La compra y venta de terrenos mediante documentos manuscritos se refiere a la transferencia de derechos de uso de terrenos a través de un contrato, pero sin notarizar ni certificar el contrato de venta.
En consecuencia, la validez de las operaciones de compraventa de terrenos realizadas con documentos manuscritos queda regulada de la siguiente manera:
- Para las transferencias de tierras anteriores al 1 de julio de 2014: La cláusula 1, artículo 82 del Decreto 43/2014/ND-CP, modificado y complementado por la cláusula 54, artículo 2 del Decreto 01/2017/ND-CP, estipula los procedimientos para el registro y emisión de certificados de derecho de uso de la tierra para los casos en que se han transferido derechos de uso de la tierra pero los procedimientos de transferencia aún no se han completado:
1. En los siguientes casos de uso del suelo para los que aún no se haya expedido un Certificado de Derechos de Uso del Suelo y que no se ajusten a las disposiciones del apartado 2 de este artículo, el usuario del suelo deberá realizar los trámites de registro del suelo y emisión del Certificado de Derechos de Uso del Suelo, así como la titularidad de las viviendas y demás bienes afectos al suelo por primera vez, de conformidad con las disposiciones de la Ley de Tierras y del presente Decreto, sin necesidad de pasar por el procedimiento de transferencia de derechos de uso del suelo. El organismo receptor no exigirá al receptor de la transferencia de derechos de uso del suelo que presente un contrato o documento de transferencia de derechos de uso del suelo según lo prescrito por la ley:
a) El uso del suelo adquirido mediante transferencia o donación de derechos de uso del suelo antes del 1 de enero de 2008;
b) Uso de suelo adquirido mediante transferencia o donación de derechos de uso de suelo desde el 1 de enero de 2008 hasta antes del 1 de julio de 2014, con los documentos que acrediten los derechos de uso de suelo conforme a lo estipulado en el artículo 100 de la Ley de Tierras y el artículo 18 de este Decreto .”
En los casos en que las transacciones de tierras se realizaron mediante documentos manuscritos (sin notarización ni certificación) antes de 1993, se permite el procedimiento de emisión de un certificado de título de propiedad por primera vez.
De acuerdo con las normas anteriores, si utiliza un terreno adquirido mediante transferencia antes del 1 de julio de 2014, entonces, al realizar los procedimientos de registro de tierras, la agencia receptora no puede exigir al cesionario que presente un contrato notariado o certificado.
En otras palabras, las transferencias de tierras realizadas mediante documentos manuscritos antes del 1 de julio de 2014, todavía se reconocen como válidas.
- Para las transmisiones realizadas desde el 1 de julio de 2014 a la fecha: El inciso a), inciso 3, del artículo 167 de la Ley de Tierras de 2013 establece que los contratos de transmisión de derechos de uso de la tierra, derechos de aprovechamiento de la tierra y bienes afectos a la tierra entre hogares e individuos deben ser notariados o certificados; de lo contrario serán nulos, a excepción del inciso 2, del artículo 129 del Código Civil de 2015.
Por tanto, no se reconocerán como válidas las operaciones de compraventa de terrenos realizadas mediante documentos manuscritos desde el 1 de julio de 2014 a la fecha.
En los casos en que se encuentre en uso el terreno pero aún no se haya expedido el certificado de uso del mismo, el usuario del terreno deberá realizar el trámite para la expedición inicial del certificado de uso del terreno, certificado de propiedad de viviendas y demás bienes afectos al terreno, sin necesidad de pasar por el trámite de transferencia de tierras.
En particular, el organismo receptor no puede exigir al receptor de la transferencia de tierras que presente un contrato o documento que transfiera los derechos de uso de la tierra si:
- Utilizar terrenos adquiridos mediante transferencia o donación de derechos de uso de tierras antes del 1 de enero de 2008;
- Terrenos utilizados mediante transferencia o donación de derechos de uso de la tierra desde el 1 de enero de 2008 hasta antes del 1 de julio de 2014, con documentos de respaldo que acrediten los derechos de uso de la tierra;
- Uso de suelo adquirido mediante herencia de derechos de uso de suelo antes del 1 de julio de 2014.
Por lo tanto, en los casos en que las transacciones de tierras se realizaron mediante documentos manuscritos (sin certificación notarial ni certificación) antes de 1993, se permite el procedimiento de emisión de un certificado de título de propiedad por primera vez.
BAO HUNG
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