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| Una vez que se ha determinado el punto más bajo del mercado inmobiliario, los inversores tienen la oportunidad de invertir. (Fuente: XD Newspaper) |
¿El momento “dorado” para invertir?
Según VietNamNet , el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, evaluó que para los inversores individuales, esta vez, cuando las tasas de interés han caído drásticamente, los precios del oro siguen siendo altos; mientras que el mercado inmobiliario ha mostrado signos de recuperación... este es el momento "dorado" para que los inversores investiguen "poner dinero" en mercados más alejados de Hanoi o en las grandes ciudades.
El Sr. Chung afirmó: «Para 2025, cuando entren en vigor las tres leyes de Bienes Raíces, Vivienda y Tierras, el mercado inmobiliario dará un giro radical; los precios de los bienes raíces existentes aumentarán. Al invertir en este momento, los inversores tienen derecho a elegir productos con precios adecuados y legalmente garantizados».
Mientras tanto, el Sr. Nguyen Anh Que, presidente del Grupo G6, dijo que la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios marcan el final del ciclo anterior y el comienzo de un nuevo ciclo.
Esto se puede llamar el "fondo" y está entrando gradualmente en un nuevo período. Una vez que se determine el "fondo" del mercado inmobiliario, los inversores con dinero disponible deberían comprar.
Sin embargo, según el Sr. Que, el mercado se dividirá en tres tipos de inversores.
Para los inversores con el 100% de su capital, este es el momento de comprar bienes raíces. Sin embargo, para los inversores que "atrapan a ladrones con las manos vacías" o utilizan demasiado apalancamiento financiero, este no es el momento adecuado para invertir, ya que la liquidez sigue siendo escasa, al menos durante el próximo año.
En cuanto a los inversores inmobiliarios profesionales, con un apalancamiento moderado, de entre el 30 % y el 50 %, y con un plan de venta en un plazo corto de 3 a 6 meses, garantizando una plusvalía de entre el 10 % y el 30 %, han entrado en el mercado desde principios de 2023. Por lo tanto, es difícil determinar si este es el momento adecuado para invertir, ya que también depende de las cuestiones financieras, la experiencia de cada inversor y de cada segmento", analizó el Sr. Que.
El director general de SGO Homes, Le Dinh Chung, afirmó que este año, los segmentos de edificios altos y bajos en las grandes ciudades siguen siendo muy atractivos para los inversores. Sin embargo, en el caso de apartamentos como en Hanói, los precios han aumentado entre un 15 % y un 20 %, y aunque todavía hay margen de inversión, el valor de la inversión es considerable. El mínimo es de 3000 millones de VND para apartamentos o 6000 millones de VND o más para edificios bajos, por lo que este segmento no será común para todos.
En 2024, el segmento de terrenos, con el precio más bajo, volverá a crecer, atrayendo a más inversores gracias a su valor, su estatus legal garantizado y a su condición de la mejor opción en este momento. Por lo tanto, el mercado de terrenos presentará numerosos factores positivos, con claras señales de crecimiento.
Actualmente, este es el segmento con la mayor reducción de precios, por lo que comprar terrenos en esta etapa será una de las ventajas. Cuando el mercado se recupere, junto con las nuevas regulaciones legales que entrarán en vigor a principios de 2025, los nuevos proyectos tendrán precios altos", evaluó el Sr. Chung.
Mientras tanto, el presidente del Grupo G6 analizó que, actualmente, no es recomendable invertir en inmuebles vacacionales, ya que tardará mucho en obtener ganancias. En cuanto a los apartamentos, actualmente, comprar para alquilar es demasiado caro, con un plazo de recuperación de capital de unos 25 años. Comprar apartamentos para "surfear" no es adecuado en este momento.
La situación es similar para las tiendas y los podios; alquilar para recuperar el capital también lleva mucho tiempo. En cuanto a los inmuebles industriales, invertir y luego alquilar o revender, aún hay espacio, pero ya no es tan fértil como en el período 2018-2023 porque el precio ya es alto», afirmó el Sr. Que.
Con experiencia en la profesión, este líder cree que en todo ciclo inmobiliario existen dos segmentos clave: terrenos, centros comerciales y casas adosadas.
Los terrenos tienen un valor bajo, altas expectativas de plusvalía y alta liquidez. Los centros comerciales o las casas adosadas son el segmento de inversión para el alquiler, el segmento estrella al final del ciclo, evaluó el Sr. Que.
Sin embargo, al invertir en este período, el líder del Grupo G6 señaló que los inversores deben prestar atención a las cuestiones de planificación.
Solo debería comprar bienes raíces en lugares con una planificación estable o con antelación a la planificación si realmente dispone de la información necesaria. Al elegir la ubicación del producto de inversión, debe estar asociada con un sector residencial o turístico. Si el inmueble no está asociado con estos factores, es solo especulación, una inversión de "surf", y el riesgo para los inversores que buscan liquidez es muy alto», señaló el Sr. Que.
El Sr. Chung señaló que al invertir en esta etapa, los inversores deben prestar atención a elegir productos con documentos legales completos, elegir mercados alrededor de Hanoi pero estrechamente vinculados a parques industriales, áreas residenciales y productos que apuntan a valores de vida para los residentes, con comodidades completas como escuelas, parques, hospitales, conexiones de tráfico convenientes, etc.
El volumen de apertura más bajo de los últimos 10 años
En cuanto a la oferta y demanda total de viviendas nuevas en 2023, las cifras de CBRE muestran señales no muy positivas, especialmente a principios de año. Sin embargo, tanto Hanói como Ciudad Ho Chi Minh registran el menor número de nuevos lanzamientos de los últimos 10 años.
El reciente informe de mercado de la unidad muestra que el mercado inmobiliario de Hanoi y de Ciudad Ho Chi Minh registraron la oferta total más baja de nuevos lanzamientos en 2023 en los últimos diez años.
En concreto, en Hanói se pusieron a la venta este año un total de casi 10.300 apartamentos nuevos y 2.600 casas de poca altura, lo que supone una reducción del 32% y el 84%, respectivamente, en comparación con 2022. Mientras tanto, Ciudad Ho Chi Minh registró una oferta más modesta, con más de 8.700 apartamentos y solo cerca de 30 casas nuevas de poca altura, lo que supone una reducción del 54% y el 98%, respectivamente, en comparación con 2022.
En cuanto a las tasas de absorción, los mercados de Hanoi y Ho Chi Minh City registraron más de 22.000 casas vendidas (incluyendo edificios altos y bajos) en 2023, solo aproximadamente la mitad del número vendido en 2022.
De igual manera, un informe reciente de mercado de Savills mostró que las transacciones de villas y casas adosadas en Hanói en 2023 registraron solo 359 unidades vendidas, la cifra más baja desde 2014. Además, el número total de transacciones disminuyó un 76 % interanual y la tasa de absorción también disminuyó un 31 % interanual. Solo en el cuarto trimestre de 2023, se negociaron solo 64 unidades, un 67 % menos interanual.
Cabe destacar que, a pesar de la baja actividad de las ventas, los precios de las casas adosadas en Hanói continuaron aumentando. El mayor incremento se registró en las villas principales, con un aumento intertrimestral del 55%, hasta los 160 millones de VND/m². Además, los precios de las casas adosadas y las casas comerciales también aumentaron un 3% intertrimestral, alcanzando los 194 millones de VND/m² y los 328 millones de VND/m², respectivamente.
Anteriormente, el Ministerio de Construcción también declaró que el precio de venta de villas y casas adosadas en Hanói se mantuvo alto a pesar del bajo volumen de transacciones. Este segmento registró precios de venta superiores a los 100 millones de VND/m², con algunos proyectos que incluso superaron los 300 millones de VND/m², concentrados principalmente en la zona oeste de Hanói. En Ciudad Ho Chi Minh, el precio de venta de villas y casas adosadas en algunas zonas fluctuó entre 140 y 400 millones de VND/m².
La Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior de Investigación y Consultoría de Savills Hanói, afirmó que en 2023, el número de transacciones de villas y casas adosadas en Hanói fue el más bajo en casi 10 años. Esto se debió a la baja oferta en el mercado, lo que provocó un bajo número de unidades comercializadas.
Según la Sra. Hang, la oferta primaria superó las 700 unidades en 16 proyectos, lo que representa una disminución interanual del 23%, de las cuales las casas adosadas representaron la mayor parte de la cuota de mercado, con un 44%. Si solo se consideran los nuevos proyectos, en 2023 se registraron tan solo más de 270 unidades, una disminución interanual del 82%, el nivel más bajo en 10 años. En particular, el número de nuevos proyectos a partir de la circunvalación 3.5 también es cada vez menor.
Además, el alto coste del inventario también provoca que la mayoría de los inversores no modifiquen los precios, e incluso sigan aumentando el precio de venta de nuevas cestas.
Según la Sra. Hang, los altos precios de venta han creado una gran barrera para los compradores de viviendas de baja altura. Muchos inversores dudan en ofrecer precios inferiores a los esperados, por lo que los compradores tienen que pagar un precio inicial bastante alto.
Casa en alquiler no disponible
Muchos propietarios y arrendadores admiten que es muy difícil encontrar inquilinos cerca de Tet.
Con respecto a este fenómeno, algunos agentes inmobiliarios señalaron que la principal razón es la baja demanda de locales comerciales cuando la actividad comercial es difícil. Mientras tanto, una gran cantidad de inmuebles que no se pueden vender al precio esperado se están transfiriendo al alquiler, tanto para que el propietario obtenga más flujo de caja como para esperar hasta fin de año y seguir buscando compradores después del Tet.
Un informe reciente sobre el mercado inmobiliario de una unidad muestra que el número de anuncios de alquiler en todo el sitio web aumentó un 21 % con respecto al mes anterior y un 2 % con respecto al mismo período del año anterior. El producto con más anuncios de alquiler el mes pasado fueron las pensiones, con un aumento del 58 % con respecto al mes anterior.
A diferencia de la demanda de alquiler, la demanda de alquiler de inmuebles no ha mejorado, continuando disminuyendo un 6% en comparación con el mes anterior y un 14% en comparación con el mismo período de 2022. La tendencia de disminución de la demanda de alquiler es fuerte en todo tipo de apartamentos, casas particulares, adosados y locales comerciales con una disminución del 5-14% en comparación con el mes anterior.
Cabe destacar que en Hanói, la demanda de alquiler de inmuebles aumentó, ya que el número de anuncios para este segmento aumentó un 7 %. Sin embargo, la demanda de alquiler disminuyó otro 2 %. La tendencia de los alquileres disminuyó drásticamente en casi todos los tipos: el alquiler de casas adosadas en Hanói disminuyó un 18 %, el de apartamentos un 8 %, el de pensiones un 15 % y el de oficinas un 11 %.
Según muchos expertos inmobiliarios, se prevé que el mercado de alquileres inmobiliarios enfrente muchas dificultades este año, ya que la economía enfrenta desafíos y el sector inmobiliario aún necesita un largo tiempo para recuperarse. Sin embargo, las dificultades disminuirán gradualmente con el paso de los meses, con un retorno al crecimiento en tipos de alquiler que satisfacen las necesidades de la mayoría, como apartamentos y casas adosadas.
El Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn, dijo que los apartamentos en alquiler y las pensiones seguirán funcionando de manera estable porque la demanda de estos dos tipos sigue siendo muy grande.
En el caso de los apartamentos, los proyectos ubicados cerca del centro, con precios de alquiler de entre 7 y 15 millones de VND al mes, seguirán teniendo inquilinos estables. En cuanto a las pensiones y habitaciones en la zona céntrica, la demanda de alquileres siempre es muy alta, tanto para oficinistas como para jóvenes trabajadores y estudiantes.
En las zonas suburbanas, las habitaciones de alquiler cerca de parques industriales seguirán teniendo buena demanda gracias al regreso de los trabajadores tras el feriado del Tet. Mientras tanto, las zonas de alquiler cerca de universidades seguirán siendo un destino popular para los estudiantes.
La Sra. Trinh Thi Kim Lien, directora de ventas de Dat Xanh Services, afirmó que en 2023 se producirá un cambio en el comportamiento del consumidor, que pasará de comprar a alquilar en un contexto de economía en crisis, escasez de vivienda y precios elevados. Este cambio aumentará la demanda de viviendas de alquiler.
Sin embargo, aún existe una diferenciación entre los tipos de vivienda de alquiler. Las viviendas de gama baja y las viviendas para trabajadores están bastante vacías y son difíciles de alquilar, mientras que los apartamentos de gama media y superior mantienen una buena tasa de absorción. "Cuanto más cerca están las viviendas del centro, las zonas de oficinas, los colegios y los supermercados, más atención reciben y mayor es el precio del alquiler", comentó la Sra. Lien.
¿Cambiará el coste de hacer un libro rojo cuando entre en vigor la Ley de Tierras de 2024?
Se acaba de aprobar la Ley de Tierras de 2024 con una serie de nuevas regulaciones sobre las tablas de precios de la tierra y los métodos de cálculo del precio de la tierra... Como resultado, los costos relacionados con la emisión de Certificados de Derechos de Uso de la Tierra (también conocidos como libros rojos) tendrán muchos cambios.
De acuerdo con el apartado 1 del artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024, la lista de precios de tierras actual se aplicará para el período 2020-2024 y continuará aplicándose hasta el 31 de diciembre de 2025.
A partir del 1 de enero de 2026, las provincias y las ciudades de administración central emitirán y aplicarán la nueva Lista de Precios de Tierras.
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Posteriormente, la Lista de Precios de Terrenos se ajustará, revisará y complementará anualmente (actualizándola para que coincida con el mercado en zonas y tipos de terrenos con fluctuaciones), en lugar de cada cinco años, como actualmente, para ajustarse a los principios del mercado. La nueva Lista de Precios de Terrenos se elabora según las zonas y ubicaciones, partiendo de la base de que la valoración de los terrenos debe garantizar los principios del mercado.
Además, la cláusula 2 del artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024 establece claramente que se elaborará una lista de precios de tierras para cada parcela de tierra con base en el área de valor y la parcela de tierra tipo para áreas con mapas catastrales y base de datos de precios de tierras.
Mientras tanto, según la normativa vigente, la lista de precios de tierras se publica cada cinco años, con base en los principios, métodos de valoración y marco de precios de tierras. Esta lista solo se ajusta cuando el Gobierno modifica el marco de precios de tierras o fluctúa el precio de las tierras comunales en el mercado.
Sin embargo, la Ley de Tierras revisada ha eliminado el marco de precios de la tierra. La nueva lista de precios de la tierra se basa en los principios y métodos de valoración de tierras, y no en los precios mínimos y máximos de cada tipo de terreno del marco actual. Esto significa que la nueva lista de precios de la tierra se acercará más al precio de mercado, por lo que podría aumentar considerablemente en comparación con la lista actual.
Los precios de la tierra se determinan en función de los siguientes factores: Finalidad del uso de la tierra; Duración del uso de la tierra. En el caso de las tierras agrícolas asignadas por el Estado a hogares e individuos de acuerdo con la cuota de asignación de tierras agrícolas, las tierras agrícolas dentro de la cuota de transferencia de tierras no se basan en la duración del uso de la tierra.
La información de entrada para determinar los precios de la tierra de acuerdo con los métodos de valoración de la tierra incluye: precios de la tierra registrados en la base de datos nacional de tierras, base de datos de precios nacionales; precios de la tierra registrados en los contratos de transferencia de derechos de uso de la tierra; precio ganador de la subasta de derechos de uso de la tierra después de completar las obligaciones financieras;
Precios de la tierra recopilados mediante investigación y estudio en los casos en que no exista información sobre precios de la tierra especificada en los puntos a) y b) de esta Cláusula; Información sobre ingresos, gastos y ganancias por el uso de la tierra.
Existen también otros factores que afectan al precio del terreno; Normativas legales relevantes en el momento de la valoración.
Mientras tanto, las tarifas a pagar al registrarse para el primer 'libro rojo' incluyen tarifas calculadas en función del precio de la tierra en la lista de precios de la tierra, como la tarifa de uso de la tierra; Alquiler de la tierra (si corresponde); Tarifa de registro, por lo que al aplicar la nueva lista de precios de la tierra a partir del 1 de enero de 2026, estos costos pueden aumentar en consecuencia.
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Fuente
![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional, Tran Thanh Man, visita a la heroica madre vietnamita Ta Thi Tran](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/20/765c0bd057dd44ad83ab89fe0255b783)
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