Según un informe de One Mount Group Real Estate Company, el precio de venta de los apartamentos principales en Hanoi en el segundo trimestre alcanzó aproximadamente 80 millones de VND/m2, un 5,6% más que el trimestre anterior y un 24% más que en el mismo período de 2024.
El reciente informe sobre el mercado inmobiliario de Hanoi publicado por CBRE Vietnam también indicó que el precio de venta promedio de los departamentos principales al final del segundo trimestre alcanzó alrededor de VND79 millones/m2 (excluyendo IVA, tarifas de mantenimiento y descuentos), un 6% más que en el trimestre anterior y un 33% más que en el año anterior.
Muchos proyectos nuevos desde el centro hasta las afueras de Hanoi, lanzados en el primer semestre de este año, también registraron un nuevo precio, que oscila entre 80 y 170 millones de VND/m².
El estudio muestra que el proyecto Galia Hanoi (distrito de Yen So) de Tan A Dai Thanh tiene un precio promedio de 80 millones de VND/m²; el proyecto Greenera Southmark (comuna de Thanh Tri) de Tan Hoang Minh tiene un precio estimado de 80 - 90 millones de VND/m²; el proyecto LongBien Central de Taseco Land tiene un precio estimado de 118 millones de VND/m².
O como el proyecto Matrix One fase 2 del Grupo MIK tiene un precio promedio de 116-166 millones de VND/m²; Sun Feliza Suites (barrio de Cau Giay) delGrupo Sun tiene un precio esperado de 160 millones de VND/m²...
No sólo en el mercado primario sino también en el mercado secundario, los precios han comenzado a aumentar nuevamente en el último mes, según la última encuesta de la compañía PropertyGuru Vietnam.
En concreto, en el proyecto An Binh Palza, el precio de venta y el precio de transacción también han aumentado durante el último mes. Por ejemplo, en febrero de 2025, el precio de venta de los apartamentos de dos dormitorios y un baño con un período de propiedad de 50 años oscilaba entre 3.300 y 3.500 millones de VND por apartamento, mientras que actualmente se encuentra entre 3.600 y 3.800 millones de VND por apartamento.
En el proyecto Home City, el precio de un apartamento de dos dormitorios y dos baños con una superficie superior a 70 metros cuadrados también aumentó entre 200 y 350 millones de VND con respecto a principios de mayo, pasando de 6.200 a 6.300 millones de VND por apartamento a 6.500 a 6.700 millones de VND por apartamento. El proyecto Hanoi Center Point, con su línea de productos de dos dormitorios y dos baños, actualmente supera los 6.000 millones de VND por apartamento; no hay apartamentos con un precio de 5.700 a 5.800 millones de VND por apartamento después del Año Nuevo Lunar.
¿Por qué siguen subiendo los precios?
Para explicar el continuo aumento de los precios de los pisos, según los expertos, una de las primeras razones es el desequilibrio entre la oferta y la demanda.
El Sr. Tran Minh Tien, director del Centro de Investigación de Mercados y Conocimiento del Cliente de One Mount Group, analizó: La diferencia en la estructura de la oferta y la segmentación de productos es la principal razón del rápido aumento de los precios de los apartamentos en Hanoi.
En Hanói, la nueva oferta del segundo trimestre se centró en los segmentos de alta gama y lujo. Cabe destacar que se lanzaron cuatro proyectos de lujo con una gran cantidad de productos, con un precio promedio de más de 80 millones de VND/m² (sin IVA ni gastos de mantenimiento), lo que contribuyó al aumento de los precios promedio de venta.
De hecho, el Sr. Tien afirmó que no se lanzaron proyectos de gama media en Hanói este trimestre. Los apartamentos con precios más bajos (menos de 65 millones de VND/m²) solo se encontraban dispersos en la zona urbana oriental de Hanói o en zonas aledañas.
En cuanto al mercado secundario, el Sr. Tien comentó que el flujo de caja se ha desplazado claramente de los terrenos ilíquidos al segmento de apartamentos traspasados. La estabilidad, la posibilidad de alquilar, la calidad de vida y la documentación legal completa son los factores que mantienen el atractivo de los apartamentos traspasados.
El Sr. Tien cree que si el impulso de la recuperación continúa en los próximos trimestres, los apartamentos secundarios seguirán desempeñando un papel fundamental para mantener la liquidez de todo el mercado inmobiliario en 2025.
La segunda razón del aumento en los precios de los apartamentos es la escasez de oferta. El Sr. Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Property, comentó que, anteriormente, el mercado no había contado con ningún proyecto nuevo con licencia para su lanzamiento. La mayoría de los proyectos que se están poniendo a la venta son antiguos proyectos de grandes inversores.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, también afirmó que la oferta de apartamentos en Hanói es realmente escasa. El número de proyectos se ha reducido cada vez más en los últimos años, mientras que la demanda de los clientes, especialmente de familias jóvenes, sigue siendo alta.
Además, según el Sr. Dinh, la causa también se debe a la desequilibrada estructura de productos del mercado, que provoca un aumento en el precio de los apartamentos en los segmentos primario y secundario. Como resultado, las personas con necesidades reales de vivienda pierden acceso a ella.
El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP Invest, también afirmó que el reciente aumento de los precios de los apartamentos en Hanói se debe a la escasez de oferta, en un contexto de proyectos estancados por problemas legales.
Además, según él, los precios actuales de los departamentos no reflejan el valor real porque hay proyectos que, luego de calcular los costos para que los inversionistas los implementen como renta del terreno, materiales, mano de obra, etc., no alcanzan ese precio.
Además, según los expertos, otra razón para los altos precios de la vivienda son los elevados costos de los insumos. Los costos de los insumos de un proyecto de vivienda comercial hoy en día incluyen: el 25% del costo del terreno; cuanto más cerca esté el proyecto del centro, mayor será el costo del terreno; la ubicación privilegiada representa entre el 40% y el 50% del costo y el valor de los inmuebles.
Además, los costos del proceso de inversión representan entre el 5 % y el 10 % del costo total, y pueden aumentar hasta el 15 % si el proceso se prolonga. Los costos de capital representan entre el 5 % y el 10 %, y también existe un grupo de costos de construcción (materiales, mano de obra, maquinaria) que se están incrementando debido al aumento de precios y de los costos laborales.
A partir de esta estructura de entrada, se prevé que los precios de los apartamentos sigan aumentando y es poco probable que disminuyan.
¿Cómo refrescarse?
Para reducir los precios de los apartamentos en Hanói, el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), afirmó que se deben realizar esfuerzos para acelerar el avance de los proyectos de vivienda social. Las autoridades deben regular proactivamente la oferta mediante el uso eficaz de herramientas de planificación, la adaptación de la planificación y la asignación de fondos adicionales para terrenos limpios, a fin de ayudar a los inversores a implementar proyectos de vivienda social tan pronto como se establezca la planificación.
A largo plazo, para estabilizar el precio de los apartamentos en particular y de la vivienda en general, se requiere una fuerte participación del Estado. En particular, es necesario seguir impulsando el desarrollo de la infraestructura de transporte, acortando el tiempo de viaje desde las zonas periféricas hasta el centro de la ciudad. La oferta de las afueras reducirá los precios de la vivienda.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, comentó: El Estado necesita emitir un proceso estándar para la inversión en construcción de proyectos de vivienda comercial para determinar el límite de tiempo para cada procedimiento administrativo, alentar a los departamentos, sucursales y localidades a minimizar el número de solicitudes de documentos adicionales, a fin de acortar el tiempo para completar todos los procedimientos administrativos.
Además, los organismos estatales competentes deben centrarse en eliminar los obstáculos legales que impiden los proyectos inmobiliarios para aumentar la oferta de vivienda. El aumento de la oferta contribuirá a estabilizar los precios de la vivienda conforme a la ley de la oferta y la demanda y la competencia del mercado.
El Sr. Chau también sugirió que las corporaciones y negocios inmobiliarios reduzcan los precios de los productos inmobiliarios, reduzcan las expectativas de ganancias, no mantengan los precios altos, aumenten los descuentos y tengan políticas promocionales y posventa para estimular la demanda de los consumidores en el mercado, creando flujo de caja y liquidez.
Las empresas inmobiliarias también necesitan reorientar su inversión hacia el segmento de vivienda asequible, con precios adecuados a los ingresos de las personas, y participar en el desarrollo de vivienda social para poder acceder a paquetes de crédito preferenciales.
El Sr. Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Property Company, cree que la clave para frenar los precios inmobiliarios residirá en las zonas urbanas de vivienda social en las zonas de acceso a la capital. Una vez finalizados estos proyectos, los precios de la vivienda en Hanói disminuirán entre un 30 % y un 40 % en comparación con la actualidad.
Según el Sr. Toan, el Estado debería utilizar proactivamente el capital presupuestario para desarrollar vivienda social. Los organismos ejecutores pueden incluso dejar de lado los objetivos de lucro y considerarlo una inversión pública, destinada a la seguridad social.
Fuente: https://baolangson.vn/gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-phi-ma-cach-nao-de-ghim-cuong-5053411.html
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