Los terrenos con pérdidas de hasta el 40% siguen siendo difíciles de liquidar, 4 últimos métodos de valoración de tierras

El gobierno emite nuevas normas sobre valoración de tierras, el mercado está en caída, ¿es posible transferir terrenos que han sido anunciados para la revocación?... son las últimas noticias inmobiliarias.

Bất động sản mới nhất: đất nền cắt lỗ đến 40% vẫn khó thanh khoản, 4 phương pháp định giá đất mới nhất

Se prevé que el mercado inmobiliario en general y el terreno en particular enfrenten dificultades en 2024, ya que el sentimiento de inversión aún no muestra signos de recuperación positiva. (Fuente: Vietnamnet)

El Gobierno emite nuevas normas sobre valoración de tierras.

El 5 de febrero, el Gobierno emitió un decreto que modifica y complementa una serie de artículos sobre los precios de la tierra. Los cuatro métodos de valoración de tierras incluyen:

El método de comparación se implementa ajustando los precios de los terrenos con el mismo propósito de uso, con ciertas similitudes con los terrenos transferidos en el mercado o ganadores de subastas de terrenos que han cumplido obligaciones financieras. El método consiste en analizar y comparar los factores que afectan los precios de la tierra después de excluir el valor de los activos vinculados a la tierra, para determinar el precio del terreno.

El Gobierno establece que el método de comparación se aplica cuando existen al menos 3 parcelas de terreno con el mismo fin de uso y ciertos factores similares.

El método de ingresos se realiza tomando el ingreso neto anual promedio por área de tierra dividido por la tasa de interés de ahorro promedio en moneda vietnamita, con un plazo de 12 meses en un banco comercial. La condición es que estos bancos sean propiedad del Estado con más del 50% del capital social o de la totalidad de las acciones con derecho a voto. El período promedio de cálculo de intereses es de 3 años consecutivos, calculados hasta el final del trimestre más reciente con datos anteriores al momento de la valoración.

Este método se utiliza para valorar terrenos agrícolas y no agrícolas que no sean terrenos residenciales y no cumplan las condiciones para aplicar el método comparativo.

El método del superávit consiste en restar el ingreso total estimado de desarrollo al costo total estimado de desarrollo del terreno, superficie del terreno en función del uso más efectivo del mismo (coeficiente de uso del terreno, densidad de construcción, número máximo de pisos del edificio). Este método se utiliza para valorar terrenos para proyectos de inversión que no cumplen las condiciones de comparación e ingresos pero estiman los ingresos totales de desarrollo y los costos totales de desarrollo del proyecto.

El método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra consiste en tomar el precio de la tierra en la lista de precios de la tierra y multiplicarlo por el coeficiente de ajuste. El coeficiente de ajuste lo emiten las provincias y ciudades, mediante comparación con los precios del suelo común en el mercado.

En comparación con la normativa de 2014, el Gobierno ha eliminado el método de deducción por valoración de tierras para cumplir con la Ley de Tierras revisada que acaba de aprobar la Asamblea Nacional a mediados de enero.

El nuevo Decreto estipula que el Comité Popular Provincial o el Comité Popular Distrital decidirán sobre precios específicos de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Organización del Gobierno Local. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente es responsable de ayudar al Comité Popular del mismo nivel a determinar precios específicos de tierras.

El mercado de tierras se deprecia

Según datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario ya no está tan "caliente" como en el pasado. Los productos terrestres han sufrido numerosas reducciones de precios, lo que ha reducido las pérdidas entre un 30 y un 40 %, pero aún así son difíciles de liquidar.

Según un informe reciente sobre la evolución del mercado de terrenos elaborado por el Instituto de Economía de la Construcción del Ministerio de Construcción, la oferta secundaria de terrenos en 2023 disminuirá significativamente en comparación con el año anterior.

De los cuales, la oferta secundaria de terrenos para proyectos en 2023 en comparación con 2022 en Hanoi disminuyó aproximadamente un 46,4%, Ciudad Ho Chi Minh disminuyó aproximadamente un 56,3%, Da Nang disminuyó aproximadamente un 44,5%, Binh Duong disminuyó aproximadamente un 45,3%, Hai Phong disminuyó aproximadamente un 58,6%.

Además, la situación de las transacciones de tierras en 2023 también está tranquila. El volumen de transacciones secundarias de terrenos para proyectos en Hanoi disminuyó aproximadamente un 45,4%, Ho Chi Minh City disminuyó un 60,1%, Da Nang disminuyó un 49,4%, Binh Duong disminuyó un 48,1%, Hai Phong disminuyó un 30,3% y Dong Nai disminuyó un 59,4%.

Los precios de las transacciones de terrenos secundarios en 2023 tienden a disminuir entre un 10 y un 15 % en comparación con 2022 y disminuyen significativamente en algunas localidades como Dong Nai, Khanh Hoa, Da Nang y Ciudad Ho Chi Minh.

Según el informe antes mencionado del Instituto de Economía de la Construcción, la organización de subastas de terrenos para proyectos se ha vuelto a implementar en muchas localidades en el último trimestre de 2023. Aunque el precio de subasta ganador no es muy diferente del precio inicial, esto también se considera una señal positiva para el mercado cuando el poder adquisitivo ha mostrado signos de mejora.

Un informe de mercado de una unidad de investigación dijo que el mercado de terrenos registró una fuerte caída en la demanda de búsqueda en 2023. Específicamente, el número de búsquedas de terrenos en 2023 disminuyó un 45% en comparación con 2022, especialmente terrenos para proyectos. En comparación con el pico de la "fiebre de la tierra" en marzo de 2022, la tierra en las provincias del sur disminuyó un 71%.

Las dificultades para acceder al capital y la confianza en los inversores se consideran ciertas barreras en la decisión de los clientes de adquirir bienes inmuebles. Los precios primarios registraron una disminución del 10-13% en comparación con 2022, los precios secundarios registraron una disminución del 15-30%, la disminución fue en el grupo de clientes que utilizan préstamos, proyectos a gran escala con infraestructura incompleta - legal.

A pesar de los sombríos avances, según el Instituto de Economía de la Construcción, todavía no se espera que la situación de las transacciones sea vibrante. La baja liquidez en 2023 y la psicología cautelosa de los inversores a la hora de tomar decisiones de inversión significan que el mercado de terrenos de 2024 todavía necesita más tiempo para recuperarse.

El endurecimiento de las normas sobre subdivisión y venta de terrenos que impone la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios puede tener un impacto en la oferta, la psicología del comprador y los precios de este segmento en el futuro próximo. Se espera que la demanda de compra y los precios de transacción de grandes parcelas de tierra sigan disminuyendo.

Por el contrario, para terrenos pequeños, la liquidez mejorará y los precios de transacciones secundarias podrían aumentar ligeramente en comparación con 2023.

También comentando sobre el mercado de terrenos, VARS prevé que la oferta de este segmento será escasa en 2024 cuando nuevas políticas de Ley pueden cambiar el juego en este mercado. La escasez de oferta podría hacer subir los precios del suelo entre un 5 y un 7 % en comparación con 2023 en las principales ciudades. En las zonas desarrolladas la infraestructura tiende a deteriorarse.

Según una encuesta realizada a finales de 2023 por un Centro de Investigación de Mercados, del 63% de las personas con necesidades inmobiliarias en 2024, la mayoría de las personas con necesidades inmobiliarias están interesadas en departamentos, terrenos y casas residenciales.

Una encuesta sobre la psicología del comprador de vivienda realizada por una unidad de investigación a fines de 2023 mostró que los terrenos son el tipo de inmueble más popular y tienen una alta tasa de espera para comprar en la parte inferior. La realidad anterior demuestra que la tierra sigue siendo un producto bien recibido por el mercado. Sin embargo, se espera que el mercado de terrenos enfrente dificultades en 2024, ya que el sentimiento de inversión aún no muestra signos de recuperación positiva.

Recomendaciones para resolver cuestiones jurídicas en la Circular 22

Según la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), aunque inicialmente ha ayudado a los futuros compradores de viviendas a sentirse más seguros, todavía persisten problemas legales con la Circular 22/2023/TT-NHNN.

La realidad anterior demuestra que la tierra sigue siendo un producto bien recibido por el mercado. (Foto: Hoang Ha)

HoREA acaba de emitir el Documento No. 23/2024/CV-HoREA dando la bienvenida al Banco Estatal (SBV) para afirmar que las regulaciones de la Circular 22/2023/TT-NHNN no restringen los derechos de organizaciones e individuos a comprar viviendas futuras y no son contrarias a las regulaciones actuales.

En consecuencia, la Asociación acoge con satisfacción el envío por parte del Banco Estatal de Vietnam de "Alguna información relacionada con las regulaciones sobre la relación de seguridad de capital para bancos y sucursales de bancos extranjeros" afirmando que no restringe los derechos de las organizaciones e individuos a comprar viviendas en el futuro y no es contrario a las regulaciones actuales.

Sin embargo, según HoREA, aunque inicialmente ayuda a los futuros compradores de viviendas a sentirse más seguros, la Circular 22/2023/TT-NHNN todavía presenta problemas legales.

En concreto, en el punto a, cláusula 11, artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN (modificada y completada en el apartado 1, artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN) solo se establecen normas aplicables a los casos de viviendas comerciales "terminadas para su entrega", es decir, viviendas comerciales "disponibles", pero no incluye los casos de préstamos de crédito para comprar viviendas comerciales "no terminadas para su entrega", es decir, viviendas comerciales "en proceso de construcción".

Según HoREA, el concepto de “casa terminada para entrega” no puede interpretarse de modo que incluya “la vivienda futura” que los bancos comerciales aceptarán como garantía para préstamos para comprar esa casa.

Además, el anuncio del Banco Estatal confirmó que “la Circular 41/2016/TT-NHNN que regula el coeficiente de seguridad de capital de los bancos comerciales y sucursales de bancos extranjeros no es un documento que oriente las operaciones de concesión de crédito de las entidades crediticias”.

Pero, de hecho, la Circular 41 (modificada y complementada en la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN) contiene regulaciones legales no relacionadas con "regulaciones sobre el coeficiente de seguridad de capital de los bancos comerciales y sucursales de bancos extranjeros", sino relacionadas con "operaciones de concesión de crédito de las instituciones de crédito".

En concreto, el artículo 2, cláusula 11, estipula "préstamos con garantía inmobiliaria a particulares para la compra de viviendas que cumplan las condiciones", similar a lo dispuesto en las circulares del Banco del Estado "que orientan las operaciones de concesión de créditos de las entidades de crédito".

HoREA considera que si la Circular 41 solo regula "el coeficiente de seguridad de capital de los bancos comerciales y las sucursales de bancos extranjeros", no es necesario tener regulaciones legales que regulen las "condiciones" de "un préstamo hipotecario de vivienda es un préstamo garantizado por bienes inmuebles para que las personas compren una casa" en la Cláusula 11, Artículo 2 porque ya existen circulares del Banco del Estado que orientan las operaciones de concesión de crédito de las entidades crediticias".

Además de eso, según la Asociación, el documento "Algunas informaciones relacionadas con las regulaciones sobre el ratio de seguridad de capital para bancos y sucursales de bancos extranjeros" emitido recientemente por el Banco Estatal no es un documento legal como las circulares, por lo que sólo tiene valor para proporcionar información.

Mientras tanto, los bancos y sucursales de bancos extranjeros deberán basarse en la Ley de Instituciones de Crédito y Circulares del Banco del Estado para realizar operaciones de otorgamiento de crédito.

Ante las dificultades mencionadas, la Asociación señaló que es necesario modificar y complementar a la brevedad la Circular No. 22/2023/TT-NHNN para apoyar al mercado inmobiliario en el proceso de recuperación y desarrollo.

¿Es posible transferir un terreno que ha sido declarado revocado?

Muchas personas se preguntan, si hay un aviso de recuperación de tierras pero no hay una decisión sobre la recuperación de tierras, las partes de la transacción lo saben pero aún así llevan a cabo la transacción voluntariamente, ¿está permitido transferir y registrar la tierra y por qué?

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente respondió a esta cuestión de la siguiente manera:

La legislación actual sobre tierras no tiene normas específicas sobre si se pueden ejercer o no los derechos de los usuarios de la tierra en los casos en que existe un aviso de recuperación de tierras.

De acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1, Artículo 6 de la Ley Nº 35/2018/QH14 que modifica y complementa una serie de artículos de 37 Leyes relacionadas con la planificación, en los casos en que exista un plan anual de uso de la tierra a nivel de distrito, los usuarios de la tierra en el área deben cambiar el propósito del uso de la tierra y recuperar la tierra de acuerdo con el plan para continuar ejerciendo los derechos de los usuarios de la tierra.

El orden y los procedimientos para la transferencia de los derechos de uso de la tierra están estipulados en el artículo 79 del Decreto No. 43/2014/ND-CP, según el cual la Oficina de Registro de Tierras es responsable de enviar información catastral a la autoridad fiscal para determinar y notificar el cobro de obligaciones financieras en los casos en que las obligaciones financieras deben cumplirse de acuerdo con las regulaciones antes de realizar ajustes y actualizar cambios en los registros catastrales; Los usuarios de la tierra deberán cumplir con las obligaciones financieras prescritas.

No emitir Certificados de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de vivienda y otros activos vinculados a la tierra cuando exista un aviso de recuperación de tierras o una decisión de recuperación de tierras por parte de una agencia estatal competente para garantizar el cumplimiento de las disposiciones de la Cláusula 6, Artículo 19 del Decreto No. 43/2014/ND-CP del 15 de mayo de 2014 del Gobierno que detalla la implementación de una serie de artículos de la Ley de Tierras.

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