La gente acude a notarizar en la Notaría N.° 1, Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH
Se espera que esta política fiscal aumente los ingresos presupuestarios, pero existen muchas preocupaciones sobre su viabilidad.
Tuoi Tre registra opiniones de expertos sobre este tema.
- Delegado HOANG VAN CUONG (miembro del Comité Económico y Financiero de la Asamblea Nacional):
Opciones positivas para el futuro
Actualmente, el impuesto sobre la renta de las personas físicas se calcula sobre el precio total de transferencia de bienes inmuebles multiplicado por el tipo impositivo del 2 %. Su recaudación será muy sencilla y cómoda, ya que no es necesario rastrear el origen de compras y ventas anteriores.
Sin embargo, el impuesto del 2% también tiene muchas desventajas. Por ejemplo, si alguien compra una casa para vivir, pero por alguna razón tiene que mudarse, la vende, pero el precio no sube y aun así tiene que pagar el 2% de impuesto sobre el precio de venta.
Por tanto, la opción de gravar con un 20% la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta será coherente con la realidad del mercado y optimizará la cantidad de impuesto sobre la renta de las personas físicas que se paga al presupuesto estatal.
Esta tasa del 20% también es similar y justa en comparación con la tasa impositiva de las organizaciones y empresas que pagan el impuesto sobre la renta corporativa sobre las transferencias de bienes inmuebles.
Sin embargo, actualmente no se ha implementado la gestión de la información sobre precios de compraventa de inmuebles. Toda la información se basa en las declaraciones de compradores y vendedores, y aún se producen declaraciones incorrectas y fraudulentas.
Por lo tanto, la opción del 20% será positiva en el futuro cuando se digitalicen los datos y se gestione la información por completo. En el contexto actual, cuando esto no sea posible, es necesario seguir implementando la opción de recaudación del 2% y combinarla con casos con información completa.
- Dr. NGUYEN NGOC TU (experto en impuestos):
Se debería permitir a las personas elegir el método de cálculo de impuestos.
La naturaleza del impuesto sobre la renta personal es que recae sobre la renta, los contribuyentes individuales deben pagar impuestos solo cuando tienen ganancias.
El método para calcular el impuesto sobre la renta personal (IRPF) del 20% sobre las ganancias derivadas de la transmisión de bienes inmuebles es sumamente razonable. Al vender un inmueble, al precio de venta se le restan el precio de compra y los gastos. Si se obtiene una ganancia, el vendedor debe pagar impuestos. A diferencia de antes, incluso si la venta generaba pérdidas, el vendedor debía pagar el 2% del precio de transferencia.
Por otra parte, es perfectamente factible aplicar esta política cuando se determina el precio de transferencia. En consecuencia, el marco de precios de la tierra del Comité Popular Provincial se ha aproximado al precio de mercado.
Muchas transacciones se realizan a través de plataformas de compraventa de bienes raíces y pagos no monetarios. Algunos costos básicos relacionados con los bienes raíces, como los intereses bancarios, las comisiones de corretaje y los costos de construcción, son fáciles de determinar. Por ejemplo, los intereses bancarios se comprueban más fácilmente mediante un contrato de préstamo que incluya el monto, el plazo y la tasa de interés del préstamo.
Las comisiones de intermediación para la compraventa a través de una plataforma de compraventa de inmuebles también son muy claras. Si no existe documentación que justifique esta comisión, se debe establecer una comisión común del 0,5 % al 1 % del precio de transferencia. La base para calcular los costos de construcción es el contrato de construcción y los documentos de compra de materias primas. Si no existe documentación para deducir los costos de construcción, la base de cálculo es el precio unitario de construcción del Comité Popular Provincial.
El método de cálculo del impuesto del 20% sobre las ganancias por la transmisión de bienes inmuebles también obliga a declarar el precio de venta correcto, lo que garantiza la transparencia y evita pérdidas fiscales para el presupuesto. Nadie se atreve a declarar un precio inferior al real, ya que posteriormente, al vender el inmueble, existe el riesgo de tener que pagar impuestos más altos.
El método de cálculo del impuesto con una tasa fija sobre el precio de transferencia en casos en que no se puede determinar el precio de compra ni los costos relacionados. Hay propiedades adquiridas hace 15 o 20 años cuyo precio de compra no se puede determinar; incluso el precio de compra en ese momento era de solo 500 a 700 millones, pero ahora el precio de venta es de 4 a 5 mil millones, por lo que aplicar una tasa del 20 % a la diferencia del precio de compra menos el precio de venta y los costos relacionados no es razonable. Muchas propiedades se heredan de los padres, no se compran, por lo que no hay precio de compra que deducir.
En cuanto a la tasa impositiva fija, se recomienda aplicar el 1% al precio de transferencia en lugar del 2% actual. Los precios de los inmuebles han aumentado rápidamente en los últimos años. La lista de precios de terrenos del Comité Popular Provincial a partir de 2025 se acerca mucho al precio de mercado. Por lo tanto, la tasa impositiva del 1% es adecuada, ya que garantiza la capacidad contributiva de las personas.
Con estos dos métodos de cálculo de impuestos, es necesario permitir que las personas elijan el método que les resulte más beneficioso. Así, la nueva política es humana, refleja la realidad y se aplica a la vida real.
- Sr. NGUYEN VAN PHUNG (Asociación de Contadores y Auditores de Vietnam):
Evitar causar daños a los titulares a largo plazo con necesidades reales de vivienda
El método de cálculo de impuestos garantiza la equidad para las personas, especialmente para aquellos que poseen bienes inmuebles durante mucho tiempo, evitando la situación en la que los tenedores a largo plazo tienen que pagar impuestos más altos que los especuladores.
Hace 10 años, el precio de un metro cuadrado de terreno era de 10 millones, pero ahora ha subido a 70 millones. Si restamos el precio de venta al de compra y obtenemos 60 millones y aplicamos un tipo impositivo del 20%, no es aceptable. Por lo tanto, además de los gastos deducibles, como los intereses de los préstamos bancarios, también debemos deducir el coste de la inflación desde el año de la compra hasta el de la venta.
En particular, es necesario considerar si se debe gravar o no la conversión de bienes inmuebles para necesidades reales de vivienda, y en qué medida.
De hecho, muchas personas se han mudado de casas pequeñas en callejones a casas más grandes con transporte más conveniente. Tienen que vender sus casas actuales y pedir prestado más dinero para comprar casas nuevas. Esta es una necesidad legítima.
Si restamos el precio de compra y los gastos del precio de venta, obtenemos una diferencia y aplicamos un tipo impositivo del 20 % a la ganancia por transferencia, lo cual es irrazonable. Esta diferencia no constituye ganancia porque no se trata de un negocio.
- Sr. NGUYEN VAN DINH (Presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam):
Necesidad de apoyar un comportamiento favorable al mercado
Ya sea gravando el 2% del precio de venta o el 20% de las ganancias, es necesario realizar cálculos para que esta herramienta funcione correctamente y regule el mercado para que se desarrolle en la dirección correcta. También debe considerarse adecuadamente el momento de proponer la imposición de impuestos para regular el mercado inmobiliario.
Cuando el mercado necesita estimular las transacciones para superar tiempos difíciles, si se imponen impuestos, los inversores genuinos también reducirán la escala de sus negocios, haciendo que la oferta del mercado sea más escasa.
Cuando el mercado está activo, es posible considerar la aplicación de impuestos a las transacciones inmobiliarias para evitar la especulación, el alza de precios y el surfing.
El objetivo del impuesto inmobiliario es ayudar a que el mercado se desarrolle de forma más estable, por lo que es necesario que exista una hoja de ruta adecuada para gravar los bienes inmuebles y evitar shocks en el mercado.
Se debe considerar la tributación de las transacciones inmobiliarias para evitar gravar a quienes compran viviendas para satisfacer necesidades reales de vivienda. La tributación inmobiliaria debe lograr el objetivo de prevenir el comportamiento negativo del mercado, a la vez que promueve el comportamiento beneficioso del mismo, por lo que los organismos encargados de la formulación de políticas deberían considerarlo.
La gente realiza trámites inmobiliarios en la sucursal de la Oficina de Registro de Tierras del Distrito 7, Ciudad Ho Chi Minh - Foto: TU TRUNG
¿Cómo gravan los países las transferencias de bienes inmuebles?
En China, según Hrone.com, la tasa impositiva típica es del 20 % sobre la renta imponible, que equivale a la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra (después de deducir los gastos razonables, si los hubiera). Sin embargo, dependiendo del tipo de propiedad, el período de propiedad y la ubicación, la tasa impositiva real puede oscilar entre el 1 % y el 20 %.
En Tailandia, las personas que venden bienes inmuebles están sujetas a una retención fiscal, generalmente del 1% del precio de venta declarado o a un impuesto progresivo sobre la renta personal. Además, si el inmueble se revende en un plazo de 5 años, se aplica un impuesto empresarial especial del 3,3% del valor de transferencia. En el caso de las propiedades residenciales, este impuesto puede estar exento si se cumplen los requisitos de propiedad y registro de domicilio.
En Corea, la tasa impositiva progresiva oscila entre el 6 % y el 45 %, según la duración de la propiedad y el valor de las ganancias. Si la propiedad se conserva durante más de 10 años, la tasa impositiva mínima es del 6 %; si se vende en el plazo de un año, la tasa impositiva puede alcanzar el 45 %.
En Japón, los ingresos por transmisiones inmobiliarias también se gravan con dos tipos fijos, según el tiempo de tenencia de la propiedad. Según Legal500.com, si la propiedad ha sido propiedad durante más de cinco años, el tipo impositivo es del 15,315 % (impuesto nacional/central sobre la renta) y del 5 % (impuesto local para los residentes), lo que suma un total del 20,315 %. Si el periodo de propiedad es inferior a cinco años, el tipo impositivo aumenta al 30,63 % (impuesto nacional sobre la renta) y del 9 % (impuesto local para los residentes), lo que suma un total del 39,63 %.
- Sr. NGUYEN DUY HA (inversionista inmobiliario):
Las transacciones inmobiliarias serán más transparentes
Hace dos años, vendí un terreno de 600 millones de VND con una pérdida considerable, pero aun así tuve que pagar un impuesto del 2%, lo que me causó pérdidas dobles. Calcular el impuesto del 2% sobre el valor del contrato revela sus desventajas cuando las pérdidas aún deben tributar, mientras que la naturaleza del impuesto sobre la renta personal es que las ganancias sí lo están.
El mercado inmobiliario se está volviendo cada vez más transparente y los inversores también se están profesionalizando. La propuesta de imponer un impuesto sobre la renta del 20% sobre las ganancias por transferencias generará cambios.
Los compradores y vendedores optarán por realizar transacciones a través de bancos para hacer transparente el flujo de caja y declarar el precio de transferencia correcto, firmar un contrato de venta con una unidad de corretaje con una factura y, al renovar o construir algo nuevo, también elegirán empresas que emitan facturas para conservar los documentos que comprueben los costos para el cálculo de impuestos.
Este método de cálculo también es muy adecuado para grandes inversores con activos de gran valor, lo que también contribuye a la optimización. Quienes transfieran bienes inmuebles con una gran diferencia entre el precio original y el precio de salida pueden optar por el método de cálculo del 2%.
Hay muchas formas de calcular el impuesto de transferencia de bienes raíces para ayudar a las personas a elegir de forma proactiva la solución óptima, evitando la situación de vender con pérdidas pero aún así tener que pagar impuestos elevados.
- Sr. LE QUOC KIEN (asesor inmobiliario):
¿Necesita orientación sobre los gastos deducibles?
Para calcular eficazmente el impuesto utilizando la tasa impositiva del 20% sobre las ganancias de transferencia de bienes raíces, es necesario tener una base de datos del historial de transacciones de terrenos, asegurando un reflejo preciso de los valores de transacción reales a través de las transferencias.
Además, debería existir un plan para controlar los métodos de pago en las transacciones inmobiliarias. Se evitaría que quienes venden bienes raíces pierdan dinero y nadie pague impuestos.
Se deben emitir directrices detalladas sobre la documentación para demostrar gastos deducibles, como costos de construcción, costos de reparación, costos legales, costos de corretaje, costos de intereses o costos de compensación para partes relacionadas, si los hubiera. Se debe evitar que los vendedores no puedan incluir gastos razonables al calcular los ingresos reales de las transacciones inmobiliarias.
Fuente: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm
![[Foto] Firma de un acuerdo de cooperación entre ministerios, delegaciones y localidades de Vietnam y Senegal](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/24/6147c654b0ae4f2793188e982e272651)
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