El legado del Secretario General Nguyen Phu Trong: la Resolución 18 con muchos avances

(Dan Tri) - La Resolución No. 18-NQ/TW con las nuevas políticas del Partido juega un gran papel en continuar innovando, perfeccionando las instituciones y políticas y mejorando la eficacia y eficiencia de la gestión y uso de la tierra.

Gran papel en el perfeccionamiento de instituciones y políticas

Hace más de dos años, el difunto Secretario General Nguyen Phu Trong firmó y emitió la Resolución n.º 18-NQ/TW de la V Conferencia del XIII Comité Central del Partido (Resolución 18) sobre "Continuar innovando y perfeccionando las instituciones y políticas, mejorando la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso del suelo, impulsando la transformación de nuestro país en un país desarrollado con altos ingresos". Esta Resolución establece la necesidad de innovar y perfeccionar las instituciones y políticas en materia de gestión y uso del suelo, de acuerdo con las instituciones de desarrollo de una economía de mercado de orientación socialista. El Estado garantiza recursos suficientes para desarrollar la planificación del uso del suelo y la planificación sectorial. Además, la Resolución establece la necesidad de garantizar la armonía de intereses entre las personas, los inversores y el Estado, priorizando a las personas, sin dejar a nadie atrás. Otra novedad es que la Resolución proporciona orientación sobre el aumento de las tasas impositivas para quienes utilizan grandes extensiones de terreno, muchas viviendas, especulan con la tierra, la utilizan con lentitud y dejan tierras sin cultivar. El Sr. Vo Hong Thang, Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos del Grupo DKRA, comentó que la Resolución n.º 18, una vez emitida, presenta numerosas novedades, representa un avance en la gestión territorial y se espera que constituya un sólido motor para el desarrollo del país en el nuevo período. La Resolución busca fortalecer el papel del mercado en la gestión y el uso de la tierra; fortalecer el rol del propietario representativo y la capacidad de gestión del Estado en materia de tierras. Al mismo tiempo, prevenir resueltamente la corrupción y la negatividad en el sector inmobiliario; garantizar la armonía entre los intereses de la población, los inversores y el Estado, priorizando a las personas y sin excluir a nadie. La Resolución también proporciona orientación sobre el aumento de las tasas impositivas para quienes utilizan grandes extensiones de tierra, construyen muchas viviendas, especulan con la tierra, la utilizan con lentitud y la dejan en barbecho. En particular, la Resolución exige: abolir el marco de precios de la tierra; contar con un mecanismo y un método para determinar los precios de la tierra según los principios del mercado; y regular las funciones, tareas y responsabilidades de los organismos responsables de determinar los precios de la tierra. Según el Sr. Thang, la exigencia de abolir el marco de precios del suelo supone una gran revolución para el sector inmobiliario. Esto genera publicidad, transparencia e idoneidad, minimizando los impactos negativos sobre el suelo, y beneficia tanto a las personas como a las empresas . Desde una perspectiva general, el Sr. Thang considera que el contenido de la Resolución tiene un impacto directo en el plan legislativo, planteando la cuestión del perfeccionamiento de leyes especializadas relacionadas, como la Ley de Vivienda, la Ley de Construcción, la Ley de Planificación, etc. La eficacia de la Resolución reside en que, en el pasado, el Gobierno ha ordenado a las unidades pertinentes que perfeccionen con prontitud el marco jurídico para las leyes relacionadas con el sector inmobiliario. A finales de junio, la Asamblea Nacional aprobó simultáneamente la Ley de Suelo, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, que entrarán en vigor el 1 de agosto de 2024, cinco meses antes de lo estipulado previamente.

Un proyecto inmobiliario en progreso (Foto: Hoang Giam).

El Sr. Thang espera que la Resolución 18 promueva aún más su papel y misión para garantizar la armonía de intereses de las personas, los inversionistas y el Estado en la gestión y el uso de la tierra; la tierra se utilizará de manera más efectiva y sostenible. A partir de ahí, el mercado inmobiliario se desarrollará de manera más estable, transparente y sostenible, entrando pronto en un nuevo ciclo de crecimiento con una fuerte fortaleza interna. El abogado, Maestro Pham Thanh Tuan, comentó que con 5 puntos de vista, 3 objetivos, 6 grupos de soluciones y 8 grupos principales de políticas en el perfeccionamiento de las leyes de tierra, la Resolución No. 18-NQ/TW ha establecido grandes requisitos en la política del Partido sobre el perfeccionamiento de las instituciones y políticas en materia de tierra, centrándose en la modificación de la Ley de Tierras de 2013 y otras leyes relacionadas (como la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios), asegurando la unidad y la sincronización. Dijo que esta es una base política importante, una brújula, una política básica y una orientación para construir y perfeccionar la Ley de Tierras revisada, un tema de especial preocupación. La aprobación por parte de la Asamblea Nacional de tres importantes leyes, entre ellas la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y, en particular, la Ley de Tierras de 2024, constituye un hito importante que marca innovaciones en las políticas y leyes de tierras para satisfacer las necesidades del desarrollo socioeconómico en un período que promueve la industrialización y la modernización del país, el desarrollo de una economía de mercado de orientación socialista y una profunda integración internacional, garantizando así el mantenimiento de la estabilidad política y social del país. "La promulgación de estas leyes creará un corredor legal sincronizado, estricto y unificado, garantizando que el Estado cuente con las herramientas legales adecuadas para ejercer los derechos de gestión de tierras y limitando la negatividad y el abuso", analizó el experto Pham Thanh Tuan. Con la misma opinión, el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA), afirmó que la Resolución 18 constituye una guía para modificar y perfeccionar el mecanismo de la política de tierras. A partir de ahí, se promoverá el papel del sector inmobiliario y se utilizarán eficazmente los recursos de la tierra para impulsar la economía. Basándose en la Resolución 18, se creó la Ley de Tierras 2024, que entrará en vigor el 1 de agosto. Cabe destacar que la valoración de las tierras según los precios de mercado contribuye a armonizar y garantizar los intereses del Estado, las personas y las empresas. Además, existen varios aspectos no mencionados anteriormente, como la ampliación del papel de las tierras agrícolas y forestales en el proceso de uso, impulsando así el desarrollo. "La Resolución 18 ha creado las condiciones para promover el desarrollo económico a través de la tierra. De esta manera, contribuye a la transparencia y la equidad del mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, protege los intereses y aumenta la confianza ciudadana", afirmó el Dr. Nguyen Van Dinh.

Cambios importantes en los impuestos sobre bienes inmuebles

El profesor Dang Hung Vo afirmó que la Resolución 18 reviste especial importancia por tratarse de tierras. Esta Resolución establece la tarea de conectar eficazmente el mercado para desarrollar la economía y garantizar la sostenibilidad social y ambiental. Según él, para lograr todo esto, se necesitan políticas que atraigan contribuciones de organizaciones económicas y hogares. El mundo ha demostrado que el impuesto sobre el uso de la tierra y la propiedad de los bienes inmuebles son las formas más razonables, eficaces y sostenibles de contribuir. "En nuestro contexto, quien utiliza mucha tierra debe contribuir considerablemente, lo cual constituye la manifestación más adecuada del régimen de propiedad pública de la tierra", escribió el profesor Dang Hung Vo en Dan Tri justo después de la emisión de la Resolución 18. Señaló que, desde 2002, cada vez que se redactaba la Ley de Tierras revisada, el Gobierno Central ha emitido una Resolución rectora con políticas de tierras que deben renovarse. La Resolución es también el documento fundamental para la construcción de un sistema jurídico de tierras. El 12 de marzo de 2003, la 7ª Conferencia Central (9ª legislatura) emitió la Resolución 26 sobre la continua innovación de las políticas y leyes de tierras durante el período de aceleración de la industrialización y modernización del país. Esta Resolución no exigió innovación en el impuesto a la tierra, sino que solo se centró en la innovación del impuesto de transferencia de bienes raíces, pasando del impuesto a la renta al impuesto sobre la transferencia de bienes raíces. El 31 de octubre de 2012, la 6ª Conferencia Central (11ª legislatura) emitió la Resolución 19 sobre la continua innovación de las políticas y leyes de tierras durante el período de aceleración integral del proceso de renovación. Esta Resolución propuso la emisión del impuesto a los bienes raíces con los siguientes contenidos: (1) El impuesto es una herramienta para regular el mercado inmobiliario y es una fuente estable de ingresos presupuestarios; (2) el impuesto a los bienes raíces se aplica a la tierra, la vivienda y otros activos vinculados a la tierra; (3) la recaudación progresiva de impuestos para proyectos que dejan tierras en barbecho, no ponen la tierra en uso o son lentos para ponerla en uso; (4) Quienes poseen grandes extensiones de tierra, las abandonan o las explotan tardíamente están sujetos a impuestos más altos. Según el profesor Dang Hung Vo, la Ley del Impuesto sobre el Uso de Tierras Agrícolas se promulgó en 1994, pero la Asamblea Nacional la ha eximido casi por completo hasta 2025. La Ley del Impuesto sobre el Uso de Tierras No Agrícolas se promulgó en 2010 con una tasa impositiva muy baja (la tasa básica es del 0,03 %, en comparación con la práctica habitual en los países industrializados, que oscila entre el 1 y el 1,5 %). Vietnam aún no grava las viviendas ni otros bienes inmuebles. «Los bajos impuestos inmobiliarios son la principal causa de la especulación inmobiliaria, que acumula ahorros. A partir de aquí, se generan precios frenéticos, se acumulan burbujas y se crean precios virtuales, lo que eleva cada vez más los precios de los bienes raíces. Durante muchos años, el precio de los bienes raíces en las grandes ciudades de Vietnam ha estado entre los más altos del mundo», analizó el profesor Dang Hung Vo. Esto tendrá cuatro consecuencias principales: la primera es que los altos precios del suelo generarán precios elevados de los bienes manufacturados, lo que reducirá la competitividad nacional y no atraerá inversión; la segunda es una alta inflación cuando el valor virtual de los bienes raíces aumente drásticamente; la tercera es la incapacidad de proporcionar vivienda asequible a la población; y la cuarta es la incapacidad de autorregular la distribución de la población, lo que provoca que las ciudades superen los umbrales de infraestructura. Al analizar estas cuatro consecuencias, se puede observar que el desarrollo y la promulgación de leyes adecuadas sobre impuestos inmobiliarios es inevitable.

Una zona residencial en la ciudad de Ho Chi Minh (Foto: Khong Chiem).

La Resolución 18 introdujo innovaciones en las herramientas del impuesto inmobiliario, cuyos principales contenidos incluyen: (1) revisar y desarrollar políticas y leyes sobre el impuesto al uso del suelo de acuerdo con las prácticas internacionales, adaptándolas a las circunstancias de Vietnam y creando una hoja de ruta razonable; (2) estipular tasas impositivas más altas para quienes utilizan grandes extensiones de tierra, muchas viviendas, especulación inmobiliaria, uso lento del suelo y abandono de tierras; (3) incentivos fiscales para sectores y áreas de incentivos a la inversión, hogares pobres, minorías étnicas, personas con servicios meritorios a la revolución y personas en localidades que realizan tareas de seguridad alimentaria nacional y protegen los bosques naturales. El profesor Dang Hung Vo evaluó que la política del impuesto inmobiliario es más clara que antes, con impuestos altos para estos grupos, pero bajos para otros grupos. La Resolución 18 mencionó temas importantes como la modernización del sistema de gestión para recaudar impuestos de forma correcta y completa, la construcción de un sistema administrativo digital conectado a la red en la gestión del suelo y la gestión tributaria, y la creación de un mecanismo para dar a conocer los activos inmobiliarios, explicar su origen y gestionar los casos en que este no sea transparente. Finalmente, esta Resolución también exige el desarrollo de una Ley de Tierras enmendada y enmiendas y suplementos simultáneos a leyes relacionadas. Los objetivos de la Resolución se han implementado adecuadamente al afectar directamente el plan legislativo, lo que plantea la cuestión del perfeccionamiento de las leyes especializadas tal como se encuentran hoy. Asimismo, el Dr. Dinh The Hien, experto económico, explicó que antes de la emisión de la Resolución 18, el mercado inmobiliario presentaba un desarrollo distorsionado y desorientado. En particular, la especulación, el tráfico de influencias y la especulación con los bienes raíces eran desenfrenados, creando una demanda virtual. En ese momento, se invirtió demasiado capital en el sector inmobiliario, lo que redujo el impulso para el desarrollo económico a través de los negocios y la producción. Sin embargo, a mediados de 2022, se emitió oportunamente la Resolución 18, que rectificó el mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, es una premisa para promover y completar la Ley de Tierras de 2024. A partir de ahí, la Ley de Tierras de 2024 proporciona regulaciones para ayudar al mercado a desarrollarse de forma abierta y transparente. Específicamente, la Ley de Tierras estipula la eliminación del marco de precios de tierras y su reemplazo por una lista anual de precios, lo que representa un gran avance en la perspectiva del mercado inmobiliario desde una economía de mercado. De esta manera, se previene la especulación y la colusión entre funcionarios corruptos y empresas mediante el proceso de valoración barata de tierras, lo que causa la pérdida de activos estatales y distorsiona el mercado. Actualmente, muchos proyectos previamente asignados para desarrollo con bajas valoraciones de tierras están siendo revisados y reevaluados. Además, en el pasado, la situación de declarar precios bajos en la compraventa de bienes raíces para evadir impuestos era frecuente, lo que causaba pérdidas fiscales e injusticia social. Sin embargo, la Ley de Tierras ha estipulado que la compra y venta de terrenos para proyectos debe pagarse a través de bancos, lo que contribuye a la transparencia del mercado. En general, la Resolución 18 ha orientado el mercado inmobiliario hacia la transparencia y la salud. Esto también sienta las bases para que los recursos de la economía dejen de estar invertidos en capitales especulativos en el sector inmobiliario, centrando así los recursos en la producción y los negocios. Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias también reconocen que deben centrarse en desarrollar productos adecuados para el mercado, afirmó el Dr. Dinh The Hien.

Dantri.com.vn

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/di-san-cua-tong-bi-thu-nguyen-phu-trong-nghi-quyet-18-voi-nhieu-diem-dot-pha-20240719184020209.htm