Banco Estatal: No hay prohibición de préstamos para la compra de viviendas futuras

Recientemente, el Banco Estatal emitió la Circular 22/2023 que modifica y complementa la Circular 41/2016 que regula el coeficiente de seguridad de capital de los bancos.

Esta circular entra en vigor el 1 de julio del presente año e incluye numerosas novedades. Existe cierta preocupación de que la nueva normativa pueda generar dificultades para los compradores de vivienda.

En concreto, al mercado le preocupa que, cuando la circular entre en vigor, impida a los bancos comerciales y a las sucursales de bancos extranjeros conceder préstamos a particulares para la compra de viviendas comerciales en construcción (es decir, viviendas comerciales que se construirán en el futuro) con la propia vivienda como garantía (hipoteca). Por lo tanto, quienes deseen obtener un crédito para comprar viviendas comerciales en construcción deberán implementar otras medidas de garantía o utilizar otros activos como garantía.

Sin embargo, el Banco Estatal afirmó que la nueva regulación no restringe los derechos de los futuros compradores de vivienda y no es contraria a las regulaciones vigentes.

Las viviendas terminadas recibirán una calificación de bajo riesgo.

Específicamente, la cláusula 10, artículo 2 de la Circular 41/2016 del Banco Estatal estipula: "Un préstamo garantizado con bienes inmuebles es un préstamo otorgado a una persona física o jurídica para la compra de bienes inmuebles, la realización de un proyecto inmobiliario y está garantizado por el bien inmueble o proyecto inmobiliario constituido a partir del préstamo, de conformidad con las disposiciones legales sobre transacciones garantizadas".

La Circular 22/2023 no modifica ni complementa este contenido. Las organizaciones y personas que necesiten adquirir una vivienda y garantizarla (mediante una hipoteca) aplicarán un coeficiente de riesgo del 30 % al 120 %, según el ratio de garantía calculado como la relación entre el saldo del préstamo y el valor de la garantía. En caso de no disponer de información sobre el ratio de garantía, el coeficiente de riesgo será del 150 %.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — La Circular 22/2023 no restringe el derecho a comprar vivienda futura (Ilustración: Tran Khang).

Mientras tanto, la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular No. 22 modificó y complementó la Cláusula 11, Artículo 2 de la Circular No. 41 sobre préstamos hipotecarios para vivienda, que son préstamos garantizados por bienes inmuebles para que las personas compren casas.

Específicamente, los préstamos con garantía inmobiliaria para que las personas compren viviendas deben cumplir las siguientes condiciones:

En primer lugar, la fuente de amortización de la deuda no es la misma que la de los ingresos por alquiler generados por el préstamo.

En segundo lugar, la casa ha sido terminada para su entrega de acuerdo con el contrato de compraventa de la vivienda.

En tercer lugar, los bancos y las sucursales de bancos extranjeros tienen plenos derechos legales para gestionar las viviendas hipotecadas cuando los clientes no pueden pagar sus deudas de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre transacciones garantizadas y la ley de vivienda.

En cuarto lugar, la vivienda constituida a partir de este préstamo hipotecario debe ser valorada de forma independiente (por un tercero o por un departamento independiente del departamento de aprobación de crédito del banco o sucursal bancaria extranjera) con el principio de prudencia (el valor no debe ser superior al precio de mercado en el momento de la aprobación del préstamo) de acuerdo con las normas del banco o sucursal bancaria extranjera.

Para los préstamos destinados a la compra de viviendas sociales, o a la compra de viviendas en el marco de programas y proyectos de apoyo gubernamental , estos se determinan de acuerdo con las disposiciones de la ley de vivienda y cumplen las condiciones (primera, tercera y cuarta) mencionadas anteriormente.

Respecto a esta normativa, el Banco Estatal explicó que los préstamos hipotecarios para vivienda incluirán: préstamos para la compra de viviendas que cumplan con las condiciones prescritas, incluyendo la condición de estar terminadas para la entrega, y préstamos para la compra de vivienda social y viviendas adquiridas en el marco de programas y proyectos de apoyo gubernamental. El coeficiente de riesgo aplicado a los préstamos hipotecarios para vivienda oscila entre el 20% y el 100%, dependiendo del ratio de garantía y del ratio de ingresos.

Para los préstamos destinados a la compra de viviendas sociales, es decir, para la compra de viviendas en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno, no es necesario cumplir la condición de que la vivienda esté terminada para su entrega y el coeficiente de riesgo es inferior al de otros préstamos hipotecarios para vivienda, situándose solo entre el 20% y el 50%, con el fin de implementar la política gubernamental de fomento de la vivienda social.

El Banco Estatal afirmó que la condición de una casa terminada en virtud de un contrato de compraventa de vivienda solo se aplica a los préstamos hipotecarios para vivienda (que están sujetos a un coeficiente de riesgo menor que otros créditos garantizados por bienes inmuebles).

En caso de que una organización o un individuo tenga la necesidad de construir o comprar una vivienda futura y la hipoteque, se tratará de un préstamo garantizado por bienes inmuebles según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 2 de la Circular 41 y se aplicará el coeficiente de riesgo correspondiente según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 9 de la Circular 41.

"Por lo tanto, esta regulación no restringe los derechos de las organizaciones y los individuos a comprar viviendas futuras y no es contraria a las regulaciones vigentes", afirmó el Banco Estatal.

Anteriormente, al comentar sobre la Circular 22/203 del Banco Estatal, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que la regulación mencionada no permitía a los bancos comerciales ni a las sucursales de bancos extranjeros otorgar préstamos a personas para la compra de viviendas comerciales sin terminar para su entrega (es decir, viviendas comerciales que se construirán en el futuro) garantizadas (hipotecadas) por la propia vivienda.

Según él, si los detalles anteriores no se modifican inmediatamente antes de que la Circular entre en vigor, esta regulación podría tener consecuencias negativas, causando dificultades y obstaculizando el funcionamiento normal del mercado inmobiliario, afectando negativamente el proceso de recuperación y desarrollo del mercado tanto a corto como a largo plazo.

HoREA propuso añadir una normativa que permita a las entidades de crédito conceder préstamos a particulares para la compra de futuras viviendas comerciales, con la vivienda como garantía (hipoteca). Esta normativa se aplica tanto a la compra de viviendas comerciales como de viviendas sociales, ya sean viviendas disponibles o futuras.

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