Impuesto sobre la renta de la venta de bienes inmuebles: Persisten las dudas sobre la nueva propuesta

El Ministerio de Hacienda está estudiando la elección entre dos métodos de cálculo de impuestos, incluyendo la opción de calcular un impuesto del 20% sobre las ganancias derivadas de transferencias inmobiliarias.

Personas acuden a la Notaría N° 1, Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh para realizar trámites notariales - Foto: QUANG DINH

Se espera que esta política fiscal aumente los ingresos presupuestarios, pero existen muchas dudas sobre su viabilidad.

Tuoi Tre recoge opiniones de expertos sobre este tema.

- Delegado HOANG VAN CUONG (miembro del Comité Económico y Financiero de la Asamblea Nacional):

Opciones positivas para el futuro

Actualmente, el impuesto sobre la renta personal se calcula sobre el precio total de transmisión de bienes inmuebles multiplicado por el tipo impositivo del 2%. Su recaudación de esta forma resulta muy sencilla y cómoda, ya que no es necesario rastrear el origen de las compras y ventas anteriores.

Sin embargo, el impuesto del 2% también tiene muchas desventajas. Por ejemplo, si alguien compra una casa para vivir en ella, pero luego, por algún motivo, tiene que mudarse, la vende, pero el precio no aumenta, y aun así tiene que pagar el 2% de impuesto sobre el precio de venta.

Por lo tanto, la opción de gravar con un 20% la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta será coherente con la realidad del mercado y optimizará la cantidad de impuesto sobre la renta personal que se paga al presupuesto del Estado.

Esta tasa del 20% también es similar y justa en comparación con la tasa impositiva de las organizaciones y empresas que pagan el impuesto sobre la renta corporativa por las transferencias de bienes inmuebles.

Sin embargo, actualmente no se gestiona la información sobre los precios de compraventa de bienes inmuebles. Toda la información se basa en las declaraciones de compradores y vendedores, y aún se producen declaraciones incorrectas y fraudulentas.

Por lo tanto, la opción del 20 % será positiva en el futuro cuando los datos estén digitalizados y la información se gestione por completo. En el contexto actual, cuando esto no sea posible, es necesario seguir aplicando la opción de recaudación del 2 % y, posiblemente, combinar la opción del 20 % en los casos que cuenten con información completa.

- Dr. NGUYEN NGOC TU (experto en impuestos):

Se debería permitir a las personas elegir el método de cálculo de impuestos.

El impuesto sobre la renta personal se aplica sobre los ingresos; los contribuyentes individuales solo deben pagar impuestos cuando obtienen beneficios.

El método de cálculo del impuesto sobre la renta personal al 20% sobre las ganancias derivadas de la transmisión de bienes inmuebles es sumamente razonable. Al vender un inmueble, se resta el precio de compra y los gastos al precio de venta. Si se obtiene una ganancia, el vendedor debe pagar impuestos. A diferencia de antes, incluso si la venta resultaba en una pérdida, el vendedor debía pagar el 2% del precio de transmisión.

Por otro lado, es perfectamente factible aplicar esta política una vez determinado el precio de transferencia. En consecuencia, el marco de precios de la tierra del Comité Popular Provincial se ha aproximado al precio de mercado.

Muchas transacciones se realizan mediante intercambios inmobiliarios y pagos no monetarios. Algunos costos básicos relacionados con los bienes raíces, como los intereses bancarios, las comisiones de corretaje y los costos de construcción, no son difíciles de determinar. Por ejemplo, los intereses bancarios se pueden demostrar fácilmente mediante un contrato de préstamo que especifique el monto, el plazo y la tasa de interés.

Las comisiones de intermediación en las operaciones de compraventa a través de una plataforma inmobiliaria son muy claras. Si no existe documentación que acredite este coste, se debe establecer una comisión estándar del 0,5% al ​​1% del precio de transferencia. Alternativamente, para calcular los costes de construcción se utiliza el contrato de obra, los documentos de compra de materias primas, etc. Si no existe documentación que permita deducir dichos costes, se toma como base el precio unitario de construcción fijado por el Comité Popular Provincial.

El método de cálculo del impuesto del 20% sobre las ganancias por la transmisión de bienes inmuebles obliga a declarar el precio de venta correcto, garantizando la transparencia y evitando pérdidas fiscales para el presupuesto. Nadie se atreve a declarar un precio inferior al real, ya que, al vender el inmueble, corre el riesgo de tener que pagar impuestos más altos.

El método de cálculo del impuesto con una tasa fija sobre el precio de transferencia se aplica cuando no se puede determinar el precio de compra ni los gastos relacionados. Existen propiedades adquiridas hace 15 o 20 años cuyo precio de compra es indeterminado, incluso si en aquel entonces era de solo 500 a 700 millones, pero ahora se venden a entre 4 y 5 mil millones. Por lo tanto, aplicar una tasa del 20% sobre la diferencia entre el precio de compra, el precio de venta y los gastos relacionados resulta injusto. Muchas propiedades se heredan de los padres, no se compran, por lo que no existe un precio de compra que deducir.

En cuanto al tipo impositivo fijo, se recomienda aplicar el 1% sobre el precio de transferencia en lugar del 2% actual. Los precios de los bienes inmuebles han aumentado rápidamente en los últimos años. La lista de precios de terrenos del Comité Popular Provincial a partir de 2025 se aproxima mucho al precio de mercado. Por lo tanto, el tipo impositivo del 1% es adecuado y garantiza la capacidad de pago de los contribuyentes.

Con estos dos métodos de cálculo de impuestos, es necesario permitir que las personas elijan el que les resulte más beneficioso. De esta manera, la nueva política es humana, refleja la realidad y se aplica a la vida cotidiana.

- Sr. NGUYEN VAN PHUNG (Asociación de Contadores y Auditores de Vietnam):

Evite perjudicar a los titulares a largo plazo con necesidades de vivienda reales.

El método de cálculo de impuestos garantiza la equidad para las personas, especialmente para quienes poseen bienes inmuebles durante mucho tiempo, evitando la situación en la que los propietarios a largo plazo tengan que pagar impuestos más altos que los especuladores.

Hace diez años, el precio de ^{1 m²} de terreno era de 10 millones, pero ahora ha aumentado a 70 millones. Si restamos el precio de compra al precio de venta, obteniendo 60 millones, y aplicamos un impuesto del 20%, el resultado es desproporcionado. Por lo tanto, además de los gastos deducibles como los intereses del préstamo bancario, también debemos deducir la depreciación acumulada desde el año de la compra hasta el año de la venta.

En particular, es necesario considerar si se debe gravar la conversión de bienes inmuebles para cubrir necesidades reales de vivienda, y en qué medida.

De hecho, muchas personas se mudan de una casa pequeña en un callejón a una casa más grande con mejor acceso al transporte. Para ello, tienen que vender su casa actual y pedir un préstamo. Es una necesidad legítima.

Si restamos el precio de compra y los gastos del precio de venta, obtenemos una diferencia y luego aplicamos un impuesto del 20% sobre la ganancia por la transferencia, lo cual es injusto. Esta diferencia no es ganancia porque no se trata de una actividad empresarial.

- Sr. NGUYEN VAN DINH (Presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam):

Es necesario apoyar un comportamiento favorable al mercado.

Ya sea aplicando un impuesto del 2% sobre el precio de venta o del 20% sobre las ganancias, es necesario realizar cálculos para que esta herramienta funcione correctamente y regule el mercado para que se desarrolle adecuadamente. Asimismo, se debe considerar el momento oportuno para proponer la imposición de este impuesto con el fin de regular el mercado inmobiliario.

Cuando el mercado necesita estimular las transacciones para superar los momentos difíciles, si se imponen impuestos, los inversores genuinos también reducirán la escala de sus negocios, lo que hará que la oferta del mercado sea más escasa.

En épocas de auge del mercado inmobiliario, es posible considerar la aplicación de impuestos a las transacciones inmobiliarias para prevenir la especulación, el aumento de precios y la especulación abusiva.

El objetivo del impuesto sobre bienes inmuebles es contribuir a un desarrollo más estable del mercado, por lo que es necesario contar con una hoja de ruta adecuada para la imposición de dichos impuestos y así evitar perturbaciones en el mercado.

Se debería considerar la tributación de las transacciones inmobiliarias para evitar gravar a quienes compran viviendas para satisfacer necesidades reales de vivienda. La tributación de los bienes inmuebles debería lograr el objetivo de desalentar las prácticas de mercado negativas y, al mismo tiempo, fomentar las prácticas de mercado beneficiosas, por lo que los organismos encargados de formular políticas deberían tenerlo en cuenta.

Personas realizan trámites inmobiliarios en la sucursal de la Oficina de Registro de la Propiedad del Distrito 7, Ciudad Ho Chi Minh - Foto: TU TRUNG

¿Cómo gravan los países las transferencias de bienes inmuebles?

En China, según Hrone.com, el tipo impositivo habitual es del 20% sobre la base imponible, que corresponde a la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra (tras deducir los gastos razonables, si los hubiere). No obstante, dependiendo del tipo de inmueble, el tiempo de propiedad y la ubicación, el tipo impositivo real puede oscilar entre el 1% y el 20%.

En Tailandia, las personas que venden bienes inmuebles están sujetas a una retención fiscal, generalmente del 1% del precio de venta declarado o a un impuesto sobre la renta progresivo. Además, si el inmueble se revende en un plazo de 5 años, se aplica un impuesto especial sobre actividades económicas del 3,3% del valor de la transferencia. Para las viviendas, este impuesto puede eximirse si se cumplen los requisitos de propiedad y registro domiciliario.

En Corea, el tipo impositivo progresivo oscila entre el 6% y el 45%, dependiendo del tiempo de propiedad y del valor de la ganancia. Si la propiedad se mantiene durante más de 10 años, el tipo impositivo mínimo es del 6%; si se vende en el plazo de un año, el tipo impositivo puede llegar al 45%.

En Japón, las rentas derivadas de la transmisión de bienes inmuebles tributan a dos tipos impositivos fijos, en función del tiempo de posesión. Según Legal500.com, si la propiedad se ha poseído durante más de 5 años, el tipo impositivo es del 15,315 % (impuesto nacional/central sobre la renta) y del 5 % (impuesto local sobre la propiedad), lo que supone un total del 20,315 %. Si el periodo de propiedad es inferior a 5 años, el tipo impositivo aumenta al 30,63 % (impuesto nacional sobre la renta) y al 9 % (impuesto local sobre la propiedad), lo que supone un total del 39,63 %.

- Sr. NGUYEN DUY HA (inversionista inmobiliario):

Las transacciones inmobiliarias serán más transparentes.

Hace dos años vendí un terreno de 600 millones de VND con una gran pérdida, pero aun así tuve que pagar un impuesto del 2%, lo que me ocasionó una doble pérdida. Calcular el impuesto del 2% sobre el valor del contrato revela sus deficiencias, ya que se deben gravar las pérdidas, mientras que el impuesto sobre la renta personal grava las ganancias.

El mercado inmobiliario está ganando transparencia y los inversores son cada vez más profesionales. La propuesta de gravar con un 20% las ganancias por transmisiones patrimoniales generará cambios.

Compradores y vendedores optarán por realizar transacciones a través de bancos para que el flujo de efectivo sea transparente y se declare el precio de transferencia correcto, firmarán un contrato de compraventa con una unidad de intermediación con factura, y cuando renueven o construyan nuevas propiedades, también elegirán empresas que emitan facturas para conservar documentos que acrediten los costos para el cálculo de impuestos.

Este método de cálculo también resulta muy adecuado para grandes inversores con activos de gran valor, ya que contribuye a optimizar la inversión. En cuanto a las personas que transfieren bienes inmuebles con una gran diferencia entre el precio original y el precio de venta, pueden optar por el método de cálculo del 2%.

Existen muchas maneras de calcular el impuesto sobre transmisiones patrimoniales para ayudar a las personas a elegir de forma proactiva la solución óptima, evitando la situación de vender con pérdidas pero tener que pagar impuestos elevados.

- Sr. LE QUOC KIEN (asesor inmobiliario):

Necesito orientación sobre los gastos deducibles.

Para calcular eficazmente el impuesto utilizando el tipo impositivo del 20% sobre las ganancias por transferencia de bienes inmuebles, es necesario disponer de una base de datos del historial de transacciones de parcelas de terrenos, que garantice un reflejo preciso de los valores reales de las transacciones a través de las transferencias.

Además, debería existir un plan para controlar los métodos de pago en las transacciones inmobiliarias. Se debe evitar la situación en la que todos los vendedores de bienes raíces pierdan dinero y nadie pague impuestos.

Es necesario proporcionar directrices detalladas sobre la documentación que justifica los gastos deducibles, tales como los costos de construcción, reparación, legales, de corretaje, los intereses de préstamos o las indemnizaciones a terceros, si las hubiere. Se debe evitar que el vendedor no pueda incluir los costos razonables al calcular los ingresos reales derivados de sus actividades de compraventa de bienes raíces.

Leer más Volver a los temas

Volver al tema

THANH CHUNG - LE THANH - BAO NGOC - NGOC HIEN - DO QUANG

Fuente: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm