¡Necesitamos medidas más fuertes para evitarlo!

(CLO) Numerosos expertos han pedido medidas enérgicas contra quienes perturban las subastas de tierras para disuadir y dar ejemplo. Por lo tanto, coinciden plenamente con la decisión de la Policía de Hanói de detener temporalmente a varias personas que perturbaron la reciente subasta de tierras en Soc Son.

Vacíos legales en las subastas de tierras

En 2024, casi todas las subastas de tierras en los distritos suburbanos de Hanoi estuvieron plagadas de controversias, en diversos grados, relacionadas con ofertas inusualmente altas seguidas de cancelaciones de depósitos.

Por ejemplo, en la subasta de 58 terrenos en Soc Son el 29 de noviembre, algunos individuos "sabotearon" el proceso ofreciendo deliberadamente precios exorbitantes, hasta 30 millones de VND/m2, y luego retirándose a mitad de la subasta.

Profundizando en este tema, el Sr. Nguyen Thanh Tuan, experto en bienes raíces, declaró: «Según las normas de subastas de terrenos, si un cliente gana la subasta pero no paga o no abona el importe total dentro de los 120 días posteriores al anuncio de los resultados, perderá los fondos depositados previamente. El depósito mínimo es del 5% y el máximo del 20% del precio inicial del terreno».

Foto: Algunos terrenos se subastaron en Soc Son el fin de semana pasado. Foto: ST

Sin embargo, los precios iniciales en las subastas de terrenos en Hanói han sido relativamente bajos recientemente. Por lo tanto, incluso si los clientes cancelan sus depósitos a mitad de camino, no sufrirán grandes pérdidas financieras.

Esto aplica a las subastas de terrenos en Thanh Oai y Hoai Duc celebradas entre septiembre y mediados de noviembre de 2024. Sin embargo, en el caso de la subasta de terrenos en Soc Son, se consideró que un cliente que ofreció 30 mil millones de VND/m² en la quinta ronda y no participó en la sexta ronda (la decisiva) se retiró "válidamente". El cliente no asumió ninguna responsabilidad, no sufrió pérdidas y ni siquiera perdió su depósito.

Tras la subasta en Thanh Oai en septiembre de 2024, las localidades ajustaron al alza los precios iniciales de los terrenos subastados, incrementando así la tasa de depósito antes de participar en la subasta. El objetivo era evitar cancelaciones de depósitos. Sin embargo, los especuladores inmobiliarios tienen muchos ases bajo la manga, lo que hace que las soluciones implementadas anteriormente sean prácticamente ineficaces, afirmó el Sr. Tuan.

Mientras tanto, el Sr. Nguyen Quang Huy, director ejecutivo de la Facultad de Finanzas y Banca de la Universidad Nguyen Trai (NTU), argumentó que aumentar significativamente los precios de la tierra en las rondas iniciales, solo para que los postores se retiren en la ronda final, no solo causa desperdicio de recursos sino que también daña la credibilidad de la subasta.

Sin embargo, esta no es la única laguna legal existente. Según el Sr. Huy, existen otras dos: el monto actual del depósito es demasiado bajo y carece de efecto disuasorio, y el plazo de pago es demasiado largo o no existen regulaciones claras sobre el progreso del uso de la tierra, lo que provoca que se dejen tierras sin cultivar y se desperdicien recursos.

Por lo tanto, para cerrar esta laguna legal, el Sr. Huy sugirió aumentar el precio inicial, lo que resultaría en un mayor depósito y obligaría a los inversores a participar activamente en la subasta. Al mismo tiempo, la tasa de depósito debería aumentarse al 30-50% del precio inicial, en lugar del 5-20% actual.

Además, se debería acortar el plazo de pago tras ganar la subasta, estipulando que la puja ganadora completa debe pagarse en un plazo de 10 a 20 días tras el anuncio de los resultados. Transcurrido este plazo, si no se paga el importe total, la puja ganadora se declarará nula y el ganador perderá todo el depósito.

"La valoración basada en el mercado, el aumento de los depósitos, la reducción de los plazos de pago, las restricciones a las transferencias y la obligatoriedad de la construcción según lo previsto no solo crearán un marco de competencia transparente, sino que también contribuirán al desarrollo económico sostenible y garantizarán el uso óptimo de los recursos territoriales", enfatizó el Sr. Huy.

Se necesitan medidas más enérgicas contra quienes perturban las subastas de tierras.

Ante esta situación, ministerios, departamentos e incluso municipios han implementado diversas soluciones, como recalcular el precio inicial y revelar públicamente la identidad de quienes ofrecieron precios inusualmente altos y luego cancelaron sus depósitos o se retiraron a mitad de camino. Sin embargo, muchos creen que estas soluciones no han sido muy efectivas.

El fin de semana pasado se subastaron varios terrenos en Soc Son. Foto: ST

En cambio, muchos expertos han pedido medidas más contundentes contra quienes perturban las subastas de tierras para aumentar la disuasión y dar ejemplo. Por lo tanto, coinciden plenamente con la decisión de la Policía de Hanói de detener temporalmente a varias personas que perturbaron la reciente subasta de tierras en Soc Son, debido a su complicidad para inflar los precios durante el proceso.

Según el abogado Dang Van Cuong, director de la oficina legal Chinh Phap: Debido a las grandes ganancias obtenidas por ganar subastas de tierras, en los últimos tiempos, en muchas localidades, algunas personas que participan en subastas de derechos de uso de la tierra se han comportado como matones o gánsteres, manipulando las actividades de subasta de derechos de uso de la tierra, como competir para comprar formularios de solicitud, forzar la reventa de formularios de solicitud, revender las parcelas de tierra que ganaron, obstruir las actividades de subasta de derechos de uso de la tierra e impedir que personas de otras áreas participen en subastas, causando una pérdida de seguridad social y orden.

Muchas personas han sido procesadas por diversos delitos, incluida la alteración del orden público.

Sin embargo, la alteración del orden público no se limita al uso de fuerza física, violencia, armas o amenazas verbales e insultos para obstruir las actividades de los organizadores de la subasta. Obstruir las actividades de la subasta también incluye la oferta intencionada de precios altos y la posterior retirada de depósitos, con el fin de que la subasta fracase.

Según el Sr. Cuong, la ley prohíbe estrictamente a los participantes de la subasta, a los postores ganadores y a otras personas y organizaciones participar en los actos estipulados en la Cláusula 5, Artículo 9 de la Ley de Subasta de Activos de 2016, incluida la obstrucción de las actividades de subasta de activos.

Si alguien que no necesita o no tiene la capacidad de pagar por el uso de la tierra, o no quiere comprarla, aún así participa en la subasta, ofrece un precio alto y luego pierde su depósito, lo que hace que la subasta fracase y requiera una nueva subasta, esto es una violación de la ley y constituye una alteración del orden público.

Las personas que obstruyan la subasta de derechos de uso de tierras pueden estar sujetas a sanciones administrativas o procesamiento penal.

Las sanciones administrativas por obstruir las subastas de activos están estipuladas en el Decreto 82, con multas que van desde 7 a 10 millones de VND.

En los casos en que el acto de obstruir las subastas de derechos de uso de tierras mediante la oferta de precios inusualmente altos y luego perder el depósito, impida o no realice la subasta y afecte negativamente la seguridad pública, el autor puede ser procesado por el delito de alteración del orden público estipulado en el artículo 318 del Código Penal, con una pena máxima de 2 a 7 años de prisión.

En la subasta de derechos de uso de suelo mencionada, la oferta de más de 30 mil millones de VND por terrenos residenciales en el distrito de Soc Son es inusual y demuestra una falta de respeto por el proceso de subasta. Por lo tanto, las autoridades investigarán y aclararán la identidad de quienes ofrecieron precios elevados y posteriormente perdieron sus depósitos, y evaluarán las consecuencias para determinar las acciones legales pertinentes, declaró el Sr. Cuong.

Viet Vu

Fuente: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html