Según el experto legal en bienes raíces Pham Thanh Tuan, las nuevas regulaciones de la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) han "endurecido" la subdivisión y venta de parcelas de terreno por parte de las empresas inmobiliarias.
Se espera que la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 entren en vigor el 1 de agosto. El experto legal en bienes raíces, Pham Thanh Tuan, comentó que estas dos nuevas leyes han "endurecido" las actividades de "subdivisión y venta de terrenos" de las empresas inmobiliarias desde dos perspectivas: reduciendo el alcance de las áreas de proyectos donde se permite la subdivisión y venta de terrenos, y especificando los procedimientos que las empresas deben cumplir.
En concreto, dentro del ámbito regional, en proyectos ubicados en barrios, distritos y ciudades de zonas urbanas especiales, de tipo I, tipo II y tipo III, o en proyectos (independientemente de la región) donde los inversores sean seleccionados mediante subastas de derechos de uso de la tierra para proyectos de construcción de viviendas conforme a la Ley de Tierras, el inversor no podrá dedicarse al negocio inmobiliario mediante la subdivisión y venta de parcelas de terreno.
Según el Ministerio de Construcción , a diciembre de 2023, Vietnam contaba con 902 zonas urbanas. Estas incluían 2 zonas urbanas de clase especial, 22 zonas urbanas de Clase I (incluidas 3 zonas urbanas de Clase I directamente bajo el gobierno central), 36 zonas urbanas de Clase II, 45 zonas urbanas de Clase III, 95 zonas urbanas de Clase IV y 702 zonas urbanas de Clase V.
En 105 ciudades y pueblos clasificados como de tipo III o superior, los proyectos no pueden dedicarse a actividades inmobiliarias como la subdivisión de terrenos y la venta de parcelas. Por lo tanto, el área donde se permite a las empresas subdividir y vender terrenos se ha reducido significativamente.
En otras palabras, en las zonas urbanas de tipo III y superiores, los promotores deben construir viviendas para la venta y ya no pueden subdividir el terreno en parcelas más pequeñas para su venta como antes", comentó el Sr. Tuan.
En cuanto a los procedimientos que deben seguir las empresas, el Sr. Tuan dijo que la nueva ley estipula que, para transferir los derechos de uso de la tierra mediante la subdivisión de terrenos, las empresas deben cumplir las condiciones "necesarias" y "suficientes".
La condición necesaria es que el Comité Popular provincial emita un documento que autorice a la empresa a transferir los derechos de uso del suelo en el emplazamiento del proyecto mediante la subdivisión y venta de parcelas. La condición suficiente es que el inversor cumpla con el procedimiento de solicitud de un permiso ante el Departamento de Construcción, similar al de la firma de un contrato de compraventa de viviendas en construcción.
La nueva normativa proporciona a quienes reciben terrenos de promotores inmobiliarios una base para determinar con claridad cuándo el promotor está autorizado a firmar el contrato de compraventa. Esta determinación se realiza comprobando si el promotor ha recibido un documento del Departamento de Construcción.
Las nuevas regulaciones que endurecen la subdivisión de terrenos son razonables. Las empresas que implementan proyectos subdividiendo terrenos y vendiendo parcelas a particulares con fines especulativos, mediante la compraventa repetida, han provocado numerosos aumentos repentinos en los precios de los terrenos. El pico se produjo simultáneamente de norte a sur a principios de 2021, lo que generó un derroche de recursos sociales.
Mientras tanto, las leyes vigentes aún no establecen requisitos vinculantes para que los compradores de terrenos subdivididos construyan y utilicen el terreno”, dijo el Sr. Tuan.
Según el Sr. Tuan, una de las regulaciones más destacadas estipuladas en la Ley de Negocios Inmobiliarios modificada es el requisito de que el cesionario de los derechos de uso de la tierra: "debe construir viviendas de acuerdo con el diseño aprobado, la planificación detallada, el permiso de construcción (en los casos en que se requiera un permiso de construcción) y de acuerdo con el acuerdo en el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra para terrenos con infraestructura técnica en el proyecto inmobiliario firmado" (Cláusula 2, Artículo 34).
Esto constituye una base importante no solo para los promotores inmobiliarios, sino también para las autoridades competentes que supervisan la construcción de viviendas para los compradores. Previene situaciones en las que se compra un terreno y luego se deja vacío, lo que genera desperdicio, o se utiliza para la especulación personal.
Hoai Anh
Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260
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