A partir de una lección de vida, los negocios inmobiliarios se centran en vender lo que el mercado necesita.

Oferta "desajustada", riesgo de aumento del precio de la vivienda

El mercado inmobiliario acaba de atravesar un período de estancamiento, en el que tanto la oferta como la demanda disminuyeron drásticamente, se complicaron los problemas legales de los proyectos y se bloquearon las fuentes de capital. Muchas empresas tuvieron que atravesar un período extremadamente difícil, despidiendo a miles de empleados e incluso suspendiendo temporalmente sus operaciones.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), admitió en una conferencia reciente que las empresas inmobiliarias han aprendido "lecciones inolvidables" después de la COVID-19.

Posteriormente, la empresa tuvo que centrarse en la reestructuración, la solución del problema de capital y el impulso del desarrollo de productos. El mayor problema, la deuda en bonos, también se gestionó con moderación, gracias al apoyo del Gobierno y del Banco Estatal con la circular que prorrogaba el plazo de amortización y la deuda en bonos.

Sin embargo, Chau sigue preocupado por la posibilidad de que el mercado inmobiliario de Ho Chi Minh siga presentando un desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda este año. El 71% de la oferta se encuentra en el segmento de lujo, el resto en el de gama media y hay escasez de viviendas asequibles y sociales, según datos de finales de 2023.

Debido a problemas legales que representan el 70% de las dificultades del mercado, Ciudad Ho Chi Minh cuenta con 148 proyectos inmobiliarios, de vivienda comercial y de vivienda social que no han podido completar los trámites de inversión, construcción y negocios o que han sido suspendidos. Como resultado, más de 58.000 clientes que compraron viviendas en proyectos no han recibido la autorización de compraventa.

La escasez de oferta de vivienda puede provocar un aumento de los precios de la vivienda, en un contexto de creciente escasez de viviendas asequibles y sociales. El presidente de HoREA considera que las empresas inmobiliarias deben promover la estructura de productos, centrándose en la vivienda asequible y social para aumentar la liquidez, satisfacer las necesidades reales de la población y garantizar un desarrollo saludable del mercado.

El mercado inmobiliario se enfrenta al riesgo de que los precios de las viviendas sigan aumentando debido a la falta de oferta (Ilustración: Trinh Nguyen).

El mercado desfasado y la falta de viviendas asequibles también se encuentran entre los desafíos que mencionó recientemente el Sr. Nguyen Xuan Quang, presidente del consejo de administración de Nam Long Investment Company. El desfase entre la oferta y la demanda en los diferentes segmentos inmobiliarios, la crisis de confianza de los compradores de vivienda, que ha provocado una reducción de liquidez y un aumento del inventario, son los problemas que enfrenta el mercado.

Además, según el Sr. Quang, las empresas también enfrentan desafíos financieros cuando las deudas persisten, y los lotes de bonos, aunque prorrogados, persistirán en 2024 y 2025. En tercer lugar, está el desafío legal del proyecto, ya que algunas leyes aún se solapan. Mientras tanto, la demanda real de vivienda sigue siendo alta, y los segmentos de vivienda asequible y social aún tienen oportunidades de desarrollo.

El fenómeno de la "diferencia de fase" entre la oferta y la demanda de vivienda, que implica una mayor oferta del mercado hacia el segmento de viviendas de alta gama y una escasez de viviendas asequibles, ha sido advertido por expertos y representantes de agencias de gestión durante muchos años. Recientemente, se ha impulsado la promoción de empresas para desarrollar esta línea de productos "necesaria para el mercado".

Según numerosos expertos, la vivienda asequible y la vivienda social serán el segmento inmobiliario que entrará en la primera fase de recuperación este año. La demanda en este segmento se mantiene muy alta, lo que fomenta la liquidez y pronto llevará al mercado a una nueva fase tras la crisis.

Muchas empresas entran en la carrera

Según las estimaciones y el modelo de investigación de Savills, para satisfacer las necesidades de vivienda de la población, Ciudad Ho Chi Minh necesita alrededor de 50.000 apartamentos, y entre el 60 % y el 70 % de la oferta total proviene del segmento de vivienda asequible. Sin embargo, Ciudad Ho Chi Minh carece de estos productos y la oferta se concentra en mercados vecinos como Binh Duong, Dong Nai y Long An , pero podría ser insuficiente.

Los proyectos de apartamentos en las afueras de Ciudad Ho Chi Minh se dirigen a clientes que compran para vivir y como inversión. El precio de venta de los apartamentos de dos habitaciones ronda los 2 mil millones de VND por unidad, ideal para familias pequeñas.

Ante un mercado tan amplio, muchas empresas se han lanzado rápidamente a la competencia para ampliar la oferta de este producto de alta liquidez. Nam Long Company implementa una estrategia centrada en productos de vivienda asequible que satisfagan la demanda del mercado, promoviendo políticas de apoyo, gestionando el inventario e impulsando las ventas. El objetivo de ingresos para este año es de aproximadamente 6.657 billones de VND, provenientes de proyectos clave en Ciudad Ho Chi Minh, Long An y Can Tho .

Una empresa de An Gia apuesta firmemente por desarrollar proyectos en el segmento de gama media y asequible porque satisface la demanda del mercado. Los líderes de An Gia creen que este segmento sigue demostrando su invencible fortaleza, incluso en momentos de auge o estancamiento del mercado, satisfaciendo las necesidades de la mayoría de la población y con alta liquidez.

TT Capital Investment Joint Stock Company y dos socios japoneses, Cosmos Initia (miembro de Daiwa House Group) y Koterasu, también lanzaron una empresa conjunta a largo plazo para desarrollar proyectos inmobiliarios asequibles en Ciudad Ho Chi Minh y provincias vecinas. La empresa conjunta anunció una inversión de aproximadamente 150 millones de dólares en los próximos 5 años, con el objetivo de comercializar unos 1000 apartamentos asequibles cada año.

La empresa conjunta también anunció la finalización de la aportación de capital para un proyecto cerca de Vincom Di An, en la ciudad de Di An, provincia de Binh Duong, con una escala de casi 2.000 apartamentos, con un precio de venta inferior a 2.000 millones de VND por apartamento. Según la información más reciente, el proyecto se encuentra en proceso de aprobación para su lanzamiento al mercado a partir del tercer trimestre de este año.

En cuanto a la vivienda social, el Gobierno tiene un proyecto para construir al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales durante el período 2021-2030. Muchas empresas se han inscrito para implementar este objetivo y lo están logrando gradualmente.

El Grupo Novaland se registró para invertir en la construcción de 200.000 viviendas sociales en Ciudad Ho Chi Minh y provincias vecinas. El Grupo Hoang Quan aspira a completar 50 proyectos, equivalentes a 50.000 unidades, para 2030. La cantidad registrada de estas dos unidades equivale a una cuarta parte del objetivo total del Gobierno.

Anteriormente, varias grandes empresas inmobiliarias, como Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam y Becamex, se comprometieron a construir viviendas sociales. De este compromiso a la realidad, Vingroup ha iniciado numerosos proyectos de vivienda social en las regiones Norte y Central.

El regreso de la vivienda asequible y social podría atraer gran atención del mercado en el futuro próximo. La oferta de este producto podría dispararse en los mercados suburbanos de Ciudad Ho Chi Minh en los próximos uno o dos años, aliviando la necesidad de vivienda propia entre quienes la necesitan.

Sin embargo, en un contexto en el que el 70% de la oferta de vivienda aún se encuentra en el segmento de alta gama, la liquidez del mercado es difícil y los problemas legales del proyecto no se han resuelto, las empresas aún necesitan una reestructuración sólida. Especialmente cuando el mercado de bonos ha experimentado un aterrizaje suave, pero la presión sobre los vencimientos persiste.

Por ello, muchas opiniones dicen que las empresas aún necesitan planificar la reestructuración de productos, seguir depurando la salud financiera y fortalecer el aparato para tener un cuerpo más sano antes de entrar en la nueva carrera.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm