El proyecto de Ley de Tierras (enmendado) está siendo analizado y aprobado por la Asamblea Nacional en su 5.ª Sesión Extraordinaria. Con respecto al proyecto de Ley de Tierras (enmendado), la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS) tiene algunas opiniones y puntos de vista.
VARS afirmó que aún quedan unos 20 puntos sin un consenso total. Se trata de asuntos importantes que afectan considerablemente el desarrollo del mercado inmobiliario, así como de grupos de temas relacionados.
Conjunto de cuestiones relacionadas con los intereses de las personas
La concesión de certificados de derechos de uso de la tierra debe regularse específicamente, a la persona adecuada para el puesto adecuado. Se debe evitar afectar los derechos e intereses legítimos de la población. Cuando la tierra es de propiedad propia, pero completar los trámites conforme a la normativa resulta difícil, los procedimientos se complican. En muchos casos, hay que esperar, como si se tratara de una mendicidad.
En cuanto a los derechos de las personas cuyas tierras están sujetas a recuperación, deben existir políticas adecuadas de compensación y desminado. Garantizar el régimen para las personas, de modo que no sufran pérdidas. Al mismo tiempo, deben existir planes de reasentamiento para asegurar sus condiciones de vida. No permitir que las personas se vean obligadas a vivir en una situación difícil; evitar por completo la mentalidad de "ser forzado/obligado".
Conjunto de cuestiones relacionadas con las empresas y los inversores
El acceso a la tierra debe ser más abierto y transparente. Las regulaciones sobre subastas y licitaciones deben ser específicas, los procedimientos deben ser sencillos y evitar la burocracia. El proceso de implementación debe garantizar la equidad.
En cuanto a la normativa para el cálculo de las tasas de uso del suelo, la opción de calcularlas según los precios de mercado se ha debatido ampliamente. Sin embargo, garantizar la equidad y, al mismo tiempo, incentivar el desarrollo de proyectos por parte de los inversores no es tarea fácil. Se requieren normativas, cálculos y una cuidadosa reflexión para armonizar los intereses de las personas, las empresas y el Estado.
Respecto a la opción de pagar las tasas de uso del suelo, en lugar de exigir a los inversores el pago único de las tasas, se puede considerar la opción de pagarlas anualmente. Esto ayudará a los inversores a reducir la carga financiera en las primeras etapas de la implementación del proyecto. Gracias a ello, los precios de los inmuebles también tendrán la oportunidad de ajustarse a un nivel más razonable. Los inversores no tendrán demasiada presión financiera y tendrán margen para invertir en la finalización del proyecto con mayor calidad. También se reducirán en cierta medida los riesgos de "pulir el proyecto" para financiar préstamos bancarios y movilizar capital incumpliendo las regulaciones.
En cuanto a la implementación de proyectos de vivienda comercial y áreas urbanas de uso mixto, debe haber suelo residencial disponible en el proyecto y el inversor debe garantizar una compensación del 100 % y un acuerdo de desocupación del terreno. ¿Causará dificultades para las empresas? De seguir esta normativa, ¿qué se beneficiará y qué se verá limitado?
Además, las cuestiones relacionadas con las empresas con inversión extranjera que reciben derechos de uso de tierras para invertir en el desarrollo de proyectos; compra y venta, inversión en bienes raíces en terrenos comerciales y de servicios; cómo dividir parcelas de manera armoniosa, evitando el riesgo de causar "inseguridad", pero sin ser demasiado "estricto", también son cosas que necesitan ser cuidadosamente consideradas.
Conjunto de cuestiones relacionadas con la gestión estatal
Al 30 de diciembre de 2023, aproximadamente 40 de 63 provincias y ciudades de todo el país contaban con planes maestros aprobados. Esto constituye la base y el motor del desarrollo del mercado inmobiliario local en el futuro. Sin embargo, aún se necesitan regulaciones específicas y unificadas que ayuden a las localidades a concretar la implementación de la planificación, los planes de uso del suelo, la conversión de funciones y la aprobación de proyectos de inversión conforme al plan, garantizando la coherencia y evitando solapamientos o conflictos.
Se puede observar que la revisión activa para aprobar la Ley de Tierras revisada es una iniciativa muy decidida del Gobierno para completar pronto las instituciones y estimular e impulsar el desarrollo económico y social. Sin embargo, debido al profundo y amplio impacto de esta Ley, en el proceso de revisión final previo a su aprobación, es necesario que los participantes sean muy cuidadosos y estén muy concentrados. Se requiere una cuidadosa reflexión y análisis para garantizar su idoneidad y coherencia con las políticas, el espíritu y las regulaciones de otras leyes relacionadas. Se debe priorizar la calidad del contenido más que el tiempo necesario para completar y aprobar la Ley.
Sabiduría
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