Después de los apartamentos, ¿qué tipo de inmueble generará flujo de caja en el próximo período?

Los apartamentos siguen liderando el mercado.

Junto con el crecimiento estable de la economía , el mercado inmobiliario en el segundo trimestre de 2024 continuó registrando señales positivas, con un fuerte aumento de la nueva oferta y del volumen de transacciones, 3 y 2,4 veces respectivamente en comparación con el trimestre anterior.

En concreto, datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que, en el último trimestre, la oferta de viviendas nuevas alcanzó aproximadamente 27.335 unidades, con cerca de 19.747 nuevas ofertas. En todo el mercado, se registraron 14.400 transacciones exitosas. El volumen de transacciones aumentó considerablemente debido a la calidad de la oferta y la mejora de la demanda, centrada principalmente en proyectos de apartamentos. La demanda del mercado, incluyendo la demanda de inversión, aumentó aproximadamente un 30% con respecto al trimestre anterior, y la demanda real mejoró a medida que la confianza en el mercado se recuperaba gradualmente.

VARS también comentó que, hasta la fecha, los apartamentos siguen siendo el segmento principal que impulsa la liquidez del mercado. De este segmento, más del 70 % de la oferta y el 75 % del volumen de transacciones del mercado inmobiliario primario en el segundo trimestre de 2024 corresponden a apartamentos. Los proyectos de apartamentos de reciente apertura, específicamente aquellos con precios superiores a 50 millones de VND/m², concentrados en Hanói , registraron tasas de absorción muy altas, de hasta el 90 % poco después de su inauguración oficial, a pesar del continuo aumento de los precios primarios.

El índice de precios de apartamentos mantiene una tendencia alcista, con el mayor crecimiento en Hanói. Desde mediados de 2023, el precio de venta de apartamentos en Hanói comenzó a aumentar, superando el de Ciudad Ho Chi Minh. En el segundo trimestre de 2024, el precio medio de venta de apartamentos de obra nueva en Hanói alcanzó casi los 60 millones de VND/m². En comparación con 2019, el precio de venta de apartamentos de obra nueva en Hanói registró un aumento superior al 58%, más del doble que el de Ciudad Ho Chi Minh (27%).

Además, el índice de precios de los apartamentos en Da Nang ha comenzado a aumentar nuevamente, superando en el segundo trimestre de 2024 la tasa de incremento de precios de Ciudad Ho Chi Minh. Sin embargo, el precio promedio de venta de apartamentos aquí sigue siendo inferior al de las dos áreas urbanas especiales.

VARS considera que será difícil que los precios de los apartamentos nuevos bajen, sobre todo ante la abrumadora oferta de apartamentos de lujo. Además, los costes de construcción están aumentando y se invierte cada vez más en espacios y servicios de calidad. Los inversores en el sector de apartamentos seguirán desarrollando terrenos para viviendas comerciales en el centro y la periferia, satisfaciendo así las necesidades de inversión y de vivienda de los sectores más pudientes. En cuanto a la propiedad de la vivienda, las personas de ingresos bajos y medios seguirán dependiendo de la vivienda social. Sin embargo, esta opción estará muy limitada en un radio de menos de 30 km del centro.

Sin embargo, según esta unidad, en un mercado inmobiliario que aún no se ha recuperado por completo y la oferta sigue siendo escasa, el segmento de apartamentos continuará siendo una opción atractiva y de bajo riesgo para los inversores. Esto se debe a que las fluctuaciones de la solución anterior representan una lección costosa tanto para los nuevos inversores como para los inversores experimentados, quienes ahora son más exigentes al comprar viviendas para inversión, especialmente cuando utilizan apalancamiento financiero.

El flujo de caja tiene el potencial de cambiar de dirección.

Según VARS, basándose en una cuidadosa consideración de los microfactores, el flujo de caja irá gradualmente "transicionando" hacia otros tipos, teniendo en cuenta factores como la ubicación, el potencial de desarrollo y la situación jurídica clara.

La ubicación es el factor más importante en la inversión inmobiliaria, ya que determina el valor y el potencial de revalorización del inmueble. Se trata de propiedades ubicadas en el centro, en zonas con buen crecimiento económico y desarrollo industrial, comercial y de servicios; con un sistema de transporte eficiente y cerca de servicios como colegios, hospitales, centros comerciales y zonas de ocio.

Además, los inmuebles en zonas con un desarrollo y una planificación eficaces, políticas atractivas para la captación de inversiones y una oferta dinámica de transporte sincronizado tendrán un claro potencial de revalorización. Sin embargo, es necesario estudiar con detenimiento el plan de desarrollo de dicha zona a futuro.

Finalmente, los productos inmobiliarios con títulos de propiedad (red books/pink books) o certificados de uso legal del suelo también son un factor importante. Asimismo, el producto debe ser desarrollado por inversores de renombre, contar con una infraestructura y un sistema de servicios modernos y sincronizados, o bien ofrecer un ecosistema de servicios de alta gama, dirigido a comunidades residenciales de élite.

Se prevé que el flujo de efectivo de inversión en bienes raíces pueda cambiar de dirección.

VARS considera que el mercado inmobiliario necesitará tiempo para asimilar completamente el contenido de las nuevas leyes. Asimismo, los proyectos inmobiliarios requieren tiempo para superar los obstáculos, ya que la ley entró en vigor cinco meses antes que la anterior, y para completar los trámites, iniciar y reimplementar las nuevas propiedades antes de lanzarlas al mercado. Por lo tanto, además del segmento de apartamentos, a corto plazo, el flujo de caja se destinará gradualmente a productos listos para su comercialización y que presenten características destacadas.

En primer lugar, cabe mencionar los inmuebles de baja altura de inversores de renombre, con condiciones de entrega o ya entregados, y con buena posición en el mercado secundario. En segundo lugar, no podemos dejar de mencionar los terrenos, considerados la principal fuente de inversión, con atractivos rendimientos. Los terrenos subdivididos, ubicados en zonas urbanizadas con actividad industrial, comercial y de servicios, con infraestructura completa y a precios razonables, seguirán siendo muy demandados por los inversores.

Los terrenos más atractivos que se subastan se encuentran en zonas urbanas y residenciales, ya que son terrenos limpios, sin problemas legales, sin ocupaciones ilegales ni alquileres, especialmente si cuentan con escrituras y la infraestructura necesaria. Los inversores pueden construir fácilmente viviendas en estos terrenos para alquilarlas y obtener ingresos mensuales.

De hecho, recientemente, la organización de subastas de terrenos en zonas urbanas y nuevas áreas residenciales se ha intensificado en las localidades en comparación con el mismo período del año anterior. En algunos casos, la actividad de subastas de terrenos ha sido muy activa, con un número récord de ventas que se han disparado, alcanzando precios entre un 20 % y diez veces superiores al precio inicial.

En el futuro próximo, sin duda seguirá llegando dinero a raudales a los terrenos subastados, gracias a los métodos de organización de numerosas subastas para generar ingresos presupuestarios.

"Una inversión adecuada no solo ayuda a los inversores a conservar sus activos, generar beneficios y aumentar el valor para la sociedad, sino que también contribuye a que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma más sana y eficaz a largo plazo, en lugar de los terrenos con precios muy diversos", comentó VARS.

Fuente: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html