Los apartamentos asequibles son un segmento potencial que espera a los inversores.

Enorme demanda de necesidades reales

Según Savills, en el período 2019-2023, los precios de los bienes raíces en Hanoi aumentaron una media del 6%/año y en Ciudad Ho Chi Minh un 3%/año, mientras que los ingresos personales aumentaron sólo un 4% y un 3% respectivamente. Esta brecha creciente hace que ser propietario de una vivienda sea más difícil que nunca para muchas personas. Además, las barreras legales, los problemas con los promotores y los retrasos en la concesión de políticas de apoyo a la vivienda han complicado la situación.

Un mercado inmobiliario desarrollado de forma sostenible suele tener una gama diversa de segmentos, especialmente productos de clase B y C. Sin embargo, tanto en Hanoi como en Ciudad Ho Chi Minh, la oferta de este tipo de viviendas es grave. La demanda de unos 50.000 apartamentos al año, principalmente de personas de ingresos medios y hogares jóvenes, no está totalmente satisfecha.

Actividades del sector de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh (Foto: Savills)

Según la Sra. Giang Huynh, directora de Investigación y S22M en Savills, tanto la ciudad de Ho Chi Minh como las provincias vecinas como Binh Duong, Dong Nai y Long An enfrentan una escasez de oferta de viviendas. En un futuro próximo, Ho Chi Minh City será testigo de un aumento de proyectos de alta gama, mientras que la oferta de viviendas asequibles será limitada.

Por el contrario, Hanoi se centrará en el desarrollo de proyectos de clase B. Este desequilibrio se debe a muchos factores, entre ellos el crecimiento del ingreso, un fondo de tierras limitado y los altos costos de la tierra, junto con procedimientos administrativos complicados para la concesión de licencias para nuevos proyectos de desarrollo.

La inversión pública en infraestructura representa alrededor del 6% del PIB y el Gobierno está implementando muchos proyectos grandes, como la construcción de carreteras, puentes, aeropuertos y puertos marítimos. Al mismo tiempo, la Sra. Giang dijo que la Ley de Tierras revisada ha creado condiciones más favorables para la implementación de estos proyectos.

El objetivo principal de estos proyectos es mejorar la conectividad del transporte entre provincias y ciudades, acortando las distancias geográficas y los tiempos de viaje, especialmente entre los centros urbanos y las zonas suburbanas. Gracias a ello, se crearán condiciones favorables para el desarrollo socioeconómico y la atracción de inversiones.

El modelo de desarrollo orientado al transporte público (DOT), típicamente el sistema de metro, ha demostrado ser eficaz para resolver los problemas de tráfico y oferta de vivienda. Al centrarse en el desarrollo de zonas cercanas a las líneas de metro, aumenta la densidad de construcción, lo que facilita los desplazamientos y la conectividad entre zonas. Al mismo tiempo, la explotación de los fondos de suelo a lo largo de las líneas de metro también ayuda a reducir los costes de inversión, creando así opciones de vivienda más asequibles para la población, añadió el experto de Savills.

El modelo TOD es un apoyo para el desarrollo de vivienda asequible

El experto Giang Huynh dijo que para reducir la presión sobre los fondos de tierras y los costos urbanos, Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh apuntan a expandir las áreas urbanas a provincias vecinas como Binh Duong y Bac Ninh. Las fuertes inversiones en infraestructura de transporte han facilitado este proceso, haciendo que las zonas suburbanas sean más atractivas para los inversores y los residentes.

Impulso de políticas

Los expertos de Savills también dijeron que se espera que la promulgación de nuevas leyes como la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023 generen cambios positivos en el mercado inmobiliario. Estas nuevas regulaciones legales prometen mejorar la eficiencia del uso de la tierra, simplificar los procedimientos administrativos y crear condiciones más favorables para que los inversores participen en el mercado.

En particular, la Ley de Vivienda de 2023 ha simplificado el proceso de compraventa de viviendas y, al mismo tiempo, ha establecido normas claras sobre la propiedad extranjera de viviendas. En consecuencia, los extranjeros pueden poseer hasta el 30 % del total de apartamentos de un edificio y un máximo de 250 casas por barrio. El plazo de propiedad es de 50 años, prorrogable. Sin embargo, en caso de matrimonio con un ciudadano vietnamita, los extranjeros pueden ser propietarios de viviendas de forma permanente, señaló la Sra. Giang.

Para abordar la escasez de viviendas y prevenir la especulación inmobiliaria, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 introdujo una regulación que prohíbe la subdivisión de terrenos residenciales en grandes áreas urbanas a partir del 31 de enero de 2025. Al mismo tiempo, la Ley de Vivienda de 2023 también tiene ajustes importantes, centrándose en el desarrollo de viviendas en las principales áreas urbanas.

Además, se ha abolido la regulación obligatoria de reservar el 20% de la superficie del suelo para proyectos comerciales, abriendo oportunidades para que los inversores reconviertan esta superficie para construir viviendas sociales. Los inversores en vivienda social disfrutarán de muchos incentivos atractivos, como el uso gratuito del suelo, la exención del pago de alquileres y la oportunidad de acceder a préstamos con tipos de interés preferenciales.

La vivienda social también es un terreno fértil para los inversores.

Savills también afirmó que para resolver el problema de la vivienda adecuada y la asequibilidad de la gente, necesitamos una solución integral, que combine las fortalezas de los sectores público y privado. Ningún partido puede resolver este dilema por sí solo.

En un contexto de presupuesto estatal limitado y de tipos de interés elevados, la financiación de proyectos de vivienda social se enfrenta a muchas dificultades. Al mismo tiempo, el sector privado también enfrenta presiones inflacionarias sobre los costos de los insumos. Por lo tanto, es urgente una cooperación efectiva entre ambas partes.

Los objetivos globales de reducción de las emisiones de carbono también añaden urgencia al problema. Los proveedores de vivienda asequible pueden ayudar a alcanzar estos objetivos renovando propiedades existentes o convirtiendo propiedades inadecuadas, como oficinas o centros comerciales vacíos, con el apoyo de una planificación y reglamentaciones favorables. Además, una mayor densidad de construcción y una planificación eficiente desempeñarán un papel importante a la hora de ofrecer viviendas asequibles.

Los gobiernos municipales deberían tener fuertes incentivos para que los propietarios de tierras trabajen juntos para crear nuevas áreas residenciales sostenibles. Aprovechando al máximo la superficie del terreno, combinándola con servicios compartidos y espacios verdes, podemos solucionar en parte el problema cada vez más urgente de la vivienda. Una estrecha coordinación entre el gobierno y los inversores será clave para que estas ideas se hagan realidad.

Fuente: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html