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| Los precios de alquiler de terrenos en parques industriales han aumentado un 35% en el Norte y un 67% en el Sur, mientras que las tasas de ocupación se mantienen altas, llegando al 81-83% en el Norte y hasta el 92% en el Sur. |
Fusión de unidades administrativas provinciales, como la propuesta de fusión de TP. Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong y Ba Ria – Vung Tau, están creando una nueva zona económica con un PIB que podría superar los 2,5 billones de VND, equivalente al 24% del PIB del país. Esto no sólo cambia el mapa administrativo sino que también reposiciona centros industriales, infraestructura logística y cadenas de valor productivo.
Según CBRE Vietnam, de 2020 a 2024, los precios de alquiler de terrenos en parques industriales aumentaron un 35% en el Norte y un 67% en el Sur, mientras que las tasas de ocupación se mantuvieron altas, alcanzando el 81-83% en el Norte y hasta el 92% en el Sur. En 2024, los precios de alquiler de terrenos en el Sur seguirán aumentando entre un 10 y un 18%. Estas cifras reflejan una demanda que supera con creces la oferta, lo que constituye el catalizador para que los precios de las acciones del sector inmobiliario industrial se disparen.
KB Securities Vietnam Joint Stock Company (KBSV) analizó que las acciones de los parques industriales actualmente tienen un precio de descuento en comparación con el valor contable, mientras que los activos de terrenos enfrentan un ciclo de revaluación gracias a la política de fusiones provincial. La brecha entre el valor contable y el valor de mercado es un espacio atractivo para el crecimiento de la capitalización.
Las acciones que han liderado el mercado inmobiliario industrial en los últimos tiempos tienen todas una cosa en común: poseer grandes fondos de tierras en áreas potenciales de fusión. La Corporación de Desarrollo e Inversión Industrial - JSC (código BCM) aumentó un 16% en el primer trimestre de 2025 y SSI pronostica que las ganancias después de impuestos crecerán hasta un 35%, gracias a la transferencia de tierras en Binh Duong New City y las ganancias de la empresa conjunta VSIP.
El Grupo de la Industria del Caucho de Vietnam (GVR) aumentó bruscamente un 44,5% debido a los beneficios de la conversión de tierras de plantaciones de caucho en tierras de parques industriales y al apoyo de la tendencia al alza de los precios del caucho (38%). De manera similar, SZC (Sonadezi Chau Duc) registró un aumento del 18,8% en las acciones, con el área de firma de MOU alcanzando un nivel récord y las ganancias aumentando un 39%.
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VIS Rating afirmó que KBC es actualmente la empresa con el mayor fondo de tierras comerciales (1.300 ha), seguida de SIP (1.087 ha), BCM (940 ha), IDC (600 ha) y VGC (560 ha). En particular, se ha aprobado que VGC - Viglacera Corporation - invierta en casi 840 hectáreas de nuevo terreno para parque industrial en Yen Bai, Khanh Hoa , Thai Nguyen, con una inversión total de más de 8.000 billones de VND.
Según el Sr. Nguyen Anh Khoa, jefe del Departamento de Análisis e Investigación de Agribank Securities: "El factor más importante a la hora de valorar las acciones de bienes raíces industriales es el fondo de tierras disponible y la capacidad real de expansión de la empresa".
En el contexto de la reestructuración administrativa, esta visión es aún más relevante.
La Comisión Nacional de Supervisión Financiera prevé que el capital de IED desembolsado en 2025 podría superar los 30.000 millones de dólares, centrándose en nuevos campos como los semiconductores, la inteligencia artificial, las energías renovables y la logística. Tras el anuncio de la cooperación entre Vietnam y NVIDIA Corporation, ha aumentado la demanda de parques industriales especializados y de alto nivel.
Según CBRE, se espera que el beneficio de todo el sector inmobiliario industrial en 2025 aumente más de un 30% en comparación con 2024, año en el que el EPS de muchas empresas líderes del sector aumentó considerablemente, lo que llevó a que las valoraciones de las acciones se ajustaran en una dirección positiva. Este grupo de acciones con coeficientes beta elevados está atrayendo tanto a inversores institucionales como a especuladores estratégicos.
En la actualidad, hay 31 empresas de desarrollo de infraestructura de parques industriales que cotizan en bolsa, de las cuales BCM, KBC, SIP, IDC, VGC... son todos códigos incluidos en la cartera de monitoreo de grandes fondos de inversión gracias a su base financiera estable y su fondo de tierras estratégico.
Sin embargo, el mercado inmobiliario industrial no es un juego fácil. Los costos de limpieza del sitio están aumentando, lo que reduce los márgenes de ganancia de más del 50% al 30-35% en los proyectos nuevos. Los precios de alquiler de terrenos para parques industriales en Vietnam también se están acercando a los de competidores regionales como Indonesia, Malasia e India, lo que reduce la ventaja competitiva.
La implementación de la política de impuesto mínimo global (GMT) del 15% a partir de 2024 hace que los incentivos fiscales para la IED sean menos atractivos. Si la IED registrada cae un 30%, los nuevos proyectos de parques industriales podrían retrasarse, lo que tendría consecuencias para el flujo de caja y el crecimiento de los ingresos empresariales.
Los expertos de GTJASVN advierten: «Esta es una oportunidad para un reposicionamiento estructural, no un ciclo a corto plazo. Si los inversores ven esto como una oportunidad para surfear, es fácil quedar fuera del juego». El mercado exige actualmente una estrategia a medio y largo plazo, apuntando a negocios con bases reales, fondos de suelo reales y una orientación al desarrollo transparente.
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Según cálculos hipotéticos después de la fusión, el volumen de exportación de Ciudad Ho Chi Minh casi se duplicará hasta alcanzar los 89 mil millones de dólares, lo que representa el 21,9% del país; Bac Ninh, tras fusionarse con Bac Giang, superó los 70 mil millones de dólares, lo que representa el 17,3%; Hai Phong ascendió a 40,9 mil millones de dólares. El volumen total de exportaciones de las 34 nuevas provincias y ciudades tras la fusión transformó el mapa económico nacional, estableciendo nuevas "capitales" industriales en el Norte y el Sudeste.
En este período de transición, las empresas que sepan aprovechar las tendencias, mantener terrenos limpios y tengan una estrategia de desarrollo clara y transparente serán destino de grandes flujos de efectivo. Por el contrario, las empresas que “toman prestada la ola” sin una base real serán rápidamente eliminadas de la lista de prioridades.
El “despertar” de los mercados inmobiliarios de los parques industriales es una clara demostración de la conexión entre la reforma administrativa y el reposicionamiento de los flujos de capital de inversión. A medida que la tierra vuelve a convertirse en un activo estratégico, el inversor inteligente sabrá cómo elegir el momento adecuado y las acciones adecuadas para mantenerlas a largo plazo.
Fuente: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html
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