Las transacciones inmobiliarias están aumentando, a la espera de un repunte.

Personas inspeccionan apartamentos en un proyecto de condominios en Binh Duong - Foto: NGOC HIEN

Entonces, ¿cuál es la situación actual del mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los puntos clave a tener en cuenta?

Con tipos de interés más bajos, la gente tiene más confianza a la hora de comprar casas.

Tras haber adquirido recientemente un apartamento en la ciudad de Thu Duc (Ciudad Ho Chi Minh), el Sr. Nguyen Anh Tu (35 años) comentó que él y su esposa habían investigado muchos proyectos inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh, e incluso habían visitado proyectos en la provincia de Binh Duong, fronteriza con Ciudad Ho Chi Minh, pero la mayoría eran caros.

Tras analizar varios proyectos, el Sr. y la Sra. Tú decidieron elegir una vivienda en un proyecto de la ciudad con un precio de casi 3.000 millones de VND, con el 70% del valor de la vivienda financiado mediante un préstamo bancario.

Según el Sr. Tú, los tipos de interés de los préstamos hipotecarios han disminuido recientemente, lo que le permitió obtener un préstamo a un tipo fijo del 6% anual durante los dos primeros años. Esto lo llevó a decidirse a instalarse en esta casa después de más de 10 años de alquiler.

"En realidad, no hay muchos apartamentos para elegir ahora mismo, pero he notado que en los últimos dos años la cantidad de proyectos ha sido muy limitada. Ahora que las tasas de interés han bajado y los promotores ofrecen buenas políticas de apoyo, he decidido comprar una casa en este momento", dijo el Sr. Tú.

En lugar de comprar un apartamento nuevo o una casa en construcción, el Sr. Tran Van Thao (33 años) decidió comprar un apartamento usado en la ciudad de Thu Duc y recibió el certificado de propiedad inmediatamente después de completar los trámites de compra. Según el Sr. Thao, con un préstamo bancario de mil millones de VND, con una tasa de interés fija del 6% anual durante dos años, puede pagarlo sin problemas.

En declaraciones al periódico Tuoi Tre , el Sr. Phan Ngoc Bao An, director general de Nova Lexington Real Estate Joint Stock Company, afirmó que, en el contexto de un mercado inmobiliario con pocos apartamentos nuevos, muchas personas con necesidades reales de vivienda han optado por comprar casas en proyectos terminados con buena calidad de construcción para satisfacer de inmediato su necesidad inmediata de un lugar donde vivir.

El 22 de junio, en una notaría de la ciudad de Thu Duc, a pesar de ser fin de semana, seguía habiendo gente que acudía a legalizar trámites de transacciones inmobiliarias, especialmente operaciones que implicaban la transferencia de parcelas y apartamentos.

La Sra. H. (directora de esta notaría) dijo que actualmente el número de personas que acuden a legalizar transacciones inmobiliarias es ligeramente superior al del período de mercado "congelado" de 2023, pero solo una pequeña fracción del número anterior a la pandemia.

La Sra. H. dijo que la oficina había recibido 4.000 documentos notariales en los últimos seis meses, un tercio de los cuales eran transacciones relacionadas con la compra, venta y transferencia de apartamentos, terrenos y alquileres de viviendas.

Según la Sra. H., la mayoría de los compradores de vivienda hoy en día son personas con una necesidad real de vivienda, especialmente parejas jóvenes, y el rango de precios habitual para los apartamentos se sitúa entre 2 y 4 mil millones de VND por unidad.

Un proyecto inmobiliario en construcción en el Distrito 7 de Ciudad Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Principalmente busco una casa con toda la documentación legal en regla para vivir en ella.

En declaraciones al periódico Tuoi Tre , el Sr. Tran Manh Chi, subdirector general de Dong Tay Property Company, afirmó que las transacciones reales demuestran que la mayoría de las personas con necesidades reales de vivienda, que desean comprar una casa para establecerse, han comenzado a regresar al mercado para comprar apartamentos en esta etapa.

"Actualmente, los compradores ya no están interesados ​​en proyectos inmobiliarios que aún están en construcción pero carecen de la documentación legal adecuada. Por lo tanto, todos los apartamentos que se comercialicen ahora deben contar con la documentación legal completa, y los promotores deben ofrecer políticas de pago flexibles, plazos de pago ampliados e incluso, en proyectos donde los compradores ya han recibido sus apartamentos, hasta el 30% del pago puede quedar pendiente y abonarse posteriormente", declaró el Sr. Chi.

De manera similar, el Sr. Pham Trong Phu, director de Titanium Real Estate Management Company, dijo que recientemente, los terrenos en algunas zonas residenciales de la ciudad de Thu Duc han experimentado un volumen de transacciones "más dinámico" en comparación con antes.

En cuanto a los terrenos, el Sr. Phu dijo que en algunas zonas, los precios de los terrenos han aumentado ligeramente en comparación con antes, pasando de unos 100-110 millones de VND/m² a 130-140 millones de VND/m², acercándose al nivel prepandémico.

Además, el Sr. Phu afirmó que, debido a que las regulaciones sobre la subdivisión y venta de terrenos se volverán más estrictas en el futuro, la oferta de terrenos para subdivisión y venta será limitada y la información sobre las conexiones de infraestructura mejorará, algunas áreas fuera de la ciudad de Ho Chi Minh, como Nhon Trach y Long An, están experimentando actualmente mejores transacciones que durante el período de "congelación".

Mientras tanto, el director de ventas de una corporación inmobiliaria extranjera afirmó que la realidad en su empresa muestra que las transacciones en el Norte están teniendo mejor desempeño que en el Sur, y que los proyectos en el Sur no están siendo tan bien recibidos como en períodos anteriores. Actualmente, los compradores de vivienda son principalmente aquellos con una necesidad real de vivienda, y ya no hay tantos compradores inversores o especulativos como en el pasado.

Según este experto, el mayor desafío al que se enfrenta el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh es la completa falta de oferta de nuevos proyectos.

Por ejemplo, esta corporación cuenta con capital disponible de su empresa matriz en el extranjero, dispuesta a invertir miles de millones de dólares en el desarrollo de proyectos. Sin embargo, debido a la extrema escasez de terrenos, durante años la empresa ha buscado proyectos con terrenos libres de gravámenes en la ciudad para fusiones y adquisiciones, pero no ha encontrado nada satisfactorio. Por lo tanto, este experto predice que el mercado seguirá enfrentando dificultades en cuanto a la oferta en el próximo período.

De manera similar, el vicepresidente de un grupo inmobiliario con un importante proyecto en Ciudad Ho Chi Minh también afirmó que, debido a la débil absorción del mercado, el grupo se ve obligado a suspender temporalmente sus planes para desarrollar villas, casas adosadas y apartamentos dentro de las instalaciones del proyecto, a pesar de que el terreno está limpio y listo para la construcción.

"Solo estamos intentando terminar las secciones inconclusas, mientras que nos vemos obligados a paralizar la construcción de nuevas secciones. Los clientes no están dispuestos a gastar grandes sumas de dinero en apartamentos de alto valor en este momento, y la propia promotora se enfrenta a dificultades financieras y no tiene suficientes recursos para trabajar con la misma rapidez que antes durante este difícil periodo", compartió esta persona.

El mercado inmobiliario sigue siendo complejo debido a obstáculos legales.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la mayor dificultad en el sector inmobiliario son los obstáculos legales que causan problemas a los proyectos existentes y la escasez de terrenos para nuevos proyectos.

Según el Sr. Chau, en el primer trimestre de 2024, solo un proyecto de vivienda comercial recibió la "aprobación de inversión simultáneamente con la aprobación del inversor", con una superficie de 3.647 m², y solo un proyecto existente con 219 apartamentos había finalizado su construcción.

Ningún proyecto de vivienda comercial puede obtener capital mediante la venta de viviendas sobre plano, y existen 62 proyectos de vivienda comercial en curso (proyectos antiguos) con 28.462 apartamentos.

Además, el Sr. Chau también afirmó que ningún proyecto de vivienda social ha recibido la aprobación de inversión ni los permisos de construcción; solo se ha completado un proyecto de vivienda social (un proyecto antiguo) con 242 apartamentos, y actualmente están en marcha siete proyectos de vivienda social y vivienda para trabajadores (proyectos antiguos) con 4.996 apartamentos.

"En 2024, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh seguirá experimentando un desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas, con una escasez de oferta que podría provocar un aumento o un mantenimiento de los precios, especialmente debido al continuo desequilibrio en el segmento de viviendas de lujo y a la grave escasez de viviendas comerciales y sociales asequibles", declaró el Sr. Chau.

¿Qué factores contribuyeron al aumento de los ingresos del sector inmobiliario?

Fuente: Departamento de Estadística de Ciudad Ho Chi Minh - Compilado por: NGOC HIEN - Gráficos: N.KH.

Según el Departamento de Estadística de Ciudad Ho Chi Minh, en los primeros cinco meses del año, los ingresos por otros servicios en Ciudad Ho Chi Minh alcanzaron los 172.491 mil millones de VND, lo que representa un aumento del 8,6%. De esta cantidad, los ingresos del sector inmobiliario se estimaron en 101.814 mil millones de VND, lo que supone el 59% del total de ingresos por otros servicios y un aumento del 7,4% con respecto al mismo período del año anterior. Previamente, en los primeros cuatro meses de 2024, los ingresos del sector inmobiliario se estimaron en 80.845 mil millones de VND, un aumento del 9,8% con respecto al mismo período del año anterior.

En declaraciones al periódico Tuoi Tre , representantes de las notarías afirmaron que el aumento de los ingresos del sector inmobiliario se debe en parte a que el valor declarado de las transacciones inmobiliarias se acerca ahora más al valor real, mucho mayor que en las declaraciones anteriores.

El director de una notaría explicó que, en el pasado, para evitar pagar impuestos elevados, las transacciones inmobiliarias solían declararse por solo unas decenas o cientos de millones de dongs, pero ahora eso ya no ocurre; todos los documentos de transacción superan los 500 millones de dongs. Si el monto declarado es bajo, se reembolsan los impuestos, lo que ocasiona importantes inconvenientes y dificultades en trámites futuros.

Por lo tanto, este funcionario afirmó que los precios declarados por la gente se acercaban más al precio de venta real, lo que resultó en mayores ingresos fiscales que antes.

Se prevé que el mercado inmobiliario se estabilice a mediados de 2025.

Los precios de los apartamentos en Hanói aumentaron un promedio del 31% en los primeros seis meses de 2024 - Foto: NAM TRAN

El mercado inmobiliario muestra signos de recuperación, pero según los expertos, se estabilizará cuando aumenten las transacciones de apartamentos asequibles y viviendas sociales.

Según el Ministerio de Construcción , en el primer trimestre de 2024, el número de proyectos de vivienda comercial terminados en todo el país fue de 10, el número de proyectos con licencia nueva fue de 19, el número de proyectos aptos para la venta de viviendas en construcción fue de 38, y el número de proyectos en desarrollo fue de 984.

El número total de transacciones inmobiliarias en el primer trimestre de 2024 alcanzó las 133.512 transacciones exitosas (en comparación con las 109.066 del primer trimestre de 2023).

En concreto, las transacciones de apartamentos y casas unifamiliares alcanzaron las 35.853 (frente a las 27.590 del primer trimestre de 2023), y las de terrenos sumaron 97.659 (frente a las 81.476 del primer trimestre de 2023). El Ministerio de Construcción también afirmó que el mercado de apartamentos sigue atrayendo la atención de quienes tienen necesidades reales de vivienda y de inversores a medio y largo plazo.

Recuperación local

En declaraciones al periódico Tuổi Trẻ , el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, comentó que el mercado inmobiliario se está recuperando a nivel local, con un aumento de los precios en el mercado secundario y en los proyectos de apartamentos de alta gama en Hanói.

El precio promedio de los apartamentos ha aumentado debido a que los nuevos proyectos de alta gama están estableciendo precios elevados, lo que impulsa el precio promedio en todo el mercado. El Sr. Tuan considera que el mercado de apartamentos ha experimentado un alza durante los primeros tres meses del año, pero no en términos de oferta ni de demanda. Además, la recuperación del mercado inmobiliario en los últimos tiempos se ha concentrado principalmente en el norte. Además de los apartamentos, el mercado de terrenos y viviendas unifamiliares en el norte también ha experimentado incrementos.

Analizando el mercado en su conjunto, se observa que no ha satisfecho la demanda de bienes raíces. Quienes realmente necesitan vivienda en Hanói buscan propiedades por debajo de los 40 millones de VND/m2, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh, el rango de precios es inferior a los 50 millones de VND/m2, pero actualmente existe una escasez de oferta.

Según Vo Huynh Tuan Kiet, director de CBRE Vietnam, la oferta del mercado en los últimos tiempos se ha limitado a apartamentos de lujo y de alta gama. Predice que en los próximos años no habrá apartamentos comerciales de gama media ni asequibles.

El experto también afirmó que solo cuando la oferta de viviendas sea abundante se estabilizará la demanda del mercado, y solo cuando la oferta y la demanda estén equilibradas en todos los segmentos podrá desarrollarse el mercado de forma sostenible.

Actualmente, el mercado inmobiliario muestra una tendencia sesgada y desequilibrada, inclinándose hacia el segmento de lujo en los últimos años. Por lo tanto, el mercado también espera el apoyo del gobierno para desarrollar viviendas sociales y de bajo costo que permitan aumentar la oferta.

Expectativas con respecto a la aplicación de las leyes relacionadas con el sector inmobiliario.

Según los expertos, la propuesta del gobierno de permitir que tres leyes relacionadas con el mercado inmobiliario entren en vigor a partir del 1 de agosto, cinco meses antes de lo previsto en la resolución anterior de la Asamblea Nacional, junto con la propuesta de permitir también que dos cláusulas de los artículos 200 y 210 de la Ley de Entidades de Crédito entren en vigor anticipadamente a partir del 1 de agosto para garantizar la coherencia y el rigor en la aceptación de garantías de las entidades de crédito, creará un nuevo marco jurídico más transparente y favorable para el mercado inmobiliario.

Sin embargo, en la práctica, la implementación de estas leyes siempre se retrasa, y transcurren entre seis meses y un año antes de que se note su impacto. Además, las leyes no abordan el equilibrio del mercado ni los ajustes de precios de la vivienda, ni mencionan la reducción de las tasas de interés o los precios del suelo. Por el contrario, los costos de los proyectos pueden aumentar, lo que dificulta prever una reducción en los precios de la vivienda.

El Sr. Dinh Minh Tuan también señaló que las leyes necesitan tiempo para integrarse en el mercado, sin mencionar la necesidad de decretos y circulares orientadores, por lo que, a corto plazo, el mercado aún presenta escasez de oferta. Actualmente, nos encontramos en una fase de transición entre las leyes antiguas y las nuevas, y nadie se atreve a tomar decisiones, por lo que la oferta de nuevos productos es limitada. Los proyectos que logran generar nueva oferta pueden venderse a precios muy elevados.

Sin embargo, el Sr. Tuan confía en que la nueva ley ayude a solucionar el problema del suministro y a resolver los obstáculos legales para los proyectos tanto en el Norte como en el Sur. La normativa será más clara y el suministro será más abundante a medio y largo plazo.

La nueva ley también impone requisitos más estrictos a los promotores, permitiendo que solo aquellos con capacidad financiera suficiente puedan emprender proyectos, al tiempo que apoya a los compradores de vivienda exigiendo un depósito de tan solo el 5%. Esto mejorará el proceso de selección de promotores, lo que redundará en un mercado más saludable. Sin embargo, es probable que el mercado inmobiliario tarde al menos hasta el segundo trimestre de 2025 en alcanzar el equilibrio y lograr un desarrollo sostenible.

Viceministro de Construcción Nguyen Van Sinh:
El gobierno apoyará un aumento en la oferta de viviendas sociales para reducir los precios de la vivienda.

La Resolución Gubernamental 33 ha brindado una solución integral para el mercado inmobiliario. En consecuencia, el Gobierno ha implementado una serie de soluciones, tales como el fortalecimiento de las instituciones, el fomento del desarrollo de vivienda social, la facilitación del acceso de las empresas al capital y la emisión de bonos para obtener financiación para proyectos.

Las soluciones para el mercado ya están implementadas, descentralizadas a nivel local y todo está optimizado, pero la puesta en marcha es lenta.

Incrementar la oferta de vivienda social para satisfacer las necesidades habitacionales de la mayoría de la población en las zonas urbanas es una solución para aumentar la oferta de vivienda, con el objetivo de reajustar la estructura del mercado inmobiliario y reducir los precios actuales. Cuando haya más viviendas asequibles, los precios de la vivienda sin duda disminuirán.

En un futuro próximo, el Gobierno emitirá un decreto aparte sobre el desarrollo de la vivienda social, con el objetivo de simplificar los procedimientos de inversión y facilitar al máximo a los inversores en proyectos de vivienda social la realización de los trámites de inversión, el acceso a terrenos y capital, y la venta de viviendas sociales.

Fuente: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm