¿Es la reducción de las tasas de interés la solución para el mercado inmobiliario?

En un artículo publicado en SCMP, el autor Nicholas Spiro sostiene que las dos economías de Corea del Sur y Australia ofrecen una advertencia sobre los límites de la política monetaria cuando otros factores también afectan las perspectivas del mercado inmobiliario residencial. [anuncio_1]

Edificios de apartamentos en el suburbio de Meadowbank, en Sydney. Los precios de las viviendas en Australia han aumentado rápidamente en los últimos años debido a que las tasas de interés históricamente bajas han ayudado a impulsar la demanda, a pesar de las advertencias de que dicho crecimiento es insostenible. Foto: Bloomberg

El presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, Jerome Powell, no sorprendió a los mercados financieros cuando pronunció un discurso muy esperado en la conferencia anual de la Reserva Federal de Kansas City en Jackson Hole, Wyoming, el 23 de agosto. Sin embargo, su afirmación de que “es hora de ajustar la política” fue la pista más fuerte hasta el momento del banco central más influyente del mundo de que un recorte de tasas es inminente.

Mientras que otros bancos centrales importantes, incluido el Banco Central Europeo, han comenzado a recortar las tasas de endeudamiento, el cambio de política de la Fed ha tenido un "fuerte impacto" en el resto del mundo. Esto es particularmente cierto en Asia, donde los efectos colaterales son más pronunciados debido a vínculos comerciales y financieros más estrechos con Estados Unidos.

Existe una gran especulación acerca de cuál de las principales economías de Asia, aparte de China, será la primera en recortar las tasas de endeudamiento. En el mercado inmobiliario, sensible a las tasas de interés, los cambios en la política monetaria tienen un fuerte impacto en el sentimiento. Sin embargo, ese no es el único factor que afecta el desempeño y las perspectivas del sector inmobiliario residencial. En algunas economías, ni siquiera está claro si las tasas de interés pueden o deben reducirse en el corto plazo.

Por ejemplo, en Corea del Sur, la expectativa de que pronto se reducirán las tasas de interés ha contribuido a una fuerte recuperación de los precios inmobiliarios. Los precios de los apartamentos en Seúl se han disparado desde un mínimo en diciembre de 2022, tras una brutal caída provocada por la decisión del Banco de Corea (BOK) de elevar las tasas de interés a un máximo de 14 años del 3,5%.

Aunque la tasa de inflación de Corea del Sur está cayendo por debajo de su objetivo del 2 por ciento y la demanda interna se ha debilitado drásticamente (condiciones que justifican un recorte de tasas), mantener la estabilidad financiera es parte del mandato del BOK. Esto hace que el BOK sea extremadamente sensible al elevado ratio de deuda de los hogares surcoreanos, el talón de Aquiles de la economía del noreste asiático.

Las medidas anteriores del gobierno de Corea del Sur para evitar una crisis inmobiliaria en toda su extensión han llevado a una recuperación más fuerte de lo esperado en los préstamos hipotecarios, que aumentaron casi un 6 por ciento en términos anuales el último trimestre. No tan fuerte como el auge de 2020-21, pero lo suficientemente rápido como para que el BOK señalara una recuperación en los valores de las viviendas en Seúl en su reunión de política el mes pasado como una razón para ser cauteloso al recortar las tasas de interés.

Esta es la primera vez que mencionan específicamente los precios en la zona de Seúl. Esto también demuestra cómo el riesgo de un nuevo auge inmobiliario limita la política monetaria a pesar de la baja inflación y el débil crecimiento. El Banco de Corea se encuentra en una situación difícil, afirmó Jeong-woo Park, economista para Corea y Taiwán de Nomura.

Esto se hace más difícil por el hecho de que la responsabilidad de regular el mercado inmobiliario recae en el gobierno, no en el banco central. Aunque las regulaciones sobre préstamos hipotecarios se han endurecido y se están haciendo esfuerzos para aumentar la oferta, las autoridades aún están luchando para evitar que los auges y caídas dañen el mercado inmobiliario.

En Australia, por el contrario, un recorte de tasas ni siquiera está sobre la mesa. A principios de este mes, el Banco de la Reserva de Australia (RBA) mantuvo los costos de endeudamiento en su nivel más alto en 12 años e incluso discutió la posibilidad de nuevos aumentos a medida que la inflación continúa aumentando.

Si bien no ha endurecido su política monetaria tan agresivamente como otros bancos centrales importantes, el RBA está teniendo dificultades para convencer a los mercados de que este año se opondrá a la tendencia de flexibilización monetaria manteniendo las tasas de interés altas durante más tiempo. Los inversores en bonos esperan que el RBA comience a flexibilizar su política monetaria en diciembre.

Sin embargo, no es la política monetaria la que impulsa el mercado inmobiliario del país. Incluso cuando el RBA aumentó las tasas de interés el año pasado, los precios de las viviendas subieron a un ritmo inesperadamente rápido después de una caída pronunciada pero de corta duración. “Si solo se tratara de las tasas de interés, ahora estaríamos en una profunda recesión”, afirmó Tim Lawless, director de investigación de Asia-Pacífico en CoreLogic.

Las fluctuaciones de la oferta y la demanda tienen un impacto mucho más fuerte en los valores de las propiedades en Australia. La crisis de asequibilidad de la vivienda, que se ha visto agravada por la pandemia de Covid-19, ha puesto de relieve errores de política de larga data tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda.

En una presentación de abril al Comité Popular sobre la Crisis de la Vivienda, Saul Eslake, de Corinna Economic Advisory, señaló que el mercado de la vivienda había sido el que más había sufrido. Desde mediados de la década de 1980, los gobiernos federal y estatales se han centrado en impulsar la demanda en lugar de aumentar la oferta. Las políticas orientadas a la demanda terminaron favoreciendo a los inversores frente a los compradores de viviendas por primera vez, en parte debido a los cambios en el sistema tributario.

La fuerte caída en la propiedad de viviendas ha impulsado la demanda de viviendas de alquiler, contribuyendo a la disminución de la asequibilidad en medio de un aumento de la emigración neta inducido por la pandemia. Las normas restrictivas de planificación y zonificación han exacerbado la crisis al obstaculizar el desarrollo de viviendas de densidad media en suburbios deseables cerca de los centros de las ciudades.

La reducción de los costos de financiamiento no mejorará la asequibilidad y hasta puede empeorar el problema. Por otra parte, una reforma importante del sistema de planificación de Australia contribuiría en gran medida a abordar las causas subyacentes de la crisis de la vivienda.

Mientras los inversores aumentan sus apuestas sobre la caída de las tasas de interés en las principales economías de Asia, Corea del Sur y Australia ofrecen advertencias sobre los límites de la política monetaria, especialmente cuando se trata del mercado inmobiliario.

* Nicholas Spiro es socio de Lauressa Advisory, una firma especializada en asesoramiento macroeconómico e inmobiliario con sede en Londres. Es un experto en economías avanzadas y emergentes y un comentarista frecuente sobre desarrollos macropolíticos y financieros.

Fuente: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html