En el informe de investigación “Innovando el mecanismo de coordinación entre la política fiscal y la política monetaria”, la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNRea) recomienda que las empresas inmobiliarias no dependan del crédito bancario.
A los bienes inmuebles se les da alta prioridad crediticia.
Las estadísticas del Banco Estatal muestran que al 30 de septiembre, el saldo crediticio total pendiente para el sector inmobiliario de las instituciones crediticias alcanzó los 2,74 millones de billones de VND, un aumento del 6,04% en comparación con el 31 de diciembre de 2022, lo que representa el 21,46% de la deuda total pendiente con la economía .
El crédito inmobiliario destinado al consumo/autoconsumo representa el 64%, y los préstamos vigentes para actividades inmobiliarias representan el 36%. En los primeros nueve meses del año, el crédito inmobiliario registró una tasa de crecimiento superior a la del crédito general y al mismo período del año anterior.
Se observa que las empresas y unidades de otros 20 sectores económicos tienen que repartirse casi el 80% del saldo crediticio restante. El sector inmobiliario ha recibido una gran prioridad en cuanto a la proporción del saldo crediticio asignado, en comparación con los demás sectores de la economía.
Por lo tanto, el sector bancario también debe equilibrar la asignación de crédito entre los sectores económicos.
El crédito bancario es esencialmente el dinero de millones de depositantes y cientos de miles de empresas que han depositado en el banco basándose en la confianza en el sistema. El banco tiene la responsabilidad de utilizar ese capital con cuidado, seguridad y eficacia.
Los préstamos para proyectos deficientes con un estatus legal poco claro, planes de recuperación de capital inviables o niveles de riesgo elevados no sólo plantean riesgos para el propio banco, sino también para los depositantes y para todo el sistema.
Las dificultades económicas y empresariales hacen que al sector bancario le cueste aún más encontrar proyectos viables y seguros donde invertir los ahorros o depósitos que los depositantes y otras empresas le han confiado.
Los préstamos para proyectos inmobiliarios, así como para la compra de viviendas y productos inmobiliarios, suelen tener un plazo de 10 a 20 años. Por otro lado, la movilización bancaria suele ser de solo 12 a 24 meses, siendo el plazo máximo de 36 meses. Movilizar a 3 años, pero prestar a 10 o 20 años, es muy arriesgado.
Por lo tanto, la tasa de préstamo para proyectos inmobiliarios a largo plazo que utilizan capital movilizado desde depósitos en el sistema bancario también necesita ser controlada por razones de seguridad del sistema.
Al 30 de septiembre, el crédito inmobiliario representó el 21,46% de la deuda total pendiente con la economía (Foto: Tran Khang).
No confíes demasiado en el crédito bancario.
VNRea recomienda a las empresas inmobiliarias no depender demasiado del crédito bancario y esperar a que se amplíen o aumenten las habitaciones, ya que el volumen de crédito destinado al sector inmobiliario es bastante alto y sigue en alza. En la situación actual, incluso si existe un espacio separado para inmuebles, las empresas podrían no poder acceder a él por no cumplir con las condiciones de préstamo de los bancos.
Por otro lado, si el sector inmobiliario sigue dependiendo del respaldo crediticio, se generarán enormes riesgos sistémicos. Porque, en caso de impago de bienes raíces, el impacto se extenderá a los bancos.
Los bonos deben ser la principal fuente de capital para el mercado inmobiliario. El mercado necesita capital a medio y largo plazo, por lo que debe basarse en bonos, no en capital bancario. La única solución es reducir la dependencia del sector inmobiliario de los bancos; solo así se podrán dispersar los riesgos, analizó VNRea.
A largo plazo, la Asociación cree que es necesario seguir perfeccionando el sistema legal para desarrollar un mercado de bonos sano, transparente y sostenible para que las empresas tengan más espacio para movilizar capital.
La gestión de las políticas legales debe evitar una situación en la que a veces sea demasiado laxa para crear un mercado lleno de lagunas para que las empresas compitan por emitir, y luego, de repente, "frenar" cuando hay un riesgo, dejando a las empresas incapaces de reaccionar, como sucedió en 2022.
El mercado de bonos corporativos necesita pronto ser regulado, operar con base en orientación legal y tener una supervisión estrecha.
Además, es sumamente urgente para las empresas inmobiliarias liberar capital del futuro negocio inmobiliario, especialmente en el difícil contexto actual. Para ello, es necesario combinar soluciones de forma sincronizada, desde la generación de capital semilla hasta la resolución de los problemas legales de los proyectos.
Ningún cliente quiere adquirir un proyecto sin la documentación legal completa y potencialmente arriesgado. Por el contrario, las empresas que ya tienen la documentación legal completa, pero están agotadas, sin capital inicial, no pueden implementar el proyecto y, sin un proyecto, no pueden generar flujo de caja de los clientes.
Mientras tanto, si hay capital inicial pero poca liquidez en el mercado y no se pueden vender productos, el proyecto se retrasará, se incrementará el capital y el negocio probablemente caerá en una espiral de deuda.
Para las empresas inmobiliarias, para avanzar hacia un período de crecimiento y desarrollo sostenible, necesitan sobrevivir a la fase de reestructuración a toda costa, incluyendo la venta de activos para reducir pérdidas, reestructurar la deuda corporativa, "limpiar" los registros de acceso al crédito y al capital de bonos y al capital de los depósitos de los clientes.
Además, los desarrolladores de proyectos también necesitan reestructurar sus productos de inversión, no pueden simplemente seguir persiguiendo el segmento de alta gama y una "prosperidad irreal", sino que deben determinarse a perseguir un segmento de precios que sea adecuado a los ingresos de los usuarios, mientras explotan las necesidades reales de la mayoría, no los propósitos especulativos de un pequeño grupo, creando disrupciones en el mercado.
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Fuente
![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional, Tran Thanh Man, visita a la heroica madre vietnamita Ta Thi Tran](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/20/765c0bd057dd44ad83ab89fe0255b783)
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