Los precios inmobiliarios de Hanói entran en una nueva "etapa".

Según los expertos, en esta nueva fase, el valor de los inmuebles ya no depende de las oleadas especulativas ni de los rumores urbanísticos, sino que está determinado por aspectos legales, infraestructuras, conectividad del transporte y la demanda real de vivienda.

5 factores que determinan el valor de los bienes inmuebles

En un seminario inmobiliario celebrado la mañana del 2 de junio, el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, afirmó que Hanói se enfrenta a la necesidad de reestructurar su espacio de desarrollo para hacer frente a la creciente presión en la zona central.

“El mercado inmobiliario está entrando en una nueva fase. El valor de los bienes inmuebles ya no se determina por expectativas a corto plazo ni por burbujas especulativas basadas en rumores urbanísticos, sino que debe construirse sobre la base de marcos legales claros, infraestructuras sincronizadas, demanda real y capacidad de desarrollo real”, enfatizó el Sr. Dinh.

El Dr. Nguyen Duc Kien, exvicepresidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional y exjefe del Grupo Asesor Económico del Primer Ministro, compartió esta misma opinión y afirmó que Hanói está entrando en una fase de reestructuración espacial urbana para formar nuevos polos de crecimiento para la economía y el mercado inmobiliario.

Según los expertos, los precios inmobiliarios de Hanói están siendo impulsados ​​actualmente por la infraestructura y los marcos legales. Foto: Nguyen Le

Según él, la zona norte de Hanói se está consolidando como un polo de crecimiento estratégico gracias a su ubicación estratégica, su conectividad regional, sus amplias reservas de terreno y la presencia de importantes corredores económicos, industriales y logísticos. Junto con la creación de un nuevo centro administrativo y rutas de infraestructura clave, esta área se está transformando gradualmente de una zona de expansión en un nuevo motor para el desarrollo de la capital.

En lo que respecta a los criterios para evaluar el valor de los bienes inmuebles, el Sr. Kien afirmó que el crecimiento económico es el factor principal para atraer residentes, creando así una base para el aumento de los precios de los terrenos.

Además, un marco legal completo es también un criterio importante que contribuye a aumentar el valor de una zona urbana.

El crédito sigue siendo un factor clave para el mercado inmobiliario. Para maximizar su eficacia, es necesaria la coordinación entre promotores, entidades de crédito y compradores de vivienda, a fin de generar el apalancamiento financiero adecuado. Los tipos de interés desempeñan un papel decisivo en el ritmo de la inversión, ya que los inversores sopesan los costes de capital con su capacidad financiera personal.

El siguiente factor es que la infraestructura abierta generará nuevo valor. Sin embargo, este aumento de valor no se produce de manera uniforme en toda la zona, sino que depende de la distancia entre los centros de transporte, como las estaciones de metro, y las zonas residenciales u otros medios de transporte.

Además, la conectividad del transporte es un criterio decisivo a la hora de elegir un lugar para vivir. Por consiguiente, el valor de un inmueble ya no se mide por la distancia geográfica, sino por el tiempo de desplazamiento. A la gente le preocupa cuánto tiempo tarda en ir de casa al trabajo o a los centros de ocio para las actividades familiares de fin de semana.

Los precios de los inmuebles en Hanói varían significativamente entre las diferentes zonas.

Los cambios en la infraestructura y la orientación del desarrollo también se reflejan claramente en los precios inmobiliarios en muchas zonas de Hanói.

En cuanto a los precios inmobiliarios en algunas zonas, la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, afirmó que la región occidental ha experimentado un fuerte desarrollo, la disponibilidad de terrenos es limitada, los precios son elevados y el margen de crecimiento se está reduciendo gradualmente. Actualmente, el precio de las viviendas de baja altura en esta zona oscila entre 250 y 400 millones de VND/m², mientras que los apartamentos superan los 80 millones de VND/m².

Concretamente, en la nueva zona del centro administrativo de Tay Ho Tay, el precio de las casas de poca altura en algunos proyectos oscila entre 480 millones y 1.000 millones de VND/m2, mientras que el precio de los apartamentos se sitúa entre 150 y 250 millones de VND/m2.

La zona este de Hanói está experimentando un rápido aumento de precios debido al surgimiento de grandes áreas urbanas y a la tendencia a la descentralización de la población. Según la Sra. Mien, el precio de las casas de poca altura en esta zona oscila actualmente entre 180 y 300 millones de VND/m², mientras que los apartamentos superan los 70 millones de VND/m², estableciendo un nuevo nivel de precios con una competencia cada vez más feroz.

En el norte de Hanói, la nueva oferta en los primeros cinco meses de 2026 alcanzó más de 1.400 unidades. Muchos proyectos de baja altura en Me Linh registraron precios de tan solo entre 80 y 120 millones de VND/m2.

"Estos precios equivalen a entre un tercio y la mitad de los de zonas vecinas con ubicaciones similares, e incluso a tan solo una quinta parte del precio en la zona del Centro Administrativo del Lago Oeste. Me Linh podría ser la última zona de precios bajos que queda en Hanói", evaluó la Sra. Mien.

El Sr. Le Dinh Chung, subdirector general de SGO Land, comentó que las preferencias de los inversores están cambiando claramente. Si bien antes el capital buscaba principalmente oportunidades de apreciación de precios a corto plazo, ahora los inversores están cada vez más interesados ​​en el potencial de desarrollo comunitario, la calidad operativa, el ecosistema de servicios y el valor de explotación práctica de la propiedad.

Según él, esta tendencia está generando ventajas para las zonas con un desarrollo urbano bien planificado, infraestructura integrada y capacidad para satisfacer las necesidades reales de vivienda. Ante la creciente escasez de suelo en las zonas céntricas y el aumento de los precios en muchas regiones, las zonas con potencial de desarrollo restante podrían convertirse en el nuevo foco de inversión en el próximo ciclo de crecimiento.

Las empresas deberían actuar como contratistas, mientras que el Estado gestionaría y operaría directamente las viviendas de alquiler. El alquiler de viviendas es una tendencia inevitable en las grandes ciudades, pero las empresas no se muestran muy entusiasmadas debido al largo plazo de amortización y a la presión de los altos tipos de interés. Para lograr un desarrollo sostenible, el Estado debe liderar directamente la creación del fondo para viviendas de alquiler, según los expertos.

Fuente: https://vietnamnet.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-buoc-vao-cuoc-choi-moi-2521886.html