Es poco probable que los precios de los apartamentos en Hanói bajen.

El 10 de diciembre, la revista electrónica inmobiliaria vietnamita (Reatimes) y el Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam (VIRES) organizaron conjuntamente el seminario "Mercado de apartamentos en Hanói : ¿Cuáles son las opciones de vivienda e inversión sostenibles?".

El 10 de diciembre, la revista electrónica inmobiliaria vietnamita (Reatimes) y el Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam (VIRES) organizaron conjuntamente el seminario "Mercado de apartamentos en Hanói: ¿Cuáles son las opciones de vivienda e inversión sostenibles?".

La demanda está aumentando y los precios se disparan sin que haya señales de que vayan a detenerse.

Según un informe de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, en términos de oferta, el mercado inmobiliario de Hanói registró más de 13.000 nuevas propiedades en los primeros nueve meses de 2024, un aumento de aproximadamente el 25% en comparación con la oferta total de todo el año 2023, lo que indica que se ha inyectado una gran cantidad de proyectos en el mercado. De estos, el 87% corresponde a edificios de gran altura, principalmente de proyectos de lujo y de alta gama de importantes inversores, concentrados en el este y el oeste de la ciudad.

Cabe destacar que el segmento de apartamentos asequibles está completamente ausente del mercado, mientras que los apartamentos de gama media son cada vez más escasos. Los nuevos proyectos de apartamentos lanzados a finales del tercer trimestre tienen precios iniciales de 60 millones de VND/m2 o superiores, lo que dificulta el acceso a la vivienda para los clientes de ingresos medios.

Seminario "Mercado de apartamentos en Hanói: ¿Cuáles son las opciones de vivienda e inversión sostenibles?"

En cuanto a la demanda, el mercado inmobiliario de Hanói mantuvo su tendencia alcista durante los primeros nueve meses de 2024, abarcando tanto la demanda residencial como la de inversión. Si bien la oferta de viviendas nuevas mejoró con respecto al año anterior, aún no logró satisfacer la elevada demanda del mercado. Además, los precios del mercado primario se mantuvieron altos y no se esperaban descensos significativos, lo que impulsó a la gente a tomar decisiones de compra de vivienda con anticipación, especialmente ante la preocupación por un posible aumento continuo de los precios en el futuro.

En cuanto a transacciones, durante los primeros nueve meses de 2024, el mercado inmobiliario registró aproximadamente 11.100 operaciones exitosas, lo que elevó la tasa de absorción de la nueva oferta a un impresionante 83%. El segmento de apartamentos continuó siendo el principal foco de las transacciones, representando el 95% del total. Cabe destacar que los nuevos proyectos lanzados por las principales promotoras alcanzaron una tasa de absorción del 90% en el momento de su lanzamiento oficial.

Aunque no son tan comunes como los apartamentos, las propiedades de baja altura siguen registrando tasas de absorción positivas en su lanzamiento, lo que refleja el gran interés de los compradores. Sin embargo, la oferta en este segmento es limitada, lo que genera una intensa competencia entre los inversores.

A finales del tercer trimestre de 2024, el índice de precios de los apartamentos en Hanói aumentó un 64 % con respecto al segundo trimestre de 2019, el doble que en Ciudad Ho Chi Minh. El precio medio de venta de las viviendas nuevas se acerca a los 60 millones de VND/m2.

"Los precios en el mercado primario siguen subiendo y no muestran signos de detenerse porque, si bien la oferta ha mejorado, sigue siendo muy difícil satisfacer la demanda, ya que la mayor parte de la nueva oferta se sigue construyendo con altos estándares y con mayores costos de inversión, especialmente los relacionados con el terreno."

Además, los elevados precios del mercado primario, junto con una continua escasez de oferta en comparación con la demanda, están provocando que los precios de los apartamentos en el mercado secundario se mantengan altos a pesar de que la liquidez se está estabilizando gradualmente después de un período de rápido crecimiento, según el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam.

Los precios seguirán subiendo, pero se estabilizarán.

En el seminario, muchos expertos predijeron que los precios de los apartamentos en Hanói seguirían subiendo. Según una investigación de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam , entre 2000 y 2010, los precios de los apartamentos en Hanói oscilaron entre 10 y 20 millones de VND/m2; entre 2010 y 2020, los precios oscilaron entre 20 y 50 millones de VND/m2; y desde después de 2020 hasta la actualidad, los precios de los apartamentos han aumentado significativamente hasta situarse entre 50 y más de 100 millones de VND/m2, dependiendo de la zona.

Según el Sr. Ngo Huu Truong, subdirector general del Grupo Hung Thinh en Hanói, el precio de los apartamentos con valor real de uso (para vivir o alquilar) ha experimentado un fuerte aumento en los últimos años. Zonas como Dong Anh y Hoai Duc, a pesar de estar en las afueras, han registrado incrementos de 30-40 millones de VND/m2 a 70-80 millones de VND/m2.

Los principales factores que impulsan el alza de los precios inmobiliarios incluyen: la publicación de nuevas listas de precios de terrenos que elevan los precios; el aumento de los costes de los materiales de construcción; y la mejora de las instalaciones por parte de los promotores para satisfacer la demanda de los compradores.

"En mi opinión, se prevé que los precios inmobiliarios en Vietnam sigan subiendo, pero el ritmo de crecimiento podría ralentizarse debido a indicios de estancamiento del poder adquisitivo. Entre las razones se incluyen: la limitada oferta de nuevas propiedades debido a la necesidad de más tiempo para resolver obstáculos legales, y los elevados precios de las nuevas viviendas, que incrementan los costes de transacción e inversión", comentó el Sr. Truong.

Según el análisis del Sr. Truong, existen tres razones principales para el aumento de los precios inmobiliarios. En primer lugar, el largo plazo para la finalización de los trámites legales; el proceso de aprobación de proyectos en Vietnam suele tardar bastante tiempo, desde la obtención de los permisos de construcción hasta la finalización de los trámites legales. Esto incrementa los costos de inversión, lo que a su vez eleva los precios inmobiliarios.

En segundo lugar, según la normativa vigente, las subastas de terrenos deben ajustarse a los precios de mercado. Esto conlleva mayores costes para los proyectos, lo que a su vez incrementa los precios inmobiliarios.

En tercer lugar, está el impacto de la inflación y los tipos de cambio. Si bien la inflación en Vietnam está bien controlada, la apreciación del oro y del dólar estadounidense frente al dong vietnamita ha ejercido presión al alza sobre los precios inmobiliarios, ya que muchos inversores utilizan estos activos como base para acumular valor.

"Por lo tanto, creo que será muy difícil que los precios de los bienes raíces disminuyan en el próximo período", afirmó el Sr. Truong.

El profesor asociado Dr. Dinh Trong Thinh cree que 2024 será un año de rápidos y significativos aumentos de precios en el mercado de apartamentos de Hanói. Según informes de mercado de varias unidades de investigación, el precio promedio de los apartamentos ha subido de 40 millones de VND/m² en 2022 a más de 70 millones de VND/m² a finales del tercer trimestre de 2024. Ya no existen proyectos con precios inferiores a 60 millones de VND/m², e incluso muchos proyectos de gama media superan los 100 millones de VND/m². Los precios de los apartamentos han aumentado tanto en el mercado primario como en el secundario, incluyendo proyectos más antiguos. Durante los períodos de alta demanda, los precios incluso aumentaron diaria o semanalmente. Cabe destacar que, a pesar de los altos precios, la liquidez se mantiene sólida, con compradores presentes.

Desde una perspectiva positiva, esto indica un sentimiento de mercado sorprendentemente favorable en Hanói. La demanda reprimida de propiedades residenciales y de inversión finalmente ha estallado, impulsada por una renovada confianza entre compradores e inversores. Este aumento de la demanda, sumado a la continua escasez de oferta, ha provocado un alza de los precios.

" Según nuestra evaluación, en un futuro próximo es improbable que los precios de los apartamentos bajen. Sin embargo, la tendencia alcista se ha ralentizado un poco, volviéndose más estable y sin experimentar ya el frenético aumento de precios observado en meses anteriores", comentó el Sr. Thinh.

Según el Sr. Thinh, la oferta primaria ha aumentado y la escasez se ha mitigado en cierta medida, sobre todo en los segmentos de alta gama y lujo, con precios superiores a 100 millones de VND/m². Sin embargo, al observar el mercado y analizar los informes, se aprecia que la nueva oferta también se está absorbiendo rápidamente. Los precios más asequibles actualmente se sitúan entre 60 y 70 millones de VND/m², provenientes de algunos proyectos recientemente reactivados en zonas que antes pasaban desapercibidas.

En consecuencia, los fondos de los compradores tenderán a desplazarse desde zonas con precios elevados hacia zonas y proyectos con precios más competitivos y mayor potencial de crecimiento.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html