A partir del 1 de enero de 2026, se prevé un aumento significativo en el costo de convertir terrenos agrícolas en residenciales. La principal razón radica en la aplicación de una nueva lista de precios de terrenos más cercana a los precios de mercado, que reemplaza el antiguo marco de precios, el cual solía ser mucho menor que el valor real.
Cambios en la base legal para permitir la conversión del uso del suelo.
La Ley de Tierras de 2024 introdujo cambios significativos que simplifican las condiciones para el cambio de uso del suelo. Según el apartado 5 del artículo 116, se consideran para la conversión los hogares y las personas físicas en los siguientes casos: terrenos agrícolas ubicados dentro de zonas residenciales, conversión dentro de la misma parcela que contenga diferentes tipos de suelo, o conversión de terrenos no agrícolas (excluidos los terrenos residenciales) a terrenos residenciales.
En lugar de basarse en el plan anual de uso del suelo a nivel de distrito, como antes, ahora la condición fundamental es que la parcela se ajuste al plan de uso del suelo aprobado a nivel de comuna. Con una visión a 20 años y un ciclo de planificación de 10 años, el plan a nivel de comuna es muy estable, lo que permite a los ciudadanos ser más proactivos a la hora de determinar la posibilidad de cambiar el uso de su parcela.
Impacto financiero de la nueva lista de precios de terrenos.
En cuanto a las obligaciones financieras, los usuarios de terrenos deben pagar las siguientes tasas al realizar los trámites: tasa de uso del suelo, tasa de registro, tasa de emisión de certificados y tasa de tasación de documentos. De estas, la tasa de uso del suelo es el gasto más elevado, pudiendo alcanzar cientos de millones de VND dependiendo de la ubicación y el tamaño del terreno.
Actualmente, los aranceles por uso del suelo se calculan según el Decreto 103/2024/ND-CP, mediante una fórmula que multiplica la superficie por el precio del terreno según la tabla de precios vigente. Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2026, cuando las localidades publiquen y apliquen nuevas tablas de precios que reflejen con mayor precisión los precios de mercado, el valor calculado aumentará. Esto genera un doble impacto: los trámites administrativos serán más sencillos, pero la presión financiera sobre los ciudadanos será mayor.
Recomendaciones para los usuarios de la tierra
Los expertos legales señalan que, en los casos en que los terrenos agrícolas provienen de asignaciones sin tasas de uso del suelo o de transferencias legales, la tasa se determina en función de la diferencia entre el precio del suelo residencial y el del suelo agrícola en el momento de la conversión. Dado que la tabla de precios del suelo es un factor decisivo para determinar el monto a pagar al presupuesto estatal, quienes necesiten cambiar el uso del suelo deben considerar cuidadosamente el momento del trámite para optimizar los costos antes de que la nueva normativa entre en vigor oficialmente a principios de 2026.
La información del proyecto y la normativa legal pueden sufrir modificaciones según las nuevas directrices emitidas por las autoridades. Los usuarios de terrenos deben verificar la información detallada en la oficina local de registro de la propiedad antes de tomar una decisión.
Fuente: https://baolamdong.vn/chi-phi-chuyen-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-se-tang-tu-nam-2026-413163.html
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