El 10 de diciembre, la revista electrónica de bienes raíces de Vietnam (Reatimes) y el Instituto de investigación de bienes raíces de Vietnam (VIRES) organizaron conjuntamente el taller "Mercado de apartamentos de Hanoi : ¿Cuál es la opción de inversión y vida sostenible?"
El 10 de diciembre, la revista electrónica de bienes raíces de Vietnam (Reatimes) y el Instituto de investigación de bienes raíces de Vietnam (VIRES) organizaron conjuntamente el taller "Mercado de apartamentos de Hanoi: ¿Cuál es la opción de inversión y vida sostenible?"
La demanda está aumentando, los precios están aumentando sin señales de detenerse.
Según el informe de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, en términos de oferta, en los primeros nueve meses de 2024, el mercado inmobiliario de Hanói registró más de 13 000 nuevos productos, un aumento de aproximadamente el 25 % en comparación con la oferta total de 2023, lo que demuestra la gran afluencia de proyectos inmobiliarios al mercado. El 87 % de la oferta corresponde a rascacielos, principalmente proyectos de lujo de alta gama de grandes inversores, concentrados en el este y el oeste de la ciudad.
Cabe destacar que el segmento de apartamentos asequibles está completamente ausente del mercado, mientras que los apartamentos de gama media son cada vez más escasos. Los nuevos proyectos de apartamentos lanzados a finales del tercer trimestre tienen precios iniciales de 60 millones de VND/m² o más, lo que dificulta el acceso a la vivienda para los clientes de ingresos medios.
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| Taller “El mercado de apartamentos de Hanoi: ¿Cuáles son las opciones de inversión y vivienda sostenibles?” |
En cuanto a la demanda, la demanda en el mercado inmobiliario de Hanói durante los primeros nueve meses de 2024 mantuvo una tendencia al alza, tanto en el sector inmobiliario como en el de inversión. Si bien la nueva oferta ha mejorado con respecto al año anterior, aún no ha satisfecho la gran demanda del mercado. Además, el nivel de precios de las viviendas se mantiene alto y se prevé que sea difícil que baje drásticamente, lo que impulsa la compra anticipada de viviendas, especialmente ante la preocupación de que los precios sigan subiendo en el futuro.
En términos de transacciones, en los primeros 9 meses de 2024, el mercado inmobiliario registró cerca de 11.100 transacciones exitosas, lo que elevó la tasa de absorción de nueva oferta a un impresionante 83%. El segmento de apartamentos continuó siendo el foco de las transacciones, con el 95% del total de transacciones pertenecientes a este tipo. En particular, los nuevos proyectos lanzados por grandes inversores registraron una tasa de absorción del 90% justo en el momento de su lanzamiento oficial.
Aunque no representan una proporción tan grande como los apartamentos, los edificios de baja altura registraron una tasa de absorción positiva en su lanzamiento, lo que refleja un gran interés por parte de los compradores. Sin embargo, la oferta en este segmento es escasa, lo que genera una fuerte competencia entre los inversores.
En el tercer trimestre de 2024, el índice de precios de los apartamentos en Hanói aumentó un 64 % en comparación con el segundo trimestre de 2019, el doble que en Ciudad Ho Chi Minh. El precio promedio de venta principal se acerca a los 60 millones de VND/m².
"Los precios primarios siguen subiendo y no muestran señales de detenerse ya que la oferta, si bien ha mejorado, aún tiene dificultades para satisfacer la demanda, ya que la mayor parte de la nueva oferta continúa completándose con altos estándares y con altos costos de inversión, especialmente los relacionados con la tierra.
Además, el alto precio primario en el contexto de una oferta escasa en comparación con la demanda ha creado una fuerza impulsora que lleva a que el nivel de precios de los apartamentos secundarios siga manteniendo un precio de oferta alto a pesar de que la liquidez se ha estabilizado gradualmente después de un período de crecimiento "caliente", dijo el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam y presidente de la Asociación de Corretaje de Bienes Raíces de Vietnam.
Los precios seguirán subiendo, pero a un ritmo más lento
En la conferencia, numerosos expertos comentaron que los precios de los apartamentos en Hanói seguirán aumentando. Según un estudio de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam , entre 2000 y 2010, los precios de los apartamentos en Hanói oscilaron entre 10 y 20 millones de VND/m²; entre 2010 y 2020, entre 20 y 50 millones de VND/m², y desde 2020 hasta la actualidad, los precios de los apartamentos han aumentado significativamente, pasando de 50 a más de 100 millones de VND/m², según la zona.
El Sr. Ngo Huu Truong, subdirector general de Hung Thinh Corporation, afirmó que en Hanói, el precio de los apartamentos con valor de uso real (para vivir o alquilar) ha aumentado considerablemente en los últimos años. Zonas como Dong Anh y Hoai Duc, aunque ubicadas en las afueras, registraron un aumento de 30-40 millones de VND/m² a 70-80 millones de VND/m².
Los principales factores que hacen subir los precios de los bienes raíces incluyen: nuevas listas de precios de terrenos que hacen subir los precios, mayores costos de los materiales de construcción e inversores que mejoran los servicios públicos para satisfacer las necesidades de los compradores.
En mi opinión, se prevé que los precios inmobiliarios en Vietnam sigan aumentando, pero el ritmo de crecimiento podría desacelerarse debido a indicios de una disminución del poder adquisitivo. Las razones incluyen: la limitada oferta de nueva propiedad debido a la necesidad de más tiempo para resolver problemas legales, y los altos precios de las nuevas propiedades, que incrementan los costos de transacción e inversión, afirmó el Sr. Truong.
Según el análisis del Sr. Truong, existen tres razones principales para el aumento de los precios inmobiliarios. En primer lugar, el tiempo necesario para completar los trámites legales es largo, por lo que el proceso de aprobación de proyectos en Vietnam suele ser largo, desde la autorización del terreno hasta la finalización de los trámites legales. Esto incrementa los costos de inversión, impulsando así los precios inmobiliarios.
En segundo lugar, según la normativa vigente, las subastas de terrenos deben ajustarse a los precios de mercado. Esto incrementa el valor de los proyectos, lo que conlleva un aumento en los precios inmobiliarios.
En tercer lugar, está el impacto de la inflación y los tipos de cambio. Si bien la inflación en Vietnam está bien controlada, el aumento del precio del oro y del dólar estadounidense en comparación con el VND ha generado una presión alcista sobre los precios inmobiliarios, ya que muchos inversores utilizan estos activos como base para acumular valor.
"Por lo tanto, creo que será muy difícil que los precios inmobiliarios bajen en el próximo período", opinó el Sr. Truong.
El profesor asociado, Dr. Dinh Trong Thinh, afirmó que 2024 será el año en que el segmento de apartamentos en Hanói experimentará un rápido aumento de precios. La síntesis de los informes de mercado de las unidades de investigación muestra que los precios de los apartamentos han aumentado de un promedio de 40 millones/m² en 2022 a más de 70 millones/m² al final del tercer trimestre de 2024. El mercado ya no cuenta con proyectos con precios inferiores a 60 millones/m², y muchos proyectos de gama media incluso superan los 100 millones/m². Los precios de los apartamentos han aumentado tanto en el mercado primario como en el secundario, incluyendo los proyectos antiguos. Durante la fiebre del oro, los precios han aumentado día a día, semana a semana. Cabe destacar que, a pesar de los altos precios, según los registros, la liquidez sigue siendo buena y todavía hay compradores.
Como aspecto positivo, esto demuestra que la confianza del mercado en Hanói está mejorando sorprendentemente. La demanda acumulada de vivienda e inversión se ha desatado, ya que existen numerosos factores que pueden restaurar la confianza de clientes e inversores en el mercado. El auge de la demanda, mientras que la oferta sigue siendo escasa, ha impulsado los precios al alza.
" En el futuro próximo, según nuestra evaluación, los precios de los apartamentos difícilmente disminuirán; sin embargo, hasta el momento, el aumento de precios se ha desacelerado un poco, siguiendo una tendencia más estable, ya no en un estado frenético como en meses anteriores", comentó el Sr. Thinh.
Según el Sr. Thinh, la oferta primaria ha aumentado y la escasez se ha superado en cierta medida, principalmente en el segmento de lujo de alta gama, con precios superiores a 100 millones de VND/m². Sin embargo, mediante la observación del mercado y la síntesis de informes, se observa que la nueva oferta también se absorbe rápidamente. El precio más bajo se sitúa actualmente entre 60 y 70 millones de VND/m², procedente de varios proyectos recién reiniciados en zonas que antes eran menos conocidas.
En consecuencia, el flujo de caja de los compradores tenderá a trasladarse desde zonas con niveles de precios altos a zonas y proyectos con precios más competitivos y más espacio para el crecimiento.
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Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html
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