Estrechar la división y venta de tierras

DNVN - Según el experto legal en bienes raíces Pham Thanh Tuan, las nuevas regulaciones de la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) han "endurecido" la subdivisión y venta de terrenos por parte de las empresas inmobiliarias.

Se espera que la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 entren en vigor el 1 de agosto. El experto en derecho inmobiliario Pham Thanh Tuan comentó que estas dos nuevas leyes han "reforzado" la "división y venta de terrenos" por parte de las empresas inmobiliarias desde dos perspectivas: limitando el alcance de las áreas de proyecto que pueden dividirse en parcelas y venderse, y especificando los procedimientos que deben cumplir las empresas.

En concreto, para el ámbito regional, los proyectos en barrios, distritos, ciudades de áreas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III o proyectos (independientemente de la región) que seleccionen inversores mediante subasta de derechos de uso de suelo para invertir en proyectos de construcción de viviendas de acuerdo con la Ley de Tierras, los inversores no podrán realizar negocios inmobiliarios mediante la división de lotes y la venta de terrenos.

Las empresas que ejecutan proyectos dividiendo parcelas y vendiendo tierras a especuladores han provocado muchas fiebres inmobiliarias.

Según el Ministerio de Construcción , a diciembre de 2023, Vietnam contaba con 902 áreas urbanas. De ellas, había 2 áreas urbanas especiales, 22 áreas urbanas de tipo I (incluidas 3 áreas urbanas de tipo I directamente bajo el Gobierno Central), 36 áreas urbanas de tipo II, 45 áreas urbanas de tipo III, 95 áreas urbanas de tipo IV y 702 áreas urbanas de tipo V.

Los proyectos en 105 ciudades y pueblos que son áreas urbanas de tipo III o superior no pueden realizar negocios inmobiliarios mediante la división de lotes y la venta de terrenos. Por lo tanto, el área donde las empresas pueden dividir lotes y vender terrenos se reduce considerablemente.

En otras palabras, en las zonas urbanas de tipo III y superiores, los inversores deben construir casas para la venta, ya no "dividir" el terreno en pequeños trozos para la venta como antes", comentó el Sr. Tuan.

Respecto a los procedimientos que deben cumplir las empresas, el Sr. Tuan dijo que la nueva ley estipula que para transferir los derechos de uso de la tierra en forma de subdivisión, las empresas deben cumplir condiciones tanto "necesarias" como "suficientes".

La condición necesaria es contar con un documento del Comité Popular provincial que autorice a la empresa a transferir los derechos de uso del terreno en el proyecto mediante la división y venta de las parcelas. La condición "suficiente" es que el inversor solicite un permiso al Departamento de Construcción, similar a la firma de un contrato de compraventa de futuras viviendas.

El nuevo reglamento ayuda a los cesionarios de terrenos subdivididos de inversionistas a determinar claramente el momento en que el inversionista puede firmar el contrato de compraventa. Esta determinación se basa en si el inversionista ha recibido o no un documento del Departamento de Construcción.

La nueva regulación para endurecer la subdivisión es razonable. Las empresas llevan a cabo proyectos dividiendo parcelas y vendiendo terrenos a particulares mediante especulación, compra y reventa, lo que ha generado una fiebre por la tierra. El pico a principios de 2021 se produjo simultáneamente de norte a sur, lo que provocó un despilfarro de activos sociales.

Mientras tanto, las leyes actuales no exigen que los compradores de terrenos subdivididos pongan en uso la construcción", dijo el Sr. Tuan.

También según el Sr. Tuan, una de las disposiciones más destacables estipuladas en la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) es el requisito de que el cesionario de los derechos de uso del suelo: "debe construir viviendas para asegurar el progreso, de conformidad con el diseño aprobado y la planificación detallada, el permiso de construcción en los casos en que se deba otorgar un permiso de construcción y de conformidad con lo acordado en el contrato de transferencia de los derechos de uso del suelo con la infraestructura técnica en el proyecto inmobiliario firmado" (Cláusula 2, Artículo 34).

Esta es una base importante, tanto para los inversores como para las autoridades competentes, para supervisar la construcción de viviendas por parte de los compradores. Se evita comprar terrenos y dejarlos abandonados o para especulación personal.

Hoai Anh

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260