A los inversores solo se les permite acumular depósitos para la compra de casas en papel (bienes inmuebles formados en el futuro) hasta el 5% del precio de venta, el arrendamiento con opción a compra y los proyectos elegibles solo se pueden abrir a la venta.
Este contenido se recoge en la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada), aprobada por la Asamblea Nacional la mañana del 28 de noviembre, con más del 94 % de los votos a favor. Esta ley entra en vigor el 1 de enero de 2025.
La ley actual no establece regulaciones específicas sobre los depósitos para futuras ventas y arrendamientos de bienes raíces. Según las nuevas regulaciones aprobadas hoy por la Asamblea Nacional, se restringen los depósitos para la compraventa de viviendas en papel.
En concreto, a los inversores en proyectos inmobiliarios sólo se les permite recibir depósitos de no más del 5% del precio de venta, del precio de arrendamiento con opción a compra de viviendas y de las futuras obras de construcción cuando se cumplan las condiciones para su puesta en marcha.
El contrato de arras establece claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda, las obras y la superficie construida. Un proyecto inmobiliario, en teoría, solo puede iniciarse cuando se cuenta con alguno de los documentos relativos a los derechos de uso del suelo, como la decisión de adjudicación de terrenos, el certificado de derechos de uso del suelo, la propiedad de la vivienda y los derechos de uso del suelo.
Esto, según el Comité Permanente de la Asamblea Nacional, garantiza que la naturaleza del depósito se refleje adecuadamente, a la vez que limita los riesgos para el comprador y el arrendatario, quienes suelen ser las partes más vulnerables en el negocio inmobiliario. Dado que el depósito es el primer paso del proceso de compraventa, previo a la firma del contrato, es necesario supervisarlo para evitar un depósito demasiado elevado, que podría dar lugar a prácticas fraudulentas que perjudiquen al comprador.
Propiedades inmobiliarias en el este de la ciudad de Ho Chi Minh, zona de la península de Thu Thiem, ciudad de Thu Duc, julio de 2023. Foto: Quynh Tran
Sin embargo, los proyectos inmobiliarios que sean elegibles para la venta en papel, pero que no hayan firmado un contrato de compraventa o arrendamiento con opción a compra al momento de la entrada en vigor de la ley (1 de enero de 2025), continuarán tramitando la venta o el arrendamiento con opción a compra según la normativa vigente. Los inversores deben divulgar públicamente la información sobre los proyectos inmobiliarios, de acuerdo con la nueva ley, antes de firmar los contratos.
Con respecto al pago al tramitar futuras viviendas, el Sr. Vu Hong Thanh, presidente del Comité Económico , dijo que después de revisarlo, el Comité Permanente de la Asamblea Nacional finalizó el plan para que los clientes paguen el 95% del valor del contrato, el monto restante se pagará cuando se les otorgue un certificado de derechos de uso de la tierra y propiedad de la vivienda.
De esta forma, el cliente conserva una parte del valor del contrato mientras espera la emisión del Certificado.
El Sr. Vu Hong Thanh, presidente del Comité Económico, presentó un informe explicando y aceptando comentarios antes de que la Asamblea Nacional aprobara la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada), el 28 de noviembre. Foto: Hoang Phong
El inversionista debe cumplir con obligaciones financieras (renta de la tierra, impuestos, tasas relacionadas con la tierra) antes de transferir todo o parte del proyecto inmobiliario.
Además, el inversionista debe tener una decisión de ceder, arrendar o permitir el cambio de propósito del uso de la tierra, pero no está obligado a tener un certificado de derecho de uso de la tierra para la totalidad o parte del proyecto transferido.
El presidente del Comité, Vu Hong Thanh, dijo que esta regulación tiene como objetivo evitar la selección de inversores no calificados para transferir proyectos y garantizar el principio de vender y transferir únicamente lo que tiene el vendedor o transferente.
Las transacciones inmobiliarias entre particulares y pequeñas empresas se basarán en el acuerdo entre las partes sobre la forma de pago del contrato de compraventa. Sin embargo, los inversores y las empresas inmobiliarias deben realizar los pagos a través de bancos. Según el Sr. Thanh, esta regulación busca garantizar el control del flujo de caja de las transacciones inmobiliarias de los inversores en proyectos y las empresas inmobiliarias.
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