Ese suspiro de resignación proviene de un joven reportero –que tiene un trabajo estable y un ingreso promedio– pero que todavía no se atreve a soñar con un lugar donde establecerse en la capital.
Esa obsesión se está convirtiendo en una realidad común para millones de jóvenes en grandes ciudades como Hanoi o Ho Chi Minh, donde los precios promedio de los departamentos han aumentado a niveles inimaginables.
Solo en 2024, según el Ministerio de Construcción , los precios de los apartamentos en Hanói aumentaron entre un 40 % y un 50 % en comparación con el año anterior, y en muchos proyectos los aumentos fueron aún mayores. En Ciudad Ho Chi Minh, los precios son muy altos, con un aumento promedio del 20 % al 30 %.
Tan solo medio año después, los apartamentos construidos hace una década, con superficies modestas, también han subido de precio hasta los 70-80 millones de VND/m². Los apartamentos de lujo pueden llegar a costar hasta 150 millones, y en algunos lugares incluso superan los 200 millones de VND/m².
Ese precio no sólo está fuera del alcance de los jóvenes, sino que también pone en pérdida a la clase media.
Es necesario aclarar el concepto de "precio de mercado del terreno" y distinguirlo del "precio especulativo" o "precio burbuja". Foto: Hoang Ha
Esta situación, según un economista , ha elevado el tiempo de acumulación necesario para comprar una vivienda hasta… 60 años, el doble del umbral de 30 años que el FMI considera señal de una burbuja inmobiliaria.
En otras palabras, con el ingreso promedio actual, un vietnamita pasará toda su vida trabajando sin poder tener una casa propia, sin mencionar los gastos de manutención, la crianza de los hijos o cualquier otro shock financiero en la vida.
A principios de julio, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente advirtió que habrá “grandes fluctuaciones” en los precios de la tierra en el próximo tiempo, ya que muchas localidades emitirán nuevas listas de precios de tierras, de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024.
¿Dónde continuará el frenesí por los precios de la tierra?
¿Por qué los precios de los bienes raíces están aumentando tan rápidamente?
La Ley de Tierras de 2024 exige que las listas de precios de tierras locales se acerquen a los precios de mercado. Esta lista, una nueva herramienta que se espera refleje fielmente los valores de mercado, lamentablemente legaliza la fiebre inmobiliaria causada por la especulación y las subastas manipuladas.
¿Porqué es eso?
¿Cuál es el precio de mercado? El llamado "precio de mercado" actual suele establecerse a partir de transacciones virtuales, especulaciones a corto plazo, precios de subasta anormalmente altos y lotes individuales inflados, y luego se aplica a toda la zona.
Además, el alza desmesurada del precio de los terrenos ha provocado un aumento de todos los impuestos, tasas y cargos relacionados. Las empresas que solicitan un cambio de uso del suelo, las personas que solicitan separar o fusionar parcelas, o incluso quienes simplemente construyen viviendas, están sujetas al pago de los costos del terreno.
Son muchos los casos en los que resulta imposible cambiar el destino del derecho de uso de un terreno propio porque no se puede afrontar la enorme diferencia económica.
Todos estamos atrapados en la espiral del precio del suelo: la gente no puede permitirse comprar casas; las empresas ya no tienen motivación para invertir. Como resultado, la economía pierde una importante fuente de energía, tanto del consumo como de la producción.
Los precios excesivamente altos del suelo han eliminado incentivos, en lugar de convertirse en un recurso para el desarrollo.
En la conferencia para revisar los tres años de implementación de la Resolución 18 y el año de implementación de la Ley de Tierras de 2024, celebrada en la mañana del 10 de julio, el Primer Ministro Pham Minh Chinh señaló importantes cuellos de botella: los procedimientos para la recuperación, asignación y arrendamiento de tierras siguen siendo lentos; la valoración de las tierras carece de transparencia; las subastas se explotan para manipular los precios; y las políticas de financiamiento de tierras no se han institucionalizado plenamente.
En particular, según el Primer Ministro, no se ha establecido claramente el papel del Estado como representante de la propiedad de la tierra para todo el pueblo, lo que lleva a una situación en la que "quien tiene el poder posee la tierra" y "quien fija el precio determina todo el mercado".
En esta conferencia, los delegados también admitieron francamente que el conocimiento del régimen de propiedad pública de la tierra "es todavía limitado".
De hecho, el contenido del régimen de propiedad pública del suelo no se ha aclarado. El Estado es el propietario representativo, pero en realidad, solo unos pocos organismos —o incluso un grupo de funcionarios— tienen derecho a decidir directamente sobre todas las cuestiones relacionadas con el suelo: desde la planificación, la asignación de terrenos, el cambio de uso del suelo hasta la valoración. Cuando esta facultad no está estrictamente controlada, el suelo puede convertirse fácilmente en una herramienta al servicio de los intereses locales.
La discriminación en los precios de la tierra también es una gran injusticia. A los inversores extranjeros o a las empresas "favorecidas" se les pueden asignar tierras a precios bajos, incluso con todos los incentivos. Mientras tanto, la mayoría de las empresas privadas nacionales tienen que comprar terrenos a precios exorbitantes y asumir todo tipo de costos "ajustados al mercado". Esto distorsiona el entorno empresarial, provocando que la tierra, un recurso especial, se utilice de forma ineficiente y causando un grave desperdicio.
¿Qué hacer ante una reforma a la Ley de Tierras?
En primer lugar, es necesario aclarar el concepto de "precio de mercado del terreno" y distinguirlo del "precio especulativo" o "precio burbuja". Las listas de precios del terreno no pueden obtenerse de subastas irregulares ni de transacciones manipuladas, sino que deben basarse en datos reales de transacciones, promedios a largo plazo y ser monitoreadas de forma independiente.
En segundo lugar, el papel del Estado, como representante de la propiedad de la tierra del pueblo, debe institucionalizarse específicamente. El Estado no solo fija los precios, sino también protege la equidad. Las políticas de asignación y fijación de precios de la tierra deben ser públicas, transparentes y contar con un mecanismo claro de control social.
En tercer lugar, es necesario reformar profundamente las políticas de financiación de tierras. Los altos precios de la tierra no pueden utilizarse como herramienta para aumentar los ingresos presupuestarios. Si el Estado desea obtener recursos de la tierra, debe ir de la mano con reformas integrales en la valoración, el impuesto sobre el uso del suelo y los incentivos a la inversión, basadas en los principios de equidad y eficiencia.
En cuarto lugar, la planificación territorial debe establecerse según un modelo de gobierno de dos niveles, con una visión a largo plazo y estrechamente vinculada a la estrategia de desarrollo socioeconómico. Es necesario completar e interconectar las bases de datos territoriales, creando así una base para el seguimiento y la toma de decisiones acertadas.
Por último, pero no menos importante, está la necesidad de devolver la tierra al lugar que le corresponde: un recurso especial, que no puede ser valorado por mercados especulativos ni distorsionado por decisiones de pedir o dar.
La reciente XII Conferencia Central, Sesión XIII, afirmó claramente que la reforma de la Ley de Tierras debe tener como objetivo «garantizar la transparencia, la equidad, la eficiencia y la armonía de intereses entre el Estado, la ciudadanía y las empresas». Esto no es solo una orientación política, sino una promesa de justicia para millones de personas que suspiran por asentarse.
Sin una acción rápida y decisiva, el sueño de tener una casa propia seguirá siendo un lujo para toda una generación; el acceso a la tierra para la producción y los negocios estará fuera del alcance de las empresas vietnamitas.
Este es un problema relacionado con todo el sistema de asignación injusta y no mercantil de recursos, no solo con el mercado inmobiliario. La Ley de Tierras revisada debe abordar estos requisitos.
Vietnamnet.vn
Fuente: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html
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