¿Es la reducción de los tipos de interés la solución para el mercado inmobiliario?

En un artículo publicado en el SCMP, el autor Nicholas Spiro sostiene que las dos economías de Corea del Sur y Australia ofrecen una advertencia sobre los límites de la política monetaria cuando otros factores también afectan las perspectivas del mercado inmobiliario residencial.

Edificios de apartamentos en Meadowbank, un suburbio de Sídney. Los precios de la vivienda en Australia han aumentado rápidamente en los últimos años, ya que las tasas de interés históricamente bajas han impulsado la demanda, a pesar de las advertencias de que dicho crecimiento es insostenible. Foto: Bloomberg

El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, no sorprendió a los mercados financieros con su esperado discurso en la reunión anual de la Fed de Kansas City, celebrada en Jackson Hole, Wyoming, el 23 de agosto. Sin embargo, su afirmación de que "es hora de ajustar la política monetaria" fue la señal más contundente hasta la fecha del banco central más influyente del mundo de que un recorte de tipos es inminente.

Si bien otros bancos centrales importantes, incluido el Banco Central Europeo, han comenzado a recortar los tipos de interés, el cambio de política de la Reserva Federal está teniendo un fuerte impacto en el resto del mundo. Esto es especialmente cierto en Asia, donde las repercusiones son más pronunciadas debido a sus vínculos comerciales y financieros más estrechos con Estados Unidos.

Se especula mucho sobre cuál de las principales economías asiáticas, aparte de China, será la primera en reducir los costos de financiamiento. Para el mercado inmobiliario, sensible a las tasas de interés, los cambios en la política monetaria tienen un fuerte impacto psicológico. Pero ese no es el único factor que afecta el rendimiento y las perspectivas del sector inmobiliario residencial. En algunas economías, ni siquiera está claro si las tasas de interés pueden o deben reducirse a corto plazo.

En Corea del Sur, por ejemplo, la expectativa de una pronta reducción de los tipos de interés ha impulsado una fuerte recuperación de los precios inmobiliarios. Los precios de los apartamentos en Seúl se han disparado desde sus mínimos de diciembre de 2022, tras la devastadora caída provocada por la decisión del Banco de Corea (BOK) de elevar los tipos de interés al 3,5%, su máximo en 14 años.

Aunque la tasa de inflación de Corea del Sur está cayendo por debajo de su objetivo del 2% y la demanda interna se ha debilitado drásticamente —condiciones que justifican una rebaja de tipos—, mantener la estabilidad financiera forma parte del mandato del Banco de Corea (BOK). Esto hace que el BOK sea extremadamente sensible al elevado ratio de endeudamiento de los hogares surcoreanos, el talón de Aquiles de esta economía del noreste asiático.

Las medidas previas del gobierno surcoreano para evitar una crisis inmobiliaria generalizada han propiciado una recuperación de los préstamos hipotecarios más fuerte de lo previsto, que aumentó casi un 6 % en términos anuales el trimestre pasado. No tan fuerte como el auge de 2020-21, pero lo suficientemente rápida como para que el Banco de Corea (BOK) señalara la recuperación del valor de las viviendas en Seúl en su reunión de política monetaria del mes pasado como motivo para ser cauteloso a la hora de recortar los tipos de interés.

Esta es la primera vez que mencionan específicamente los precios en la zona de Seúl. Esto también demuestra cómo el riesgo de un nuevo auge inmobiliario limita la política monetaria a pesar de la baja inflación y el débil crecimiento. El Banco de Corea se encuentra en una situación difícil, afirmó Jeong-woo Park, economista para Corea y Taiwán de Nomura.

Esto se dificulta aún más por el hecho de que la responsabilidad de regular el mercado inmobiliario recae en el gobierno, no en el banco central. Si bien se han endurecido las regulaciones sobre préstamos hipotecarios y se están realizando esfuerzos para impulsar la oferta, las autoridades aún luchan por evitar que los auges y las caídas perjudiquen el mercado inmobiliario.

En Australia, en cambio, ni siquiera se plantea una rebaja de tipos. A principios de este mes, el Banco de la Reserva de Australia (RBA) mantuvo los costes de financiación en su nivel más alto en 12 años e incluso consideró la posibilidad de nuevas subidas a medida que la inflación sigue aumentando.

Si bien no ha endurecido su política monetaria con la misma agresividad que otros grandes bancos centrales, el RBA tiene dificultades para convencer a los mercados de que este año se opondrá a la tendencia de flexibilización monetaria manteniendo los tipos de interés altos durante más tiempo. Los inversores en bonos esperan que el RBA comience a flexibilizar su política monetaria en diciembre.

Pero no es la política monetaria lo que impulsa el mercado inmobiliario del país. Incluso después de que el Banco de la Reserva de Australia (RBA) subiera los tipos de interés el año pasado, los precios de la vivienda han aumentado a un ritmo inesperadamente rápido tras una caída pronunciada, pero breve. «Si solo se tratara de los tipos de interés, ya estaríamos en una profunda recesión», declaró Tim Lawless, director de investigación para Asia Pacífico en CoreLogic.

Las fluctuaciones de la oferta y la demanda tienen un impacto mucho mayor en el valor de las propiedades en Australia. La crisis de asequibilidad de la vivienda, agravada por la pandemia de COVID-19, ha puesto de manifiesto las persistentes deficiencias políticas tanto en la oferta como en la demanda.

En una presentación de abril ante la Comisión Ciudadana sobre la Crisis de la Vivienda, Saul Eslake, de Corinna Economic Advisory, señaló que el mercado inmobiliario ha sido el más afectado. Desde mediados de la década de 1980, los gobiernos federal y estatal se han centrado en impulsar la demanda en lugar de aumentar la oferta. Las políticas orientadas a la demanda han terminado favoreciendo a los inversores frente a los compradores de vivienda primerizos, en parte debido a los cambios en el sistema tributario.

La fuerte caída en la propiedad de vivienda ha impulsado la demanda de viviendas de alquiler, contribuyendo a la disminución de la asequibilidad en medio del aumento de la emigración neta causada por la pandemia. Las restricciones de planificación y zonificación han exacerbado la crisis al obstaculizar el desarrollo de viviendas de densidad media en barrios residenciales atractivos cerca de los centros urbanos.

Reducir los costos de los préstamos no mejorará la asequibilidad e incluso podría agravar el problema. Por otro lado, una reforma importante del sistema de planificación de Australia contribuiría significativamente a abordar las causas subyacentes de la crisis de la vivienda.

Mientras los inversores aumentan sus apuestas sobre la caída de las tasas de interés en las principales economías de Asia, Corea del Sur y Australia ofrecen advertencias sobre los límites de la política monetaria, especialmente cuando se trata del mercado inmobiliario.

* Nicholas Spiro es socio de Lauressa Advisory, firma especializada en asesoría macroeconómica e inmobiliaria con sede en Londres. Es experto en economías avanzadas y emergentes y comentarista frecuente sobre la evolución macropolítica y financiera.

Fuente: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html