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| Se prevé que el mercado inmobiliario en general, y el terreno en particular, enfrenten dificultades en 2024, ya que el sentimiento inversor aún no muestra señales de recuperación positiva. (Fuente: Vietnamnet) |
El Gobierno emite nuevas normas sobre valoración de tierras.
El 5 de febrero, el Gobierno emitió un Decreto que modifica y complementa varios artículos sobre precios de tierras. Cuatro métodos de valoración de tierras son:
El método de comparación se implementa ajustando el precio de terrenos con el mismo propósito de uso, que presentan ciertas similitudes con los terrenos transferidos en el mercado o subastados que han cumplido con sus obligaciones financieras. El método consiste en analizar y comparar los factores que afectan los precios del terreno, excluyendo el valor de los activos vinculados al mismo, para determinar el precio del terreno.
El Gobierno establece que el método de comparación se aplica cuando existen al menos 3 parcelas de terreno con el mismo fin de uso y ciertos factores similares.
El método de ingresos se implementa dividiendo el ingreso neto anual promedio por superficie entre la tasa de interés promedio de los depósitos de ahorro en dongs vietnamitas, con un plazo de 12 meses, en bancos comerciales. La condición es que estos bancos sean propiedad del Estado con más del 50% del capital social o del número total de acciones con derecho a voto. El período para calcular la tasa de interés promedio es de tres años consecutivos, calculados hasta el final del trimestre más reciente con datos anteriores a la fecha de valoración.
Este método se utiliza para valorar terrenos agrícolas y no agrícolas que no sean terrenos residenciales y no cumplan las condiciones para aplicar el método comparativo.
El método del superávit consiste en restar los ingresos totales estimados de desarrollo al costo total estimado de desarrollo del terreno, considerando la superficie del terreno, según el uso más efectivo del suelo (coeficiente de uso del suelo, densidad de construcción y número máximo de plantas). Este método se utiliza para valorar terrenos destinados a proyectos de inversión que no cumplen las condiciones de comparación ni generan ingresos, pero permiten estimar los ingresos y el costo totales de desarrollo del proyecto.
El método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra consiste en multiplicar el precio de la tierra en la lista de precios por el coeficiente de ajuste. Este coeficiente lo emiten las provincias y ciudades, comparándolo con el precio de la tierra en el mercado común.
En comparación con la normativa de 2014, el Gobierno ha eliminado el método de deducción por valoración de tierras para cumplir con la Ley de Tierras revisada que acaba de aprobar la Asamblea Nacional a mediados de enero.
El nuevo Decreto estipula que el Comité Popular a nivel provincial o distrital decidirá sobre los precios específicos de las tierras, de conformidad con las disposiciones de la Ley de Organización del Gobierno Local. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente es responsable de asistir al Comité Popular del mismo nivel en la determinación de dichos precios.
El mercado de tierras se deprecia
Según datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario ya no está tan activo como antes. Los terrenos han experimentado numerosas reducciones de precio, con pérdidas de hasta el 30-40%, pero siguen siendo difíciles de liquidar.
Según un informe reciente sobre la evolución del mercado de terrenos elaborado por el Instituto de Economía de la Construcción del Ministerio de Construcción, la oferta secundaria de terrenos en 2023 disminuirá significativamente en comparación con el año anterior.
De los cuales, la oferta secundaria de terrenos para proyectos en 2023 en comparación con 2022 en Hanoi disminuyó aproximadamente un 46,4%, Ciudad Ho Chi Minh disminuyó aproximadamente un 56,3%, Da Nang disminuyó aproximadamente un 44,5%, Binh Duong disminuyó aproximadamente un 45,3%, Hai Phong disminuyó aproximadamente un 58,6%.
Además, la situación de las transacciones de terrenos en 2023 también fue tranquila. El volumen de transacciones secundarias de terrenos para proyectos en Hanói disminuyó aproximadamente un 45,4%, en Ciudad Ho Chi Minh un 60,1%, en Da Nang un 49,4%, en Binh Duong un 48,1%, en Hai Phong un 30,3% y en Dong Nai un 59,4%.
Los precios de las transacciones de terrenos secundarios en 2023 tienden a disminuir entre un 10 y un 15 % en comparación con 2022 y disminuyen significativamente en algunas localidades como Dong Nai, Khanh Hoa, Da Nang y Ciudad Ho Chi Minh.
Según el informe antes mencionado del Instituto de Economía de la Construcción, la organización de subastas de terrenos para proyectos se ha vuelto a implementar en muchas localidades en el último trimestre de 2023. Aunque el precio de subasta ganador no es muy diferente del precio inicial, esto también se considera una señal positiva para el mercado cuando el poder adquisitivo ha mostrado signos de mejora.
Un informe de mercado de una unidad de investigación indicó que el mercado inmobiliario registró una fuerte caída en la demanda de búsquedas en 2023. En concreto, el número de búsquedas de terrenos en 2023 disminuyó un 45 % en comparación con 2022, especialmente las de terrenos para proyectos. En comparación con el pico de la "fiebre de la tierra" en marzo de 2022, la demanda de terrenos en las provincias del sur disminuyó un 71 %.
Las dificultades para acceder al capital y la confianza en los inversores se consideran obstáculos para que los clientes adquieran bienes raíces. Los precios de los inmuebles primarios registraron una disminución del 10-13% en comparación con 2022, mientras que los precios de los inmuebles secundarios registraron una disminución del 15-30%. Esta disminución se observó en el grupo de clientes que utilizan préstamos y proyectos a gran escala con infraestructura incompleta (legal).
A pesar de los sombríos acontecimientos, según el Instituto de Economía de la Construcción, no se prevé que la situación de las transacciones sea prometedora. La baja liquidez en 2023 y la cautela de los inversores al tomar decisiones de inversión harán que el mercado de terrenos de 2024 aún necesite más tiempo para recuperarse.
El endurecimiento de las normas de subdivisión y venta de terrenos que impone la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios podría afectar la oferta, la confianza de los compradores y los precios en este segmento próximamente. Se prevé que la demanda y los precios de transacción de grandes terrenos sigan disminuyendo.
Por el contrario, para terrenos pequeños, la liquidez mejorará y los precios de transacciones secundarias podrían aumentar ligeramente en comparación con 2023.
En cuanto al mercado de suelo, VARS predice que la oferta en este segmento será escasa en 2024, cuando las nuevas políticas legislativas puedan cambiar las reglas del juego. La escasez de oferta puede impulsar los precios del suelo entre un 5 % y un 7 % en comparación con 2023 en las grandes ciudades. Mientras tanto, las zonas urbanizadas con infraestructura bien desarrollada tienden a mantenerse estables.
Según una encuesta realizada a finales de 2023 por un Centro de Investigación de Mercados, del 63% de las personas con necesidades inmobiliarias en 2024, la mayoría de las personas con necesidades inmobiliarias están interesadas en departamentos, terrenos y casas residenciales.
Una encuesta sobre la psicología de los compradores de vivienda, realizada por una unidad de investigación a finales de 2023, mostró que los terrenos lideran el interés inmobiliario y presentan una alta tasa de espera para comprar en los tramos más bajos. Esto demuestra que los terrenos siguen siendo un producto bien recibido por el mercado. Sin embargo, se prevé que el mercado de terrenos sea difícil en 2024, ya que la psicología de la inversión no ha mostrado signos de recuperación positiva.
Recomendaciones para resolver cuestiones jurídicas en la Circular 22
Según la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), aunque inicialmente ha ayudado a los futuros compradores de viviendas a sentirse más seguros, todavía persisten problemas legales con la Circular 22/2023/TT-NHNN.
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| La realidad anterior demuestra que la tierra sigue siendo un producto bien recibido por el mercado. (Foto: Hoang Ha) |
HoREA acaba de emitir el Documento No. 23/2024/CV-HoREA dando la bienvenida al Banco Estatal (SBV) para afirmar que las regulaciones de la Circular 22/2023/TT-NHNN no restringen los derechos de organizaciones e individuos a comprar viviendas futuras y no son contrarias a las regulaciones actuales.
En consecuencia, la Asociación acoge con satisfacción el envío por parte del Banco Estatal de Vietnam de "Alguna información relacionada con las regulaciones sobre la relación de seguridad de capital para bancos y sucursales de bancos extranjeros" afirmando que no restringe los derechos de las organizaciones e individuos a comprar viviendas en el futuro y no es contrario a las regulaciones actuales.
Sin embargo, según HoREA, aunque inicialmente ayuda a los futuros compradores de viviendas a sentirse más seguros, la Circular 22/2023/TT-NHNN todavía presenta problemas legales.
En concreto, en el punto a, cláusula 11, artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN (modificada y completada en el apartado 1, artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN) solo se establecen normas aplicables a los casos de viviendas comerciales "terminadas para su entrega", es decir, viviendas comerciales "disponibles", pero no incluye los casos de préstamos de crédito para comprar viviendas comerciales "no terminadas para su entrega", es decir, viviendas comerciales "en proceso de construcción".
Según HoREA, el concepto de “casa terminada para entrega” no puede interpretarse de modo que incluya “la vivienda futura” que los bancos comerciales aceptarán como garantía para préstamos para comprar esa casa.
Además, el anuncio del Banco Estatal confirmó que “la Circular 41/2016/TT-NHNN que regula el coeficiente de seguridad de capital de los bancos comerciales y sucursales de bancos extranjeros no es un documento que oriente las operaciones de concesión de crédito de las entidades crediticias”.
Pero, de hecho, la Circular 41 (modificada y complementada en la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN) contiene regulaciones legales no relacionadas con "regulaciones sobre el coeficiente de seguridad de capital de los bancos comerciales y sucursales de bancos extranjeros", sino relacionadas con "operaciones de concesión de crédito de las instituciones de crédito".
En concreto, el artículo 2, cláusula 11, estipula "préstamos con garantía inmobiliaria a particulares para la compra de viviendas que cumplan las condiciones", similar a lo dispuesto en las circulares del Banco del Estado "que orientan las operaciones de concesión de créditos de las entidades de crédito".
HoREA considera que si la Circular 41 solo regula "el coeficiente de seguridad de capital de los bancos comerciales y las sucursales de bancos extranjeros", no es necesario tener regulaciones legales que regulen las "condiciones" de "un préstamo hipotecario de vivienda es un préstamo garantizado por bienes inmuebles para que las personas compren una casa" en la Cláusula 11, Artículo 2 porque ya existen circulares del Banco del Estado que orientan las operaciones de concesión de crédito de las entidades crediticias".
Además de eso, según la Asociación, el documento "Algunas informaciones relacionadas con las regulaciones sobre el ratio de seguridad de capital para bancos y sucursales de bancos extranjeros" emitido recientemente por el Banco Estatal no es un documento legal como las circulares, por lo que sólo tiene valor para proporcionar información.
Mientras tanto, los bancos y sucursales de bancos extranjeros deberán basarse en la Ley de Instituciones de Crédito y Circulares del Banco del Estado para realizar operaciones de otorgamiento de crédito.
Ante las dificultades mencionadas, la Asociación señaló que es necesario modificar y complementar a la brevedad la Circular No. 22/2023/TT-NHNN para apoyar al mercado inmobiliario en el proceso de recuperación y desarrollo.
¿Es posible transferir un terreno que ha sido declarado revocado?
Muchas personas se preguntan, si hay un aviso de recuperación de tierras pero no hay una decisión sobre la recuperación de tierras, las partes de la transacción lo saben pero aún así llevan a cabo la transacción voluntariamente, ¿está permitido transferir y registrar la tierra y por qué?
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente respondió a esta cuestión de la siguiente manera:
La legislación actual sobre tierras no tiene normas específicas sobre si se pueden ejercer o no los derechos de los usuarios de la tierra en los casos en que existe un aviso de recuperación de tierras.
De acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1, Artículo 6 de la Ley Nº 35/2018/QH14 que modifica y complementa una serie de artículos de 37 Leyes relacionadas con la planificación, en los casos en que exista un plan anual de uso de la tierra a nivel de distrito, los usuarios de la tierra en el área deben cambiar el propósito del uso de la tierra y recuperar la tierra de acuerdo con el plan para continuar ejerciendo los derechos de los usuarios de la tierra.
El orden y los procedimientos para transferir los derechos de uso de la tierra están estipulados en el artículo 79 del Decreto No. 43/2014/ND-CP, según el cual la Oficina de Registro de Tierras es responsable de enviar información catastral a la autoridad fiscal para determinar y notificar el cobro de obligaciones financieras en los casos en que las obligaciones financieras deben cumplirse de acuerdo con la reglamentación antes de realizar ajustes y actualizar cambios en los registros catastrales; los usuarios de la tierra deben cumplir con las obligaciones financieras de acuerdo con la reglamentación.
No emitir Certificados de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de vivienda y otros activos vinculados a la tierra cuando exista un aviso de recuperación de tierras o una decisión de recuperación de tierras por parte de una agencia estatal competente para garantizar el cumplimiento de las disposiciones de la Cláusula 6, Artículo 19 del Decreto No. 43/2014/ND-CP del 15 de mayo de 2014 del Gobierno que detalla la implementación de una serie de artículos de la Ley de Tierras.
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Fuente
![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional, Tran Thanh Man, visita a la heroica madre vietnamita Ta Thi Tran](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/20/765c0bd057dd44ad83ab89fe0255b783)
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