Las transacciones inmobiliarias aumentan, a la espera de reactivarse.

Personas observan apartamentos en un proyecto de condominios en Binh Duong - Foto: NGOC HIEN

¿Cómo está el mercado inmobiliario actualmente? ¿Qué aspectos son dignos de mención?

Los tipos de interés caen y la gente compra casas con audacia.

Tras haber comprado recientemente un apartamento en la ciudad de Thu Duc (Ho Chi Minh), el Sr. Nguyen Anh Tu (35 años) dijo que él y su esposa han investigado recientemente muchos proyectos inmobiliarios en Ho Chi Minh, incluso visitando proyectos en el área de Binh Duong, limítrofe con Ho Chi Minh, pero la mayoría de los proyectos tienen precios elevados.

Tras analizar los proyectos, el Sr. Tu y su esposa decidieron elegir una vivienda en un proyecto de la ciudad con un precio cercano a los 3 mil millones de VND, en el que el banco financió el 70% del valor de la casa.

Según el Sr. Tu, en este momento, la tasa de interés para préstamos hipotecarios ha bajado, puede obtener un préstamo a una tasa de interés del 6% anual, con una tasa de interés fija durante los dos primeros años, lo que hizo que el Sr. Tu decidiera establecerse en esta casa después de más de 10 años de alquiler.

"En realidad, no hay muchos apartamentos para elegir durante este período, pero he visto que en los últimos dos años, el número de proyectos se puede contar con los dedos de una mano. Esta vez, las tasas de interés han disminuido y los inversores también tienen buenas políticas de apoyo, por lo que decidí comprar una casa en este momento", dijo el Sr. Tu.

En lugar de comprar un apartamento o una casa nueva en el futuro, el Sr. Tran Van Thao (de 33 años) decidió comprar un apartamento usado también en la zona de Thu Duc y obtuvo el título de propiedad inmediatamente después de completar el trámite. Según el Sr. Thao, con un préstamo bancario de 1.000 millones de VND a una tasa de interés fija del 6% anual durante dos años, la compra se ajusta a su capacidad de pago.

En declaraciones a Tuoi Tre , el Sr. Phan Ngoc Bao An, Director General de Nova Lexington Real Estate JSC, afirmó que, ante la escasez de apartamentos nuevos en el mercado inmobiliario, muchas personas con necesidades reales de vivienda han optado por comprar casas en proyectos ya entregados, con buena calidad de construcción, para solucionar de inmediato su necesidad urgente de tener un lugar donde vivir.

El 22 de junio, en una notaría de la ciudad de Thu Duc, a pesar de ser fin de semana, todavía había gente que acudía a certificar trámites de transacciones inmobiliarias, especialmente transferencias de terrenos y apartamentos.

La Sra. H. (jefa de esta oficina notarial) dijo que actualmente el número de personas que acuden a notariar transacciones de terrenos es ligeramente superior al período de mercado "congelado" de 2023, pero solo una fracción del tiempo anterior a la pandemia.

La Sra. H. dijo que esta oficina ha recibido 4.000 documentos notariales en los últimos seis meses, un tercio de los cuales son transacciones de compra, venta, transferencia de apartamentos, terrenos y alquiler de casas...

Según la Sra. H., la mayoría de los compradores de vivienda hoy en día son personas con necesidades reales de vivienda, especialmente parejas jóvenes con precios de apartamentos comunes que oscilan entre 2 y 4 mil millones de VND por apartamento.

Proyecto inmobiliario en construcción en el Distrito 7 de Ciudad Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Principalmente busco una casa con estatus legal para vivir.

En declaraciones a Tuoi Tre , el Sr. Tran Manh Chi, subdirector general de Dong Tay Property Company, afirmó que las transacciones reales demuestran que la mayoría de las personas con necesidades reales de vivienda, que desean comprar una casa para establecerse, han comenzado a regresar al mercado para comprar apartamentos en esta etapa.

“Actualmente, los compradores ya no están interesados ​​en proyectos inmobiliarios que se construirán en el futuro pero que no cuentan con documentos legales estándar. Por lo tanto, los apartamentos que se comercializan hoy deben garantizar la plena legalidad, los inversores también deben ofrecer muchas políticas de pago flexibles, extender los plazos de pago, e incluso en algunos proyectos en los que ya se ha entregado la vivienda, los compradores todavía tienen hasta un 30% del importe impagado y están pagando con retraso”, dijo el Sr. Chi.

De igual manera, el Sr. Pham Trong Phu, director de Titanium Real Estate Management Company, afirmó que recientemente se han registrado transacciones más dinámicas de terrenos en algunas zonas residenciales de la ciudad de Thu Duc.

En lo que respecta a los terrenos, el Sr. Phu dijo que en algunas zonas los precios de la tierra han aumentado ligeramente en comparación con antes, pasando de unos 100-110 millones de VND/m² a 130-140 millones de VND/m², acercándose al período anterior a la pandemia.

Además, el Sr. Phu dijo que en el futuro, las regulaciones sobre la división y venta de tierras serán más estrictas, los fondos destinados a la división y venta de tierras serán limitados y la información sobre las conexiones de infraestructura será limitada, por lo que actualmente algunas áreas fuera de la ciudad de Ho Chi Minh, como Nhon Trach y Long An, también tienen mejores transacciones que durante el período "congelado".

Mientras tanto, el director de ventas de una inmobiliaria extranjera afirmó que, en la práctica, la región norte registra mejores transacciones que la sur, y que los proyectos que se están lanzando al mercado en el sur no están teniendo la misma acogida que antes. Actualmente, los compradores de vivienda son principalmente personas con necesidades reales de alojamiento; no hay tantos grupos de clientes que inviertan o compren propiedades ocasionalmente, como ocurría antes.

Según esta persona, lo más difícil del mercado inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh es la falta de oferta de nuevos proyectos.

Por ejemplo, este grupo dispone de capital de su empresa matriz en el extranjero, lista para invertir miles de millones de dólares en el desarrollo de proyectos, pero debido a la escasez de terrenos, en los últimos años ha buscado proyectos con terrenos disponibles en la ciudad para fusiones y adquisiciones, sin éxito. Por lo tanto, esta persona cree que el mercado seguirá presentando dificultades en cuanto a la oferta en el futuro próximo.

De igual manera, el vicepresidente de una corporación inmobiliaria con un gran proyecto en Ciudad Ho Chi Minh también afirmó que, debido a la escasa absorción del mercado, la corporación se ve obligada a suspender temporalmente los planes para desarrollar villas, casas adosadas y apartamentos dentro del área del proyecto, a pesar de que se trata de un terreno libre de gravámenes.

“Solo estamos intentando terminar las urbanizaciones que quedaron sin terminar, y nos vemos obligados a detener las nuevas. Los clientes no están dispuestos a gastar grandes sumas de dinero para comprar apartamentos de alto valor en este momento, y los propios inversores también se enfrentan a dificultades financieras y no tienen suficientes recursos para acelerar las cosas como antes en estos tiempos difíciles”, compartió.

El mercado inmobiliario sigue siendo difícil debido a problemas legales.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh, afirmó que el punto más difícil en el sector inmobiliario son los problemas legales que provocan que los proyectos antiguos se estanquen y que falten proyectos nuevos.

Según el Sr. Chau, en el primer trimestre de 2024, solo un proyecto de vivienda comercial fue "aprobado para la política de inversión al mismo tiempo que la aprobación del inversor" con un área de 3.647 metros cuadrados y solo un proyecto antiguo completó la inversión en construcción con una escala de 219 apartamentos.

No hay proyectos de vivienda comercial elegibles para captar capital para la venta de futuras viviendas y hay 62 proyectos de vivienda comercial (proyectos antiguos) en ejecución con 28.462 apartamentos.

Además, el Sr. Chau también dijo que ningún proyecto de vivienda social ha sido aprobado para inversión ni se le ha otorgado un permiso de construcción, sino que solo se ha completado un proyecto de vivienda social (proyecto antiguo) con 242 apartamentos y se están implementando siete proyectos de vivienda social y vivienda para trabajadores (proyectos antiguos) con 4.996 apartamentos.

"En 2024, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh seguirá presentando un desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas, y una escasez de oferta, lo que tendrá como consecuencia que los precios de la vivienda puedan subir o mantenerse altos, especialmente debido al desequilibrio en el segmento de viviendas de lujo y a la grave escasez de viviendas comerciales y sociales asequibles", afirmó el Sr. Chau.

¿Dónde aumentan los ingresos del negocio inmobiliario?

Fuente: Oficina Estadística de la Ciudad de Ho Chi Minh - Compilado por: NGOC HIEN - Gráficos: N.KH.

Según la Oficina de Estadística de la Ciudad de Ho Chi Minh, en los primeros cinco meses del año, los ingresos por otros servicios en la ciudad ascendieron a 172.491 billones de VND, lo que representa un aumento del 8,6%. De esta cifra, se estima que los ingresos del sector inmobiliario alcanzaron los 101.814 billones de VND, lo que supone el 59% del total de ingresos por otros servicios y un incremento del 7,4% con respecto al mismo periodo del año anterior. Anteriormente, en los primeros cuatro meses de 2024, se había estimado que los ingresos del sector inmobiliario serían de 80.845 billones de VND, un 9,8% más que en el mismo periodo del año anterior.

En declaraciones a Tuoi Tre , representantes de las notarías afirmaron que el aumento de los ingresos procedentes del sector inmobiliario se debe en parte a que la declaración de los valores de las transacciones inmobiliarias se ha acercado al valor real, mucho mayor que la declaración anterior.

El director de una notaría afirmó que, en el pasado, para evitar pagar impuestos elevados, las transacciones inmobiliarias solían declararse por un valor de apenas unas decenas o cientos de millones de VND, pero que ahora la situación es muy diferente: todas las transacciones registradas superan los 500 millones de VND. Si la declaración es inferior, se devolverá el impuesto, lo que acarreará muchos problemas y dificultades en trámites futuros.

Por lo tanto, esta persona dijo que las declaraciones de la gente se acercaban más al precio de venta, lo que hacía que la tasa impositiva fuera más alta que antes.

Se prevé que el mercado inmobiliario se estabilice a mediados de 2025.

Los precios de los apartamentos en Hanói aumentaron un promedio del 31 % en los primeros seis meses de 2024. - Foto: NAM TRAN

El mercado inmobiliario muestra signos de recuperación, pero según los expertos, se estabilizará cuando haya más transacciones de apartamentos asequibles y viviendas sociales.

Según el Ministerio de Construcción, en el primer trimestre de 2024, el número de proyectos de vivienda comercial terminados en todo el país fue de 10, los nuevos proyectos con licencia fueron 19, los proyectos elegibles para vender futuras viviendas fueron 38 y los proyectos en ejecución fueron 984.

El total de transacciones inmobiliarias en el primer trimestre de 2024 alcanzó las 133.512 transacciones exitosas (109.066 en el primer trimestre de 2023).

De estas, las transacciones de apartamentos y casas unifamiliares alcanzaron las 35.853 (27.590 en el primer trimestre de 2023), y las de terrenos, las 97.659 (81.476 en el primer trimestre de 2023). El Ministerio de la Construcción también indicó que el mercado de apartamentos sigue atrayendo la atención de grupos con necesidades reales de vivienda e inversores a medio y largo plazo.

recuperación local

En declaraciones a Tuoi Tre , el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región Sur, comentó que el mercado inmobiliario se está recuperando a nivel local, especialmente en el mercado de Hanoi, donde los precios tanto en el mercado secundario como en los proyectos de apartamentos de alta gama están aumentando.

El precio promedio de los apartamentos aumentó debido a que los nuevos proyectos de lujo ofrecen precios elevados, lo que provocó un incremento generalizado en el mercado. El Sr. Tuan indicó que el mercado de apartamentos experimentó un crecimiento durante el primer trimestre del año, pero no de forma favorable, tanto en términos de oferta como de demanda. Además, la recuperación del mercado inmobiliario en los últimos tiempos se ha concentrado principalmente en el norte del país. Además de los apartamentos, el mercado de terrenos y de viviendas unifamiliares también registró un aumento en esta región.

En su conjunto, el mercado inmobiliario no ha satisfecho la demanda. Quienes tienen necesidades reales de vivienda en Hanói buscan propiedades por debajo de los 40 millones de VND/m², y en Ciudad Ho Chi Minh por debajo de los 50 millones de VND/m², pero actualmente hay escasez de oferta.

Según Vo Huynh Tuan Kiet, director de CBRE Vietnam, la oferta del mercado en los últimos tiempos se ha centrado exclusivamente en el segmento de apartamentos de lujo y superiores. Kiet prevé que en los próximos años no habrá productos de gama media ni baja en el mercado de apartamentos puramente comerciales.

Este experto también afirmó que solo cuando la oferta de viviendas sea abundante se estabilizará la demanda del mercado y se equilibrarán la oferta y la demanda en todos los segmentos, entonces el mercado se desarrollará de manera sostenible.

En los últimos años, el mercado inmobiliario ha estado sesgado, desequilibrado y con una marcada preferencia por el segmento de lujo. Por lo tanto, se espera que el Gobierno apoye el desarrollo de viviendas sociales y de bajo costo para generar pronto esta oferta.

Expectativas en cuanto al cumplimiento de las leyes inmobiliarias

Según los expertos, la propuesta del Gobierno de permitir que tres leyes relacionadas con el mercado inmobiliario entren en vigor a partir del 1 de agosto, cinco meses antes de lo previsto en la resolución anterior de la Asamblea Nacional, y dos cláusulas de los artículos 200 y 210 de la Ley de Entidades de Crédito también se proponen para entrar en vigor anticipadamente a partir del 1 de agosto, con el fin de garantizar la coherencia y el rigor a la hora de recibir garantías de las entidades de crédito, lo que creará un nuevo corredor legal más transparente y favorable para el mercado inmobiliario.

Sin embargo, en la práctica, la aplicación de las leyes siempre conlleva un retraso, y se requieren de seis meses a un año para que su impacto sea evidente. Además, las leyes no contemplan el equilibrio del mercado, el ajuste de los precios de la vivienda, ni la modificación de los tipos de interés de los préstamos o la reducción del precio del suelo. Por el contrario, los costes de los proyectos pueden aumentar, por lo que resulta difícil prever una reducción en los precios de la vivienda.

El Sr. Dinh Minh Tuan también comentó que las leyes necesitan tiempo para implementarse en el mercado, sin mencionar la necesidad de decretos y circulares que sirvan de guía, por lo que a corto plazo el mercado aún presenta escasez de oferta. Actualmente, el mercado se encuentra en una fase de transición entre las leyes antiguas y las nuevas; nadie se atreve a tomar decisiones, por lo que la nueva oferta es baja y los proyectos que la tienen pueden venderse a precios muy elevados.

Sin embargo, el Sr. Tuan confía en que la nueva ley contribuirá a solucionar el problema de la oferta y eliminará los obstáculos legales para los proyectos tanto en el Norte como en el Sur. La normativa será más clara y la oferta, a medio y largo plazo, será más abundante.

La nueva ley también impone requisitos más estrictos a los inversores: solo los potenciales inversores pueden llevar a cabo proyectos. Además, facilita a los compradores de vivienda el pago inicial de tan solo el 5% al ​​adquirir una casa. La selección de inversores será más rigurosa y el mercado se desarrollará de forma más saludable. Sin embargo, el mercado inmobiliario tardará al menos hasta el segundo trimestre de 2025 en alcanzar el equilibrio y desarrollarse de forma sostenible.

Viceministro de Construcción Nguyen Van Sinh:
El gobierno apoyará el aumento de la oferta de viviendas sociales para reducir los precios de la vivienda.

La Resolución 33 del Gobierno ha brindado una solución integral para el mercado inmobiliario. En consecuencia, el Gobierno ha propuesto una serie de soluciones tales como el perfeccionamiento de las instituciones, el fomento del desarrollo de la vivienda social, la facilitación del acceso de las empresas al capital y la emisión de bonos para movilizar capital para proyectos.

La solución para el mercado ya existe, descentralizada a nivel local y transparente, pero su implementación aún es lenta.

Incrementar la oferta de vivienda social para satisfacer las necesidades de la mayoría de la población urbana es una solución para aumentar la oferta de vivienda, con el objetivo de reajustar la estructura habitacional y reducir los precios actuales. Cuando haya muchas viviendas de bajo costo, los precios de la vivienda sin duda disminuirán.

Próximamente, el Gobierno emitirá un decreto específico sobre el desarrollo de viviendas sociales con el objetivo de agilizar los trámites de inversión y facilitar al máximo a los inversores en proyectos de vivienda social la realización de dichos trámites, el acceso a terrenos y capital, y la venta de viviendas sociales.

Fuente: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm