فهرست قیمت زمین ۲۰۲۶: سرمایه‌گذاران نگران هزینه‌های سرمایه‌ای هستند، مردم از دریافت دفترچه‌های قرمز «می‌ترسند»

اخیراً، تعدادی از مناطق، از جمله هانوی ، پیشنهادی را برای تهیه اولین فهرست قیمت زمین تهیه کرده‌اند که انتظار می‌رود از اول ژانویه ۲۰۲۶ اعمال شود. اکثر فهرست‌های جدید قیمت زمین که در حال تهیه هستند، به شدت تعدیل شده‌اند و افزایشی چندین برابر بیشتر از فهرست قیمت فعلی زمین داشته‌اند.

برای مثال، طبق پیش‌نویس فهرست جدید قیمت زمین هانوی، در مناطق مرکزی شهر مانند هانگ دائو، هانگ خای، لی تونگ کیئت و... فهرست جدید قیمت زمین با افزایش حدود ۲ درصدی تنظیم شده است. در این مناطق، بالاترین قیمت زمین مسکونی با بیش از ۷۰۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع ثبت شده است.

به طور خاص، پیشنهاد می‌شود قیمت زمین در مناطق حومه شهر و دورافتاده نیز به طور قابل توجهی افزایش یابد. به عنوان مثال، در کمون‌های Lien Minh، O Dien، Dan Phuong، Hoai Duc، Duong Hoa، Dong Son و An Khanh، بیشترین افزایش تا ۲۶ درصد در مقایسه با لیست قیمت فعلی ثبت شده است.

زمین دیگر گزینه جذابی برای سرمایه‌گذاران نیست. — بیشتر فهرست‌های جدید قیمت زمین که در دست تهیه هستند، به شدت تعدیل شده‌اند. (عکس: CD)

سایر کمون‌ها مانند تین تانگ، ین لانگ، کوانگ مین، من لین، فوک تین، تو لام، دونگ آن، وین تان، تین لوک، دای تان، تان تری، نگوک هوی، نام فو، بین مین، تام هونگ، توونگ تین، هونگ، هونگ Chuong Duong همچنین افزایش حدود 25٪ را پیشنهاد کرده است.

با توجه به این موضوع، موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE) معتقد است که فهرست قیمت زمین ابزار مهمی برای دولت در مدیریت زمین، جمع‌آوری بودجه، محاسبه تعهدات مالی و به عنوان مبنای قانونی برای تعیین قیمت غرامت و پشتیبانی از اسکان مجدد است.

بنابراین، تهیه فهرست قیمت زمین باید با دقت، علمی و با یک نقشه راه معقول انجام شود تا ارزش‌های بازار را به طور دقیق منعکس کند، ضمن اینکه از ایجاد اختلال یا فشار مالی برای مردم و مشاغل جلوگیری شود.

طبق گزارش VARS IRE، افزایش شدید تعدیل قیمت زمین توسط مناطق، مردم و خانوارها را به طور قابل توجهی تحت تأثیر قرار خواهد داد. به طور خاص، گروهی که رویه‌های مربوط به زمین مانند تغییر اهداف کاربری زمین، اعطای گواهی‌های حق استفاده از زمین یا دریافت غرامت و پاکسازی سایت را انجام می‌دهند، بیشترین تأثیر را خواهند دید، زیرا تعهدات مالی مستقیماً طبق لیست قیمت جدید محاسبه می‌شوند.

هزینه‌های تبدیل کاربری زمین، صدور دفترچه‌های قرمز و خرید املاک و مستغلات ممکن است به شدت افزایش یابد و افراد کم‌درآمد و متوسط را تحت تأثیر قرار دهد. علاوه بر این، افزایش قیمت زمین ممکن است در مناطقی که تحت غرامت و پاکسازی زمین قرار می‌گیرند، در صورتی که تعدیل از قیمت مصوب بسیار فراتر رود، منجر به شکایات و اختلافات شود.

افزایش قیمت زمین نه تنها بر مردم تأثیر می‌گذارد، بلکه مستقیماً بر مشاغل املاک و مستغلات نیز تأثیر می‌گذارد. هزینه‌های جبران خسارت و هزینه‌های استفاده از زمین، که بزرگترین هزینه‌ها در ساختار هزینه توسعه پروژه هستند، به شدت افزایش می‌یابند و منجر به افزایش کل سرمایه‌گذاری می‌شوند.

برای پروژه‌های در حال انجام، کسب‌وکارها ممکن است در تصمیم‌گیری برای ادامه یا تعلیق آنها با مشکل مواجه شوند، زیرا افزایش هزینه‌ها ممکن است باعث شود کل سرمایه‌گذاری از ظرفیت مالی فراتر رود.

در همین حال، برای پروژه‌هایی که اجرا نشده‌اند، کسب‌وکارها می‌توانند در برنامه‌ریزی و گزینه‌های جبران خسارت، پیشگیرانه‌تر عمل کنند، اما اینکه آیا بازار افزایش قیمت اجباری را خواهد پذیرفت یا خیر، هنوز مشخص نیست.

VARS IRE هشدار داد: «برخی پروژه‌ها ممکن است متحمل ضرر شوند یا در صدور گواهینامه به مشتریان کند عمل کنند که منجر به خطر اختلافات می‌شود.»

این مؤسسه معتقد است که تمام مقررات قیمت، از جمله فهرست قیمت زمین، صرفاً نسبی هستند، زیرا در درازمدت، قیمت املاک و مستغلات همچنان توسط عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. بنابراین، تهیه فهرست قیمت زمینی که انتظارات همه گروه‌های ذینفع را برآورده کند، دشوار است. فهرست قیمت زمین فقط زمانی واقعاً معنادار است که برای اهداف خاصی مانند جبران خسارت و پاکسازی محل استفاده شود.

VARS IRE تأکید کرد: «اگر از فهرست قیمت برای اهداف متعددی مانند محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، مزایده‌ها یا مالیات استفاده شود، کاربرد خود را از دست می‌دهد و باید به صورت انعطاف‌پذیر تنظیم شود تا هماهنگی منافع بین دولت، مردم و مشاغل تضمین شود.»

بنابراین، VARS IRE توصیه می‌کند که مناطق محلی باید نقش جداول قیمت زمین را به درستی شناسایی کنند - به عنوان ابزاری برای مدیریت و جمع‌آوری مالیات، نه ابزاری برای تنظیم عرضه و تقاضای بازار. تثبیت سیاست‌های قیمت زمین باید هدف بلندمدت شفافیت، انصاف و پایداری را دنبال کند.

این واحد همچنین تقسیم وظایف روشنی را بین سطوح مرکزی و محلی پیشنهاد داد: دولت باید یک چارچوب فنی و روش ارزیابی یکپارچه صادر کند، در حالی که مناطق محلی در عمل عمل و کالیبراسیون می‌کنند. در کنار آن، لازم است به مناطق محلی اجازه داده شود تا ضرایب تعدیل انعطاف‌پذیر را بر اساس هر منطقه، زمان، نوع کاربری زمین و اهداف توسعه اجتماعی-اقتصادی صادر کنند.

علاوه بر این، VARS IRE توصیه می‌کند که بسته به هدف استفاده و سطح زیرساخت‌ها و توسعه شهری هر منطقه، نرخ‌های متفاوتی برای هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین، مالیات، کارمزد و عوارض اعمال شود. این تعدیل باید دارای یک نقشه راه منطقی باشد تا از ایجاد "شوک" در بازار و تأثیرات ناگهانی بر مشاغل و مردم جلوگیری شود - به ویژه در شرایطی که بسیاری از مناطق در حال تکمیل مدل حکومت شهری دو سطحی هستند.

در نهایت، VARS IRE بر لزوم تقویت ارتباطات و راهنمایی‌های اجرایی، کمک به مردم، مشاغل و کارگزاران برای درک ماهیت و نقش فهرست‌های قیمت زمین، جلوگیری از سوءاستفاده برای «افزایش قیمت‌ها» یا ایجاد انتظارات نادرست در مورد روند بازار، تأکید کرد.

منبع: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html