La implementación de la Ley de Tierras de 2024 aún enfrenta obstáculos.

Se han emitido decretos, circulares y documentos orientativos para la aplicación de la Ley de Tierras de 2024, pero en la práctica, aún persisten muchas dificultades en su aplicación.

Su aplicación práctica aún enfrenta obstáculos.

El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh, evaluó que la temprana fecha de entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024 presenta tanto oportunidades como desafíos para las localidades en la implementación, el desarrollo y la promulgación de documentos legales bajo la autoridad de la provincia y la ciudad.

Hasta la fecha, se han emitido 16 de los 16 documentos rectores para la implementación de la Ley de Tierras de 2024, incluidos 9 decretos. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh lidera y asesora al Comité Popular de la Ciudad en 10 documentos legales; 4 departamentos (incluidos Planificación e Inversión, Construcción, Agricultura y Desarrollo Rural, y Trabajo, Inválidos de Guerra y Asuntos Sociales) asesoran en 5 documentos legales.

Según el Sr. Thang, la Ley de Tierras, los decretos, las circulares y los documentos rectores ya están en vigor. Sin embargo, «en la práctica, todavía hay muchos aspectos que los colegas interpretan de manera diferente o sobre los que tienen dudas». El Departamento está elaborando un plan para difundir, implementar y brindar capacitación sobre la Ley de Tierras y sus decretos rectores en toda la ciudad.

El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh. Foto: Trong Tin

Un representante del Departamento de Gestión de Tierras ( Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente) declaró que la agencia está tramitando actualmente los procedimientos para la asignación, el arrendamiento y la conversión de terrenos para fines de uso del suelo en casos exentos de tasas por uso del suelo, pero que está encontrando muchos obstáculos.

El apartado 3 del artículo 157 estipula que, en los casos de exención de tasas por uso del suelo y renta de terrenos, no se requieren procedimientos para determinar el precio del terreno ni el cálculo de dichas tasas o rentas. Los usuarios del suelo tampoco están obligados a presentar una solicitud de exención o reducción de las tasas o rentas.

Según esta persona, anteriormente la ley estipulaba que la autoridad competente para decidir sobre la exención de las tasas por uso del suelo y el alquiler de terrenos era el Director del Departamento de Impuestos para las organizaciones, y el Jefe del Subdepartamento de Impuestos para los hogares individuales.

Sin embargo, actualmente existen tres procedimientos. El primero es la asignación de terrenos, el arrendamiento de terrenos y la conversión del uso del suelo en los casos en que los precios de los terrenos se determinan según la tabla de precios de terrenos; el segundo se basa en precios específicos de terrenos; y el tercero es la subasta.

“En las Decisiones modelo 04A, 04B y 04C emitidas con el Decreto 102/2024 , la guía establece que, en los casos en que las tasas por uso del suelo se calculen con base en la tabla de precios del suelo, el precio específico del suelo debe registrarse de acuerdo con la decisión; para precios específicos del suelo, la agencia de gestión del suelo es responsable del cálculo de las tasas por uso del suelo y las tasas de arrendamiento del suelo; sin embargo, no existe ninguna guía sobre los casos de exención de las tasas por uso del suelo. Tampoco queda claro qué organismo tiene la autoridad para emitir decisiones sobre esta exención”, cuestionó esta persona.

En respuesta, la Sra. Doan Thi Thanh My, El jefe del Departamento de Tierras ( Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ) dijo: Uno de los aspectos más novedosos de la Ley de Tierras de 2024 es que, si un usuario de la tierra está exento del pago de las tasas por uso de la tierra, no tiene que seguir los procedimientos necesarios y la autoridad competente no tiene que determinar la tasa correspondiente.

«Las circunstancias específicas para la exención están claramente estipuladas en el artículo 18 del Decreto 102. En tales casos, podemos determinar la elegibilidad simplemente consultando las categorías especificadas en la normativa. Por lo tanto, no necesitamos desperdiciar papeleo adicional de las agencias gubernamentales», afirmó.

Los proyectos que hayan sido revocados debido a su lenta implementación se harán públicos.

Uno de los temas que está recibiendo mucha atención es el artículo 81 de la Ley de Tierras de 2024, que estipula los casos de recuperación de tierras debido a violaciones de la ley de tierras.

Numerosos funcionarios del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh han informado que aún existen muchos obstáculos para la aplicación práctica de la normativa. Foto: Trong Tin.

En concreto, si un terreno asignado, arrendado, autorizado para un cambio de uso, reconocido como poseedor de derechos de uso del suelo o adquirido mediante la transferencia de derechos de uso del suelo para proyectos de inversión no se utiliza después de una prórroga, el Estado recuperará el terreno sin compensación alguna por el mismo, los bienes vinculados al terreno y los costes de inversión restantes.

Otros casos de recuperación de tierras incluyen a usuarios de tierras que no cumplen con sus obligaciones financieras con el Estado; tierras utilizadas para cultivos anuales y acuicultura que no se utilizan durante 12 meses consecutivos; y tierras utilizadas para cultivos perennes que no se utilizan durante 18 meses consecutivos...

Sin embargo, una excepción clave a la ley es que estas disposiciones no se aplicarán en casos de fuerza mayor.

La Sra. Doan Thi Thanh My afirmó que el artículo 31 del Decreto 102 estipula las circunstancias de fuerza mayor que deben aplicarse para el manejo de los casos mencionados.

Específicamente, hay 7 casos de fuerza mayor y obstáculos objetivos según lo estipulado por el derecho civil que afectan directamente el uso de la tierra, incluidos: desastres naturales, catástrofes ambientales; incendios, epidemias; guerra, defensa nacional y emergencias de seguridad; otros casos según lo estipulado por la ley en situaciones de emergencia;

Además, esto se aplica en los casos en que los organismos estatales competentes apliquen medidas de emergencia temporales, confisquen o congelen los derechos de uso de la tierra y los bienes vinculados a la misma de conformidad con la ley, y posteriormente se permita al usuario de la tierra continuar usándola;

Decisiones y acciones administrativas de los organismos estatales competentes que constituyen obstáculos objetivos, no imputables al usuario del terreno, y que impactan directamente en el uso del suelo; otros casos son decididos por el Primer Ministro con base en propuestas del Comité Popular provincial o del Ministro del ministerio especializado correspondiente.

El decreto estipula claramente la responsabilidad del Comité Popular provincial de organizar la revisión, gestión y publicación en su portal electrónico de los proyectos de inversión que no hayan puesto en uso el terreno durante 12 meses consecutivos o que presenten un retraso de 24 meses en su ejecución con respecto al cronograma establecido en el proyecto. Esto incluye los proyectos que se hayan prorrogado y aquellos que presenten retrasos en su ejecución debido a fuerza mayor.

Al mismo tiempo, los Comités Populares provinciales deben proporcionar información para su divulgación pública en el portal electrónico del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente o del organismo de gestión de tierras dependiente del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

El Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo Territorial (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), hizo especial hincapié en este punto.

Dijo que, recientemente, muchos Departamentos de Recursos Naturales y Medio Ambiente, al tramitar asuntos relacionados con tierras, enviaron cartas oficiales a los 62 Departamentos de Recursos Naturales y Medio Ambiente restantes, y sugirió que no deberían hacerlo.

"Los compañeros deben seguir enviando la lista de inversores infractores al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, y cuando los Departamentos de Recursos Naturales y Medio Ambiente tramiten los procedimientos, solo tendrán que enviar una carta al Ministerio para obtener la información", añadió el Sr. Chinh.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/thuc-thi-luat-dat-dai-2024-van-thay-vuong-d227295.html