Fortalecer el control sobre la subdivisión y venta de tierras.

Según el experto legal en bienes raíces Pham Thanh Tuan, las nuevas regulaciones de la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) han "endurecido" la subdivisión y venta de terrenos por parte de las empresas inmobiliarias.

Se espera que la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 entren en vigor el 1 de agosto. El experto en derecho inmobiliario Pham Thanh Tuan comentó que estas dos nuevas leyes han "reforzado" las actividades de "subdivisión y venta de terrenos" de los negocios inmobiliarios desde dos perspectivas: limitando el alcance de las áreas de proyecto donde se permite la subdivisión y venta de terrenos y especificando los procedimientos que deben cumplir las empresas.

En concreto, en el ámbito regional, los proyectos en barrios, distritos y ciudades de áreas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III, o los proyectos (independientemente de la región) en los que los inversores sean seleccionados a través de subastas de derechos de uso de la tierra para proyectos de construcción de viviendas conforme a la Ley de Tierras, el inversor no podrá realizar negocios inmobiliarios en forma de subdivisión y venta de parcelas de tierra.

Las empresas que llevan a cabo proyectos subdividiendo terrenos y vendiendo parcelas a especuladores individuales han provocado muchos aumentos repentinos de los precios de la tierra.

Según el Ministerio de Construcción , en diciembre de 2023, Vietnam contaba con 902 áreas urbanas. Estas incluían 2 áreas urbanas de clase especial, 22 áreas urbanas de clase I (incluidas 3 áreas urbanas de clase I directamente bajo el gobierno central), 36 áreas urbanas de clase II, 45 áreas urbanas de clase III, 95 áreas urbanas de clase IV y 702 áreas urbanas de clase V.

Los proyectos en 105 ciudades y pueblos clasificados como de tipo III o superior no pueden realizar negocios inmobiliarios mediante la subdivisión y venta de terrenos. Por lo tanto, se ha reducido significativamente el alcance de las áreas donde se permite a las empresas subdividir y vender terrenos.

En otras palabras, en las áreas urbanas de tipo III y superiores, los desarrolladores deben construir casas para la venta y ya no pueden subdividir el terreno en parcelas más pequeñas para la venta como antes", comentó el Sr. Tuan.

Respecto a los procedimientos que deben seguir las empresas, el Sr. Tuan explicó que la nueva ley estipula que, para transferir los derechos de uso de la tierra a través de la subdivisión de tierras, las empresas deben cumplir tanto las condiciones "necesarias" como las "suficientes".

La condición necesaria es que el Comité Popular provincial emita un documento que autorice a la empresa a transferir los derechos de uso del terreno en el emplazamiento del proyecto mediante la subdivisión y venta de parcelas. La condición "suficiente" es que el inversor solicite un permiso al Departamento de Construcción, similar al proceso de firma de un contrato de compraventa de viviendas en construcción.

La nueva normativa proporciona a quienes reciben terrenos de promotores inmobiliarios una base para determinar claramente cuándo el promotor está autorizado a firmar el contrato de compraventa. Esta determinación se realiza verificando si el promotor ha recibido un documento del Departamento de Construcción.

Las nuevas regulaciones que endurecen la subdivisión de terrenos son razonables. Las empresas que implementan proyectos mediante la subdivisión de terrenos y la venta de parcelas a particulares con fines especulativos, comprando y vendiendo repetidamente, han provocado numerosos aumentos repentinos en el precio de los terrenos. El pico se produjo simultáneamente de norte a sur a principios de 2021, lo que provocó un desperdicio de recursos sociales.

Mientras tanto, las leyes actuales aún no tienen requisitos vinculantes para que los compradores de terrenos subdivididos construyan y pongan la tierra en uso”, dijo el Sr. Tuan.

Según el Sr. Tuan, una de las regulaciones más destacables estipuladas en la Ley de Negocios Inmobiliarios enmendada es el requisito de que el cesionario de los derechos de uso del suelo: "debe construir viviendas de conformidad con el diseño aprobado, la planificación detallada, el permiso de construcción (en los casos en que se requiera un permiso de construcción) y de conformidad con lo acordado en el contrato de transferencia de derechos de uso del suelo para terrenos con infraestructura técnica en el proyecto inmobiliario firmado" (Cláusula 2, Artículo 34).

Esta es una base importante, tanto para el promotor como para las autoridades competentes, para supervisar la construcción de viviendas para los compradores. Evita situaciones en las que se compran terrenos y luego se dejan vacíos, lo que genera desperdicio o se utiliza para especulación personal.

Hoai Anh

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260