Señor Dao Trung Chinh
Thanh Nien tuvo una entrevista con el Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Terrestres, Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TN-MT) sobre este tema.
¿Podría usted explicarnos en base a qué el proyecto de modificación del Decreto 44 elimina el método del superávit? Si se abandona, ¿qué otros métodos de valoración de tierras son alternativas más viables?
Con base en el resumen de la implementación de la Ley de Tierras de 2014 y el Decreto 44 del Gobierno sobre métodos de valoración de tierras, vemos que en el período actual, el método de excedentes aún muestra muchas limitaciones, lo que puede causar errores en el proceso de valoración. De hecho, muchas localidades aún tienen grandes problemas a la hora de utilizar este método de excedente para la valoración, especialmente después de que en varios casos recientes la valoración de tierras se haya estancado. Incluso hay proyectos a los cuales se les han asignado terrenos y se les han arrendado tierras durante los últimos 5 o 6 años, pero no se les puede poner precio. Por ello, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha propuesto que el Gobierno y la Asamblea Nacional no utilicen temporalmente el método de excedente para determinar los precios de las tierras.
Según la normativa, tenemos 5 métodos de valoración del terreno: comparación, deducción, superávit, renta y coeficiente de ajuste del precio del terreno. El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone incluir el método de deducción en el método de comparación. Luego, solo se utilizarán los métodos: comparación, ingresos, coeficiente de ajuste del precio de la tierra para determinar el precio de la tierra. En consecuencia, en el método de comparación también se incorporarán factores de superávit potencial de desarrollo.
Pero los expertos y las empresas creen que el método del excedente es superior a otros métodos. Si se elimina, provocará congestión en la ejecución de los procedimientos legales de los proyectos, el Estado perderá ingresos fiscales, muchas industrias y trabajadores quedarán desempleados...
Si me preocupa eso, también quiero plantear la pregunta opuesta: ¿por qué las localidades han tardado en determinar los precios de la tierra en los últimos tiempos cuando no se ha abandonado el método del excedente? Muchos proyectos han asignado terrenos y arrendado tierras pero aún no pueden calcular las obligaciones financieras. ¿La razón se debe al método del excedente?
El objetivo del Gobierno al modificar el Decreto 44 es crear métodos de valoración simples, transparentes y fáciles de implementar que protejan al personal de valoración y eviten errores desafortunados que puedan ocurrir para que las localidades puedan ser más proactivas a la hora de determinar los precios de las tierras. El personal que realiza trabajos de valoración también se siente más seguro en su trabajo. De esta manera también se cumple el objetivo del Gobierno de acelerar la valoración de las tierras.
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente informó que debería eliminarse, y nosotros tenemos nuestras propias razones. Actualmente, el Gobierno está discutiendo y no ha decidido si abolirlo o no. Sea cual sea el método, lo importante es la información de entrada. Si el Gobierno decide no abandonar el método del superávit, también necesitará tener regulaciones más estrictas sobre la información de entrada, los parámetros y las referencias. ¿Cómo lograr dos objetivos? Uno es ser claro y coherente para que el personal que realiza el trabajo de valoración pueda trabajar con tranquilidad; En segundo lugar, es más estable y preciso, más adecuado para la práctica.
Dadas las características de los muchos tipos de tierra en Vietnam, limitar el número de métodos hará que la valoración no sea suficiente para cubrir todos los diferentes tipos de tierra y las diferentes condiciones de aplicación en la práctica. Sin mencionar que actualmente el método del excedente representa el 90% de la valoración de la tierra. Si lo abandonamos para cambiar a otro método, seguramente provocaremos una congestión en el mercado, que ha estado congelado durante el último año. ¿El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha considerado esto?
Creo que el método del excedente es una combinación de otros métodos de valoración de tierras. El método del superávit contiene el método de comparación. Si no comparas, no puedes saber cuáles son los ingresos y los gastos. Al mismo tiempo, también contiene el método de deducción. Si no se comparan y deducen, no se pueden cuantificar ni estimar los costos de insumos. Lo que decimos es la dirección hipotética de desarrollo, tenemos que imaginar cómo será en el futuro dentro de 5 años y debe tener un modelo del presente para que podamos comparar.
Supongamos que el Gobierno decide abandonar el método del superávit, todavía tiene que considerar cómo calcularlo para un proyecto específico, un tipo de terreno o muchos propósitos específicos. Hay que calcularlo con claridad y no simplemente decir que hay que abandonarlo. El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente solicitó al organismo asesor que intentara calcular utilizando otro método de valoración de tierras y encontró que aún era posible realizar el cálculo, por lo que propuso dejar de utilizar el método de excedente. Si el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente puede calcular, ¿por qué no puede hacerlo el nivel local?
El Ministerio también ha recopilado e informado honestamente al Gobierno de los comentarios de expertos, empresas y particulares. Los métodos de valoración de tierras son todos científicos . El Gobierno considerará y decidirá qué método aplicar en este momento para garantizar el objetivo de que sea fácil de hacer, fácil de aplicar, transparente y crear tranquilidad para los funcionarios y responsabilidad al implementar el objetivo más importante.
Supongamos que se abandona el método del excedente para determinar los precios de la tierra, como lo propone el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, ¿qué beneficios recibirán las personas y las empresas, señor?
Desde el punto de vista empresarial, creo que con procedimientos rápidos, simples, descentralización y delegación de autoridad asociada a la responsabilidad de los tasadores, cuando se les asigne el trabajo, los tasadores se sentirán seguros de realizarlo. Ese es el objetivo de modificar el Decreto 44 en general, no sólo lo relacionado con detener el uso del método del excedente. Para las personas, a nivel de hogar, se utiliza básicamente el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra. El procedimiento es tan sencillo y transparente que ellos mismos pueden calcular aproximadamente las obligaciones financieras de su familia.
Resolver con agilidad los tiempos para realizar operaciones de determinación del precio de la tierra para que las personas y empresas cumplan con sus obligaciones financieras con el Estado garantizando la transparencia y claridad. Los procedimientos, cifras y datos involucrados en la valoración de tierras también son más públicos.
63 provincias y ciudades necesitan opiniones oficiales
Recientemente, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente envió un despacho oficial a 63 provincias y ciudades solicitando opiniones oficiales sobre si se debe o no eliminar el método de excedente para determinar los precios de la tierra y está esperando una respuesta. El objetivo de modificar el Decreto 44 es que las localidades puedan tasar el suelo más rápidamente para eliminar obstáculos a los proyectos que están estancados en esta etapa, así como desplegar nuevos proyectos más rápidamente, asegurando que el presupuesto estatal se recaude de manera correcta y suficiente.
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