املاک و مستغلات با هزینه‌های «معلق» استفاده از زمین: اصلاح مقررات برای تسهیل صدور دفترچه‌های صورتی

هزاران خانه در شهر هوشی مین در صدور گواهی حق استفاده از زمین (دفترچه‌های صورتی) کند هستند زیرا هزینه‌های استفاده از زمین محاسبه نشده است. این امر مردم را برای دهه‌ها مضطرب و نگران کرده است.

پروژه منطقه مسکونی ۱۳C، بخش بینه هونگ، در مرحله ارزیابی قیمت زمین برای انجام تعهدات مالی اضافی شرکت گیر کرده است.

در انتظار ارزیابی زمین

در ماه اوت، وزارت کشاورزی و محیط زیست شهر هوشی مین همچنان به اعلام عمومی ده‌ها قطعه زمین که نیاز به ارزیابی داشتند، ادامه داد. در میان آنها، بسیاری از قطعات زمین بیش از 20 بار پیشنهاد شدند اما هنوز ارزیاب پیدا نشد. طولانی‌ترین مورد، قطعه زمین در پروژه منطقه مسکونی 13C، در کمون بین هونگ، شهر هوشی مین بود که توسط شرکت سهامی سرمایه‌گذاری ساختمانی تان بین (شرکت تان بین) سرمایه‌گذاری شده بود و 29 آگهی به دنبال ارزیاب بود. زمان ارزیابی آوریل 2013 بود.

به گفته آقای نگوین کوانگ دونگ، مدیر حقوقی شرکت تان بین، پروژه منطقه مسکونی ۱۳C در سال ۲۰۰۲ توسط کمیته مردمی شهر هوشی مین برای ساخت و تجارت زیرساخت‌های فنی شهری اختصاص داده شد. بر اساس تصمیم تخصیص زمین، این شرکت پروژه را اجرا و تعهدات مالی خود را در سال ۲۰۰۸ انجام داد. در سال ۲۰۱۳، کمیته مردمی شهر هوشی مین تصمیمی مبنی بر تعدیل و تکمیل تصمیم با توجه به وضعیت واقعی صادر کرد. بر این اساس، این شرکت هنوز برای مساحت افزایش یافته بیش از ۴۸۰۰ متر مربع، هزینه‌های استفاده از زمین را بدهکار بود. پیش از این، این شرکت قراردادی را با یک واحد ارزیابی برای ایجاد گواهی برای تعیین تعهدات مالی اضافی امضا کرده بود. با این حال، پس از چندین بار اصلاح گواهی، هنوز به نتیجه نرسیده بود، بنابراین واحد ارزیابی از ادامه کار خودداری کرد. از سوی دیگر، در فرآیند تکمیل پرونده طبق دستورالعمل‌ها، قانون زمین سال ۲۰۱۳ لازم‌الاجرا شد و در این زمان مسئولیت ساماندهی ارزیابی زمین به وزارت منابع طبیعی و محیط زیست تعلق گرفت.

آقای دانگ گفت: «این شرکت اسناد زیادی را در مورد تعیین بودجه اضافی به وزارت کشاورزی و محیط زیست ارسال کرده است. با این حال، هیچ واحدی برای ارائه مشاوره در مورد ارزیابی طبق دستورالعمل وجود ندارد. از آنجا که قیمت زمین تعیین نشده است، شرکت نتوانسته است تعهدات مالی اضافی خود را انجام دهد، بنابراین ۹۹ قطعه زمینی که این شرکت برای دهه‌ها به مردم واگذار کرده است، هنوز دفترچه صورتی دریافت نکرده‌اند.»

به همین ترتیب، زمین پروژه آپارتمانی Hoa Sen در خیابان Lac Long Quan شماره ۲۶۲/۲۰، بخش Binh Thoi نیز اطلاعاتی را منتشر کرده است که باید برای بیست و سومین بار ارزیابی شود. طبق این اطلاعیه، انتخاب واحد ارزیابی مبنایی برای شرکت بازرگانی Saigon - One Member Co., Ltd. برای انجام تعهدات مالی اضافی به ایالت هنگام تغییر معیارهای برنامه‌ریزی و معماری است. زمان ارزیابی از ژوئن ۲۰۱۰ است.

در مورد تأخیر در ارزیابی زمین برای تعیین تعهدات مالی، در یک کارگاه آموزشی اخیر، رهبر گروه نوالند اظهار داشت که این گروه ۱۳ پروژه دارد که نزدیک به ۱۰ سال است زمین به آنها اختصاص داده شده است، اما تاکنون هیچ ابلاغیه‌ای مبنی بر هزینه‌های استفاده از زمین از سوی سازمان امور مالیاتی ارائه نشده است. وقتی هزینه‌های استفاده از زمین پرداخت نشده است، بسیاری از مشتریان، حتی اگر مدت زیادی خانه خریداری کرده باشند، هنوز دفترچه صورتی دریافت نکرده‌اند.

پیشنهاد اعمال ضریب تعدیل قیمت زمین ۲۰۲۵

آقای دائو کوانگ دونگ، سرپرست دپارتمان اقتصاد زمین، دپارتمان کشاورزی و محیط زیست شهر هوشی مین، در گفتگو با خبرنگار SGGP گفت که اکثر موارد تخصیص زمین، اجاره زمین و مجوز تغییر کاربری زمین در دوره قبل از ۱ ژوئیه ۲۰۱۴ در مرحله ارزیابی قیمت زمین متوقف شده بود. دلیل این امر این بود که در این دوره، جمع‌آوری اطلاعات برای تعیین قیمت زمین با مشکلات زیادی روبرو بود و داده‌ها هنوز محدود بودند، بنابراین اجرای آن تقریباً غیرممکن بود. به طور خاص، در این دوره، ۷۶ مورد اجاره سالانه زمین و ۸۴ مورد تخصیص زمین و تغییر کاربری زمین برای اجرای تأمین مالی اضافی وجود داشت که متوقف شده بودند.

به گفته آقای دائو کوانگ دونگ، هنگامی که فرمان ۷۱/۲۰۲۴ ناظر بر قیمت زمین لازم‌الاجرا شد، راهنمایی‌هایی در مورد تعیین قیمت‌های خاص زمین ارائه داد و به رفع موانع در ارزیابی قیمت برای تعیین تعهدات مالی شرکت‌ها کمک کرد. بر این اساس، شهر هوشی مین پیش از این موانع تعیین قیمت زمین را برای ۷۶ مورد اجاره زمین و ۵۲ مورد تخصیص زمین و تبدیل کاربری زمین برطرف کرده بود. پس از آن، شهر هوشی مین ۲۷۰۰۰ دفترچه صورتی برای خریداران خانه و زمین صادر کرد. در عین حال، از ابتدای سال ۲۰۲۵ تاکنون، وزارت کشاورزی و محیط زیست ۹ پرونده ارزیابی قیمت زمین با درآمد حدود ۵۲۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی ارائه کرده است و انتظار می‌رود که ده‌ها هزار آپارتمان همچنان دفترچه صورتی دریافت کنند. از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون زمین ۲۰۲۴، کار تعیین قیمت زمین حذف شده است، بنابراین پرونده‌های تعیین قیمت خاص زمین در مقایسه با قبل حدود ۳ ماه کوتاه‌تر شده‌اند.

گذشته از مزایا، هنوز مواردی وجود دارد که قیمت زمین قابل تعیین نیست زیرا فرمان 71/2024 آنها را به وضوح تعریف نکرده است. به طور خاص، ماده 63 فرمان 102/2024 روش ارزیابی زمین را برای موارد مشخص شده در بند 2، بند ب، ماده 257 قانون زمین تصریح می‌کند. در ماده 7، فرمان 71 تصریح می‌کند که قیمت زمین با ضرب جدول قیمت زمین در زمان تحویل زمین در ضریب تعدیل قیمت زمین در زمان تحویل زمین محاسبه می‌شود. با این حال، قبل از 1 ژوئیه 2014، ضریب تعدیل قیمت زمین مشخص نشده بود. بنابراین، در 19 ژوئن، کمیته مردمی شهر هوشی مین سندی را به معاون نخست وزیر تران هونگ ها و وزارت کشاورزی و توسعه روستایی ارسال کرد که پیشنهاد اصلاح و تکمیل فرمان شماره 71/2024 را در جهتی ارائه می‌داد که برای موارد مشخص شده در ماده 63 فرمان شماره 102/2024 که باید با روش ضریب تعدیل قیمت زمین تعیین شوند، جدول قیمت زمین در زمان صدور تصمیم در مورد تخصیص زمین، اجاره زمین و تبدیل کاربری زمین ضرب در ضریب تعدیل قیمت زمین صادر شده توسط کمیته مردمی استان در سال 2015 اعمال شود. اجازه اعمال ضریب تعدیل قیمت زمین در سال 2015 همچنین سازگاری با قیمت‌های بازار را تضمین می‌کند و منافع بین دولت و سرمایه‌گذاران را هماهنگ می‌سازد.

به گفته رئیس اداره کشاورزی و محیط زیست شهر هوشی مین، کمیته مردمی شهر هوشی مین علاوه بر پیشنهاد اصلاح و تکمیل فرمان ۷۱، فرمان ۷۲/۲۰۲۵ را نیز در مورد فرآیند انتقال اسناد برای تعیین تعهدات مالی در مورد زمین در شهر هوشی مین صادر کرده است. طبق مقررات، اگر در زمان مناقصه، هیچ پیمانکاری در ارزیابی زمین شرکت نکند، مهلت یک بار تمدید می‌شود. پس از تمدید، اگر هیچ پیمانکاری انتخاب نشود، اداره کشاورزی و محیط زیست این وظیفه را به یک واحد خدمات عمومی واجد شرایط برای انجام فعالیت‌های مشاوره‌ای ارزیابی زمین واگذار خواهد کرد.

تان هین

منبع: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html