Mientras muchas empresas y personas luchan por obtener capital prestado de los bancos, el Banco Estatal de Vietnam (SBV) emitió recientemente la Circular 06 agregando cuatro necesidades de capital que las instituciones de crédito (IC) no pueden prestar.
Muchos expertos consideran que la Circular 06 ha creado barreras adicionales, haciendo más difícil que antes el acceso al crédito, porque ha aumentado de 6 a 10 el número de casos en los que las entidades de crédito no pueden prestar.
Creando cuellos de botella, empujando a las empresas a situaciones difíciles
En respuesta a VTC News , el Sr. Nguyen Diep, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanói , expresó su preocupación por el posible cuello de botella en el flujo de crédito inmobiliario que podría generar la Circular 06. Según Diep, en un contexto de negocios inmobiliarios que atraviesan dificultades prolongadas, la Circular 06 del Banco Estatal de Vietnam, que entrará en vigor a partir del 1 de septiembre de 2023, creará involuntariamente una "puerta estrecha" que dificultará aún más el acceso de capital a las empresas, lo que podría llevar a muchas inmobiliarias a una situación de difícil acceso a préstamos.
El Sr. Diep señaló que la Circular 06 ha añadido 4 casos de clientes (de 6 a 10) que necesitan capital pero no pueden solicitar crédito, lo que, sin querer, dificulta y sofoca la capacidad de las empresas para acceder al crédito. « Las cláusulas 8, 9 y 10 provocarán que algunas empresas de sectores económicos que necesitan capital, como las inmobiliarias, los compradores de viviendas y los inversores inmobiliarios, tengan dificultades para acceder al crédito », declaró el Sr. Diep.
Los expertos afirman que la Circular 06 dificultará el acceso de las empresas inmobiliarias a capital crediticio. (Foto ilustrativa)
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), analizó que la adición de la Circular 06 de los casos de no poder acceder a capital crediticio no solo afecta las actividades comerciales de bienes raíces en los "sectores de inversión y negocios condicionales", sino que también tiene un impacto "negativo" en la inversión y el desarrollo en general porque algunos otros proyectos de inversión también caerán en casos de prohibición de préstamos, como proyectos de inversión bajo el método PPP (inversión en forma de asociación público-privada) para implementar obras de infraestructura, puentes, carreteras, puertos, aeropuertos, centrales eléctricas, hospitales, escuelas, agricultura, silvicultura, pesca, etc.
La Circular 06 dificultará el acceso al crédito a empresas inmobiliarias y compradores de viviendas.
Porque, tras ser reconocida por un organismo estatal competente como inversora en un proyecto de APP, la empresa cuenta con la personalidad jurídica suficiente y, en ese momento, es necesario movilizar capital para compensar las inversiones financieras necesarias para la implementación del proyecto, o bien, buscar un tercero que invite a la aportación de capital, la cooperación en materia de inversión y la cooperación empresarial para la implementación del proyecto. Sin embargo, la Cláusula 9, Artículo 8, de la Circular 39/2016/TT-NHNN (modificada y complementada por la Cláusula 2, Artículo 1, de la Circular 06/2023/TT-NHNN) estipula que las entidades de crédito no pueden otorgar préstamos a terceros.
Por el contrario, cuando estos proyectos de APP estén calificados para su puesta en marcha, momento en el que se completa el proyecto, el inversor obtendrá ingresos. Por ejemplo, una vez completado, conectado, probado y con un precio de venta de electricidad, el inversor ya no necesita movilizar capital para implementarlo.
Por lo tanto, según el presidente de HoREA, la Circular 06 no ha creado las condiciones para que los inversores en proyectos inmobiliarios cooperen entre sí. El Sr. Chau afirmó que solicitar capital crediticio para financiar las aportaciones de capital según los contratos de aportación de capital, contratos de cooperación en materia de inversión o contratos de cooperación empresarial para la ejecución de proyectos de inversión durante la fase de construcción del proyecto, pero que no cumple las condiciones para su puesta en marcha (aunque el proyecto cuente con la documentación legal completa, como la decisión de aprobación de la política de inversión o el permiso de construcción), no es satisfactorio.
El Sr. Chau propuso que el Primer Ministro y el Banco Estatal modifiquen la Circular 06 para facilitar que las empresas inmobiliarias puedan tomar prestado capital tan pronto como el proyecto sea elegible para su implementación.
"Los bancos se han protegido demasiado bien"
El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente del Consejo de Administración de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP Invest) y presidente de la Asociación de Contratistas de la Construcción de Vietnam (VACC), afirmó que la normativa que exige que los proyectos inmobiliarios cumplan las condiciones para su puesta en marcha antes de poder obtener capital prestado es irrazonable, ya que "los bancos se han protegido con demasiado cuidado".
El Sr. Hiep preguntó: « Las empresas inmobiliarias deben construir primero su infraestructura y cumplir con los requisitos técnicos antes de poder venderse. Una vez que el proyecto esté listo para la venta, ¿qué sentido tiene pedir crédito? ¿Quién necesita pedir prestado ya? ».
Mientras tanto, al aprobar préstamos para empresas, los bancos también examinan cuidadosamente los planes de negocio, lo que dificulta la concesión de préstamos. Además, exigen a las inmobiliarias hipotecar proyectos y activos adicionales. « Si el crédito se restringe de esta manera, será muy difícil el desarrollo del sector inmobiliario. Creo que esta regulación debe reconsiderarse », enfatizó el Sr. Hiep.
El Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria, coincidió en que el Banco Estatal debería reconsiderar el proyecto, considerando que, si bien podría no cumplir con las condiciones actuales, podría cumplirlas en el futuro (en forma de "activos futuros") según la evaluación de las entidades crediticias, en cuyo caso se deberían autorizar los préstamos.
Los expertos también afirmaron que la regulación que impide prestar capital para cubrir las aportaciones de capital en virtud de contratos de aportación de capital, contratos de cooperación en materia de inversión o contratos de cooperación empresarial obstaculiza la adquisición de futuros compradores de inmuebles. Hasta ahora, los inversores solo necesitaban completar los cimientos del edificio tras la aprobación para poder venderlo a clientes y así captar más capital para continuar con el proyecto.
Actualmente, todos los acuerdos de venta se basan en contratos de aportación de capital o contratos de cooperación empresarial, y los bancos otorgan préstamos para que los clientes puedan comprar viviendas. Si la Circular 06 entra en vigor, los inversores no podrán movilizar capital de los compradores, lo que significa que tendrán que invertir su propio capital para completar el proyecto y luego vender los productos. Esto causará dificultades a los inversores, ya que pocos cuentan con el capital suficiente para completar el proyecto.
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![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional, Tran Thanh Man, recibe al presidente de la Asociación de Amistad Marruecos-Vietnam.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/26/b5fb486562044db9a5e95efb6dc6a263)
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