آقای فام دوک توان - مدیر کل شرکت سهامی املاک EZ (EZ Property) - تحلیل کرد: پیش از این، پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین طبق رویه‌های نسبتاً ثابتی محاسبه می‌شد. به عنوان مثال، در استان‌های دلتای شمالی، هزینه پرداختی برای ۱ هکتار زمین تنها حدود ۱۰ میلیارد دونگ ویتنام بود. با این حال، اکنون این عدد هر روز تغییر می‌کند و منجر به وضعیتی می‌شود که مشاغل نمی‌توانند هزینه واقعی را پیش‌بینی کنند.
آقای توان اشاره کرد: « پروژه‌هایی وجود دارند که سال‌های زیادی دوام می‌آورند. وقتی آنها برای اولین بار در سال‌های ۲۰۱۸-۲۰۱۹ شروع به کار کردند، قیمت زمین فقط حدود ۲۱ تا ۲۲ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود. اما اکنون، پس از تعدیل، قیمت می‌تواند تا ۴۹ تا ۵۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع محاسبه شود. این تفاوت باعث می‌شود که کسب و کارها تقریباً از کار بیفتند .»
علاوه بر این، پروژه‌هایی که به دلیل مشکلات رویه‌ای یا پاکسازی محل از برنامه عقب هستند، اغلب هزینه‌های استفاده از زمین آنها دوباره محاسبه می‌شود یا حتی صدها میلیارد دونگ از آنها وصول می‌شود. عدم ثبات و ثبات در قیمت‌گذاری، فشار مالی بر مشاغل را بیشتر می‌کند.
همچنین مورد بحث قرار گرفت فهرست بهای زمین آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین - در مورد تعدیل بالا نیز اشاره کرد که یک کسب و کار که انباری به مساحت ۱۱۰۰۰ متر مربع را در منطقه ۴ (قدیمی) شهر هوشی مین اجاره کرده بود، مجبور بود در سال ۲۰۲۲، سالانه ۳.۳ میلیارد دانگ ویتنامی بپردازد. تا سال ۲۰۲۳، شهر هوشی مین ضریب اجاره را تعدیل کرد و این هزینه به ۷.۷ میلیارد دانگ ویتنامی افزایش یافت. تا آغاز سال ۲۰۲۵، با اعمال لیست جدید قیمت زمین بر اساس درصد، هزینه به بیش از ۲۱ میلیارد دانگ ویتنامی در سال افزایش یافت که ۳ برابر بیشتر از سال قبل و ۷ برابر بیشتر از سال ۲۰۲۲ است.
این واقعیت باعث می‌شود هزینه‌های ثابت کسب‌وکارها به طور قابل توجهی افزایش یابد و مستقیماً بر جریان نقدینگی، تولید و برنامه‌های تجاری و رقابت‌پذیری در بازار تأثیر بگذارد.
به گفته وی، در ۳ سال گذشته، شهر هوشی مین ۳ بار قیمت زمین را تعدیل کرده است، بر این اساس، مشاغل مجبور شده‌اند با ۳ تغییر بزرگ در تعهدات مالی زمین در جهت پرداخت مالیات و عوارض بیشتر مواجه شوند.
آقای چائو گفت: « این امر فشار مالی زیادی بر کسب‌وکارها وارد می‌کند. با افزایش قیمت زمین، شهر ممکن است بتواند در پنج سال آینده درآمد بودجه را جمع‌آوری کند، اما پس از آن، کسب‌وکارها و سرمایه‌گذاران به جاهای دیگر «می‌گریزند» .
علاوه بر این، آقای چائو گفت که قیمت زمین، هزینه ورودی اقتصاد است. راه‌حل‌های زیادی برای کاهش قیمت مسکن وجود دارد که در آنها دولت باید منبع درآمد معقولی از زمین تعیین کند.
آقای نگوین کواک هیپ - رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام - نیز با همین دیدگاه، رک و پوست کنده گفت که اگرچه قانون زمین به وضوح اصل تضمین هماهنگی منافع بین دولت، کاربران زمین و سرمایه‌گذاران را بیان می‌کند، اما در روش فعلی محاسبه قیمت زمین، منافع شرکت‌ها به طور کلی، شرکت‌های استفاده‌کننده از زمین و اجاره‌دهنده و به ویژه شرکت‌های املاک و مستغلات در نظر گرفته نشده است.
آقای هیپ این موضوع را مطرح کرد: « مواردی وجود دارد که در آنها، تنها در عرض یک سال، تصمیمات تخصیص زمین در همان منطقه، در همان قطعه زمین، اما با فاصله ۴ ماه، قیمت زمین ۴۰ درصد افزایش یافته است، سریع‌تر از نرخ تورم .»
به گفته آقای هایپ، وقتی همه مشاغل تحت تأثیر افزایش قیمت زمین قرار بگیرند، تعداد پروژه‌ها کاهش می‌یابد و نمی‌توانند درآمد پایداری برای محل ایجاد کنند.
مردم هم بار مشکلات را به دوش می‌کشند
به گفته وکیل نگوین ون دین، قیمت‌های بالا، زمین را به منبعی برای توسعه تبدیل می‌کند. بودجه، زمین بیشتری را جمع‌آوری خواهد کرد و افرادی که زمینشان بازیابی می‌شود، به طور مناسب‌تری غرامت دریافت خواهند کرد. با این حال، این امر منجر به افزایش بار مالی افراد هنگام پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین، مالیات بر درآمد حاصل از انتقال حقوق استفاده از زمین، هزینه‌های ثبت نام و غیره نیز خواهد شد.
به طور خاص، افزایش قیمت زمین باعث افزایش هزینه‌های مرتبط با کاربری زمین برای مردم نیز می‌شود. به عنوان مثال، اولین صدور گواهی‌ها، اجازه تغییر اهداف کاربری زمین خانوارها و افراد؛ پرداخت اجاره سالانه زمین؛ محاسبه مالیات کاربری زمین؛ هزینه‌های ثبت و به ویژه مالیات بر درآمد حاصل از انتقال حقوق کاربری زمین... همگی بر اساس فهرست بهای زمین انجام می‌شوند.
اگر فهرست بهای زمین دو برابر شود، هزینه‌های استفاده از زمین، مالیات‌ها، عوارض، هزینه‌ها و... که مردم باید بپردازند، دو برابر خواهد شد، در حالی که این گروه بزرگی از موضوعات است. فهرست بهای زمین مطمئناً تأثیر گسترده و جامعی خواهد داشت.
بنابراین، چگونگی قیمت‌گذاری زمین برای داشتن یک فهرست قیمت «خنثی» زمین که به هماهنگی منافع بین افراد کمک کند، یک مشکل دشوار است. وکیل نگوین ون دین معتقد است که تنظیم اسناد قانونی در مورد مالیات‌ها، هزینه‌ها، عوارض... در استفاده از زمین به غلبه بر معایب ناشی از افزایش قیمت زمین، محافظت از مردم، به ویژه گروه‌های آسیب‌پذیر، کمک به حفظ ثبات اجتماعی و در عین حال تبدیل زمین به یک منبع توسعه کمک خواهد کرد.
انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA) همچنین به این واقعیت اشاره کرد که زمین یک ماده اولیه مهم برای تولید و تجارت است و قیمت زمین عامل مستقیمی است که هزینه محصولات را از طریق هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین، هزینه‌های جبران خسارت برای پاکسازی سایت‌های محلی و مشاغل، سرمایه‌گذاران و همچنین مردم تشکیل می‌دهد.
قیمت زمین طبق فهرست قیمت زمین، بر فرصت‌های دسترسی به زمین برای کسب‌وکارها، سرمایه‌گذاران، هزینه‌های ورودی، قیمت محصولات و رقابت‌پذیری کسب‌وکار تأثیر خواهد گذاشت.
VNREA همچنین اعلام کرد که واکنش زنجیره‌ای ناشی از افزایش قیمت زمین می‌تواند باعث رکود بازار املاک و مستغلات نیز شود و بر بخش‌های مرتبط مانند ساخت و ساز، مصالح، امور مالی، بانکداری و غیره تأثیر منفی بگذارد و در نتیجه بر هدف رشد و ثبات اقتصاد کلان تأثیر بگذارد. اگر قیمت‌ها به طور منطقی تعیین شوند، به رشد GRDP (تولید ناخالص منطقه‌ای) کمک خواهد کرد.
به گفته این انجمن، افزایش شدید قیمت زمین همچنین فشار زیادی بر هزینه‌های سرمایه‌گذاری عمومی و پیشرفت پروژه‌های زیرساختی وارد خواهد کرد. وقتی هزینه‌های زمین افزایش می‌یابد، پروژه‌های کلیدی زیرساختی شهر در معرض خطر افزایش هزینه‌ها، فراتر رفتن از تخمین‌ها و ایجاد مشکلاتی در متعادل کردن بودجه قرار می‌گیرند.
در عین حال، روند طولانی مذاکره و جبران خسارت می‌تواند پیشرفت اجرا را کند کند و بر کارایی سرمایه‌گذاری عمومی و هدف توسعه همزمان زیرساخت‌ها که اولویت این منطقه برای ارتقای آن در دوره آینده است، تأثیر بگذارد.
افزایش قیمت زمین طبق فهرست قیمت زمین، به دلیل افزایش شدید تعهدات مالی (اجاره زمین، هزینه تبدیل کاربری زمین، هزینه‌ها و عوارض مربوط به زمین)، باعث فشار مالی بر افراد و مشاغلی که از زمین استفاده می‌کنند، خواهد شد. در عین حال، این امر بار مالی بر بودجه دولت را هنگام اجرای غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد افزایش خواهد داد.
انجمن املاک و مستغلات همچنین نگران است که بازار املاک و مستغلات در حال حاضر در یک روند بهبود شکننده قرار دارد، بسیاری از مشاغل باید تجدید ساختار کنند و جریان سرمایه محدود است. افزایش قیمت زمین در این زمان می‌تواند "بار مضاعفی" ایجاد کند و روند بهبود بازار را کند کند.
بنابراین، VNREA معتقد است که افزایش قیمت زمین باید در چارچوب بهبود شکننده بازار املاک و مستغلات، یک نقشه راه منطقی داشته باشد. تعدیل‌های ناگهانی می‌تواند بر بخش‌های مرتبط مانند ساخت و ساز، مصالح، امور مالی و بانکداری تأثیر منفی بگذارد و در نتیجه بر هدف رشد و ثبات اقتصاد کلان تأثیر بگذارد.
دانشیار دکتر تران کیم چونگ - معاون سابق مدیر موسسه مرکزی مدیریت اقتصادی - توصیه کرد که بر جمع‌آوری دقیق و شفاف اطلاعات قیمت زمین تمرکز شود. به طور خاص، اطلاعات باید از منابع مختلفی مانند معاملات واقعی، مزایده‌های زمین، فعالیت‌های مشاوره قیمت و ... جمع‌آوری شود.
این فرآیند لازم است به طور منظم و مداوم انجام شود تا نوسانات بازار به روز شود.علاوه بر این، لازم است یک مکانیسم کنترلی دقیق برای اطمینان از صداقت اطلاعات، به ویژه اعلام قیمت خرید و فروش زمین، وجود داشته باشد.
دکتر تران کیم چونگ، دانشیار، تأکید کرد: « برای ایجاد یک نقشه واقع‌بینانه از قیمت زمین، به یک طرح جامع برای پهنه‌بندی قیمت زمین نیاز است. از تسطیح در پهنه‌بندی و تقسیم‌بندی در مقررات قیمت زمین خودداری کنید؛ ایجاد شاخص‌های وزنی و واقع‌بینانه ضروری است .»
منبع: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html
نظر (0)