El desarrollo de viviendas de alquiler requiere capital a largo plazo y un marco legal específico.

TPO - El alquiler de viviendas se considera una de las soluciones importantes para satisfacer las necesidades habitacionales de la población ante el continuo aumento de los precios de la vivienda. Los expertos creen que este segmento se desarrollará de forma sostenible si se presta la debida atención al marco legal, la preparación del terreno y, sobre todo, a las fuentes de capital a largo plazo.

El marco legal está establecido, pero...

En el Foro Inmobiliario de Vietnam 2026, celebrado la mañana del 2 de junio, el viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, afirmó que, en realidad, la vivienda de alquiler no es un modelo completamente nuevo, ya que las leyes de vivienda vigentes ya contienen regulaciones relacionadas con diversas modalidades.

Según el Viceministro de Construcción, la forma más común actualmente es la vivienda en propiedad del arrendador . La ley no prohíbe esta actividad, y la gente participa activamente, contribuyendo así a complementar la oferta de vivienda para la sociedad.

Viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh.

Además, la normativa sobre vivienda social también ha creado un marco legal para las actividades de alquiler. Anteriormente, la política de desarrollo de vivienda social estipulaba que aproximadamente el 20% de la superficie debía destinarse al alquiler. Sin embargo, tras su implementación, los resultados no cumplieron las expectativas, por lo que la Ley de Vivienda modificada la ha flexibilizado.

“La Ley de Vivienda de 2023 estipula actualmente tres modalidades: venta, arrendamiento y arrendamiento con opción a compra. Los inversores tienen derecho a elegir la estructura que mejor se adapte a la demanda del mercado. En los proyectos de vivienda social actuales, todavía existe un cierto porcentaje de apartamentos reservados para arrendamiento, de conformidad con la ley”, enfatizó el viceministro Sinh.

Cabe destacar que la Ley de Vivienda de 2023 también dedica un capítulo a la regulación de la vivienda para trabajadores y empleados en zonas industriales. Esto se considera una base importante para promover el desarrollo de modelos de vivienda de alquiler que atiendan a la fuerza laboral, especialmente en los grandes centros industriales.

Según los responsables del Ministerio de Construcción, muchas zonas industriales han habilitado viviendas para que los trabajadores las alquilen. Numerosas empresas con inversión extranjera también están desarrollando activamente fondos de vivienda para expertos y empleados. Al mismo tiempo, se están popularizando los modelos de apartamentos en alquiler en edificios de varias plantas.

El Sr. Sinh considera que la legislación vigente incentiva a particulares y empresas a invertir en viviendas de alquiler y a desarrollarlas para satisfacer las diversas necesidades de distintos grupos, desde trabajadores y expertos hasta funcionarios en comisión de servicio. Asimismo, se están diseñando mecanismos más flexibles relacionados con la tierra, los precios de alquiler y los métodos de explotación para facilitar el desarrollo de este sector.

Sin embargo, en el contexto de la rápida urbanización y la creciente demanda de vivienda, muchos expertos consideran que las políticas actuales solo sientan las bases iniciales. Para desarrollar un mercado de alquiler de vivienda profesional y a gran escala, Vietnam necesita soluciones más sólidas en cuanto a capital, terrenos y mecanismos de gestión.

¿Qué más se necesita?

El Dr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria, señaló que el alquiler de viviendas es un modelo que se ha desarrollado durante cientos de años en muchos países del mundo , especialmente en las grandes ciudades europeas. Sin embargo, en Vietnam, este sector aún es relativamente nuevo y todavía no ha conformado un ecosistema de desarrollo integral.

Dr. Le Xuan Nghia - Miembro del Consejo Asesor Nacional sobre Política Financiera y Monetaria.

Según el Sr. Nghia, el principal obstáculo actualmente es la financiación. El alquiler de viviendas requiere capital a largo plazo, ya que el período de recuperación de la inversión se extiende durante décadas. Sin embargo, los bancos comerciales movilizan principalmente capital a corto y mediano plazo, lo que dificulta satisfacer esta demanda.

El Sr. Nghia citó el ejemplo del paquete de crédito preferencial de 145 billones de VND para vivienda social, del cual solo se ha desembolsado alrededor del 2%. La razón es que a las empresas les resulta muy difícil acceder a capital con tasas de interés cercanas al 6,1%, mientras que el costo de movilización de capital para los bancos se sitúa actualmente entre el 7% y el 8%.

Desde una perspectiva jurídica, el Dr. Nguyen Quang Tuyen, profesor asociado y árbitro del Centro Internacional de Arbitraje de Vietnam (VIAC), considera que la primera cuestión es la necesidad de definir claramente el concepto de "vivienda de alquiler" dentro del ordenamiento jurídico. Actualmente, la Ley de Vivienda de 2023 se centra principalmente en la vivienda social y no incluye un capítulo específico que regule íntegramente la vivienda de alquiler. Esto dificulta el desarrollo de políticas preferenciales, mecanismos de gestión y el desarrollo del mercado.

El Sr. Tuyen propuso que, durante la revisión de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 en 2026, el organismo gestor estudie y desarrolle un capítulo o sistema de reglamentos aparte, específicamente para la vivienda de alquiler.

Además, se necesitan incentivos superiores para la adquisición de terrenos que faciliten a las empresas el acceso a los mismos para el desarrollo de proyectos. El gobierno también debe asignar responsabilidades específicas a las localidades en la preparación de terrenos destinados específicamente a viviendas de alquiler, definiendo claramente la proporción, la ubicación y la superficie que se asignará en la planificación.

Según el Sr. Tuyen, la exención o reducción del alquiler de terrenos, el apoyo a la limpieza de terrenos y la creación de fondos para terrenos limpios son factores clave para reducir los costos de producción. Cuando se controlan los costos, los precios de alquiler de las nuevas viviendas pueden ser más asequibles para la población.

Fuente: https://tienphong.vn/phat-trien-nha-o-cho-thue-can-von-dai-han-khung-phap-ly-rieng-post1848318.tpo