La implementación de la Ley de Tierras de 2024 aún enfrenta obstáculos.

Existen decretos, circulares y documentos que guían la implementación de la Ley de Tierras de 2024, pero en la práctica, aún existen muchos problemas en su aplicación.

La aplicación práctica aún está estancada.

El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad, evaluó que el efecto temprano de la Ley de Tierras de 2024 es tanto una oportunidad como un obstáculo para que las localidades implementen, desarrollen y promulguen documentos legales bajo la autoridad de las provincias y ciudades.

Hasta la fecha, se han emitido los 16 documentos que rigen la implementación de la Ley de Tierras de 2024, incluyendo 9 decretos. El Departamento Municipal de Recursos Naturales y Medio Ambiente supervisa y asesora al Comité Popular Municipal sobre 10 documentos legales; 4 departamentos (Planificación e Inversión, Construcción, Agricultura y Desarrollo Rural, Trabajo, Inválidos de Guerra y Asuntos Sociales) asesoran sobre 5 documentos legales.

Según el Sr. Thang, los reglamentos, decretos, circulares y documentos orientativos de la Ley de Tierras ya están disponibles. Sin embargo, «en la práctica, aún existen muchos aspectos que la gente interpreta de manera diferente o sobre los que tiene dudas». El Departamento está elaborando un plan para difundir, implementar y capacitar sobre la Ley de Tierras y los decretos orientativos para su aplicación en la ciudad.

El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh. Foto: Trong Tin

Un representante del Departamento de Gestión de Tierras ( Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente) dijo que esta agencia está tramitando los procedimientos para la asignación, el arrendamiento y la conversión de usos de la tierra en casos de exención de la tasa de uso de la tierra, pero que se enfrenta a muchas dificultades.

El apartado 3 del artículo 157 estipula que, en los casos de exención de tasas y rentas por uso de la tierra, no se requieren procedimientos para determinar los precios de la tierra, ni se exigen dichas tasas ni rentas. Los usuarios de la tierra tampoco tienen que solicitar la exención o reducción de las tasas y rentas por uso de la tierra.

Según esta persona, anteriormente la ley estipulaba que la autoridad competente para decidir sobre la exención de las tasas de uso de la tierra y el alquiler de la tierra era el Director del Departamento de Impuestos para las organizaciones y el Director de la Rama de Impuestos para los hogares individuales.

Sin embargo, actualmente existen tres procesos. El primero es la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras y la conversión del uso de la tierra en los casos en que los precios de la tierra se determinan de acuerdo con las listas de precios de la tierra; el segundo es de acuerdo con precios específicos de la tierra, y el tercero es la subasta.

“En los formularios de Decisión 04A, 04B y 04C, emitidos mediante el Decreto 102/2024 , se indica que, al calcular las tasas según el listado de precios de terrenos, debe registrarse el precio específico del terreno conforme a la decisión; para precios específicos de terrenos, la agencia de gestión de tierras es la encargada de calcular las tasas de uso de suelo y el alquiler de terrenos; pero en caso de exención de las tasas de uso de suelo, no existe ninguna instrucción. No está claro qué agencia tiene la facultad de decidir sobre esta exención”, cuestionó.

En respuesta, la Sra. Doan Thi Thanh My, El director del Departamento de Tierras ( Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ) dijo Uno de los puntos más novedosos de la Ley de Tierras de 2024 es que si los usuarios de la tierra están exentos de las tasas de uso de la tierra, no tienen que completar ningún trámite y la autoridad competente no tiene que determinar dichas tasas.

“Los casos de exención están claramente estipulados en el artículo 18 del Decreto 102. En tales casos, podemos identificarlos simplemente consultando los temas en la normativa. Por lo tanto, no tenemos que desperdiciar otra hoja de papel A4 de las agencias estatales”, dijo.

Los proyectos cancelados debido a su lenta implementación se harán públicos.

Uno de los temas que está recibiendo mucha atención es el Artículo 81 de la Ley de Tierras de 2024, que regula los casos de recuperación de tierras debido a violaciones de las leyes de tierras.

Numerosos funcionarios del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh reconocen que la aplicación práctica aún enfrenta muchas dificultades. Foto: Trong Tin.

En los casos en que un terreno asignado por el Estado, arrendado, con permiso para cambiar su uso, con reconocimiento de derechos de uso del suelo, o con transferencia de derechos de uso del suelo para la ejecución de proyectos de inversión, pero que no se utilice tras la prórroga, el Estado recuperará el terreno sin compensación alguna por el terreno, los bienes vinculados al mismo ni los costes de inversión restantes.

Otros casos de revocación incluyen a los usuarios de la tierra que no cumplen con sus obligaciones financieras con el Estado; tierras destinadas a cultivos anuales y acuicultura que no se utilizan durante 12 meses consecutivos; tierras destinadas a cultivos perennes que no se utilizan durante 18 meses consecutivos...

Sin embargo, el punto inicial de la Ley es que estos casos no se aplicarán a la fuerza mayor.

La Sra. Doan Thi Thanh My dijo que el Artículo 31 del Decreto 102 estipula que la fuerza mayor debe aplicarse al manejar los casos mencionados anteriormente.

Específicamente, existen 7 casos de fuerza mayor y obstáculos objetivos, según lo prescrito por el derecho civil, que afectan directamente el uso del suelo, entre ellos: desastres naturales, desastres ambientales; incendios, epidemias; guerra, estado de emergencia de defensa y seguridad nacional; otros casos según lo prescrito por la ley sobre estado de emergencia;

Además, en los casos en que los organismos estatales competentes apliquen medidas de emergencia temporales, incauten o congelen los derechos de uso de la tierra y los bienes vinculados a ella de conformidad con las disposiciones legales, y luego se permita al usuario de la tierra continuar utilizándola;

Las decisiones y actos administrativos de los organismos estatales competentes constituyen obstáculos objetivos, no imputables al usuario del terreno, que afectan directamente al uso del mismo; otros casos son decididos por el Primer Ministro a propuesta del Comité Popular Provincial o del Ministro del ministerio de gestión especializada.

El Decreto también estipula claramente la responsabilidad del Comité Popular Provincial de organizar la revisión, tramitación y publicación en su portal electrónico de información de los proyectos de inversión que no hayan puesto en uso el terreno durante 12 meses consecutivos o que presenten un retraso de 24 meses en el uso del terreno con respecto al cronograma establecido en el proyecto. Esto incluye proyectos prorrogados y aquellos que presenten retrasos en el uso del terreno debido a fuerza mayor.

Al mismo tiempo, el Comité Popular Provincial debe proporcionar información para su divulgación pública en el portal de información electrónica del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente o en el organismo competente de gestión de tierras dependiente del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

En este punto, el Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Terrestres (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), prestó especial atención.

Dijo que, recientemente, muchos Departamentos de Recursos Naturales y Medio Ambiente, en el proceso de tramitación de procedimientos de tierras, enviaron despachos oficiales a los 62 Departamentos de Recursos Naturales y Medio Ambiente restantes, y sugirió que no lo hicieran.

“Ustedes siguen enviando la lista de inversores infractores al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, y cuando los Departamentos de Recursos Naturales y Medio Ambiente se encargan de los trámites, ustedes solo tienen que enviar un despacho oficial al Ministerio para obtener información”, añadió el Sr. Chinh.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/thuc-thi-luat-dat-dai-2024-van-thay-vuong-d227295.html