La implementación de la Ley de Tierras de 2024 aún enfrenta obstáculos.

Se han emitido decretos, circulares y documentos guía para la implementación de la Ley de Tierras de 2024, pero en la práctica aún persisten muchas dificultades en su aplicación.

La aplicación práctica todavía enfrenta obstáculos.

El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, evaluó que la fecha de vigencia anticipada de la Ley de Tierras de 2024 presenta tanto oportunidades como desafíos para las localidades en la implementación, desarrollo y promulgación de documentos legales bajo la autoridad de la provincia y la ciudad.

Hasta la fecha, se han emitido 16 de los 16 documentos rectores para la implementación de la Ley de Tierras de 2024, incluidos 9 decretos. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh lidera y asesora al Comité Popular de la Ciudad en 10 documentos legales; 4 departamentos (Planificación e Inversión, Construcción, Agricultura y Desarrollo Rural, y Trabajo, Inválidos de Guerra y Asuntos Sociales) asesoran en 5 documentos legales.

Según el Sr. Thang, la Ley de Tierras, los decretos, las circulares y los documentos rectores ya están en vigor. Sin embargo, «en la práctica, todavía hay muchos aspectos que los colegas interpretan de forma diferente o sobre los que tienen dudas». El Departamento está desarrollando un plan para difundir, implementar y brindar capacitación sobre la Ley de Tierras y sus decretos rectores en toda la ciudad.

Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh. Foto: Trong Tin

Un representante del Departamento de Administración de Tierras ( Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente) afirmó que actualmente la agencia está tramitando procedimientos para la asignación de tierras, arrendamiento y conversión de usos de la tierra para casos exentos de tarifas por uso de la tierra, pero está encontrando muchos obstáculos.

La cláusula 3 del artículo 157 estipula que, en caso de exención de las tasas de uso del suelo y de la renta del suelo, no se requieren procedimientos para determinar el precio del suelo ni calcular dichas tasas ni la renta del suelo. Los usuarios del suelo tampoco están obligados a presentar una solicitud de exención o reducción de las tasas de uso del suelo o de la renta del suelo.

Según esta persona, anteriormente la ley estipulaba que la autoridad competente para decidir sobre la exención de los derechos de uso de la tierra y de la renta de la tierra era el Director del Departamento de Impuestos para las organizaciones, y el Jefe del Subdepartamento de Impuestos para los hogares individuales.

Sin embargo, actualmente existen tres procedimientos. El primero es la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras y la conversión del uso de la tierra, en los casos en que los precios de las tierras se determinan según la tabla de precios de tierras; el segundo se basa en precios específicos de las tierras; y el tercero es la subasta.

En las Decisiones de muestra 04A, 04B y 04C emitidas con el Decreto 102/2024 , la guía establece que, en los casos en que las tasas por uso del suelo se calculan con base en la tabla de precios de la tierra, el precio específico de la tierra debe registrarse según la decisión; para precios específicos de la tierra, el organismo de gestión de tierras es responsable de calcular las tasas por uso del suelo y las tasas por arrendamiento de tierras; sin embargo, no existe guía sobre los casos de exención de las tasas por uso del suelo. Tampoco está claro qué organismo tiene la autoridad para emitir decisiones sobre esta exención, cuestionó esta persona.

En respuesta, la Sra. Doan Thi Thanh My, El Jefe del Departamento de Tierras ( Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ) dijo Uno de los puntos más novedosos de la Ley de Tierras de 2024 es que si un usuario de tierras está exento del pago de tasas por uso de la tierra, no tendrá que realizar los trámites necesarios y la autoridad competente no tendrá que determinar la tasa por uso de la tierra.

Las circunstancias específicas para la exención están claramente estipuladas en el Artículo 18 del Decreto 102. En tales casos, podemos determinar la elegibilidad simplemente consultando las categorías especificadas en la normativa. Por lo tanto, no necesitamos desperdiciar papeleo adicional de las agencias gubernamentales, afirmó.

Los proyectos que hayan sido revocados debido a su lenta implementación se harán públicos.

Uno de los temas que recibe mucha atención es el artículo 81 de la Ley de Tierras de 2024, que estipula los casos de recuperación de tierras debido a violaciones a la legislación sobre tierras.

Numerosos funcionarios del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh han informado de que aún existen numerosos obstáculos para la aplicación práctica de las regulaciones. Foto: Trong Tin.

En concreto, si la tierra asignada, arrendada, permitida para la conversión de uso, reconocida como poseedora de derechos de uso de la tierra o adquirida mediante transferencia de derechos de uso de la tierra para proyectos de inversión no se utiliza después de una prórroga, el Estado reclamará la tierra sin compensación por la tierra, los activos adjuntos a la tierra y los costos de inversión restantes.

Otros casos de recuperación de tierras incluyen el incumplimiento por parte de los usuarios de sus obligaciones financieras con el Estado; tierras utilizadas para cultivos anuales y acuicultura que no se utilizan durante 12 meses consecutivos; y tierras utilizadas para cultivos perennes que no se utilizan durante 18 meses consecutivos...

Sin embargo, una excepción clave a la Ley es que estas disposiciones no se aplicarán a los casos de fuerza mayor.

La Sra. Doan Thi Thanh My afirmó que el artículo 31 del Decreto 102 estipula las circunstancias de fuerza mayor que se deben aplicar en el manejo de los casos mencionados.

En concreto, existen 7 supuestos de fuerza mayor y obstáculos objetivos previstos por la legislación civil que afectan directamente al uso del suelo, entre ellos: Desastres naturales, catástrofes ambientales; Incendios, epidemias; Guerra, emergencias de defensa y seguridad nacional; Otros supuestos previstos por la ley sobre situaciones de emergencia;

Además, esto se aplica en los casos en que los organismos estatales competentes aplican medidas de emergencia temporales, confiscan o congelan los derechos de uso de la tierra y los activos afectos a la misma de conformidad con la ley y, posteriormente, se permite al usuario de la tierra continuar utilizando la tierra;

Las decisiones administrativas y acciones de los organismos estatales competentes que constituyen obstáculos objetivos, no debidos a la culpa del usuario de la tierra, e inciden directamente en el uso de la tierra; los demás casos los decide el Primer Ministro basándose en propuestas del Comité Popular provincial o del Ministro del ministerio especializado pertinente.

El decreto también estipula claramente la responsabilidad del Comité Popular provincial de organizar la revisión, tramitación y publicación en su portal electrónico de los proyectos de inversión que no hayan puesto en uso el terreno durante 12 meses consecutivos o que presenten un retraso de 24 meses en el uso del terreno con respecto al cronograma establecido en el proyecto de inversión. Esto incluye los proyectos que se hayan prorrogado y los proyectos con retraso en el uso del terreno por causas de fuerza mayor.

Al mismo tiempo, los Comités Populares provinciales deben proporcionar información para su divulgación pública en el portal electrónico del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente o de la agencia de gestión de tierras dependiente del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

El Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación Territorial y Desarrollo (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), destacó especialmente este punto.

Dijo que recientemente, muchos Departamentos de Recursos Naturales y Medio Ambiente, mientras manejaban procedimientos de tierras, enviaron cartas oficiales a los 62 Departamentos de Recursos Naturales y Medio Ambiente restantes, y sugirió que no deberían hacerlo.

"Los camaradas deben seguir enviando la lista de inversionistas infractores al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, y cuando los Departamentos de Recursos Naturales y Medio Ambiente tramiten los procedimientos, solo necesitan enviar una carta al Ministerio para obtener la información", añadió el Sr. Chinh.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/thuc-thi-luat-dat-dai-2024-van-thay-vuong-d227295.html