El mercado inmobiliario de Hanói está experimentando una diferenciación significativa.

(CLO) Hanói está entrando en una fase sin precedentes de desmonte de terrenos e inversión en infraestructuras para abordar los problemas urbanos de larga data y lograr gradualmente la orientación de desarrollo de acuerdo con el Plan de la Ciudad Capital.

Según el Comité Popular de Hanói , desde finales de 2025, los trabajos de desmonte de terrenos han experimentado un progreso significativo. Muchos proyectos de larga data se han acelerado, especialmente proyectos de infraestructura estratégica como la carretera de circunvalación 4 - Región Capital, el tramo de la carretera de circunvalación 1 desde Hoang Cau hasta Voi Phuc, las carreteras de circunvalación 2.5, 3 y 3.5, junto con una serie de puentes sobre el río Rojo como Tu Lien, Tran Hung Dao, Thuong Cat, Hong Ha y Ngoc Hoi.

Además, el progreso de Hanoi en el desembolso de inversiones públicas es significativamente superior al promedio nacional. Según la información presentada en la Conferencia Nacional sobre la Aceleración de la Asignación y el Desembolso de Capital de Inversión Pública en 2026, celebrada el 24 de abril, al 23 de abril, Hanoi había desembolsado aproximadamente 31 billones de VND, lo que equivale al 25,7% del plan asignado por el Primer Ministro, mientras que la tasa de desembolso promedio nacional, según los datos del Ministerio de Finanzas, rondaba el 12,6%.

El mercado inmobiliario de Hanói está experimentando una importante diferenciación. Foto: VARS

La puesta en marcha simultánea de numerosos proyectos a gran escala indica que Hanói está entrando en un ciclo claramente definido de desarrollo de infraestructuras estratégico y focalizado.

De la expansión urbana unipolar a la reestructuración del modelo de desarrollo.

Si el periodo comprendido entre 1990 y 2015 fue una época de expansión territorial y urbanización suburbana, entonces el periodo actual es el proceso de reestructuración del modelo de desarrollo urbano de Hanói.

Durante muchas décadas, el crecimiento de Hanói se basó principalmente en la expansión urbana unipolar, el aumento de la población debido a la migración y el sólido desarrollo del mercado inmobiliario del centro de la ciudad. El modelo de casas tubulares autoconstruidas conformó la mayor parte de la estructura urbana, caracterizada por una alta densidad, casas adosadas muy juntas en callejones estrechos y terrenos limitados para el transporte y las zonas verdes. Esta estructura pudo haber sido adecuada para un período de rápida urbanización, bajos costos de construcción y una economía aún fragmentada.

Sin embargo, cuando la densidad de población y la escala urbana superan la capacidad de la infraestructura, este modelo comienza a mostrar sus limitaciones. La congestión del tráfico, el aumento de los costos logísticos, la sobrecarga de la infraestructura y la fragmentación del suelo están reduciendo las posibilidades de desarrollo bajo el modelo anterior.

En este nuevo contexto, Hanói ya no puede depender de la disponibilidad de terrenos o de los bajos costos para atraer inversiones, sino que debe competir en función de la conectividad, la calidad de la infraestructura, la capacidad de atraer flujos de capital de alta calidad y la eficiencia operativa urbana. Esto obliga a la ciudad a iniciar un ciclo de reestructuración más integral.

El actual proceso de reestructuración no se trata simplemente de reemplazar edificios antiguos, sino de cambiar los patrones de uso del suelo y las funciones urbanas.

Los antiguos complejos de apartamentos son el ejemplo más claro. Se trata de estructuras urbanas creadas tras la eliminación de las subvenciones, caracterizadas por una baja eficiencia en el uso del suelo, infraestructuras deterioradas e insuficiencia para responder a las presiones del crecimiento demográfico actual. Por lo tanto, la renovación de edificios de apartamentos antiguos no es solo una cuestión de vivienda, sino también un proceso de reestructuración del valor del suelo urbano.

Simultáneamente, muchas fábricas, almacenes e instalaciones de producción ubicadas en el centro de la ciudad se están reubicando gradualmente fuera de la zona central. Esta tendencia se ha observado en Seúl, Shanghái y Singapur, a medida que el valor del suelo urbano ha aumentado y la estructura económica se ha orientado hacia los servicios, las finanzas y la tecnología.

En las grandes ciudades, los terrenos industriales del centro suelen ser reemplazados por complejos de uso mixto que incluyen viviendas, comercios, oficinas y servicios. Hanói sigue actualmente esta tendencia.

El mercado inmobiliario está empezando a diferenciarse significativamente.

Según la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), tras la aceleración de la expropiación de terrenos y la puesta en marcha de los planes urbanísticos, el mercado de la vivienda residencial en muchas zonas de Hanói ha comenzado a mostrar una tendencia más clara de diferenciación.

Particularmente en áreas en proceso de planificación, zonas residenciales antiguas, casas en callejones estrechos o áreas con infraestructura limitada, los precios reales de las transacciones y la liquidez han mostrado signos de descenso.

VARS argumenta que la causa no solo radica en el hecho de que los precios han aumentado significativamente en los últimos años, sino también en preocupaciones relacionadas con la planificación urbana, la posibilidad de construcción de carreteras, la renovación urbana y los cambios en la estructura demográfica en la zona antigua del centro de la ciudad.

A medida que Hanói entra en un período de importante reestructuración, las limitaciones inherentes a los modelos de vivienda en callejones estrechos se hacen más evidentes, como la congestión del tráfico, la falta de plazas de aparcamiento, el espacio habitable limitado, las zonas verdes, los problemas de seguridad contra incendios y el acceso a la infraestructura urbana moderna.

Por el contrario, la demanda del mercado se inclina cada vez más hacia productos bien planificados, como edificios de apartamentos y viviendas de baja altura en nuevas áreas urbanas y ciudades satélite integradas con infraestructura sincronizada. Estos proyectos se benefician de espacios habitables modernos, servicios completos, mejor conectividad y una alta estabilidad en la planificación.

Esto indica que el nuevo ciclo del mercado de Hanói ya no será un período de aumentos de precios uniformes como antes, sino más bien un período de fuerte diferenciación basado en la calidad de la infraestructura, la conectividad y la capacidad de formar un ecosistema económico.

"El proceso de reestructuración urbana está generando cambios significativos en la estructura de desarrollo del mercado inmobiliario de Hanói", afirmó VARS.

Si bien anteriormente el crecimiento del mercado se basaba principalmente en la expansión urbana unipolar y las expectativas en materia de infraestructura, el ciclo actual está cambiando hacia un modelo de desarrollo basado en la calidad de la infraestructura, la eficiencia operativa urbana y la demanda real de vivienda.

Esto se evidencia en el desarrollo de numerosas áreas urbanas de gran escala a lo largo de nuevos corredores de infraestructura. Se prevé que la oferta del mercado sea más diversificada, incluyendo viviendas comerciales de alta gama, de gama media y asequibles, así como viviendas sociales y de alquiler.

Cabe destacar que la vivienda social, incluyendo la vivienda de alquiler, se está convirtiendo gradualmente en un pilar fundamental de la política de bienestar social y la estrategia de desarrollo urbano de Hanói. A medida que la ciudad transita hacia un modelo multicéntrico, el desafío ya no radica únicamente en construir más viviendas, sino en reorganizar los espacios habitacionales, mejorar el acceso a la infraestructura y distribuir a la población de manera más racional.

En este nuevo modelo, es probable que las zonas céntricas, las ubicaciones a orillas de lagos o las áreas con acceso directo al metro, los centros financieros y las principales arterias comerciales se centren en productos de alta gama destinados a residentes de altos ingresos, profesionales internacionales y la élite urbana.

Sin embargo, VARS argumenta que esto no significa que los grupos de bajos ingresos estén siendo "expulsados ​​de la ciudad" en el sentido tradicional. La diferencia en este nuevo ciclo de desarrollo radica en que, si bien las distancias geográficas pueden ser mayores, el tiempo y la accesibilidad se reducen significativamente gracias al nuevo sistema de infraestructura.

Las circunvalaciones, las líneas de metro, los puentes sobre el río Rojo, las carreteras interregionales y los nuevos corredores logísticos transformarán por completo el transporte en Hanói. Gracias a las importantes mejoras en la infraestructura, vivir en zonas más alejadas del centro de la ciudad, pero con fácil acceso a los lugares de trabajo, centros comerciales, el aeropuerto o las zonas de servicios, se convertirá gradualmente en la norma en una metrópolis moderna.

Esto sienta las bases para un proceso más sostenible de descentralización y redistribución de la población, en lugar de una continua concentración excesiva en el centro de la ciudad.

"Más importante aún, se espera que el valor de los bienes raíces en el nuevo ciclo crezca en función de la capacidad operativa de la ciudad, la capacidad de formar un ecosistema económico y la demanda real, en lugar de basarse únicamente en la expectativa de aumentos de precios debido al desarrollo de infraestructuras, como en fases anteriores", enfatizó VARS.

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Fuente: https://congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-tai-ha-noi-dang-phan-hoa-manh-post347470.html