La Ley de Tierras de 2024 enumera específicamente los casos en los que el Estado recuperará tierras, diversificará las opciones de compensación y emitirá libros rojos para tierras sin documentos antes del 1 de julio de 2014...
El 18 de enero, la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Tierras revisada, que consta de 16 capítulos y 260 artículos, vigente a partir del 1 de enero de 2025. En comparación con la Ley actual, la Ley de Tierras revisada de 2024 tiene cinco nuevos grupos de temas, incluyendo regulaciones para una mejor protección de los derechos e intereses legítimos de los usuarios de la tierra; acceso a la tierra para personas y empresas para servir al desarrollo socioeconómico y la producción y los negocios; mejorar la eficiencia del uso de la tierra; financiamiento de tierras como la valoración de tierras, estabilización de rentas de tierras y mejora de la eficiencia y eficacia de la gestión estatal.
32 casos de recuperación de tierras por interés nacional y público
Según el Artículo 79, el Estado reclamará tierras en 31 casos "realmente necesarios" para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico de interés nacional y público. Estos incluyen proyectos de obras de transporte; riego; abastecimiento de agua; tratamiento de residuos; energía, alumbrado público; petróleo y gas; infraestructura postal y de telecomunicaciones; mercados tradicionales, mercados mayoristas; creencias y religiones; áreas públicas de entretenimiento y recreación, actividades comunitarias; y sedes de organismos estatales.
Las actividades de recuperación de tierras, la explotación de minerales, los proyectos en las proximidades de los puntos de conexión del tráfico, los proyectos de inversión para construir áreas urbanas de uso mixto, proyectos de áreas residenciales rurales... también serán recuperados por el Estado.
Esta disposición supera a la Ley vigente, que solo establece en términos generales que «El Estado decide recuperar tierras para fines de defensa y seguridad nacional; desarrollo socioeconómico para el interés nacional y público», sin criterios ni condiciones específicos. El miembro permanente del Comité Económico, Nguyen Hai Nam, afirmó que la normativa actual no es transparente, lo que genera controversia y quejas en muchas localidades, especialmente en lo que respecta a la recuperación de tierras para proyectos comerciales y de servicios.
"La regulación detallada de 32 casos de recuperación de tierras constituye un gran avance, que ayuda a aclarar, concretar y superar la generalidad de las antiguas regulaciones", afirmó el Sr. Nam.
Tras participar en la revisión de este contenido, el Sr. Nam afirmó que esta disposición fue objeto de múltiples modificaciones por parte de los miembros del Comité para evaluar sus ventajas y desventajas. Finalmente, el Comité Económico acordó especificar en detalle, enumerando claramente, aunque aún no de forma exhaustiva, estos 32 casos son relativamente completos en la práctica. La ley también estipula que, en casos de recuperación de tierras para ejecutar proyectos y obras de interés nacional y público que no hayan sido regulados, la Asamblea Nacional modificará y complementará este artículo conforme a un procedimiento simplificado.
Según el Sr. Nam, la implementación es siempre el paso más importante en la compensación y la adquisición de tierras. Los organismos estatales, en especial el Consejo de Compensación, Apoyo y Reasentamiento, deben garantizar siempre la objetividad, no favorecer a ninguna de las partes, ya sea el inversor o la población, y deben estar bajo estrecha supervisión.
El Estado recuperará terrenos para proyectos de inversión que permitan construir áreas urbanas con funciones de uso mixto. Foto: Ngoc Thanh
El profesor asociado Nguyen Quang Tuyen (director de la Facultad de Derecho Económico de la Universidad de Derecho de Hanói ) consideró que la lista anterior hará que los casos de recuperación de tierras por parte del Estado sean transparentes, convenientes para los organismos encargados de hacer cumplir la ley, y facilitará la determinación de responsabilidades y la imposición de sanciones en caso de irregularidades. Además, la ciudadanía podrá supervisar y proteger sus derechos con mayor facilidad.
"La ley contribuirá a reducir la adquisición indiscriminada de tierras, y las localidades también tendrán un entendimiento unificado, evitando que cada lugar se salga con la suya", afirmó el Sr. Tuyen, enfatizando que esta disposición tendrá un impacto positivo en el desarrollo socioeconómico del país.
La Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) también espera que esta regulación "supere la situación de recuperación desenfrenada de tierras en algunos lugares como ocurrió antes".
Diversificar las formas de compensación para las personas cuyas tierras se recuperen
Según la Ley de Tierras vigente, la compensación se realiza asignando terrenos con el mismo uso que los terrenos recuperados. De no existir terrenos, la compensación se realiza en efectivo según el precio específico de los terrenos recuperados.
La ley reformada recientemente aprobada estipula diversas formas de compensación en efectivo, tierras con el mismo propósito, vivienda y tierras con diferentes propósitos, si la persona cuyas tierras se recuperan tiene la necesidad y la localidad cuenta con las condiciones para los fondos de tierras. Esta disposición institucionaliza la Resolución n.º 18 del Comité Central, que garantiza el derecho de prioridad en la elección de la forma de compensación para las personas cuyas tierras se recuperan.
Según el Comité Permanente de la Asamblea Nacional, la regulación sobre la compensación en otras tierras también crea condiciones para las localidades que no tienen abundantes fondos de tierras, reduciendo la presión sobre el presupuesto estatal al tener que adelantar capital para pagar la compensación en efectivo.
Prof. Dr. Hoang Van Cuong. Foto: National Assembly Media
El profesor Hoang Van Cuong (subdirector de la Universidad Nacional de Economía) dijo que si la compensación, el apoyo y el reasentamiento se realizan bien, ayudarán a cambiar el panorama socioeconómico y, al mismo tiempo, cambiarán para mejor las vidas de las personas cuyas tierras se recuperen.
"Si las localidades implementan adecuadamente el espíritu de la Ley, los problemas y quejas urgentes de la gente relacionados con la adquisición de tierras desaparecerán", afirmó el Sr. Cuong.
Según el profesor Nguyen Quang Tuyen, la clave para armonizar los intereses en la adquisición de tierras, la compensación, el apoyo y el reasentamiento es el precio de la compensación. Si se armoniza el precio de la compensación entre las partes y las condiciones de reasentamiento son favorables, las disputas territoriales disminuirán y se resolverán los conflictos de larga data.
Ampliación del límite para la transferencia de tierras agrícolas
La actual Ley de Tierras estipula que los hogares y las personas que no producen directamente productos agrícolas no pueden recibir transferencias o donaciones del derecho de uso de tierras de cultivo de arroz.
Mientras tanto, la Ley revisada establece que quienes no participan directamente en la producción agrícola deben establecer una organización económica y contar con un plan de uso de tierras arroceras aprobado por el Comité Popular distrital al recibir transferencias o donaciones de tierras arroceras que excedan el límite. Esta superficie es de 3 hectáreas para las provincias y ciudades de administración central de la región sureste y la región del delta del Mekong; para las demás provincias y ciudades de administración central, es de 2 hectáreas.
El Comité Permanente de la Asamblea Nacional considera que ampliar el alcance de la transferencia de tierras agrícolas, en comparación con las disposiciones de la Ley de Tierras vigente, busca garantizar la conveniencia y flexibilidad de la producción agrícola. Sin embargo, para garantizar la seguridad alimentaria y proteger las tierras arroceras, es necesario añadir condiciones para la recepción de la transferencia de tierras agrícolas por parte de las organizaciones económicas.
Agricultores cosechan arroz en Son Tay, Hanói, junio de 2022. Foto: Ngoc Thanh
Nguyen Hai Nam, miembro permanente del Comité Económico, consideró este proyecto como uno de los grandes avances, que simplifica los trámites y anima a las organizaciones económicas a invertir en el desarrollo de una agricultura de alta tecnología y alta productividad. Sin embargo, las autoridades locales deben basarse en sus propias circunstancias para aplicar adecuadamente.
En consecuencia, el Comité Popular distrital es responsable de aprobar el plan para el uso de tierras arroceras de las organizaciones económicas que reciben transferencias que exceden el límite. Esto será clave para garantizar que no se produzca una situación de acaparamiento de tierras agrícolas con fines de lucro.
La Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) cree que las regulaciones mencionadas crearán las condiciones para que la agricultura vietnamita se desarrolle de forma rápida y sostenible, garantizando así la seguridad alimentaria nacional. La producción agrícola vietnamita es cada vez mayor, los agricultores son cada vez más ricos y la imagen del campo está cambiando. Esto tiene un impacto positivo tanto en la economía como en el mercado inmobiliario, en el proceso de urbanización y desarrollo de las zonas rurales.
Esta política también permite a Vietnam pasar de una agricultura fragmentada y dispersa a una concentrada y moderna, aplicando la ciencia y la tecnología para producir bienes sostenibles y eficientes. HoREA prevé que, gracias a las disposiciones de la ley, Vietnam contará con numerosos agricultores multimillonarios.
Concesión de libros rojos para terrenos sin papeles antes del 1 de julio de 2014
La Ley de Tierras revisada, recientemente aprobada, permite que las tierras sin documentación antes del 1 de julio de 2014 (en lugar del 1 de julio de 2004, como se regula actualmente) y sin litigios reciban libros rojos. La ley revisada divide los casos de usuarios de tierras sin documentación antes de julio de 2014 en tres grupos temporales para la concesión de libros rojos: casos de uso de la tierra antes del 18 de diciembre de 1980; del 18 de diciembre de 1980 al 15 de octubre de 1993; y del 15 de octubre de 1993 al 1 de julio de 2014.
Los tres grupos deben ser confirmados por el Comité Popular de la comuna donde se ubica el terreno, indicando que no existe ninguna disputa, violación de la legislación agraria ni asignación de tierras sin autorización. Cada grupo contará con normas específicas para la emisión de certificados de derechos de uso del suelo.
Los hogares y las personas a quienes se les asignaron tierras agrícolas antes del 1 de julio de 2014 sin documentos, que hayan registrado su residencia permanente en una localidad en un área con condiciones económicas difíciles y hayan sido confirmados por el Comité Popular a nivel comunal de que no hay disputas, también recibirán un certificado y no tendrán que pagar tarifas por el uso de la tierra.
Son Ha - Viet Tuan
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