Después de los apartamentos, ¿qué tipo de inmuebles impulsarán la inversión en el próximo período?

Los edificios de apartamentos siguen liderando el mercado.

Junto con el crecimiento estable de la economía , el mercado inmobiliario en el segundo trimestre de 2024 continuó registrando señales positivas con un fuerte aumento en la nueva oferta y el volumen de transacciones, respectivamente 3 veces y 2,4 veces más que el trimestre anterior.

En concreto, datos de investigación de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que, en el último trimestre, la oferta de vivienda principal alcanzó aproximadamente 27.335 unidades, con unas 19.747 nuevas unidades a la venta. En total, el mercado registró 14.400 transacciones exitosas. El fuerte aumento de las transacciones se debió a la mejora de la calidad de la oferta y la demanda, centrada principalmente en proyectos de apartamentos. La demanda del mercado, incluida la de inversión, aumentó aproximadamente un 30% en comparación con el trimestre anterior, y la demanda real también mejoró a medida que se recuperaba gradualmente la confianza en el mercado.

VARS también señaló que, hasta la fecha, los apartamentos siguen siendo el segmento dominante que impulsa la liquidez del mercado. Más del 70% de la oferta y el 75% de las transacciones en el mercado inmobiliario primario en el segundo trimestre de 2024 se debieron a este segmento. Los nuevos proyectos de apartamentos, en particular aquellos con precios superiores a 50 millones de VND/m², concentrados en Hanói , registraron tasas de absorción muy positivas, alcanzando hasta el 90% poco después de su lanzamiento oficial, a pesar del continuo aumento de los precios en el mercado primario.

Los precios de los apartamentos siguen una tendencia al alza, con la mayor tasa de crecimiento en Hanói. Entre mediados y finales de 2023, el crecimiento de los precios del mercado de apartamentos de Hanói comenzó a aumentar, superando al del mercado de Ciudad Ho Chi Minh. En el segundo trimestre de 2024, el precio promedio de un apartamento principal en Hanói casi alcanzó los 60 millones de VND/m². En comparación con 2019, los precios de los apartamentos principales en Hanói registraron un aumento de más del 58%, más del doble del aumento (27%) del mercado de Ciudad Ho Chi Minh.

Además, los precios de los apartamentos en Da Nang también han comenzado a subir de nuevo, con una tasa de incremento en el segundo trimestre de 2024 superior a la de Ciudad Ho Chi Minh. Sin embargo, el precio promedio de venta de los apartamentos aquí sigue siendo inferior al de las dos áreas urbanas especiales.

VARS cree que los precios de los apartamentos en el mercado primario seguirán siendo difíciles de reducir, especialmente dada la abrumadora oferta de apartamentos de lujo. Esto se suma al aumento de los costos de construcción y a la creciente calidad de los espacios y servicios habitables. Los inversores en el segmento de apartamentos seguirán desarrollando terrenos para el desarrollo de viviendas comerciales en el centro de la ciudad y sus alrededores, satisfaciendo tanto las necesidades de inversión como las de vivienda de las personas con mayores recursos. Mientras tanto, las personas de ingresos medios y bajos seguirán dependiendo de la vivienda social para adquirir una vivienda. Sin embargo, este segmento estará limitado a un radio de 30 km del centro de la ciudad.

Sin embargo, según esta unidad, en un mercado inmobiliario que no se ha recuperado del todo y la oferta sigue siendo escasa, el segmento de apartamentos seguirá siendo una opción atractiva y de bajo riesgo para los inversores. Las fluctuaciones de las soluciones anteriores son una valiosa lección tanto para los nuevos inversores como para los experimentados, lo que los lleva a establecer requisitos más estrictos al comprar propiedades para invertir, especialmente al utilizar apalancamiento financiero.

Es probable que el flujo de dinero cambie de dirección.

Según VARS, después de considerar cuidadosamente los factores microeconómicos, los flujos de capital se desplazarán gradualmente hacia otros tipos de inversiones que poseen ventajas como ubicación, potencial de desarrollo y sólida situación jurídica.

La ubicación es el factor más importante en la inversión inmobiliaria, ya que determina el valor y el potencial de revalorización de la propiedad. Esto incluye propiedades ubicadas en zonas céntricas, en localidades con un fuerte crecimiento económico, estrechamente vinculadas a los sectores industrial, comercial y de servicios; con sistemas de transporte convenientes y cerca de servicios como escuelas, hospitales, centros comerciales y zonas de entretenimiento.

Además, las propiedades en zonas con un desarrollo y una planificación eficaces, políticas de inversión atractivas e infraestructura de transporte integrada tendrán un claro potencial de revalorización. Sin embargo, es necesario investigar a fondo los planes de desarrollo futuros de esa zona.

Finalmente, contar con un certificado de uso de suelo u otros documentos legales de propiedad también es un factor importante. Como alternativa, la propiedad debe ser desarrollada por inversionistas de renombre, contar con una infraestructura y un sistema de servicios integrales y modernos, u ofrecer servicios de alta gama y centrarse en una comunidad residencial de élite.

Se prevé que los flujos de inversión en el sector inmobiliario potencialmente cambien de dirección.

VARS cree que el mercado inmobiliario necesitará tiempo para asimilar plenamente las nuevas leyes. Además, los proyectos inmobiliarios necesitan tiempo para superar los obstáculos derivados de la entrada en vigor de la ley cinco meses antes de la decisión anterior, así como para completar los trámites, reiniciar y reanudar la implementación antes de introducir nueva oferta en el mercado. Por lo tanto, además del segmento de apartamentos, a corto plazo, el capital se orientará gradualmente hacia productos listos para la transacción y con características excepcionales.

En primer lugar, existen propiedades de baja altura de promotoras de renombre, listas para su entrega o ya entregadas, con una fuerte presencia en el mercado secundario. Además, no podemos ignorar los terrenos, la principal opción de inversión, con atractivas rentabilidades. Los terrenos subdivididos en zonas en desarrollo vinculadas a la industria, el comercio y los servicios, con infraestructura completa y precios relativamente bajos, seguirán siendo muy solicitados por los inversores.

La opción más atractiva son los terrenos subastados en zonas urbanas y residenciales, ya que constituyen una inversión limpia, libre de disputas y demandas, no están sujetos a usurpaciones y no están actualmente arrendados. Cabe destacar que cuentan con título de propiedad e infraestructura existente. Los inversores pueden construir fácilmente casas en estos terrenos para alquilar, generando un flujo constante de ingresos mensuales.

De hecho, recientemente, las autoridades locales han organizado más subastas de terrenos en nuevas zonas urbanas y residenciales en comparación con el mismo período del año anterior. Las subastas de terrenos han sido dinámicas en algunos aspectos, con un aumento en el número de solicitudes y ofertas exitosas que superan el precio inicial entre un 20 % y 10 veces.

En el futuro, es seguro que el dinero seguirá fluyendo hacia las subastas de tierras a medida que se organicen más sesiones de subasta para generar ingresos presupuestarios.

"La inversión adecuada no solo ayuda a los inversores a preservar los activos, generar ganancias y crear valor agregado para la sociedad, sino que también ayuda a que el mercado inmobiliario se desarrolle de manera más saludable y eficiente a largo plazo, en lugar de solo productos inmobiliarios con diversos rangos de precios", afirmó VARS.

Fuente: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html