Después de los apartamentos, ¿qué tipo de inmuebles liderarán el flujo de caja en el próximo período?

Los apartamentos siguen liderando el mercado

Junto con el crecimiento estable de la economía , el mercado inmobiliario en el segundo trimestre de 2024 continuó registrando señales positivas con nueva oferta y volumen de transacciones aumentando considerablemente, 3 veces y 2,4 veces respectivamente en comparación con el trimestre anterior.

En concreto, datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que, en el último trimestre, la oferta de vivienda principal alcanzó aproximadamente 27.335 productos, con la oferta de aproximadamente 19.747 nuevos. En todo el mercado, se registraron 14.400 transacciones exitosas. El volumen de transacciones aumentó considerablemente debido a la calidad de la oferta y la mejora de la demanda, centrada principalmente en proyectos de apartamentos. La demanda del mercado, incluida la de inversión, aumentó aproximadamente un 30 % en comparación con el trimestre anterior, y la demanda real mejoró a medida que la confianza en el mercado se recuperaba gradualmente.

VARS también comentó que, hasta la fecha, los apartamentos siguen siendo el principal segmento que lidera la liquidez del mercado. De este total, más del 70% de la oferta y el 75% del volumen de transacciones del mercado inmobiliario primario en el segundo trimestre de 2024 corresponden al segmento de apartamentos. Los proyectos de apartamentos de nueva apertura, con precios superiores a 50 millones de VND/m², concentrados en Hanói , registraron tasas de absorción muy buenas, de hasta el 90% tras un breve periodo de apertura oficial, aunque los precios primarios continuaron aumentando.

El índice de precios de los apartamentos mantiene una tendencia al alza, con la mayor tasa de crecimiento en Hanói. Desde mediados de 2023, el precio de venta del mercado de apartamentos de Hanói comenzó a aumentar, superando el del mercado de Ciudad Ho Chi Minh. En el segundo trimestre de 2024, el precio promedio de venta de los apartamentos principales en Hanói casi alcanzó los 60 millones de VND/m². En comparación con 2019, el precio de venta de los apartamentos principales en Hanói registró un aumento de más del 58%, más del doble del aumento (27%) del mercado de Ciudad Ho Chi Minh.

Además, el índice de precios de los apartamentos en Da Nang también ha comenzado a subir de nuevo, con una tasa de incremento de precios en el segundo trimestre de 2024 superior a la de Ciudad Ho Chi Minh. Sin embargo, el precio promedio de venta de apartamentos aquí sigue siendo inferior al de las dos áreas urbanas especiales.

VARS cree que los precios de los apartamentos básicos seguirán siendo difíciles de reducir, especialmente ante la abrumadora oferta de apartamentos de lujo. Además, los costos de construcción están aumentando y se invierte cada vez más en la calidad del espacio y los servicios públicos. Los fondos de suelo para el desarrollo de viviendas comerciales en el centro y las afueras seguirán siendo desarrollados por inversores en el segmento de apartamentos, satisfaciendo las necesidades de inversión y las necesidades reales de vivienda de los ricos. En cuanto a la propiedad de vivienda, las personas de ingresos bajos y medios seguirán recurriendo a la vivienda social. Sin embargo, este segmento no estará muy disponible en un radio inferior a 30 km del centro.

Sin embargo, según esta unidad, en un contexto en el que el mercado inmobiliario no se ha recuperado por completo y la oferta sigue siendo escasa, el segmento de apartamentos seguirá siendo una opción atractiva y de bajo riesgo para los inversores. Dado que las fluctuaciones de la solución anterior suponen una costosa lección tanto para los nuevos inversores como para los veteranos que imponen requisitos más estrictos a la hora de comprar viviendas para invertir, especialmente al utilizar apalancamiento financiero.

El flujo de caja tiene el potencial de cambiar de dirección.

Según VARS, tras una cuidadosa consideración de factores micro, el flujo de caja se "orientará" gradualmente hacia otros tipos, con factores como la ubicación, el potencial de desarrollo y el estatus legal limpio.

La ubicación es el factor más importante en la inversión inmobiliaria, ya que determina el valor y el potencial incremento de precio del producto. Se trata de propiedades ubicadas en el centro, en localidades con buen crecimiento económico y desarrollo industrial, comercial y de servicios; con un sistema de transporte conveniente y cerca de servicios como escuelas, hospitales, centros comerciales y zonas de entretenimiento.

Además, los inmuebles en zonas con un desarrollo y una planificación eficaces, políticas atractivas para la inversión y una oferta audaz de tráfico sincrónico tendrán un claro potencial de aumento de precios. Sin embargo, es necesario estudiar cuidadosamente el plan de desarrollo de esa zona en el futuro.

Finalmente, los productos inmobiliarios con certificados de derechos de uso de suelo o libros rojos/rosas también son un factor importante. O bien, el producto es desarrollado por inversores de renombre y cuenta con una infraestructura y un sistema de servicios públicos modernos y sincronizados, o bien, productos con un ecosistema de servicios de alta gama, dirigidos a comunidades residenciales de élite.

Se prevé que el flujo de efectivo de inversión en bienes raíces tenga el potencial de cambiar de dirección.

VARS cree que el mercado inmobiliario necesitará tiempo para asimilar por completo el contenido de las nuevas Leyes. Además, los proyectos inmobiliarios necesitan tiempo para resolver los obstáculos, ya que la Ley entró en vigor cinco meses antes de la decisión anterior, y para completar los trámites, iniciar y volver a implementar antes de incorporar nueva oferta al mercado. Por lo tanto, además del segmento de apartamentos, a corto plazo, el flujo de caja se trasladará gradualmente a productos listos para comercializar y con características excepcionales.

En primer lugar, podemos mencionar los inmuebles de baja altura de inversores de renombre, con condiciones de traspaso o ya traspasados, con gran potencial en el mercado secundario. A continuación, no podemos dejar de mencionar el tipo de terreno, el principal canal de inversión, con atractivas rentabilidades. Los terrenos parcelados, ubicados en zonas desarrolladas relacionadas con la industria, el comercio y los servicios, con infraestructura completa y precios accesibles, seguirán siendo muy solicitados por los inversores.

El tipo de terreno más atractivo se subasta en zonas urbanas y residenciales, ya que es limpio, libre de disputas y demandas, no está invadido y no se alquila, especialmente con libros rojos e infraestructura disponible. Los inversores pueden construir fácilmente casas en estos terrenos para alquilar, generando un flujo de caja mensual.

De hecho, recientemente, las localidades han implementado subastas de terrenos en zonas urbanas y nuevas zonas residenciales en mayor medida que en el mismo período. En algunos aspectos, las subastas de terrenos han experimentado un gran auge, con un número de registros que se ha disparado, con precios de adjudicación que superan en un 20 % el precio inicial.

En el futuro próximo, seguramente seguirá entrando dinero en los terrenos subastados si se utilizan métodos para organizar muchas subastas con el fin de obtener ingresos presupuestarios.

"La inversión adecuada no sólo ayuda a los inversores a mantener los activos, crear beneficios y aumentar el valor para la sociedad, sino que también ayuda a que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma más sana y eficaz a largo plazo, en lugar de productos inmobiliarios con muchos tipos de precios", comentó VARS.

Fuente: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html