۳ قانون در مورد زمین و مسکن: موانع را فوراً برطرف کنید.

یکی از اهداف تعیین‌شده توسط دولت و انتظار مجلس ملی در اجازه دادن به اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ پنج ماه زودتر از موعد (از اول ژانویه ۲۰۲۵)، ساده‌سازی رویه‌ها و رفع کاستی‌های مربوط به مسکن و زمین برای مشاغل و شهروندان است.

با این حال، در برخی مناطق، به ویژه شهر هوشی مین، بسیاری از رویه‌های مربوط به زمین از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون متوقف شده‌اند.

مردم در وضعیت بدی هستند.

آقای و.، ساکن وین لوک A (منطقه بین چان، شهر هوشی مین)، پس از امضای قرارداد انتقال زمین در ابتدای آگوست 2024 (زمانی که قانون زمین 2024 لازم‌الاجرا شد)، در تاریخ 5 آگوست، مدارک ثبت نام را به اداره ثبت منطقه ارائه داد و فرم محاسبه مالیات در 14 آگوست به اداره مالیات منتقل شد.

با این حال، پس از گذشت بیش از یک ماه، مقامات مالیاتی هنوز ابلاغیه مالیاتی را برای ارسال به اداره ثبت جهت تکمیل مراحل ثبت و انتقال مالکیت به خریدار صادر نکرده‌اند.

آقای و. اظهار داشت که هنگام امضای قرارداد انتقال، به خریدار متعهد شده است که ظرف 20 روز مالکیت را به‌روزرسانی کند. به دلیل کندی روند رسیدگی به اسناد، خریدار فشار قابل توجهی به او وارد کرد تا مشکل را حل کند یا پول را برگرداند.

«در طول یک ماه گذشته، خواندن گزارش‌های خبری در مورد رفت و آمد سازمان‌های مالیاتی و منابع طبیعی، ارائه گزارش‌ها و درخواست نظر در مورد کاستی‌ها، مرا بی‌قرار و مضطرب کرده است.»

آقای و. با عصبانیت گفت: «مراحل خرید، فروش و انتقال زمین باید به سرعت حل و فصل شود، اما در عوض، وزارتخانه‌ها و ادارات محلی جلساتی را پشت سر هم برگزار می‌کنند، در حالی که مردم و مشاغل از بسیاری از چیزها محروم می‌شوند و از هر نظر متحمل ضرر می‌شوند.»

به همین ترتیب، آقای TQD در ۸ آگوست ۲۰۲۴ خانه‌ای در منطقه فو نهوان خریداری کرد، اما پس از ارسال اسناد ثبت و انتقال بیش از یک ماه پیش، هنوز نتایج را دریافت نکرده و تمام برنامه‌هایش را مختل کرده است.

به طور خاص، آقای د. خانه را به قیمت ۱۴ میلیارد دانگ خرید. او قصد داشت به سرعت ۱۰ میلیارد دانگ از منابع خارجی قرض بگیرد تا آن را تسویه کند و سپس از بانک قرض بگیرد تا بقیه را بازپرداخت کند.

اگرچه درخواست وام ناقص است و بانک مراحل ارزیابی و تأیید را به پایان رسانده است، اما نمی‌تواند وجوه را پرداخت کند. در نتیجه، آقای د. برای پرداخت بهره وام خارجی خود با مشکل مواجه است، بدون اینکه بداند چه زمانی می‌تواند آن را پس بگیرد.

آقای د. گفت: «نرخ بهره روزانه وام‌های وام‌دهندگان غیررسمی ده‌ها میلیون دونگ است، در حالی که مقامات در تصمیم‌گیری برای یافتن راه‌حل کند عمل می‌کنند و بار سنگین این مشکل را به دوش مردم می‌اندازند.»

به دلیل مشکلات مالی، خانم PL (ساکن منطقه ۱۲، شهر هوشی مین) مجبور شد دو قطعه زمین در منطقه ۱۲ را به قیمت ۶ میلیارد دانگ بفروشد. از آنجایی که هر دو قطعه زمین در رهن بانک‌ها بودند، او مجبور شد بیش از ۴ میلیارد دانگ از آشنایان خود قرض بگیرد تا مراحل آزادسازی اسناد زمین از رهن را تکمیل کند.

در همین حال، از آنجایی که خریدار وام بانکی نیز دریافت می‌کرد، خانم ل. در انجام مراحل لازم به خریدار کمک کرد. بانک موافقت کرد که پس از تکمیل پرداخت مالیات نقل و انتقال و مراحل ثبت، وام را پرداخت کند.

هنگام ارائه درخواست خود به اداره مالیات، به خانم ل. اطلاع داده شد که از آنجا که کمیته مردمی شهر در شرف صدور فهرست جدید قیمت زمین است، او باید موقتاً منتظر بماند تا مالیات نقل و انتقال بر اساس فهرست جدید قیمت زمین محاسبه شود.

با این حال، تا به امروز، روند محاسبه مالیات نقل و انتقالات متوقف مانده و هم فروشنده و هم خریدار را "گیر" انداخته است.

خانم ل. گفت: «پول کم آورده بودم، به همین دلیل زمین را فروختم. انتظار نداشتم حالا که فروخته‌ام، اوضاع از این هم دشوارتر شود. فقط امیدوارم مقامات مالیات نقل و انتقال را به زودی محاسبه کنند تا بتوانم مراحل فروش زمین را تکمیل کنم.»

معاملات املاک و مستغلات در شهر هوشی مین به دلیل اینکه حتی پس از خرید و فروش، مراحل انتقال مالکیت و ثبت ملک هنوز تکمیل نشده است، تمایل به کاهش دارند - عکس: کوانگ دین

مشکلات بیشتری را به بازار املاک و مستغلات اضافه می‌کند.

در همین حال، آقای تران دوک توآن (مدیر یک بنگاه معاملات ملکی در منطقه ۷) گفت که شرکت او به تنهایی نزدیک به ۲۰ معامله ملکی دارد که در حال حاضر در مرحله پرداخت مالیات متوقف شده اند.

به گفته آقای توآن، تمام تراکنش‌های قبل و بعد از اول آگوست متوقف شده و باعث «متوقف شدن» تراکنش‌های تکمیل‌شده شده است، در حالی که تراکنش‌های جدید نیز به دلیل مشکلات متوقف شده‌اند و مردم در این مدت از خرید و فروش خودداری کرده‌اند.

ما فکر می‌کردیم قانون جدید بازار را بازتر می‌کند و معاملات را برای مردم آسان‌تر می‌کند، اما در عوض، اوضاع را برای آنها دشوارتر کرده است.»

آقای توآن تعریف کرد: «در ابتدا، اداره مالیات گفت که لیست جدید قیمت زمین ظرف ۱-۲ هفته برای محاسبه مالیات نقل و انتقال آماده خواهد شد، اما اکنون بیش از ۱.۵ ماه منتظر مانده‌ایم و هنوز هیچ پیشرفتی حاصل نشده است. هر هفته باید برای استعلام به اداره مالیات برویم زیرا مشتریان دائماً ما را تحت فشار قرار می‌دهند.»

آقای تا ترونگ کین (یک دلال املاک در شهر هوشی مین) گفت موارد زیادی وجود دارد که فروشنده به شدت به پول نیاز دارد و بنابراین مجبور است خانه را بفروشد، اما در نهایت مراحل تکمیل نمی‌شود و خریدار نیز قادر به دریافت وام بانکی و پرداخت ۱۰۰٪ مبلغ به فروشنده نیست.

در برخی موارد، مشتریان برای پوشش هزینه‌های نقل مکان به خارج از کشور، خانه‌های خود را می‌فروشند، زیرا پروازها برای ۱۵ سپتامبر برنامه‌ریزی شده‌اند، بنابراین مراحل فروش را از اوایل آگوست ۲۰۲۴ آغاز کرده‌اند.

اسناد محضری و واریز وجه تکمیل شد، اما روند محاسبه مالیات متوقف شد و فروشنده را در بلاتکلیفی گذاشت. فروشنده مجبور شد از ۱۵ سپتامبر به خارج از کشور پرواز کند، در حالی که روند پرداخت مالیات همچنان در حال انجام بود.

آقای کین گفت: «مشتریان می‌پذیرند که اگر بعداً مشکلی پیش بیاید، هزینه‌های اضافی برای رفت و آمد جهت حل آن متحمل خواهند شد، زیرا نمی‌دانند تکمیل این فرآیند چقدر طول خواهد کشید.»

علاوه بر این، به گفته آقای کین، در واقعیت، مواردی وجود دارد که افراد برای تسویه وام‌های فعلی خود و دریافت سند مالکیت و تکمیل انتقال مالکیت، مجبور به قرض گرفتن از منابع خارجی می‌شوند. اگر خریدار از بانک نیز وام بگیرد اما وام قابل پرداخت نباشد، فروشنده را در یک دوراهی قرار می‌دهد و مجبور می‌شود هنگام فروش خانه، بدهکار باقی بماند.

آقای فام ترونگ فو، مدیر شرکت مدیریت املاک تیتانیوم، اظهار داشت که رکود رویه‌های صدور و تمدید گواهی‌های کاربری زمین و تغییر اهداف کاربری زمین، مانع از انجام معاملات، خرید و فروش توسط مردم شده است و در نتیجه، مشاغل دلالی املاک نیز با مشکلاتی روبرو هستند.

آقای فو گفت: «مقامات باید به سرعت موانع معاملات املاک و مستغلات در شهر هوشی مین را حل کنند یا سازوکارهای موقت را اعمال کنند؛ آنها نباید اجازه دهند معاملات مانند بیش از یک ماه گذشته «مسدود» شوند.»

به گفته آقای تران خان کوانگ، مدیر شرکت سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ویت آن هوآ، کسب‌وکارها انتظار دارند که اجرای زودهنگام قوانین مربوط به زمین، موانع موجود در بازار را برطرف کرده و معاملات املاک و مستغلات را ارتقا دهد. با این حال، در واقعیت، مشکلاتی ایجاد شده است که مانع بیشتری برای معاملات می‌شود.

آقای کوانگ با عصبانیت گفت: «هر منطقه آن را به شیوه‌ای متفاوت اجرا می‌کند و باعث می‌شود مردم و مشاغل عواقب آن را متحمل شوند.»

افرادی که مراحل قانونی زمین و املاک را در منطقه بینه تان، شهر هوشی مین انجام می‌دهند - عکس: اچ. هان

وزارت منابع طبیعی و محیط زیست هنوز در این مورد اظهار نظری نکرده است.

به گفته وکیل نگو هوین فونگ تائو (شرکت حقوقی TAT)، تنظیم جداول قیمت زمین برای انعکاس ارزش‌های بازار ضروری است، اما گیر انداختن شهروندان و مشاغل در رویه‌های بوروکراتیک غیرقابل قبول است.

نکته قابل توجه این است که در حالی که بسیاری از مناطق دیگر هنوز در حال بررسی درخواست‌های زمین بر اساس ضریب K و فهرست قیمت قدیمی هستند، شهر هوشی مین "منتظر" صدور فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده است.

خانم تائو با بیان اینکه باید در انتظار انتشار فهرست جدید قیمت زمین، فهرست قدیمی قیمت زمین همچنان اعمال شود، گفت: «انتظار برای فهرست جدید قیمت زمین نه تنها تکمیل مراحل مربوط به زمین را برای مردم دشوار می‌کند، بلکه به طور جدی بر عملکرد مشاغل و به ویژه بر سرعت توسعه اقتصادی شهر هوشی مین تأثیر منفی می‌گذارد.»

نماینده مجلس ملی، لو شوان تان، رئیس انجمن وکلای استان خان هوا، پیشنهاد کرد که وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، در نقش خود به عنوان آژانسی که به دولت در تهیه پیش‌نویس قانون زمین ۲۰۲۴ کمک می‌کند، باید به طور فعال به دولت پیشنهاد دهد یا یک کنفرانس ملی ترتیب دهد تا از وزارتخانه‌ها، بخش‌ها و مناطق محلی در مورد موانع بشنود تا راه‌حل‌هایی پیدا کند و راهنمایی‌های به موقع ارائه دهد.

به گفته آقای تان، قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که فهرست قیمت زمین تحت قانون قدیمی تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ اعمال خواهد شد. بنابراین، در صورت لزوم، کمیته مردمی استان می‌تواند آن را برای انعکاس قیمت‌های بازار محلی تنظیم کند.

در غیر این صورت، فهرست قیمت زمین قدیمی همچنان اعمال خواهد شد و فهرست قیمت زمین جدیدی برای استفاده از اول ژانویه ۲۰۲۶ تدوین خواهد شد.

بنابراین، کاملاً طبیعی است که برخی از مناطق فهرست قیمت زمین خود را تعدیل نکنند در حالی که برخی دیگر این کار را انجام می‌دهند.

آقای تان گفت: «قانون این وظیفه را به مقامات محلی محول کرده است. اگر شهر هوشی مین احساس کند که لیست قیمت قدیمی زمین خیلی پایین است و می‌تواند باعث ضرر شود، باید به سرعت مراحل صدور لیست قیمت اصلاح‌شده زمین را تکمیل کند و رویه‌ها را برای مردم ساده‌تر کند.»

وکیل تران دوک فونگ (کانون وکلای شهر هوشی مین) نیز استدلال کرد که در حالی که منتظر صدور لیست جدید تعدیل قیمت زمین هستیم، شهر هوشی مین باید لیست قیمت قدیمی را اعمال کند و مقامات مالیاتی باید مراحل اداری را برای مردم انجام دهند.

علاوه بر این، قانون جدید زمین همچنین اجازه اعمال فهرست قیمت قدیمی زمین را تا 31 دسامبر 2025 می‌دهد. بنابراین، تا زمانی که فهرست قیمت زمین اصلاح‌شده منتشر نشود، فهرست قیمت قدیمی معتبر است.

«اگر لیست قیمت جدید هنوز در دسترس نیست، لیست قیمت قدیمی باید اعمال شود. چرا روند اداری را متوقف کنیم و باعث شویم مردم ضرر کنند؟»

آقای فوئونگ گفت: «با توجه به اینکه ادارات محلی در حال متوقف کردن روند رسیدگی به درخواست‌ها برای دریافت نظرات هستند، وزارتخانه‌ها و سازمان‌های مربوطه باید به سرعت نظرات یکپارچه‌ای ارائه دهند تا ادارات محلی بتوانند به کار خود ادامه دهند. مردم نمی‌توانند بنشینند و منتظر بمانند تا ادارات به این شکل تبادل نظر کنند.»

اداره مالیات شهر هوشی مین بار دیگر پیشنهادی فوری ارائه کرده است.

مردم برای تکمیل مراحل ثبت زمین و املاک به شعبه اداره ثبت اسناد و املاک منطقه فو نهوان، شهر هوشی مین مراجعه می‌کنند - عکس: TTD

در تاریخ ۱۶ سپتامبر، اداره مالیات شهر هوشی مین همچنان درخواست فوری خود را به کمیته مردمی شهر هوشی مین ارائه داد تا از اول آگوست ۲۰۲۴ جلسه‌ای برای حل مسائل مربوط به زمین برگزار کند.

به طور خاص، این آژانس پیشنهاد داد که شهر جلسه‌ای را برای حل قطعی و استانداردسازی کاربرد اسناد قانونی مانند جداول قیمت زمین، ضرایب تعدیل قیمت زمین، نرخ‌های درصدی برای محاسبه هزینه‌های اجاره زمین و غیره ترتیب دهد تا مقامات مالیاتی بتوانند به سرعت تعهدات مالی مربوط به زمین را محاسبه کنند.

طبق اعلام اداره مالیات شهر هوشی مین، برای اسناد ثبت زمین که از اول آگوست ۲۰۲۴ صادر شده‌اند، تا قبل از تاریخ صدور تصمیم شهر برای تنظیم فهرست قیمت زمین، مقررات مربوط به فهرست قیمت زمین در شهر برای دوره ۲۰۲۰-۲۰۲۴ اعمال خواهد شد.

طبق آمار اداره مالیات شهر هوشی مین، از اول تا ۲۷ آگوست، این آژانس در مجموع ۸۸۰۸ درخواست دریافت کرده است. این درخواست‌ها شامل ۳۴۶ درخواست برای دریافت عوارض زمین مربوط به تشخیص حق استفاده از زمین و ۲۷۷ درخواست برای دریافت عوارض زمین مربوط به تبدیل کاربری زمین بوده است.

علاوه بر این، ۵۴۴۸ اظهارنامه مالیات بر درآمد شخصی از نقل و انتقال املاک و مستغلات و ۲۷۳۷ اظهارنامه برای مواردی که هیچ تعهد مالی ندارند، وجود دارد. با این حال، عدم انتشار فهرست قیمت زمین منجر به تأخیرهای قابل توجهی در رسیدگی به درخواست‌های مربوط به زمین شده است.

طبق تحقیقات روزنامه Tuoi Tre، ادارات مالیاتی در حال حاضر با انبوهی از اسناد مربوط به زمین از اول آگوست 2024 مواجه هستند. برخی از ادارات مالیاتی 400 تا 500 پرونده در حال بررسی دارند. رئیس یک اداره مالیاتی در منطقه مرکزی شهر هوشی مین اظهار داشت که آنها باید منتظر لیست جدید قیمت زمین باشند تا بتوانند تعهدات مالیاتی را محاسبه کنند. بنابراین، مقامات مالیاتی فقط می‌توانند وضعیت را برای مردم توضیح دهند و نمی‌توانند کار دیگری انجام دهند.

با این حال، برخی از ادارات مالیاتی اظهار داشته‌اند که در رسیدگی به پرونده‌های مربوط به نقل و انتقالات، ارث و هدایایی که از مالیات بر درآمد شخصی و هزینه‌های ثبت معاف هستند، انعطاف‌پذیر بوده‌اند. برای پرونده‌های مشمول مالیات، مردم باید همچنان منتظر بمانند زیرا هیچ کار دیگری از دستشان بر نمی‌آید.

آقای نگوین ون دین (رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام):

بسیاری از مناطق هنوز با مشکل مواجه هستند.

اگرچه این سه قانون بیش از یک ماه است که لازم‌الاجرا شده‌اند، اما به نظر می‌رسد هنوز بین سازمان‌هایی که این قوانین را تدوین کرده‌اند و سازمان‌هایی که آنها را اجرا می‌کنند، اختلاف نظر وجود دارد. مقامات برخی از مناطق هنوز دیدگاه‌های سازمان‌های تدوین‌کننده قانون را درک نکرده‌اند و این امر منجر به تردید و سردرگمی در رسیدگی به رویه‌های مربوط به زمین، به ویژه در مورد جداول قیمت زمین - که مبنای تعیین تعهدات مالی زمین است - شده است.

با وجود احکام و بخشنامه‌هایی که این قانون را هدایت می‌کنند، اجرای آن همچنان بسیار دشوار است. بنابراین، اگرچه قوانین جدید بیش از یک ماه است که لازم‌الاجرا شده‌اند، اما اکثر مناطق هنوز در جستجوی راه‌حل‌های اجرایی مناسب هستند و حتی مقررات مرتبط مانند ارزیابی زمین و تصویب قیمت زمین را صادر می‌کنند. در واقعیت، تعداد بسیار کمی از پروژه‌ها تحت قانون جدید به نتیجه رسیده‌اند، زیرا مناطق مجبورند رویه‌های مربوط به رسیدگی به امور مرتبط را از نو بسازند.

دانشیار دکتر نگوین کوانگ توین (رئیس گروه حقوق اقتصادی، دانشگاه حقوق هانوی):

ما به سازوکاری برای محافظت از مأموران اجرای قانون نیاز داریم!

برای مشاهده اثربخشی واضح این سه قانون، به زمان بیشتری نیاز است تا وزارتخانه‌ها، بخش‌ها و ادارات محلی در مورد اجرای آنها به اجماع برسند. به عنوان مثال، قانون زمین ۲۰۲۴ پنج اصل را برای تعیین قیمت زمین تصریح می‌کند که اولین آن این است که قیمت زمین باید طبق اصول بازار تعیین شود، نه قیمت‌های بازار.

بسیاری از مناطق، ارزش‌گذاری زمین را بر اساس قیمت‌های بازار درک می‌کنند و این امر، اجرای آن را به دلیل نوسانات روزانه قیمت‌های بازار دشوار می‌سازد. این «عدم شفافیت» باعث تسهیل سفته‌بازی، افزایش آسان قیمت زمین از طریق مزایده و اختلال در بازار می‌شود. در اجرای قانون، علاوه بر اصل بازار محلی، چهار اصل باقی‌مانده نیز باید طبق رویه‌های قانونی صحیح اعمال شوند.

علاوه بر این، در شرایط فعلی باید سازوکاری برای محافظت از مأموران اجرایی وجود داشته باشد. در عین حال، استقلال سازمان‌های ارزیابی زمین و آژانس‌های تصمیم‌گیری در مورد قیمت زمین باید تضمین شود. ارزیابی زمین باید تعادل منافع بین کاربران زمین، دولت و سرمایه‌گذاران را تضمین کند. صرفاً افزایش قیمت زمین، به حداکثر رساندن بهره‌وری استفاده از زمین را بسیار دشوار خواهد کرد.

منبع: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm