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| Para salvarse, las empresas inmobiliarias deben revisar proactivamente sus recursos y los proyectos existentes. (Fuente: Dan Tri) |
¿Qué deben hacer las empresas para evitar “ahogarse en una montaña de activos”?
Según información de Congluan.vn, desde mediados de mayo de 2022 hasta ahora, debido a muchas razones como la epidemia, el ciclo de crecimiento del mercado, la caída del crecimiento económico , las dificultades del mercado; una serie de políticas de endurecimiento del crédito, bonos corporativos... han provocado que el mercado inmobiliario caiga en un estado de estancamiento.
Los tipos de interés se han mantenido elevados desde finales de 2022, disminuyendo ligeramente a principios de este año, pero todavía en un umbral elevado que las empresas pueden soportar.
La presión del aumento de los costos financieros mientras el flujo de caja es “escaso” por no poder vender bienes, no poder movilizar capital de los bonos, no cumplir con los estándares de los préstamos crediticios… hace que la “salud” de las empresas sea cada vez más débil.
La difícil situación prolongada no sólo afecta a los participantes del mercado inmobiliario sino que también provoca estancamiento en una serie de otras industrias relacionadas.
Los datos de la encuesta de VARs con miembros que son empresas de servicios inmobiliarios muestran que si la situación del mercado sigue siendo difícil, hasta un 23% de las empresas solo pueden mantener sus operaciones hasta el final del tercer trimestre de 2023, el 43% de las empresas pueden sobrevivir hasta finales de 2023.
Si no se encuentra una salida oportuna, es probable que el mercado se enfrente a la salida de diversas entidades, desde empresas de inversión y desarrollo inmobiliario hasta empresas de servicios inmobiliarios y corredores inmobiliarios. Muchos trabajadores perderán sus empleos, lo que afectará su seguridad social.
Recientemente, el Gobierno ha emitido una serie de políticas para ayudar a las empresas a aplazar y posponer deudas. Sin embargo, para protegerse, las empresas inmobiliarias deben revisar proactivamente sus recursos y los proyectos existentes. Solo se deben retener los proyectos potenciales que las empresas tengan la capacidad de implementar. Se deben promover inversiones, empresas conjuntas, asociaciones y vender parte o la totalidad de los proyectos que no puedan continuar.
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARs, afirmó que las empresas deben buscar proactivamente clientes/inversores o contactar con unidades profesionales para conectar con quienes deseen cooperar en la inversión o recomprar el proyecto. Para llegar a un acuerdo pronto, las empresas deben reducir las expectativas e incluso estar dispuestas a aceptar la venta con pérdidas, ya que "no pueden afrontar dificultades, pero aun así exigen ganancias".
En realidad, muchas empresas, intentando sobrevivir, cuando sus capacidades no son suficientes, se han visto arrastradas a un callejón sin salida con todo tipo de "intereses sobre intereses". Luego reciben el amargo fruto de una deuda enorme, con intereses mucho mayores que el capital.
El informe de VARs muestra que desde hace más de un año el mercado de fusiones y adquisiciones (M&A) ha registrado un aumento gradual de calor.
Algunas empresas invierten grandes cantidades de dinero en fusiones y adquisiciones para buscar oportunidades de expansión de mercado y mejorar su margen de beneficio. Muchos grupos de inversores cuentan con grandes flujos de caja, buscan oportunidades y están dispuestos a invertir en proyectos potenciales.
Entre ellos, cabe mencionar el flujo de capital de inversores extranjeros que ha llegado y seguirá llegando a Vietnam en el futuro. La mayoría de estos inversores buscan proyectos con documentación legal relativamente completa para evitar riesgos.
Esta es una oportunidad para que los inversores mantengan numerosos proyectos limpios, los vendan o cooperen, generando valor para ambas partes. Es una estrategia para ayudar a las empresas a gestionar el flujo de caja para pagar deudas y evitar el colapso y la disolución, o para generar flujo de caja para continuar implementando otros proyectos. Prevenir la pérdida y el desperdicio de recursos territoriales, restablecer la producción y las actividades comerciales, y comercializar productos, comentó el Sr. Dinh.
Los compradores de vivienda esperan recortes en las tasas de interés
Las tasas de interés de movilización de los bancos han disminuido drásticamente en los últimos meses y son la base del enfriamiento de las tasas de interés activas. Sin embargo, la realidad muestra que las tasas de interés activas, especialmente las de los préstamos hipotecarios para particulares, siguen siendo altas y la presión financiera es cada vez mayor.
Según la encuesta, la tasa de interés de los préstamos hipotecarios para los clientes existentes en el Banco Comercial Conjunto de Acciones para el Comercio Exterior de Vietnam (Vietcombank) es de aproximadamente 10,7%/año; el Banco Comercial Conjunto de Acciones para la Inversión y el Desarrollo de Vietnam (BIDV) es de 9,1 - 10,9%/año; el Banco Conjunto Comercial Militar (MB) es de aproximadamente 13-14%/año; el Banco Conjunto Tecnológico y Comercial de Vietnam (Techcombank) es de 10-12,1%/año; el Banco Conjunto Comercial An Binh (ABBank) es de 14,6-15,4%/año.
Para nuevos prestatarios, la tasa de interés más preferencial para préstamos este junio es del 4,99 % anual en el Banco Comercial Marítimo de Vietnam (MSB). Mientras tanto, el Banco Comercial de Tien Phong (TPBank) y el Banco Comercial de Saigón (SCB) ofrecen préstamos hipotecarios con una tasa del 7,8-7,9 % anual; el Banco Comercial de Oriente (OCB), del 8,49 % anual. Sin embargo, todas estas tasas de interés preferenciales se aplican por un corto período, tras el cual se calculará una tasa de interés variable según el mercado, estimada en alrededor del 13,5 % anual.
La decisión consecutiva del Banco Estatal de reducir las tasas de interés operativas tres veces en menos de tres meses, junto con la fuerte caída de las tasas de interés de los depósitos bancarios en comparación con el "pico" de principios de año, crea expectativas de que las tasas de interés de los préstamos caerán.
Pero en realidad, los clientes todavía tienen que esforzarse para pagar sus préstamos bancarios cada mes y seguir esperando que bajen los tipos de interés. A veces incluso se mantienen en ascuas porque no saben si los tipos de interés bajarán o seguirán subiendo.
Al explicar cómo las tasas de interés de los préstamos no se equipararon con la disminución de las tasas de interés de los depósitos, un directivo bancario afirmó que la mayoría de las entidades crediticias tuvieron que movilizar tasas de interés altas en el último trimestre de 2022. Por lo tanto, las tasas de interés de los préstamos deben tener un cierto retraso, y cada banco tiene diferentes medidas de ajuste según el costo de capital inicial y la capacidad financiera. En particular, en el caso de los préstamos antiguos, en un momento en que los costos de capital son altos, es aún más difícil reducir las tasas de interés.
Según el equipo de análisis de Vietcombank Securities Company Limited (VCBS), las tasas de interés de los préstamos disminuyeron más lentamente que las tasas de interés de los depósitos debido a retrasos en las políticas; al mismo tiempo, la reducción de la tasa de interés se centró principalmente en una serie de negocios e industrias prioritarias.
Además, los informes financieros del primer trimestre de 2023 de 27 de los 28 bancos que cotizan en bolsa mostraron que el coste de los intereses de los depósitos aumentó más del 50 % en comparación con el mismo período del año anterior; de los cuales, 9 bancos lo hicieron en más del 100 %. Asimismo, los costes de los intereses de los préstamos y de la emisión de valores también aumentaron en la mayoría de los bancos. Esto explica en parte por qué los tipos de interés de los préstamos no han podido disminuir como se esperaba.
Al evaluar las perspectivas de las tasas de interés, según el escenario base, SSI Securities Corporation cree que las tasas de interés podrían disminuir otros 50-100 puntos básicos desde ahora hasta fin de año y continuar disminuyendo en 2024.
Can Tho quiere construir una ciudad aeroportuaria de unas 10.000 hectáreas
Según el Portal de Información Electrónica de la Ciudad de Can Tho, el Sr. Tran Viet Truong, presidente del Comité Popular de la Ciudad de Can Tho, propuso planificar una ciudad aeroportuaria de aproximadamente 10.000 hectáreas en el foro "Perspectivas de inversión en construcción de infraestructura - desarrollo económico en el Delta del Mekong".
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| Ciudad de Can Tho de noche. (Fuente: Portal de Información Electrónica de la Ciudad de Can Tho) |
En concreto, el Sr. Tran Viet Truong propuso que el Ministerio de Construcción priorice la coordinación y la consulta para presentar al Gobierno, con la pronta aprobación, el proyecto de inversión para modernizar y ampliar el Aeropuerto Internacional de Can Tho a fin de que cumpla con los estándares regionales y locales, junto con la construcción de puertos adicionales para el transporte de carga aérea, de conformidad con la planificación del sistema aeroportuario nacional. Este es un requisito previo para que la ciudad de Can Tho sirva de base para la planificación de una ciudad aeroportuaria con una superficie aproximada de 10.000 hectáreas.
Can Tho cuenta actualmente con el Aeropuerto Internacional de Can Tho, construido en la década de 1960 con una pista de 1800 m x 30 m. Posteriormente, el proyecto se renovó y amplió con una pista de 3000 m de largo y 45 m de ancho, lo que garantiza la capacidad de recibir aeronaves como el A320, el A321 y equivalentes, conectando Can Tho con Hanói y otras localidades. La terminal de pasajeros tiene una superficie de casi 21 000 m² y atiende entre 3 y 5 millones de pasajeros al año.
Según el plan previo mencionado por el Comité Popular de la Ciudad de Can Tho, la planificación urbana del aeropuerto contará con una superficie de aproximadamente 2.000 hectáreas para construir un centro de enlace, producción, procesamiento y distribución de productos agrícolas de la región del Delta del Mekong. En particular, se priorizará la construcción de un sistema logístico aéreo, puertos fluviales y un sistema central de almacenamiento para la conservación de los productos agrícolas.
Eliminación de dificultades para la planificación de la subdivisión C4 y la planificación general de Bien Hoa
En la sesión de trabajo con los departamentos y sucursales sobre el trabajo de planificación local el fin de semana pasado, el Sr. Cao Tien Dung, presidente del Comité Popular Provincial de Dong Nai, solicitó al Comité Popular de la Ciudad de Bien Hoa que se coordine urgentemente con el Departamento de Construcción para continuar trabajando con los inversores del proyecto en propuestas para ajustar la planificación detallada, las razones para ajustar la planificación de la subdivisión C4 y la planificación general de la ciudad de Bien Hoa.
Al mismo tiempo, el Sr. Dung señaló que el Departamento de Construcción debe coordinarse con los departamentos, las sucursales y el Comité Popular de la ciudad de Bien Hoa para revisar las regulaciones legales. En particular, se debe prestar atención a las regulaciones sobre las condiciones para ajustar la planificación detallada del proyecto a fin de garantizar la proporción suficiente de áreas verdes, obras públicas e infraestructura social, de acuerdo con la planificación previamente aprobada. Este contenido debe completarse y notificarse al Comité Popular Provincial antes del 12 de junio.
La subdivisión C4 de la planificación general de la ciudad de Bien Hoa abarca una superficie aproximada de 1500 hectáreas, que incluye toda la comuna de Long Hung y parte del distrito de Tam Phuoc, ciudad de Bien Hoa, provincia de Dong Nai. Anteriormente, en esta subdivisión, los inversores han implementado proyectos urbanos y residenciales, como el proyecto de la zona residencial de Long Hung, el área urbana de Dong Nai Waterfront, el área urbana de Aquacity y el área urbana de servicios comerciales de alta gama de la isla de Phuoc Hung.
El proyecto para ajustar la planificación general de la ciudad de Bien Hoa fue aprobado por el Comité Popular Provincial de Dong Nai en julio de 2014, y la planificación de la subdivisión C4 se aprobó en septiembre de 2016. Sin embargo, al momento de la aprobación de la planificación general y la planificación de la subdivisión C4, los documentos de planificación detallada (1/500) de los proyectos previamente aprobados no se habían actualizado completamente, lo que generó inconsistencias y diferencias en la planificación a todos los niveles. Debido a estas diferencias, muchos proyectos urbanos tuvieron que suspender temporalmente su construcción y operaciones, incluido el proyecto del Grupo Novaland.
En un despacho oficial enviado al Primer Ministro en mayo pasado, el Sr. Dung planteó varios problemas relacionados con los proyectos inmobiliarios en la ciudad de Bien Hoa. Entre ellos, se encontraba una propuesta para que el Primer Ministro considerara la aprobación de la política del Comité Popular Provincial de Dong Nai para preparar un expediente que ajustara localmente la planificación general de la ciudad de Bien Hoa. Al mismo tiempo, el Comité Popular Provincial de Dong Nai admitió que se trataba de una deficiencia local en el proceso de establecimiento, evaluación y aprobación de la planificación.
Para los inversores en proyectos inmobiliarios de la zona, el presidente de Dong Nai solicitó un informe completo sobre el estado actual de la ejecución de los proyectos. A partir de ahí, el Comité Popular Provincial sintetizará la información e informará al Ministerio de Construcción y al Primer Ministro. En cuanto a las condiciones para la venta de futuras viviendas en la zona, de acuerdo con la planificación detallada aprobada, el Sr. Dung ordenó al Departamento de Construcción que considerara la gestión para que las empresas puedan seguir vendiendo futuras viviendas conforme a la ley.
La intervención drástica de todos los niveles de gobierno y agencias funcionales con la esperanza de que las dificultades y deficiencias se resuelvan pronto traerá confianza a las personas y a las empresas, ayudará a restablecer la producción y los negocios y contribuirá a promover el desarrollo socioeconómico.
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Fuente
![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional, Tran Thanh Man, visita a la heroica madre vietnamita Ta Thi Tran](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/20/765c0bd057dd44ad83ab89fe0255b783)
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