Recientemente, el Banco del Estado emitió la Circular 22/2023 que modifica y complementa la Circular 41/2016 que regula el coeficiente de seguridad de capital de los bancos.
Esta circular entra en vigor el 1 de julio de este año, con numerosas novedades. Existe la preocupación de que las nuevas regulaciones causen dificultades a los compradores de vivienda.
En concreto, al mercado le preocupa que, cuando la circular entre en vigor, no permita que los bancos comerciales y las sucursales de bancos extranjeros otorguen préstamos a particulares para la compra de viviendas comerciales no terminadas para su entrega (es decir, viviendas comerciales que se construirán en el futuro) con garantía hipotecaria sobre la propia vivienda. Por lo tanto, quienes deseen obtener un crédito para comprar viviendas comerciales que se construirán en el futuro deberán implementar otras medidas de garantía o garantizarlas con otros activos.
Sin embargo, el Banco Estado afirmó que la nueva regulación no restringe los derechos de los futuros compradores de vivienda y no es contraria a la normativa vigente.
A las casas terminadas se les dará una calificación de riesgo bajo.
En concreto, la cláusula 10, artículo 2 de la Circular 41/2016 del Banco del Estado estipula: "Un préstamo garantizado con bienes inmuebles es un préstamo a una persona física o jurídica para comprar bienes inmuebles, llevar a cabo un proyecto inmobiliario y está garantizado por el propio inmueble, el proyecto inmobiliario formado a partir del préstamo de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre operaciones garantizadas".
La Circular 22/2023 no modifica ni complementa este contenido. Las organizaciones y particulares que necesiten comprar una vivienda y garantizar (hipotecarla) aplicarán un coeficiente de riesgo del 30 % al 120 %, según el ratio de garantía calculado como la relación entre el saldo del préstamo y el valor de la garantía. En caso de que no se disponga de información sobre el ratio de garantía, el coeficiente de riesgo es del 150 %.
La Circular 22/2023 no restringe el derecho a comprar una vivienda en el futuro (Ilustración: Tran Khang).
Mientras tanto, la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular No. 22 modificó y complementó la Cláusula 11, Artículo 2 de la Circular No. 41 sobre préstamos hipotecarios de vivienda, que son préstamos garantizados con bienes inmuebles para que las personas compren casas.
En concreto, los préstamos con garantía inmobiliaria para la compra de viviendas por parte de particulares deben cumplir las siguientes condiciones:
En primer lugar, la fuente de pago de la deuda no es la fuente de ingresos por alquiler generados por el préstamo.
En segundo lugar, la casa ha sido terminada para su entrega según el contrato de compraventa de la casa.
En tercer lugar, los bancos y las sucursales de bancos extranjeros tienen plenos derechos legales para gestionar las casas hipotecadas cuando los clientes no pueden pagar sus deudas de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre transacciones garantizadas y la ley sobre vivienda.
En cuarto lugar, la vivienda formada a partir de este préstamo hipotecario debe ser valorada de forma independiente (valorada por un tercero o por un departamento independiente del departamento de aprobación de créditos del banco o sucursal del banco extranjero) con el principio de prudencia (el valor no es superior al precio de mercado en el momento de la aprobación del préstamo) de acuerdo con la normativa del banco o sucursal del banco extranjero.
Para los préstamos para comprar vivienda social, comprar vivienda en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno , se determinan de acuerdo con las disposiciones de la ley de vivienda, cumpliendo las condiciones (primera, tercera, cuarta) mencionadas anteriormente.
En relación con esta normativa, el Banco Estatal explicó que los préstamos hipotecarios para vivienda incluirán: préstamos para la compra de viviendas que cumplan las condiciones establecidas, incluyendo la condición de entrega, y préstamos para la compra de vivienda social y la compra de viviendas en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno. El coeficiente de riesgo aplicado a los préstamos hipotecarios para vivienda oscila entre el 20% y el 100%, dependiendo del índice de garantía y el índice de ingresos.
Para los préstamos para comprar viviendas sociales, comprar casas en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno, no es necesario cumplir la condición de que la casa esté terminada para la entrega y el coeficiente de riesgo es menor que otros préstamos hipotecarios de vivienda, solo un 20-50%, con el fin de implementar la política del Gobierno de fomentar la vivienda social.
El Banco Estatal explicó que la condición de casa terminada según el contrato de compraventa de vivienda se aplica únicamente a los préstamos hipotecarios de vivienda (que están sujetos a un coeficiente de riesgo menor que otros créditos garantizados con bienes inmuebles).
En caso de que una organización o individuo tenga la necesidad de construir o comprar una futura casa e hipoteque la futura casa, se tratará de un préstamo garantizado con un bien inmueble según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 2 de la Circular 41 y se aplicará el coeficiente de riesgo correspondiente según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 9 de la Circular 41.
"Por tanto, esta normativa no restringe el derecho de organizaciones e individuos a comprar futuras viviendas y no es contraria a la normativa vigente", afirmó el Banco Estado.
Anteriormente, al comentar la Circular 22/203 del Banco Estatal, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que la regulación anterior no permitía a los bancos comerciales y sucursales de bancos extranjeros prestar a personas para comprar viviendas comerciales sin terminar para su entrega (es decir, viviendas comerciales formadas en el futuro) garantizadas (hipotecadas) por la propia casa.
Según él, si los detalles anteriores no se modifican inmediatamente antes de que la Circular entre en vigor, esta regulación podría tener malas consecuencias, causando dificultades y obstaculizando el funcionamiento normal del mercado inmobiliario, afectando negativamente el proceso de recuperación y desarrollo del mercado tanto a corto como a largo plazo.
HoREA propuso añadir una normativa que permita a las entidades crediticias otorgar préstamos a particulares para la compra de futuras viviendas comerciales con garantía hipotecaria sobre la propia vivienda. Esta normativa se aplica tanto a la compra de vivienda comercial como a la de vivienda social, con viviendas disponibles o viviendas construidas en el futuro.
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