Las acciones del sector inmobiliario industrial están "despertando"

En el sólido flujo económico impulsado por la reforma administrativa, el grupo de acciones inmobiliarias de parques industriales (IPB) muestra señales convincentes de recuperación. No se trata solo de una recuperación técnica cíclica, sino que este aumento de precios se debe a cambios estructurales, especialmente después de que el proyecto de fusión de provincias y ciudades esté generando un gran impulso en la planificación, la inversión pública y los flujos de capital de IED.

Los precios de alquiler de terrenos en parques industriales han aumentado un 35% en el Norte y un 67% en el Sur, mientras que las tasas de ocupación se mantienen altas, llegando al 81-83% en el Norte y hasta el 92% en el Sur.

La fusión de unidades administrativas provinciales, como la propuesta de Ciudad Ho Chi Minh con Binh Duong y Ba Ria-Vung Tau , está creando una nueva zona económica con un PIB que podría superar los 2,5 billones de dongs, equivalente al 24 % del PIB nacional. Esto no solo transforma el mapa administrativo, sino que también reposiciona los centros industriales, la infraestructura logística y las cadenas de valor de la producción.

Según CBRE Vietnam, entre 2020 y 2024, los precios de alquiler de terrenos en parques industriales aumentaron un 35 % en el Norte y un 67 % en el Sur, mientras que las tasas de ocupación se mantuvieron altas, alcanzando entre el 81 % y el 83 % en el Norte y hasta el 92 % en el Sur. En 2024, los precios de alquiler de terrenos en el Sur continuaron aumentando entre un 10 % y un 18 %. Estas cifras reflejan una demanda muy superior a la oferta, lo que ha impulsado el alza de los precios de las acciones de los inmuebles en parques industriales.

KB Securities Vietnam Joint Stock Company (KBSV) analizó que las acciones de parques industriales tienen actualmente un precio con descuento respecto a su valor contable, mientras que los terrenos se enfrentan a un ciclo de revalorización debido a la política provincial de fusiones. La diferencia entre el valor contable y el valor de mercado ofrece un margen atractivo para el aumento de la capitalización.

Las acciones que han liderado el mercado inmobiliario de parques industriales en los últimos tiempos tienen algo en común: poseen grandes fondos de terrenos en zonas con potencial de fusión. La Corporación de Desarrollo e Inversión Industrial - JSC (código BCM) aumentó un 16 % en el primer trimestre de 2025 y SSI prevé que las ganancias después de impuestos crezcan hasta un 35 %, gracias a las transferencias de terrenos en la Ciudad Nueva de Binh Duong y a las ganancias de la empresa conjunta VSIP.

Vietnam Rubber Group (GVR) registró un fuerte aumento del 44,5% gracias a la conversión de plantaciones de caucho en parques industriales y al impulso del alza del precio del caucho (38%). Asimismo, SZC (Sonadezi Chau Duc) registró un aumento del 18,8% en sus acciones, con una superficie MOU récord y un aumento del 39% en sus beneficios.

VIS Rating indicó que KBC es actualmente la empresa con el mayor fondo de terrenos comerciales (1300 ha), seguida de SIP (1087 ha), BCM (940 ha), IDC (600 ha) y VGC (560 ha). En particular, se ha aprobado la inversión de VGC (Viglacera Corporation) en casi 840 ha de terrenos para un nuevo parque industrial en Yen Bai , Khanh Hoa, Thai Nguyen, con un capital total de más de 8 billones de VND.

Según el Sr. Nguyen Anh Khoa, jefe del Departamento de Análisis e Investigación de Agribank Securities: "El factor más importante a la hora de valorar las acciones de bienes raíces industriales es el fondo de tierras disponible y la capacidad real de expansión de la empresa".

En el contexto de la reestructuración administrativa, esta visión es aún más relevante.

La Comisión Nacional de Supervisión Financiera prevé que el desembolso de IED en 2025 podría superar los 30 000 millones de dólares, con especial atención a nuevos sectores como los semiconductores, la inteligencia artificial, las energías renovables y la logística. Tras el anuncio de la cooperación entre Vietnam y NVIDIA, ha aumentado la demanda de parques industriales especializados y de alta calidad.

Según CBRE, se espera que las ganancias de todo el sector inmobiliario industrial en 2025 aumenten más del 30 % en comparación con 2024, año en el que el BPA de muchas empresas líderes del sector aumentó considerablemente, lo que provocó un ajuste positivo en la valoración de las acciones. Este grupo de acciones con un alto coeficiente beta atrae tanto a inversores institucionales como a especuladores estratégicos.

En la actualidad, hay 31 empresas de desarrollo de infraestructura de parques industriales que cotizan en bolsa, de las cuales BCM, KBC, SIP, IDC, VGC... son todos códigos incluidos en la cartera de monitoreo de grandes fondos de inversión gracias a su base financiera estable y su fondo de tierras estratégico.

Sin embargo, el mercado inmobiliario de parques industriales no es fácil. Los costos de desmonte están aumentando, lo que reduce los márgenes de ganancia de más del 50 % al 30-35 % en nuevos proyectos. Los precios de alquiler de terrenos para parques industriales en Vietnam también se están acercando a los de competidores regionales como Indonesia, Malasia e India, lo que reduce el margen competitivo.

La implementación del impuesto mínimo global (IMG) del 15% a partir de 2024 resta atractivo a los incentivos fiscales para la IED. Si la IED registrada disminuye un 30%, los nuevos proyectos de parques industriales podrían retrasarse, con consecuencias para el flujo de caja y el crecimiento de los ingresos empresariales.

Los expertos de GTJASVN advierten: «Esta es una oportunidad para un reposicionamiento estructural, no un ciclo a corto plazo. Si los inversores la ven como una oportunidad para surfear, es fácil quedar fuera del juego». El mercado actual requiere una estrategia a medio y largo plazo, enfocada en empresas con bases sólidas, fondos inmobiliarios reales y una orientación al desarrollo transparente.

Según las previsiones posteriores a la fusión, el volumen de exportación de Ciudad Ho Chi Minh casi se duplicó, alcanzando los 89 000 millones de dólares, lo que representa el 21,9 % del total nacional; Bac Ninh, tras la fusión con Bac Giang, superó los 70 000 millones de dólares, lo que representa el 17,3 %; Hai Phong ascendió a 40 900 millones de dólares. El volumen total de exportación de 34 nuevas provincias y ciudades tras la fusión transformó el panorama económico nacional, estableciendo nuevas capitales industriales en el norte y el sureste.

En este período de transición, las empresas que sepan aprovechar las tendencias, mantener terrenos limpios y contar con una estrategia de desarrollo clara y transparente serán el destino de grandes flujos de efectivo. Por el contrario, las empresas que se adapten a la nueva tendencia sin una base sólida serán rápidamente eliminadas de la lista de prioridades.

El resurgimiento de las acciones inmobiliarias en parques industriales demuestra claramente la conexión entre la reforma administrativa y el reposicionamiento del capital inversor. Cuando el suelo vuelva a ser un activo estratégico, los inversores inteligentes sabrán elegir el momento y las acciones adecuadas para mantenerlas a largo plazo.

Fuente: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html