Enorme demanda de necesidades reales
Según Savills, durante el período 2019-2023, los precios inmobiliarios en Hanói aumentaron un promedio del 6 % anual y en Ciudad Ho Chi Minh un 3 % anual, mientras que los ingresos personales aumentaron solo un 4 % y un 3 %, respectivamente. Esta creciente brecha dificulta más que nunca la adquisición de una vivienda para muchas personas. Además, las barreras legales, los problemas de los promotores y los retrasos en la emisión de políticas de apoyo a la vivienda han complicado la situación.
Un mercado inmobiliario sostenible suele contar con una amplia gama de segmentos, especialmente productos de clase B y C. Sin embargo, tanto en Hanói como en Ciudad Ho Chi Minh, la oferta de este tipo de viviendas es muy escasa. La demanda de unos 50.000 apartamentos al año, principalmente de personas de ingresos medios y hogares jóvenes, no se ha satisfecho por completo.
Actividades del sector de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh (Foto: Savills)
Según la Sra. Giang Huynh, Directora de Investigación y S22M de Savills, tanto Ciudad Ho Chi Minh como provincias vecinas como Binh Duong , Dong Nai y Long An se enfrentan a una escasez de vivienda. Próximamente, Ciudad Ho Chi Minh experimentará un aumento en los proyectos de lujo, mientras que la oferta de vivienda asequible es limitada.
Por el contrario, Hanoi se centrará en el desarrollo de proyectos de clase B. Este desequilibrio se debe a muchos factores, entre ellos el crecimiento de los ingresos, el fondo limitado de tierras y los altos costos de la tierra, junto con complicados procedimientos administrativos para la concesión de licencias para nuevos proyectos de desarrollo.
Con una inversión pública en infraestructura que representa aproximadamente el 6% del PIB, el Gobierno está implementando numerosos proyectos de gran envergadura, como la construcción de carreteras, puentes, aeropuertos y puertos marítimos. Al mismo tiempo, la Sra. Giang afirmó que la Ley de Tierras revisada ha creado condiciones más favorables para la implementación de estos proyectos.
El objetivo principal de estos proyectos es mejorar la conectividad del transporte entre provincias y ciudades, acortando las distancias geográficas y los tiempos de viaje, especialmente entre centros urbanos y zonas suburbanas. Esto facilitará el desarrollo socioeconómico y atraerá inversiones.
El modelo de desarrollo orientado al transporte público (DOT), típicamente el sistema de metro, ha demostrado ser eficaz para resolver los problemas de tráfico y oferta de vivienda. Al centrarse en el desarrollo de zonas cercanas a las líneas de metro, aumenta la densidad de construcción, lo que facilita los desplazamientos y la conectividad entre zonas. Al mismo tiempo, la explotación de los fondos de suelo a lo largo de las líneas de metro también ayuda a reducir los costes de inversión, creando así opciones de vivienda más asequibles para la población, añadió el experto de Savills.
El modelo TOD es un apoyo para el desarrollo de vivienda asequible
El experto Giang Huynh afirmó que, para reducir la presión sobre los fondos de tierras y los costos urbanos, Hanói y Ciudad Ho Chi Minh buscan expandir las áreas urbanas a provincias vecinas como Binh Duong y Bac Ninh. La fuerte inversión en infraestructura de transporte ha facilitado este proceso, haciendo que las zonas suburbanas sean más atractivas para inversionistas y residentes.
Impulso de políticas
Los expertos de Savills también creen que se espera que la promulgación de nuevas leyes, como la Ley de Suelo de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023, genere cambios positivos en el mercado inmobiliario. Estas nuevas regulaciones legales prometen mejorar la eficiencia del uso del suelo, simplificar los trámites administrativos y crear condiciones más favorables para la participación de los inversores en el mercado.
En particular, la Ley de Vivienda de 2023 ha simplificado el proceso de compraventa de viviendas y, al mismo tiempo, ha establecido normas claras sobre la propiedad extranjera de viviendas. En consecuencia, los extranjeros pueden poseer hasta el 30 % del total de apartamentos de un edificio y un máximo de 250 casas por barrio. El plazo de propiedad es de 50 años, prorrogable. Sin embargo, en caso de matrimonio con un ciudadano vietnamita, los extranjeros pueden ser propietarios de viviendas de forma permanente, señaló la Sra. Giang.
Para abordar la escasez de viviendas y prevenir la especulación inmobiliaria, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 introdujo una prohibición de la subdivisión de terrenos en las principales ciudades a partir del 31 de enero de 2025. Al mismo tiempo, la Ley de Vivienda de 2023 también tiene ajustes importantes, centrándose en el desarrollo de viviendas en las principales ciudades.
Además, se ha abolido la normativa obligatoria que obligaba a reservar el 20% del terreno para proyectos comerciales, lo que abre oportunidades para que los inversores transformen esta área en vivienda social. Los inversores en vivienda social disfrutarán de numerosos incentivos atractivos, como el uso gratuito del terreno, la exención del pago de rentas y la oportunidad de acceder a préstamos con tasas de interés preferenciales.
La vivienda social también es un terreno fértil para los inversores.
Savills también afirmó que para resolver el problema de la vivienda asequible, necesitamos una solución integral que combine las fortalezas de los sectores público y privado. Ningún partido puede resolver este difícil problema por sí solo.
En un contexto de presupuestos estatales limitados y tasas de interés elevadas, la financiación de proyectos de vivienda social enfrenta numerosas dificultades. Al mismo tiempo, el sector privado también se enfrenta a presiones inflacionarias sobre los costos de los insumos. Por lo tanto, urge una cooperación eficaz entre ambas partes.
Los objetivos globales de reducción de emisiones de carbono también agudizan el problema. Los proveedores de vivienda asequible pueden contribuir al logro de estos objetivos renovando propiedades existentes o transformando propiedades inadecuadas, como oficinas o centros comerciales vacíos, con el apoyo de una planificación y una normativa favorables. Además, una mayor densidad y una planificación eficiente serán clave para proporcionar vivienda asequible.
El gobierno municipal debería ofrecer fuertes incentivos para que los propietarios de terrenos colaboren en la creación de nuevas zonas residenciales sostenibles. Al aprovechar al máximo el terreno, combinándolo con servicios compartidos y espacios verdes, podemos resolver en parte el problema de la vivienda, cada vez más acuciante. Una estrecha coordinación entre el gobierno y los inversores será clave para hacer realidad estas ideas.
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Fuente: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html
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