Modificación de la Ley de Tierras ante el aumento vertiginoso de los precios del suelo

Quizás no tenga casa en esta vida. Quizás tenga que practicar durante muchas vidas más para aspirar a tener una en la próxima, con los precios de las casas tan altos.

Ese suspiro resignado provenía de un joven reportero —que tiene un trabajo estable y un ingreso promedio— pero que aún no se atreve a soñar con un lugar donde establecerse en la capital.

Esa obsesión se está convirtiendo en una realidad común para millones de jóvenes en grandes ciudades como Hanoi o Ciudad Ho Chi Minh, donde los precios promedio de los apartamentos se han disparado a niveles inimaginables.

Según el Ministerio de la Construcción , solo en 2024, los precios de los apartamentos en Hanói aumentaron entre un 40 % y un 50 % con respecto al año anterior, y muchos proyectos experimentaron incrementos aún mayores. En Ciudad Ho Chi Minh, la situación no es menos preocupante, con un aumento promedio del 20 % al 30 %.

Tan solo seis meses después, los apartamentos construidos hace una década, con superficies modestas, también han alcanzado precios de 70-80 millones de VND/m². Los apartamentos de lujo pueden costar hasta 150 millones, y en algunos lugares incluso se ofrecen precios superiores a los 200 millones de VND/m².

Ese precio no solo está fuera del alcance de los jóvenes, sino que también deja en desventaja incluso a la clase media.

Es necesario aclarar el concepto de “precio de mercado del suelo” y diferenciarlo del “precio especulativo” o “precio de burbuja”. Foto: Hoang Ha

Esta situación, según un economista , ha elevado el tiempo de acumulación necesario para comprar una casa hasta… 60 años, el doble del umbral de 30 años que el FMI considera un signo de burbuja inmobiliaria.

En otras palabras, con el ingreso promedio actual, un vietnamita pasará toda su vida trabajando sin poder comprar una casa, por no hablar de los gastos de manutención, la crianza de los hijos o cualquier otro imprevisto financiero en la vida.

A principios de julio, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente advirtió que habría “fluctuaciones importantes” en los precios de la tierra en el futuro próximo, ya que muchas localidades publicarán nuevas listas de precios de la tierra, de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024.

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¿Por qué están aumentando tan rápidamente los precios de los bienes raíces?

La Ley de Tierras de 2024 exige que las listas de precios de terrenos locales se ajusten a los precios de mercado. Esta lista, una nueva herramienta que se supone refleja fielmente los valores de mercado, lamentablemente fomenta la especulación inmobiliaria y las subastas manipuladas.

¿Por qué?

¿Cuál es el precio más cercano al precio de mercado? El llamado “precio de mercado” hoy en día a menudo se establece a partir de transacciones virtuales, fiebres especulativas a corto plazo, precios de subasta anormalmente altos y parcelas individuales infladas, y luego se utiliza como base para imponerlo en toda la zona.

Además, el vertiginoso aumento del precio de los terrenos ha provocado un incremento en todos los impuestos, tasas y cargos relacionados. Las empresas que solicitan un cambio de uso del suelo, las personas que solicitan la división o fusión de parcelas, o incluso quienes simplemente construyen viviendas, están sujetos a impuestos sobre el valor del terreno.

Hay muchos casos en los que es imposible cambiar el uso de la tierra propia porque uno no puede afrontar la enorme diferencia económica.

Todos están atrapados en la espiral de los precios del suelo: la gente no puede comprar casas; las empresas ya no tienen incentivos para invertir. Como resultado, la economía pierde una gran fuente de energía tanto en el consumo como en la producción.

Los precios excesivamente altos de los terrenos han eliminado los incentivos, en lugar de convertirse en un recurso para el desarrollo.

En la conferencia celebrada la mañana del 10 de julio para revisar los 3 años de implementación de la Resolución 18 y el año de implementación de la Ley de Tierras de 2024, el Primer Ministro Pham Minh Chinh señaló importantes obstáculos: los procedimientos para la recuperación, asignación y arrendamiento de tierras siguen siendo lentos; la valoración de tierras carece de transparencia; las subastas se utilizan para manipular los precios; las políticas de financiación de tierras no se han institucionalizado completamente.

En particular, según el Primer Ministro, el papel del Estado como representante de la propiedad de la tierra para todo el pueblo no se ha establecido claramente, lo que lleva a una situación en la que "quien tiene el poder tiene la tierra" y "quien fija el precio determina todo el mercado".

En esta conferencia, los delegados también admitieron francamente que el conocimiento del régimen de propiedad pública de la tierra "aún es limitado".

De hecho, la propiedad colectiva de la tierra no se ha definido claramente en cuanto a su contenido. El Estado es el propietario representante, pero en la práctica, solo unas pocas agencias —o incluso un grupo reducido de funcionarios— tienen la potestad de decidir directamente sobre todos los asuntos relacionados con la tierra: desde la planificación y la asignación de terrenos hasta el cambio de uso y su valoración. Cuando este poder no se controla rigurosamente, la tierra puede convertirse fácilmente en un instrumento al servicio de intereses locales.

La discriminación en los precios de la tierra también constituye una grave injusticia. Los inversores extranjeros o las empresas «favorecidas» pueden obtener terrenos a precios bajos, incluso con incentivos completos. Mientras tanto, la mayoría de las empresas privadas nacionales se ven obligadas a comprar terrenos a precios exorbitantes y a asumir todo tipo de costos «atribuidos al mercado». Esto distorsiona el entorno empresarial, provocando un uso ineficiente de la tierra —un recurso valioso— y generando un grave desperdicio.

¿Qué hacer al modificar la Ley de Tierras?

En primer lugar, es necesario aclarar el concepto de «precio de mercado del suelo» y distinguirlo del «precio especulativo» o «precio inflado». Las listas de precios de suelo no pueden basarse en subastas irregulares ni en transacciones manipuladas, sino que deben fundamentarse en datos reales de transacciones, promedios a largo plazo y un seguimiento independiente.

En segundo lugar, es necesario institucionalizar específicamente el papel del Estado como representante de la propiedad de la tierra por parte del pueblo. El Estado no solo fija los precios, sino que también vela por la equidad. Las políticas de asignación y fijación de precios de la tierra deben ser públicas, transparentes y contar con un mecanismo claro de control social.

En tercer lugar, es necesario reformar profundamente las políticas de financiación de la tierra. Los elevados precios de la tierra no pueden utilizarse como instrumento para incrementar los ingresos presupuestarios. Si el Estado desea obtener recursos de la tierra, debe llevar a cabo reformas integrales en materia de valoración, impuestos sobre el uso de la tierra e incentivos a la inversión, de acuerdo con los principios de equidad y eficiencia.

En cuarto lugar, la planificación del uso del suelo debe establecerse según un modelo de gobierno de dos niveles, con una visión a largo plazo y estrechamente vinculado a la estrategia de desarrollo socioeconómico. Las bases de datos de tierras deben completarse e interconectarse, creando así una base para el seguimiento y la toma de decisiones acertadas.

Por último, pero no por ello menos importante, se trata de devolver la tierra a su lugar legítimo: un recurso especial, no sujeto a la valoración especulativa del mercado, no sujeto a la distorsión por decisiones de pedir y dar.

La reciente XII Conferencia Central, correspondiente al XIII mandato, declaró claramente que la reforma de la Ley de Tierras debe tener como objetivo “garantizar la transparencia, la equidad, la eficiencia y la armonía de intereses entre el Estado, la población y las empresas”. Esto no es solo una orientación política, sino también una promesa de justicia para millones de personas que anhelan cumplir su sueño de establecerse.

Sin una acción rápida y decisiva, el sueño de tener una vivienda propia seguirá siendo un lujo para toda una generación; el acceso a la tierra para la producción y los negocios estará fuera del alcance de las empresas vietnamitas.

Este es un problema relacionado con todo el sistema de asignación injusta y contraria al mercado de los recursos, no solo con el mercado inmobiliario. La Ley de Tierras revisada debe abordar estas necesidades.

Vietnamnet.vn

Fuente: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html