¿Qué debes tener en cuenta al comprar un puesto en el mercado?

Con un capital de 400 millones de VND, los expertos aconsejan solicitar una hipoteca para comprar un quiosco, pero es necesario evaluar cuidadosamente el precio, la ubicación y el plan de negocios.

Hola experto, tengo 31 años, soy soltero y vivo en una provincia rural del centro de Vietnam. Actualmente, solo tengo 400 millones de VND ahorrados. Como vivo con mis padres, mis gastos mensuales rondan los 5 millones de VND. Mi ingreso mensual promedio es de 20 millones de VND.

Planeo comprar un terreno en un distrito a las afueras de la capital provincial donde vivo actualmente, por unos 800 millones de VND. El resto lo pediré prestado al banco. Actualmente estoy investigando y buscando terrenos.

Además de la opción anterior, vi un proyecto de mercado en mi ciudad donde venden quioscos de dos pisos por unos 800 millones de VND. No tengo experiencia en negocios, y si compro un quiosco, principalmente lo usaré para mí, lo alquilaré o dejaré que algún familiar lo utilice para su negocio si así lo desea.

He notado que los puestos de mercado tradicionales tienen muy pocos clientes debido al auge de las compras en línea. Además, no tengo experiencia previa en negocios y actualmente trabajo en administración. No estoy seguro de los riesgos que implica comprar un puesto. Agradecería cualquier consejo de un experto. ¡Muchas gracias!

Vinh2293

Consultor:

En el contexto de una economía en rápido desarrollo, invertir en bienes raíces comerciales se ha convertido en una de las tendencias de inversión más atractivas. Sin embargo, no todos saben cómo abordar y gestionar estas situaciones con eficacia. Basándonos en su caso particular, podemos extraer las siguientes conclusiones sobre los aspectos necesarios de la gestión financiera personal al considerar la inversión en un quiosco en el distrito.

En cuanto a ingresos y potencial de excedente, usted tiene un ingreso mensual de 20 millones de VND y ahorros de 400 millones de VND, con gastos mensuales de 5 millones de VND. Su excedente mensual es de 15 millones de VND, equivalente al 75% de sus ingresos. Este es un excelente indicador y un recurso financiero fundamental para cualquier decisión de inversión.

A continuación, evaluaremos los objetivos de inversión y los factores relacionados con la gestión de préstamos y riesgos. Usted desea comprar un terreno o un quiosco en el distrito con fines comerciales, buscando estabilidad y posibles ingresos pasivos, así como ingresos por la revalorización de la propiedad. Su presupuesto para el quiosco es de 800 millones de VND. Por lo tanto, dada su situación financiera actual, necesitará un préstamo de 400 millones de VND del banco.

Respecto al uso de apalancamiento financiero en el banco, le recomiendo considerar un préstamo hipotecario inmobiliario, utilizando la propiedad que pretende adquirir como garantía. Actualmente, según la ley, los quioscos pueden obtener certificados de derechos de uso del suelo. Además de los aspectos legales, tenga en cuenta los siguientes principios al solicitar un préstamo bancario.

Los pagos de intereses y capital de su préstamo representan aproximadamente el 30% de sus ingresos. Esta cifra puede aumentar dentro de un rango adecuado según sus necesidades, ya que su superávit actual es muy elevado, alrededor del 75%.

También es importante prestar atención a las regulaciones, como las tasas de interés y los plazos de los préstamos. Los préstamos a largo plazo implican pagos mensuales de capital e intereses más bajos; los préstamos a corto plazo reducen los intereses bancarios, pero afectan su flujo de efectivo mensual. Además, debe conocer las regulaciones del banco sobre las tasas de interés variables (que tendrán un impacto significativo en el préstamo cuando suban las tasas de interés) y las penalizaciones por pago anticipado.

Además, para gestionar el riesgo crediticio en circunstancias imprevistas que requieran grandes sumas de dinero, como enfermedades, tratamientos médicos, accidentes o pérdida del empleo, conviene preparar un fondo de emergencia equivalente a entre 3 y 6 meses de ingresos y una póliza de seguro de vida.

Puedes consultar algunos de los tipos de interés más recientes de los préstamos de bancos privados en la tabla que he elaborado a continuación.

Banco	Préstamo sin garantía (%/año)	Préstamo hipotecario (%/año)
Banco agrícola	7.0 - 17	6.5 - 7.5
Banco Tecnológico	13,78 - 16	5,99 - 12,99
VPBank	14 - 20	6,9 - 8,6
ACB	12,5 - 20	6.9 - 12
Banco TP	8,7 - 17	6.4 - 12.03
Banco HD	13 - 24	6,6 - 10,6
Sacombank	9.6 - 18	7.49 - 12
VIB	16 - 18	7,8 - 11,4
SHB	8.5 - 17	6,99 - 10
OCB	desde 20.2	5,99 - 9,5
MSB	9.6 - 18	5,99 - 9,1
Banco Vietcom	10,8 - 14,4	7 - 9
Banco de Vietnam	9.6	7,7 - 8,5
versión vietnamita	14,9 - 20,5	8,49 - 14,8
MEGABYTE	11.9	7 - 9
Banco MB	12,5 - 20	6 - 9.5

Nota: La tabla comparativa de tipos de interés de préstamos bancarios que se muestra arriba es solo de referencia. Los tipos de interés pueden variar con el tiempo según las políticas de crédito de cada banco. Para obtener información detallada sobre los paquetes y políticas de préstamos, póngase en contacto directamente con los bancos.

Tasación de la propiedad, valoración legal y plan de inversión/negocio.

Careces de experiencia en negocios directos o en línea, lo que aumenta el riesgo de invertir en este sector. Aquí tienes algunos criterios importantes que debes considerar cuidadosamente antes de tomar una decisión:

Primero, debe evaluar el valor de la propiedad. Es necesario investigar los precios pasados ​​y presentes de los quioscos e identificar los factores que determinan su potencial de aumento de precio futuro. También debe evaluar el flujo de caja mensual proveniente de las operaciones comerciales o los alquileres de los quioscos. Si los quioscos aún no están en funcionamiento, debe evaluar sus ingresos y ganancias proyectados.

En segundo lugar, es necesario evaluar la situación macroeconómica. Esto es crucial para determinar si el momento de su inversión es el adecuado. Por ejemplo, si posee bienes raíces durante un período de auge, los precios pueden haber subido demasiado rápido, y el uso de apalancamiento financiero conllevará un aumento en las tasas de interés y la propiedad podría perder su potencial de crecimiento debido al alza previa. Esta inversión se volvería ineficaz. Si carece de experiencia, puede consultar a profesionales de finanzas personales para obtener una perspectiva integral.

En tercer lugar, evalúe la ubicación y el potencial del inmueble. Un quiosco en una zona densamente poblada será completamente diferente a uno en una zona nueva, ya que el objetivo principal del desarrollo de un quiosco es la actividad comercial. Sin residentes, las plusvalías (ganancias por el aumento del valor del inmueble) y el flujo de caja (ganancias por las operaciones comerciales en el terreno) no serán efectivos. Por lo tanto, investigar a fondo la ubicación del quiosco, su potencial, la densidad de población y los servicios públicos (electricidad, carreteras, escuelas y otras comodidades) en los alrededores le ayudará a tomar una decisión de inversión más acertada.

En cuarto lugar, está la valoración legal de la propiedad. Para inversores experimentados, esto es relativamente sencillo. Sin embargo, para quienes tienen poca experiencia, es importante investigar los procedimientos y regulaciones legales necesarios en materia de impuestos sobre bienes inmuebles para evitar riesgos innecesarios. Actualmente, la propiedad inmobiliaria requiere prestar atención a los gastos de registro y al impuesto anual sobre el uso del suelo. Si se trata de un quiosco, conviene averiguar si la zona cobra tasas por servicios o mantenimiento. También se deben considerar los derechos de uso del suelo.

Finalmente, evalúa tu inversión y tu plan de negocios. Te recomiendo tener un plan detallado para esta actividad, ya que consumirá casi por completo tus ahorros y una parte de tu excedente mensual. Por lo tanto, crear un plan detallado es fundamental. Puedes centrarte en los siguientes tres elementos: evaluar tu capacidad financiera, elaborar un presupuesto y gestionar el flujo de caja (ingresos y gastos).

Tran Manh Hoang Viet
Experto en planificación financiera personal
FIDT Investment Consulting and Asset Management Company

Enlace a la fuente: https://vnexpress.net/luu-y-gi-khi-mua-ki-ot-cho-4715354.html