۳ قانون املاک و مستغلات: موانع را فوراً برطرف کنید

یکی از اهداف تعیین‌شده توسط دولت و انتظارات مجلس ملی هنگام اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ پنج ماه زودتر (از اول ژانویه ۲۰۲۵)، ساده‌سازی رویه‌ها و حل مشکلات مربوط به مسکن و زمین برای مشاغل و مردم است.

با این حال، در برخی مناطق، به ویژه شهر هوشی مین، بسیاری از رویه‌های مربوط به زمین از زمان اجرایی شدن این قانون "متوقف" شده‌اند.

مردم روی آتش نشسته اند

آقای و.، ساکن وین لوک آ (بین چان، شهر هوشی مین)، در تاریخ ۵ آگوست، با امضای سند انتقال املاک و مستغلات از ابتدای آگوست ۲۰۲۴ (زمانی که قانون زمین ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا می‌شود)، مدارک ثبت را به اداره ثبت منطقه ارائه داد و فرم محاسبه مالیات از ۱۴ آگوست به اداره مالیات منتقل شد.

با این حال، پس از گذشت بیش از یک ماه، هنوز سازمان امور مالیاتی، ابلاغیه مالیاتی برای انتقال به اداره ثبت برای تکمیل مراحل ثبت نام جهت انتقال نام به خریدار صادر نکرده است.

آقای «و» گفت که هنگام امضای قرارداد انتقال، به خریدار متعهد شده است که ظرف ۲۰ روز تغییر نام را به‌روزرسانی کند. از آنجا که روند رسیدگی به پرونده کند بود، خریدار فشار زیادی به او آورد تا آن را حل کند یا پول را برگرداند.

«در طول یک ماه گذشته، با خواندن گزارش‌های خبری و دیدن رفت و آمد سازمان‌های مالیاتی و منابع طبیعی، گزارش دادن و نظرخواهی در مورد کاستی‌ها، آنقدر بی‌صبر بوده‌ام که نمی‌توانم آرام بنشینم.»

آقای و. با عصبانیت گفت: «رویه‌های خرید، فروش و انتقال باید به سرعت حل و فصل شوند، اما به جای اینکه منتظر بمانیم تا وزارتخانه‌ها و ادارات محلی جلساتی را یکی پس از دیگری برگزار کنند، مردم و مشاغل چیزهای زیادی را از دست می‌دهند و انواع ضررها را متحمل می‌شوند.»

به همین ترتیب، آقای TQĐ در ۸ آگوست ۲۰۲۴ خانه‌ای در منطقه فو نهوان خریداری کرد، اما بیش از یک ماه پس از ارسال درخواست انتقال مالکیت، هنوز نتیجه را دریافت نکرده است و باعث شده تمام برنامه‌هایش به تعویق بیفتد.

به طور خاص، آقای د. خانه را به قیمت ۱۴ میلیارد دانگ خرید. او قصد داشت به سرعت ۱۰ میلیارد دانگ از بیرون قرض بگیرد تا آن را تسویه کند، سپس از بانک قرض بگیرد تا آن را پس بدهد.

پرونده هنوز کامل نشده است، اگرچه بانک مراحل ارزیابی و وام را تکمیل کرده است اما نمی‌تواند پرداخت کند، بنابراین آقای د. برای پرداخت بهره وام از خارج از بانک تقلا می‌کند، بدون اینکه بداند چه زمانی بازپرداخت خواهد شد.

آقای د گفت: «نرخ بهره وام‌های خارجی ده‌ها میلیون در روز است، در حالی که آژانس‌ها در تصمیم‌گیری برای حل این مشکل کند عمل می‌کنند، مردم باید بار سنگین آن را تحمل کنند.»

به دلیل کمبود پول، خانم پی ال ​​(ساکن منطقه ۱۲، شهر هوشی مین) مجبور شد دو قطعه زمین در منطقه ۱۲ را به قیمت ۶ میلیارد دانگ بفروشد. از آنجا که هر دو قطعه زمین در رهن بانک بودند، او مجبور شد بیش از ۴ میلیارد دانگ از آشنایان خود قرض بگیرد تا مراحل آزادسازی وام مسکن را تکمیل کند.

در همین حال، خریدار خانه نیز از بانک وام گرفت، بنابراین خانم ل. در تکمیل مراحل به خریدار کمک کرد. بانک موافقت کرد که وام را زمانی به خریدار پرداخت کند که مراحل پرداخت مالیات نقل و انتقال و ثبت تغییر نام تکمیل شود.

هنگام ارائه درخواست به اداره مالیات، به خانم ل. گفته شد که کمیته مردمی شهر در شرف صدور فهرست جدید قیمت زمین است، بنابراین او باید موقتاً منتظر محاسبه مالیات نقل و انتقال طبق فهرست جدید قیمت زمین باشد.

با این حال، تاکنون، فایل‌های محاسبه مالیات نقل و انتقال هنوز گیر کرده‌اند و باعث شده‌اند که هم فروشنده و هم خریدار "گیر" کنند.

خانم ل. گفت: «من زمین را فروختم چون پول کافی نداشتم. انتظار نداشتم که بعد از فروش آن اوضاع از این هم دشوارتر شود. فقط امیدوارم مقامات مالیات نقل و انتقال را سریع محاسبه کنند تا بتوانم مراحل فروش زمین را تکمیل کنم.»

معاملات املاک و مستغلات در شهر هوشی مین معمولاً راکد است زیرا پس از خرید و فروش، هنوز امکان تکمیل مراحل انتقال مالکیت و ثبت ملک وجود ندارد - عکس: کوانگ دین

مشکلات بیشتر برای بازار املاک و مستغلات

در همین حال، آقای تران دوک توآن (مدیر یک تالار معاملات املاک در منطقه ۷) گفت که تنها در این بنگاه معاملاتی نزدیک به ۲۰ پرونده خرید و فروش املاک وجود دارد که در مرحله پرداخت مالیات گیر کرده‌اند.

به گفته آقای توآن، تمام سوابق قبل و بعد از اول آگوست به حالت تعلیق درآمدند و باعث شدند تراکنش‌های تکمیل‌شده «مسدود» شوند و برای تراکنش‌های جدید، مردم با مشکل مواجه شدند، بنابراین آنها نیز در این مدت خرید و فروش را متوقف کردند.

«من فکر می‌کردم قانون جدید بازار را بازتر می‌کند و به مردم کمک می‌کند راحت‌تر تجارت کنند، اما در عوض، اوضاع را برای مردم دشوارتر می‌کند.»

آقای توآن گفت: «در ابتدا، اداره مالیات گفت که فقط ۱ تا ۲ هفته طول می‌کشد تا لیست جدید قیمت زمین به عنوان مبنای محاسبه مالیات نقل و انتقال در دسترس قرار گیرد، اما تاکنون بیش از ۱.۵ ماه است که بدون هیچ پیشرفتی منتظر مانده‌ایم. هر هفته، ما باید به اداره مالیات برویم و استعلام بگیریم زیرا مشتریان مدام ما را تحت فشار قرار می‌دهند.»

آقای تا ترونگ کین (کارگزار املاک در شهر هوشی مین) گفت موارد زیادی وجود دارد که فروشنده به شدت به پول نیاز دارد، بنابراین مجبور است خانه را بفروشد، اما در نهایت این روند نمی‌تواند تکمیل شود، خریدار نمی‌تواند از بانک وام بگیرد و ۱۰۰٪ مبلغ را به فروشنده بپردازد.

موردی وجود دارد که مشتری خانه را برای تأمین هزینه‌های اقامت در خارج از کشور فروخته است. پرواز برای ۱۵ سپتامبر برنامه‌ریزی شده بود، بنابراین مراحل فروش در اوایل آگوست ۲۰۲۴ تکمیل شد.

مدارک محضری و واریز وجه تکمیل شد، اما فرآیند محاسبه مالیات متوقف شد و باعث شد فروشنده نداند چه کاری باید انجام دهد. فروشنده مجبور شد از ۱۵ سپتامبر پرواز به خارج از کشور را بپذیرد، در حالی که فرآیند پرداخت مالیات همچنان در انتظار بود.

آقای کین گفت: «مشتریان می‌پذیرند که اگر بعداً مشکلی پیش بیاید، مجبورند برای رسیدگی به آنها پول بیشتری برای پروازهای رفت و برگشت خرج کنند، زیرا نمی‌دانند این روند چه زمانی تکمیل خواهد شد.»

علاوه بر این، به گفته آقای کین، در واقعیت، مواردی وجود دارد که هنگام فروش خانه، فرد باید از خارج پول قرض کند تا وام را تسویه کند تا بتواند مراحل تغییر نام را در دفتر قرمز انجام دهد. در مواردی که خریدار نیز از بانک وام می‌گیرد اما نمی‌تواند پول را پرداخت کند، فروشنده در یک "معضل" قرار می‌گیرد و هنگام فروش خانه باید بدهی را بپذیرد.

آقای فام ترونگ فو، مدیر شرکت مدیریت املاک تیتانیوم، اظهار داشت که تعلیق رویه‌های صدور و تغییر گواهی‌های کاربری زمین و اهداف کاربری زمین، تجارت و خرید و فروش را برای مردم غیرممکن می‌کند و مشکلاتی را برای مشاغل کارگزاری ایجاد می‌کند.

آقای فو گفت: «مقامات باید به سرعت موانع معاملات املاک و مستغلات در شهر هوشی مین را برطرف کنند یا یک مکانیسم موقت اعمال کنند. معاملات نباید مانند ماه گذشته «متوقف» شوند.»

به گفته آقای تران خان کوانگ - مدیر شرکت سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ویت آن هوآ، کسب‌وکارها انتظار دارند که اجرای زودهنگام قوانین مربوط به بخش زمین، موانع بازار را برطرف کرده و معاملات املاک و مستغلات را ارتقا دهد، اما در واقعیت، مشکلاتی ایجاد شده است که باعث تأخیر بیشتر در معاملات می‌شود.

آقای کوانگ با عصبانیت گفت: «هر منطقه آن را به شیوه‌ای متفاوت اجرا می‌کند و باعث می‌شود مردم و مشاغل از عواقب آن رنج ببرند.»

افرادی که در منطقه بینه تان، شهر هوشی مین، امور مربوط به املاک و مستغلات را انجام می‌دهند - عکس: H.HANH

وزارت منابع طبیعی و محیط زیست هنوز در این مورد اظهار نظری نکرده است.

به گفته وکیل نگو هوین فونگ تائو (شرکت حقوقی TAT)، تنظیم لیست قیمت زمین برای مطابقت با ارزش بازار ضروری است، اما مردم و مشاغل را نمی‌توان در مراحل رویه‌ای گیر انداخت.

نکته قابل توجه این است که در حالی که بسیاری از مناطق دیگر هنوز سوابق زمین را طبق ضریب K و فهرست قیمت قدیمی مدیریت می‌کنند، شهر هوشی مین "منتظر" انتشار فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده است.

خانم تائو با بیان اینکه باید در انتظار صدور فهرست قیمت جدید زمین، فهرست قیمت قدیمی زمین همچنان اعمال شود، گفت: «منتظر ماندن برای فهرست قیمت جدید نه تنها تکمیل مراحل زمین را برای مردم دشوار می‌کند، بلکه به طور جدی بر عملکرد مشاغل و به ویژه بر نرخ رشد اقتصادی شهر هوشی مین تأثیر منفی می‌گذارد.»

نماینده مجلس ملی، لو شوان تان، رئیس انجمن وکلای استان خان هوا، گفت که وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، به عنوان نهادی که به دولت در تهیه پیش‌نویس قانون زمین ۲۰۲۴ کمک می‌کند، باید به طور فعال به دولت پیشنهاد دهد یا یک کنفرانس ملی ترتیب دهد تا به وزارتخانه‌ها، شعب و ادارات محلی در مورد مشکلات گوش فرا دهد تا به موقع راه‌حل‌ها و راهنمایی‌ها را دریافت کند.

به گفته آقای تان، قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که فهرست قیمت قدیمی زمین تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ اعمال خواهد شد. بنابراین، در صورت لزوم، کمیته مردمی استان آن را متناسب با قیمت بازار محلی تنظیم خواهد کرد.

در غیر این صورت، فهرست قیمت زمین قدیمی همچنان اعمال خواهد شد و فهرست قیمت زمین جدیدی برای استفاده از اول ژانویه ۲۰۲۶ تهیه خواهد شد.

بنابراین، کاملاً طبیعی است که برخی از مناطق قیمت زمین خود را تعدیل نکنند در حالی که برخی دیگر قیمت‌ها را تعدیل کنند.

آقای تان گفت: «قانون به شهرداری‌ها تکلیف کرده است که اگر احساس کنند لیست قیمت قدیمی زمین پایین است و احتمالاً باعث ضرر می‌شود، باید به سرعت مراحل صدور لیست قیمت تعدیل‌شده زمین را تکمیل کنند و روند کار را برای مردم آسان کنند.»

وکیل تران دوک فونگ (کانون وکلای شهر هوشی مین) نیز گفت که در حالی که منتظر صدور تعدیل قیمت جدید زمین هستیم، شهر هوشی مین باید فهرست قیمت قدیمی را اعمال کند و سازمان امور مالیاتی باید رویه‌های اداری را برای مردم حل و فصل کند.

علاوه بر این، قانون جدید زمین همچنین اجازه اعمال فهرست قیمت قدیمی زمین را تا 31 دسامبر 2025 می‌دهد. بنابراین، تا زمانی که فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده صادر نشده باشد، فهرست قیمت قدیمی همچنان معتبر است.

«اگر فهرست قیمت جدید موجود نباشد، مجاز به اعمال فهرست قیمت قدیمی هستیم. چرا جلوی مراحل اداری را می‌گیریم و مردم را به دردسر می‌اندازیم؟»

آقای فونگ گفت: «با توجه به اینکه ادارات محلی درخواست‌های خود برای نظرخواهی را متوقف کرده‌اند، وزارتخانه‌ها و شعب مربوطه باید به سرعت نظرات خود را ارائه دهند و دیدگاه‌های خود را برای اجرا در ادارات محلی متحد کنند. مردم نمی‌توانند بنشینند و منتظر بمانند تا ادارات اینگونه بحث کنند.»

اداره مالیات شهر هوشی مین دوباره فوراً توصیه می‌کند

مردم برای انجام مراحل املاک و مستغلات به شعبه اداره ثبت اسناد و املاک ناحیه فو نهوان، شهر هوشی مین مراجعه می‌کنند - عکس: TTD

در ۱۶ سپتامبر، اداره مالیات شهر هوشی مین همچنان از کمیته مردمی شهر هوشی مین درخواست فوری کرد تا جلسه‌ای را برای حل و فصل پرونده‌های زمین از اول آگوست ۲۰۲۴ ترتیب دهد.

به طور خاص، این آژانس پیشنهاد داد که شهرداری جلسه‌ای را برای حل و فصل و یکسان‌سازی کاربرد اسناد قانونی مانند جداول قیمت زمین، ضرایب تعدیل قیمت زمین، درصد محاسبه اجاره زمین و غیره ترتیب دهد تا مقامات مالیاتی بتوانند به سرعت تعهدات مالی مربوط به زمین را محاسبه کنند.

طبق اعلام اداره مالیات شهر، برای سوابق زمین مربوط به تاریخ ۱ آگوست ۲۰۲۴ تا قبل از تاریخ صدور تصمیم شهر برای تعدیل فهرست قیمت زمین، طبق تصمیم شماره ۰۲ مورخ ۱۶ ژانویه ۲۰۲۰ کمیته مردمی شهر هوشی مین در مورد انتشار مقررات مربوط به فهرست قیمت زمین در منطقه برای دوره ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۴ اقدام شود.

آمار اداره مالیات شهر نشان می‌دهد که از ۱ تا ۲۷ آگوست، این آژانس در مجموع ۸۸۰۸ رکورد دریافت کرده است. از این تعداد، ۳۴۶ رکورد مربوط به وصول عوارض زمین در موارد به رسمیت شناختن حق استفاده از زمین و ۲۷۷ رکورد مربوط به وصول عوارض زمین در موارد تغییر کاربری زمین بوده است.

علاوه بر این، ۵۴۴۸ رکورد مالیات بر درآمد شخصی از نقل و انتقال املاک و مستغلات و ۲۷۳۷ رکورد در مواردی که هیچ تعهد مالی ایجاد نمی‌شود، وجود دارد. با این حال، عدم صدور فهرست قیمت زمین منجر به تنگنای بزرگی در حل و فصل سوابق مربوط به زمین شده است.

طبق تحقیقات توئی تره، از اول آگوست ۲۰۲۴ سوابق زمین زیادی در ادارات مالیات باقی مانده است. برخی از ادارات مالیات ۴۰۰ تا ۵۰۰ پرونده باقی مانده دارند. رئیس یک اداره مالیات در یک منطقه مرکزی شهر هوشی مین گفت که آنها باید منتظر لیست قیمت زمین باشند تا تعهدات مالیاتی را محاسبه کنند. بنابراین، اداره مالیات فقط می‌تواند به مردم توضیح دهد و نمی‌تواند کار دیگری انجام دهد.

با این حال، برخی از ادارات مالیاتی اعلام کردند که برای افرادی که اسناد انتقال، ارث و هدیه دارند و از مالیات بر درآمد شخصی و هزینه‌های ثبت معاف هستند، به طور انعطاف‌پذیری تصمیم گرفته‌اند. برای اسنادی که مشمول مالیات هستند، مردم باید همچنان منتظر بمانند و نمی‌توانند کار دیگری انجام دهند.

آقای نگوین ون دین (رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام):

بسیاری از مناطق هنوز سردرگم هستند

اگرچه بیش از یک ماه از لازم‌الاجرا شدن این سه قانون می‌گذرد، اما به نظر می‌رسد هنوز بین سازمان‌های تدوین‌کننده قوانین و محل‌های اجرای آنها شکاف وجود دارد. مأموران اجرای احکام در برخی از محل‌ها، دیدگاه‌های سازمان‌های تدوین‌کننده قوانین را «درک» نکرده‌اند، بنابراین در رسیدگی به رویه‌های مربوط به زمین، به ویژه در موضوع فهرست بهای زمین - که مبنای تعیین تعهدات مالی زمین است - تردید و سردرگمی وجود دارد.

اگرچه احکام و بخشنامه‌ها راهنمای قانون هستند، اما اجرای آن هنوز بسیار دشوار است. بنابراین، اگرچه قوانین جدید بیش از یک ماه است که لازم‌الاجرا شده‌اند، اما اکثر مناطق هنوز به دنبال راه‌حل‌های اجرایی مناسب هستند و حتی مقررات مربوطه مانند محاسبه قیمت زمین و تصویب فهرست قیمت زمین را صادر می‌کنند. در واقع، تعداد پروژه‌های حل و فصل شده تحت قانون جدید بسیار کم است زیرا مناطق مجبورند روند رسیدگی به رویه‌های مربوطه را از نو بسازند.

دانشیار، دکتر نگوین کوانگ توین (رئیس گروه حقوق اقتصادی، دانشگاه حقوق هانوی):

به سازوکاری برای محافظت از اجرای قانون نیاز دارید!

برای مشاهده اثربخشی واضح سه قانون، هنوز زمان لازم است تا وزارتخانه‌ها، شعب و ادارات محلی دیدگاه‌های خود را در مورد اجرای قانون متحد کنند. به عنوان مثال، قانون زمین ۲۰۲۴ پنج اصل را برای تعیین قیمت زمین تصریح می‌کند که اولین آنها تعیین قیمت زمین طبق اصول بازار است، نه قیمت‌های بازار.

بسیاری از مناطق می‌دانند که ارزش‌گذاری زمین بر اساس قیمت‌های بازار است، بنابراین اجرای آن دشوار است زیرا قیمت‌های بازار روزانه در نوسان هستند. این «ابهام» به دلالان این امکان را داده است که به راحتی از طریق مزایده، قیمت زمین را افزایش دهند و باعث اختلال در بازار شوند. در اجرای قانون، علاوه بر اصل بازار محلی، چهار اصل باقی‌مانده باید مطابق با رویه‌های قانونی اعمال شوند.

علاوه بر این، در شرایط فعلی باید سازوکاری برای محافظت از مأموران اجرایی وجود داشته باشد. در عین حال، لازم است استقلال بین سازمان ارزیابی زمین و آژانس تصمیم‌گیری در مورد قیمت زمین تضمین شود. ارزیابی زمین باید هماهنگی منافع بین کاربران زمین، دولت و سرمایه‌گذاران را تضمین کند. اگر قیمت زمین همچنان افزایش یابد، ارتقای بهره‌وری زمین بسیار دشوار خواهد بود.

منبع: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm