Como lección aprendida a lo largo de la vida, las empresas inmobiliarias se centran en vender lo que el mercado necesita.

Oferta desfasada, riesgo de aumento de los precios de la vivienda

El mercado inmobiliario acaba de atravesar un periodo de estancamiento, caracterizado por una fuerte caída tanto de la oferta como de la demanda, la complejidad de los aspectos legales de los proyectos y el bloqueo de las fuentes de capital. Numerosas empresas se vieron obligadas a superar una etapa sumamente difícil, con miles de despidos e incluso la suspensión temporal de sus operaciones.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), admitió en una conferencia reciente que las empresas inmobiliarias han aprendido "lecciones inolvidables" después del Covid-19.

Tras ello, la empresa tuvo que centrarse en la reestructuración, la solución del problema de capital y el fomento del desarrollo de productos. El mayor problema, la deuda pública, también se gestionó con relativa facilidad, gracias al apoyo del Gobierno y del Banco Estatal mediante la circular que prorrogaba el plazo de amortización y la condonación de la deuda pública.

Sin embargo, el Sr. Chau sigue preocupado porque el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh podría seguir presentando este año un desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas. Según datos de finales de 2023, el 71% de la oferta se concentra en el segmento de lujo, el resto en el segmento medio y existe una escasez de viviendas asequibles y sociales.

Debido a problemas legales que representan el 70% de las dificultades del mercado, Ciudad Ho Chi Minh cuenta con 148 proyectos inmobiliarios, de vivienda comercial y de vivienda social que no han podido completar los trámites de inversión, construcción y gestión, o que se encuentran suspendidos. Como consecuencia, más de 58.000 compradores de viviendas en dichos proyectos no han recibido sus títulos de propiedad.

La escasez de oferta de vivienda puede provocar un aumento de los precios, en un contexto de creciente escasez de vivienda asequible y social. El presidente de HoREA considera que las empresas inmobiliarias deben diversificar su oferta, centrándose en la vivienda asequible y social para aumentar la liquidez, satisfacer las necesidades reales de la población y garantizar un desarrollo sano del mercado.

El mercado inmobiliario se enfrenta al riesgo de continuos aumentos en los precios de la vivienda debido a la falta de oferta (Ilustración: Trinh Nguyen).

El desfase del mercado y la escasez de viviendas asequibles figuran entre los desafíos que mencionó recientemente el Sr. Nguyen Xuan Quang, Presidente del Consejo de Administración de Nam Long Investment Company. El desfase entre la oferta y la demanda en los distintos segmentos inmobiliarios, la crisis de confianza de los compradores de vivienda que conlleva una menor liquidez y un aumento del inventario, son los problemas a los que se enfrenta el mercado.

Además, según el Sr. Quang, las empresas también se enfrentan a dificultades financieras cuando las deudas persisten, y los plazos de los bonos, aunque prorrogados, seguirán vigentes en 2024 y 2025. En tercer lugar, está el desafío legal del proyecto, ya que algunas leyes aún se superponen. Mientras tanto, la demanda real de vivienda sigue siendo alta, y los segmentos de vivienda asequible y vivienda social aún tienen oportunidades de desarrollo.

El fenómeno de la «diferencia de fase» entre la oferta y la demanda de vivienda, que implica una mayor concentración de viviendas de lujo y una escasez de viviendas asequibles, ha sido advertido durante años por expertos y representantes de organismos gestores. Recientemente, se ha fomentado el desarrollo de este segmento de vivienda, tan necesario para el mercado.

Según numerosos expertos, la vivienda asequible y la vivienda social serán el segmento inmobiliario que inicie la primera fase de recuperación este año. La demanda en este segmento se mantiene muy alta, lo que favorece la liquidez y pronto impulsará el mercado hacia una nueva fase tras la crisis.

Muchas empresas se suman a la contienda

Según las estimaciones y el modelo de investigación de Savills, para satisfacer las necesidades de vivienda de la población, Ciudad Ho Chi Minh necesita aproximadamente 50.000 apartamentos, de los cuales entre el 60% y el 70% correspondería al segmento de vivienda asequible. Sin embargo, Ciudad Ho Chi Minh sufre escasez de este tipo de viviendas, y la oferta se concentra en mercados vecinos como Binh Duong, Dong Nai y Long An , pero podría resultar insuficiente.

Los proyectos de apartamentos en las afueras están dirigidos a clientes de Ciudad Ho Chi Minh que compran para vivir e invertir. El precio de venta de los apartamentos de dos habitaciones ronda los 2.000 millones de VND por unidad, lo que los hace ideales para familias pequeñas.

Con un mercado tan amplio, muchas empresas se han apresurado a competir para aumentar la oferta de este producto de alta liquidez. La empresa Nam Long implementa una estrategia centrada en la oferta de viviendas asequibles que satisfagan la demanda del mercado, promoviendo políticas de apoyo, gestionando el inventario e impulsando las ventas. La meta de ingresos para este año es de aproximadamente 6.657 billones de VND, provenientes de proyectos clave en Ciudad Ho Chi Minh, Long An y Can Tho .

An Gia Company apuesta firmemente por desarrollar proyectos en el segmento de gama media y asequible porque satisface la demanda del mercado. Los directivos de An Gia creen que este segmento sigue demostrando su "fortaleza inquebrantable" incluso en épocas de bonanza o crisis, cubriendo las necesidades de la mayoría de la población y ofreciendo una alta liquidez.

TT Capital Investment Joint Stock Company y dos socios japoneses, Cosmos Initia (miembro del Grupo Daiwa House) y Koterasu, también lanzaron una alianza estratégica a largo plazo para desarrollar proyectos inmobiliarios asequibles en Ciudad Ho Chi Minh y provincias vecinas. La alianza anunció que invertirá aproximadamente 150 millones de dólares en los próximos cinco años, con el objetivo de lanzar al mercado cerca de 1000 apartamentos asequibles anualmente.

La empresa conjunta también anunció la finalización de la aportación de capital para un proyecto cerca de Vincom Di An, en la ciudad de Di An, provincia de Binh Duong, con una superficie de casi 2.000 apartamentos y un precio de venta inferior a 2.000 millones de VND por apartamento. Según la información más reciente, el proyecto se encuentra en proceso de completar los trámites necesarios para su lanzamiento al mercado a partir del tercer trimestre de este año.

En materia de vivienda social, el Gobierno tiene un proyecto para construir al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales entre 2021 y 2030. Numerosas empresas se han registrado para implementar este objetivo y lo están consiguiendo gradualmente.

El Grupo Novaland se registró para invertir en la construcción de 200.000 viviendas sociales en Ciudad Ho Chi Minh y provincias vecinas. El Grupo Hoang Quan tiene como objetivo completar 50 proyectos, equivalentes a 50.000 viviendas, para 2030. El número de viviendas registradas por estas dos empresas representa una cuarta parte del objetivo total fijado por el Gobierno.

Anteriormente, varias grandes empresas inmobiliarias como Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam y Becamex se comprometieron a construir viviendas sociales. Vingroup ha materializado este compromiso y ha puesto en marcha numerosos proyectos de vivienda social en las regiones Norte y Centro del país.

El resurgimiento de la vivienda asequible y la vivienda social podría atraer gran atención del mercado próximamente. La oferta de este tipo de vivienda podría dispararse en las zonas suburbanas de Ciudad Ho Chi Minh en los próximos uno o dos años, aliviando así la necesidad de vivienda propia para quienes realmente la requieren.

Sin embargo, dado que el 70% de la oferta de vivienda se concentra en el segmento de lujo, la liquidez del mercado es escasa y los problemas legales de los proyectos aún no se han resuelto, las empresas necesitan una profunda reestructuración. Esto se agrava aún más cuando el mercado de bonos se ha estabilizado, pero persiste la presión por los vencimientos.

Por lo tanto, muchas opiniones afirman que las empresas aún necesitan planificar la reestructuración de sus productos, continuar saneando su salud financiera y fortalecer su estructura para contar con un cuerpo más sólido antes de entrar en la nueva competencia.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm