¿Cuál es la situación del sector inmobiliario si hay una guerra comercial mundial?

Las oportunidades se entrelazan con los desafíos

Según la Oficina General de Estadística, en 2024, el total de capital de inversión extranjera directa (IED) registrado en Vietnam (incluyendo capital de nueva inscripción, capital ajustado y aportaciones de capital para la compra de acciones) alcanzó los 38.200 millones de dólares, un 3 % menos que el año anterior. A diferencia de la situación general, el flujo de capital hacia el sector inmobiliario aumentó más del 35 %, alcanzando los 6.300 millones de dólares, manteniéndose en segundo lugar, después de la industria de procesamiento y manufactura.

Sin embargo, el riesgo de una guerra comercial global es inminente. En una reciente reunión gubernamental, el primer ministro Pham Minh Chinh solicitó que se desarrollara un escenario de respuesta ante la posibilidad de una guerra comercial este año.

Los expertos afirman que, si estalla una guerra comercial, el sector inmobiliario se enfrentará tanto a desafíos como a oportunidades, pero la más evidente es que los flujos de capital de inversión se verán afectados. Los inversores extranjeros podrían dejar de invertir o trasladarse a otros mercados más seguros.

En declaraciones al periodista del periódico Dan Tri , el Dr. Dinh The Hien, experto económico , dijo que si se produce una guerra comercial global, Vietnam tendrá muchas oportunidades de desarrollarse, pero también habrá desafíos que enfrentar.

A corto plazo, los riesgos podrían afectar a países con una gran apertura económica, como Vietnam. En concreto, los productos chinos baratos, difíciles de exportar a EE. UU., inundarán países como Vietnam y provocarán una devaluación. La producción para el consumo interno se verá afectada, lo que afectará directamente al mercado inmobiliario.

Además, las interrupciones en la cadena de suministro también pueden causar inflación, obligando a los bancos a aumentar más las tasas de interés, lo que afecta negativamente al mercado inmobiliario.

A mediano plazo, Vietnam tendrá muchas oportunidades. Cuando estalle la guerra comercial, las empresas y corporaciones acelerarán el proceso de traslado de fábricas de China a países vecinos, incluido Vietnam. Desde allí, Vietnam recibirá abundante capital de inversión extranjera directa (IED) para desarrollar fábricas y talleres. Esta sólida base impulsará el mercado inmobiliario en zonas con múltiples impulsores y conexiones de infraestructura sincronizadas.

Compartiendo la misma opinión, la Sra. Trang Bui, Directora General de Cushman & Wakefield Vietnam, dijo que la industria inmobiliaria vietnamita enfrenta tanto oportunidades como desafíos en el contexto de una posible guerra comercial global.

Las entradas de IED podrían aumentar a medida que las empresas buscan nuevas ubicaciones para establecer fábricas e instalaciones de producción, y Vietnam es un destino atractivo. Como resultado, se promueve el desarrollo inmobiliario industrial, con un fuerte aumento en la demanda de terrenos y alquiler de fábricas en parques industriales, especialmente en zonas cercanas a puertos marítimos, aeropuertos y centros logísticos.

Según la Sra. Trang, uno de los impactos indirectos, pero importantes, de la guerra comercial en el sector inmobiliario son las fuertes fluctuaciones en los precios de los materiales de construcción. Debido a la inestabilidad en la cadena de suministro global, los precios del acero, el cemento, los ladrillos y otros materiales tienden a subir.

Como resultado, los costos de construcción de proyectos inmobiliarios han aumentado significativamente, ejerciendo presión sobre los precios de la vivienda. Los costos de construcción en Vietnam han aumentado entre un 10 % y un 15 % en los últimos años, obligando a los inversores a ajustar sus estrategias de precios o a retrasar la implementación de nuevos proyectos.

En respuesta a los periodistas del periódico Dan Tri , el Sr. Vo Hong Thang, subdirector general del Grupo DKRA, afirmó que Vietnam se encuentra en una encrucijada importante ante los grandes cambios globales. El sector inmobiliario se considera uno de los sectores clave, afectado directamente por los cambios económicos internacionales y, al mismo tiempo, un motor clave para el crecimiento económico futuro.

En términos de oportunidades, Vietnam tiene el potencial de convertirse en un destino atractivo para los flujos de capital de IED gracias a la ola de cambios en la cadena de suministro de los países afectados por la guerra comercial, especialmente desde China a la región del Sudeste Asiático.

A partir de ahí, se abren sólidas perspectivas de desarrollo para el sector inmobiliario industrial, que permitirán satisfacer la creciente demanda de producción y exportación. Además, la entrada de empresas extranjeras también impulsa la demanda de viviendas, oficinas y servicios inmobiliarios, contribuyendo así a impulsar el desarrollo del mercado.

Sin embargo, el Sr. Thang afirmó que Vietnam también enfrenta numerosos desafíos. En primer lugar, el riesgo derivado de las fluctuaciones en las tasas de interés, los tipos de cambio y los costos de las materias primas, debido al impacto de la cadena de suministro global, puede ejercer presión sobre el sector inmobiliario.

Además, la creciente competencia de países de la región como Tailandia, Indonesia y Malasia exige que Vietnam mejore significativamente su entorno de inversión y modernice su infraestructura para mantener su atractivo. Asimismo, las políticas de protección económica de las principales potencias podrían reducir la demanda de exportaciones, lo que indirectamente afectaría negativamente el desarrollo del mercado inmobiliario nacional.

La industria inmobiliaria enfrenta tanto oportunidades como desafíos en el contexto de una posible guerra comercial global (Foto: Trinh Nguyen).

Punto brillante del sector inmobiliario industrial

Según CBRE Vietnam, el sector inmobiliario industrial siguió siendo un punto brillante en el mercado inmobiliario general el año pasado.

Muchas grandes corporaciones manufactureras globales, como Samsung, LG, Foxconn, Hyosung y Nestlé, han anunciado planes para expandirse e implementar numerosos proyectos en diferentes áreas de Vietnam. Su firme compromiso con la expansión de la producción queda demostrado por el nivel récord de desembolso de IED, que alcanza los 25 000 millones de dólares.

En cambio, debido a la limitada oferta de suelo industrial en mercados clave, la absorción en la región sur alcanzó solo 265 ha, un 52 % menos que el año anterior. Las grandes transacciones se concentraron principalmente en Ba Ria-Vung Tau y Long An .

CBRE Vietnam estima que, en los próximos tres años, se espera que los precios de alquiler de terrenos industriales aumenten entre un 4 % y un 8 % anual en el norte y entre un 3 % y un 7 % anual en el sur. Los nuevos parques industriales se concentrarán en mercados potenciales como Hai Phong, Vinh Phuc (norte) y Binh Duong, Dong Nai y Long An (sur). También se espera que provincias centrales como Thanh Hoa, Nghe An, Ha Tinh y Quang Nam desarrollen nuevos parques industriales gracias a la participación de inversores profesionales.

En el contexto de la incierta economía mundial, con la posibilidad de una guerra comercial, el Dr. Dinh The Hien cree que el segmento inmobiliario industrial será el más beneficiado, seguido del inmobiliario residencial en sus alrededores. Además, segmentos como el inmobiliario turístico y los apartamentos con servicios para el alquiler de expertos extranjeros también se beneficiarán a medio y largo plazo.

El Sr. Hien afirmó que desarrollar parques industriales no es fácil; no todas las empresas pueden invertir, sino que requiere experiencia y un gran capital. Este segmento se caracteriza por invertir para generar flujo de caja, no simplemente construir infraestructura y dividir terrenos en parcelas para su venta. Un parque industrial, desde su inicio hasta su puesta en funcionamiento, tarda como máximo unos tres años. Actualmente, el establecimiento de parques industriales locales debe ser aprobado por el Ministerio de Planificación e Inversión y presentado ante el Primer Ministro para su aprobación.

Sin embargo, este año se espera que el proyecto de Ley de Parques Industriales se presente al Primer Ministro para su presentación a la Asamblea Nacional y su elaboración como ley independiente. Se prevé que la facultad de aprobar parques industriales se transfiera a las localidades, lo que agilizará el proceso legal en el futuro.

Contamos con la ventaja de impulsar el desarrollo de infraestructura, sistemas portuarios, aeropuertos, etc. La oportunidad de desarrollar parques industriales en Vietnam es muy clara. Los promotores inmobiliarios de parques industriales deben fortalecer su capacidad financiera y asegurar un desarrollo sistemático y profesional para competir con otros países de la región, afirmó.

El sector inmobiliario industrial es un punto brillante a medida que el capital de IED está aumentando (Foto: Trinh Nguyen).

El Sr. Vo Hong Thang, que considera el sector inmobiliario industrial como un punto a favor, afirmó que la demanda de arrendamiento de terrenos industriales y desarrollo de infraestructura en parques industriales está aumentando gracias a la inversión extranjera directa (IED) que fluye hacia Vietnam. Gracias a sus ventajas geográficas, costos laborales competitivos y políticas preferenciales, Vietnam se consolida gradualmente como un nuevo centro de producción en la región, contribuyendo así a promover el desarrollo económico sostenible.

El sector inmobiliario industrial en Vietnam enfrentará tanto oportunidades como desafíos en el próximo período, especialmente en el contexto de las fluctuaciones económicas mundiales y los flujos cambiantes de capital de inversión.

En cuanto a las oportunidades, según el Sr. Thang, la tendencia de cambiar las cadenas de suministro globales está creando un fuerte flujo de inversión en países en los que Vietnam se está convirtiendo en un destino atractivo.

Los tratados de libre comercio (TLC) firmados por Vietnam también ofrecen ventajas arancelarias y mercados abiertos, impulsando el desarrollo de zonas industriales. Además, la población joven, la abundante mano de obra y los costos laborales competitivos también son factores que atraen a la inversión extranjera.

Sin embargo, este mercado también enfrenta desafíos derivados de la creciente competencia regional, ya que otros países también están atrayendo activamente la IED. La infraestructura de conexión en algunas zonas no está sincronizada, lo que genera congestión logística y dificulta la operación de las empresas en parques industriales.

En declaraciones al reportero de Dan Tri , la Sra. Trang Bui evaluó que el sector inmobiliario industrial experimentará un fuerte desarrollo. Los precios de alquiler de terrenos industriales en Vietnam aumentaron entre un 10 % y un 15 % entre 2019 y 2023, especialmente en zonas cercanas a puertos marítimos, aeropuertos y centros logísticos.

El traslado de la producción de China a Vietnam ha beneficiado claramente a parques industriales como Binh Duong, Long An, Bac Ninh y Hai Phong. El sector inmobiliario industrial se está convirtiendo en un polo de inversión, con numerosas empresas extranjeras buscando oportunidades para expandir su producción, lo que ha impulsado el desarrollo de servicios logísticos, almacenes inteligentes y áreas urbanas satélite.

Según la Sra. Trang, la guerra comercial podría impulsar considerablemente el sector inmobiliario industrial de Vietnam. A medida que las empresas extranjeras abandonan China, necesitan buscar mercados alternativos con costos razonables y políticas favorables. Vietnam, con su favorable ubicación geográfica, abundante mano de obra y atractivos incentivos para la inversión, será un destino prometedor.

Además, el cambio de las corporaciones multinacionales también aumenta la demanda de viviendas para expertos extranjeros, creando condiciones para que el segmento de apartamentos de alta gama y bienes raíces comerciales se desarrollen en grandes ciudades como Hanoi, Ho Chi Minh City, Bac Ninh y Binh Duong.

Sin embargo, el mercado inmobiliario industrial también enfrenta numerosos desafíos. La Sra. Trang afirmó que el mercado podría entrar en un nuevo período de escasez de oferta debido a demoras en los trámites de aprobación y problemas legales.

La competitividad de Vietnam para atraer IED se está debilitando gradualmente en la región, especialmente a medida que otros países aplican políticas fiscales más favorables. Los precios de materiales de construcción como el acero, el cemento y los ladrillos podrían aumentar debido a la incertidumbre en la cadena de suministro global, lo que presionaría los costos de construcción y los precios inmobiliarios.

Las zonas industriales de Vietnam necesitan inversión e infraestructura de transporte mejorada (Foto ilustrativa: Phuoc Tuan).

¿Cómo hacer que el sector inmobiliario industrial “despegue”?

Para aprovechar las oportunidades y limitar los riesgos en el sector inmobiliario industrial, la Sra. Trang Bui afirmó que Vietnam necesita seguir invirtiendo y modernizando la infraestructura de transporte, especialmente carreteras, puertos marítimos y aeropuertos, para facilitar el transporte de mercancías y atraer inversiones. Además, es necesario promover la reforma de los procedimientos administrativos, reduciendo el tiempo y los costos para las empresas en el proceso de licencias e implementación de proyectos.

Otro aspecto importante es considerar la aplicación de políticas fiscales preferenciales para aumentar la competitividad en la atracción de capital de IED, especialmente en el contexto de otros países que aplican medidas similares. Aprovechar las oportunidades y superar los desafíos requerirá flexibilidad y estrategias comerciales adecuadas por parte de las empresas inmobiliarias vietnamitas.

Frente a los desafíos y oportunidades de la guerra comercial, el Dr. Dinh The Hien dijo que el Estado necesita asegurar el capital de inversión pública y continuar promoviendo la construcción de infraestructura sincrónica en áreas con potencial para desarrollar parques inmobiliarios industriales.

Además, el Estado puede considerar permitir que los inversionistas paguen el uso del suelo por adelantado o a plazos para evitar la presión del capital. Invertir en zonas industriales no solo es una cuestión comercial, sino también un factor de desarrollo para la economía en general, lo que les brinda una ventaja competitiva frente a otros países.

El Sr. Vo Hong Thang afirmó que, para aprovechar las oportunidades y limitar los riesgos, Vietnam debe centrarse en varias soluciones importantes. En primer lugar, el Estado debe aumentar la inversión en infraestructura de transporte, electricidad, agua y tecnología para apoyar el desarrollo de las zonas industriales y garantizar una conectividad conveniente.

El Gobierno también debe desarrollar una estrategia selectiva para atraer IED, priorizando las industrias de alta tecnología y respetuosas con el medio ambiente para aumentar el valor de los parques industriales. Además, el Gobierno y las empresas deben coordinarse estrechamente para simplificar los trámites administrativos y mejorar el entorno de inversión, creando condiciones favorables para los inversores.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nganh-bat-dong-san-o-dau-neu-xay-ra-chien-tranh-thuong-mai-toan-cau-20250211171158389.htm