En el informe de investigación “Innovando el mecanismo de coordinación entre la política fiscal y la política monetaria”, la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNRea) recomienda que las empresas inmobiliarias no dependan del crédito bancario.
A los bienes inmuebles se les da alta prioridad crediticia.
Las estadísticas del Banco Estatal muestran que al 30 de septiembre, el saldo crediticio total pendiente para el sector inmobiliario de las instituciones crediticias alcanzó los 2,74 millones de billones de VND, un aumento del 6,04% en comparación con el 31 de diciembre de 2022, lo que representa el 21,46% de la deuda total pendiente con la economía .
El crédito inmobiliario destinado al consumo o al autoconsumo representa el 64% y los préstamos vigentes para actividades de negocio inmobiliario representan el 36% del crédito inmobiliario vigente. En los primeros 9 meses del año, el crédito empresarial inmobiliario tuvo una tasa de crecimiento mayor que la tasa de crecimiento del crédito general y el mismo período del año anterior.
Se puede observar que las empresas y unidades de otros 20 sectores económicos tienen que "repartir" casi el 80% del saldo acreedor restante. Al sector inmobiliario se le ha dado mucha prioridad en términos de la proporción de crédito pendiente asignado en comparación con los demás sectores de la economía.
Por lo tanto, el sector bancario también debe equilibrar la asignación de crédito entre los sectores económicos.
El crédito bancario es esencialmente dinero procedente de millones de depositantes y de cientos de miles de empresas que han confiado en los bancos basándose en la confianza en el sistema. El banco tiene la responsabilidad de utilizar ese capital de forma cuidadosa, segura y eficaz.
Los préstamos para proyectos deficientes con un estatus legal poco claro, planes de recuperación de capital inviables o niveles de riesgo elevados no sólo plantean riesgos para el propio banco, sino también para los depositantes y para todo el sistema.
Las dificultades económicas y empresariales hacen que al sector bancario le cueste aún más encontrar proyectos viables y seguros donde invertir los ahorros o depósitos que los depositantes y otras empresas le han confiado.
Los préstamos para proyectos inmobiliarios y los préstamos para compra de vivienda y productos inmobiliarios suelen tener un plazo de 10 a 20 años. Mientras tanto, la movilización bancaria suele durar sólo entre 12 y 24 meses, siendo la más larga de 36 meses. Recaudar dinero a tres años y prestarlo a diez o veinte años es un riesgo enorme.
Por lo tanto, la tasa de préstamo para proyectos inmobiliarios a largo plazo que utilizan capital movilizado desde depósitos en el sistema bancario también necesita ser controlada por razones de seguridad del sistema.
Al 30 de septiembre, el crédito inmobiliario representó el 21,46% de la deuda total pendiente con la economía (Foto: Tran Khang).
No confíes demasiado en el crédito bancario.
VNRea recomienda que las empresas inmobiliarias no dependan demasiado del crédito bancario, esperen una expansión o un aumento de habitaciones porque la cantidad de crédito invertido en bienes raíces es bastante alta y todavía está en una tendencia ascendente. Con la situación actual, incluso si existe un local separado para inmuebles, las empresas pueden no poder acceder a él porque no cumplen las condiciones de préstamo de los bancos.
Por otra parte, si el sector inmobiliario sigue dependiendo del respaldo crediticio, se crearán enormes riesgos sistémicos. Porque cuando el sector inmobiliario quiebra, el contagio se extiende a los bancos.
Los bonos deben ser la principal fuente de capital para el mercado inmobiliario. El mercado necesita capital a medio y largo plazo, por lo que debe basarse en bonos, no en capital bancario. La única solución es reducir la dependencia del sector inmobiliario de los bancos; solo así se podrán dispersar los riesgos, analizó VNRea.
A largo plazo, la Asociación cree que es necesario seguir perfeccionando el sistema legal para desarrollar un mercado de bonos sano, transparente y sostenible para que las empresas tengan más espacio para movilizar capital.
La gestión de las políticas jurídicas debe evitar una situación en la que a veces sea demasiado laxa para crear un mercado lleno de lagunas para que las empresas compitan por emitir, y luego, de repente, "frenar" cuando hay un riesgo, dejando a las empresas incapaces de reaccionar, como sucedió en 2022.
El mercado de bonos corporativos necesita pronto ser regulado, operar con base en orientación legal y tener una supervisión estrecha.
Además, desbloquear capital del futuro negocio inmobiliario es extremadamente urgente para las empresas inmobiliarias, especialmente en el difícil contexto actual. Para ello es necesario combinar de forma sincronizada soluciones que van desde la creación de capital semilla hasta la eliminación de obstáculos legales para los proyectos.
Ningún cliente quiere comprar un proyecto que no tenga todos los documentos legales y que tenga muchos riesgos potenciales. Por el contrario, el negocio se elimina legalmente, pero se agota. Sin capital inicial, no puede implementar el proyecto, y sin un proyecto, no puede generar flujo de caja de los clientes.
Mientras tanto, si hay capital inicial pero poca liquidez en el mercado y no se pueden vender productos, el proyecto se retrasará, se incrementará el capital y el negocio probablemente caerá en una espiral de deuda.
Para las empresas inmobiliarias, para avanzar hacia un período de crecimiento y desarrollo sostenible, necesitan sobrevivir a la fase de reestructuración a toda costa, incluyendo la venta de activos para reestructurar la deuda corporativa, la "limpieza" de los registros de acceso al crédito y al capital de bonos y el capital de los depósitos de los clientes.
Además, los desarrolladores de proyectos también necesitan reestructurar sus productos de inversión, no pueden simplemente seguir persiguiendo el segmento de alta gama y una "prosperidad irreal", sino que deben determinarse a perseguir un segmento de precios que sea adecuado a los ingresos de los usuarios, mientras explotan las necesidades reales de la mayoría, no los propósitos especulativos de un pequeño grupo, creando disrupciones en el mercado.
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