دوران قیمت‌های تورمی املاک و مستغلات رو به پایان است.

از فردا (اول مارس)، آیین‌نامه‌ای که کدهای شناسایی منحصر به فرد را به هر ملک اختصاص می‌دهد، لازم‌الاجرا خواهد شد که به مهار دستکاری قیمت در بازار کمک خواهد کرد.

طبق فرمان شماره ۳۵۷ صادر شده توسط دولت در خصوص تنظیم ساخت و مدیریت سیستم‌های اطلاعاتی و پایگاه‌های داده در مورد مسکن و بازار املاک و مستغلات، به هر خانه (آپارتمان یا خانه ویلایی) و املاک و مستغلات در یک پروژه ساختمانی یک کد شناسایی الکترونیکی منحصر به فرد اختصاص داده خواهد شد.

این کد رشته‌ای از کاراکترهای الفبایی-عددی است که حداکثر تا ۴۰ کاراکتر طول دارد. ساختار شناسه الکترونیکی برای محصولات املاک و مستغلات شامل فیلدهای اطلاعاتی زیر است: کد اطلاعات پروژه/ساخت؛ کد شناسه مکان (در صورت وجود)؛ و دنباله ای از کاراکترهای طبیعی.

کد شناسایی به طور خودکار در سیستم اطلاعاتی و پایگاه داده مسکن و بازار املاک و مستغلات ایجاد می‌شود. ادارات ساخت و ساز محلی، همزمان با صدور سندی مبنی بر واجد شرایط بودن واحدهای مسکونی برای فروش، برای واحدهای مسکونی در حال ساخت، کدهای شناسایی الکترونیکی را به واحدهای مسکونی در پروژه‌های توسعه مسکن در مناطق خود اختصاص می‌دهند.

به گفته کارشناسان، اختصاص کدهای شناسایی منحصر به فرد به املاک و مستغلات به شفاف‌تر شدن بازار کمک کرده و سفته‌بازان و دستکاری قیمت‌ها را محدود می‌کند.

دکتر نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، همچنین ارزیابی کرد که عدم شفافیت اطلاعات در دوره گذشته منجر به عواقبی مانند «حباب مصنوعی قیمت زمین» گسترده، که قیمت املاک و مستغلات را بسیار فراتر از ارزش واقعی آنها می‌برد، تخصیص نادرست سرمایه، افزایش خطرات برای سیستم مالی و مواجهه افراد و مشاغل با خطرات حقوقی شده است که بزرگترین بازندگان آن اغلب خریداران خانه و سرمایه‌گذاران خرد هستند.

املاک و مستغلات به زودی دارای کدهای شناسایی خواهند شد. (عکس: مین دوک).

بنابراین، شناسه الکترونیکی ملک، گامی مهم در نقشه راه دیجیتالی شدن بخش مسکن و بازار املاک و مستغلات، مطابق با الزامات مدیریتی در شرایط جدید، محسوب می‌شود.

به گفته دکتر دین، کد شناسایی الکترونیکی برای املاک و مستغلات را می‌توان مشابه کارت شناسایی شهروندی هر فرد درک کرد. هر خانه، هر قطعه زمین، هر محصول، کالایی با ارزش بالا است که تأثیر جدی بر اقتصاد دارد، بنابراین مصرف‌کنندگان برای محافظت از حقوق مشروع خود باید اطلاعاتی در مورد این کالاها داشته باشند.

شناسایی محدود به سطح محصول نیست، بلکه در یک سیستم جامع داده‌های بازار املاک و مستغلات نیز ادغام شده است. این شفافیت، سفته‌بازان را بسیار دشوارتر می‌کند، زیرا احتکار و ایجاد کمبود مصنوعی برای افزایش قیمت‌ها را آشکار می‌کند.

این سیاست همچنین رویه «فروش‌های صوری، ایجاد عرضه و تقاضای مصنوعی» را که در آن توسعه‌دهندگان یا سرمایه‌گذاران ثانویه موجودی کالا را نگه می‌دارند اما از تکمیل مراحل لازم خودداری می‌کنند و باعث می‌شوند بازار با کمبود مواجه شود، محدود می‌کند.

به گفته پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست ، کد شناسایی املاک و مستغلات به خودی خود قیمت زمین را تغییر نمی‌دهد؛ بلکه صرفاً یک ابزار شناسایی است. با این حال، وقتی بازار به لطف داده‌های شناسایی شفاف می‌شود، دولت شرایط لازم را برای اعمال سیاست‌های مربوط به مالیات، اعتبار یا تنظیم قیمت خواهد داشت.

بیشترین ارزش یک شناسه ملک در توانایی آن در ردیابی کل تاریخچه یک ملک، از جمله زمان خرید، تعداد دفعات معامله، چگونگی نوسان قیمت آن و اینکه آیا در معرض سفته بازی بوده است یا خیر، نهفته است. هنگامی که داده‌ها به طور کامل و مداوم ثبت شوند، بازار به تدریج از اعتماد احساسی به اعتماد مبتنی بر داده تغییر خواهد کرد.

تنگنای اصلی در مدیریت بازار املاک و مستغلات ویتنام در این واقعیت نهفته است که هر ملک هرگز به عنوان یک نهاد با هویت منحصر به فرد خود شناخته نشده است. پروفسور دانگ هونگ وو تحلیل کرد: «کد شناسایی، هویت ملک است. مانند کارت شناسایی شهروندی یک فرد است. هر فرد یک کد منحصر به فرد دارد که از طریق آن می‌توان هویت او را به طور کامل توصیف کرد. همین امر در مورد املاک و مستغلات نیز صدق می‌کند.»

پیش از این، اطلاعات مربوط به یک ملک اغلب تکه‌تکه، بر اساس مرحله ساخت و توسط سازمان‌های نظارتی مختلف تقسیم‌بندی می‌شد. داده‌های برنامه‌ریزی، ساخت، صدور گواهینامه و معاملات به طور مداوم به هم مرتبط نبودند. این امر منجر به کمبود داده‌ها برای سازمان‌های نظارتی جهت مدیریت بازار می‌شد، در حالی که بازار عمدتاً بر اساس ذهنیت گله‌وار عمل می‌کرد.

فقدان «اطلاعات زمینه‌ای» کامل نه تنها مکانیسم شکل‌گیری قیمت را مختل می‌کند، بلکه مؤثر بودن سیاست‌های مالیاتی، اعتباری و برنامه‌ریزی را نیز دشوار می‌سازد. وقتی دولت دقیقاً نمی‌داند که یک فرد چه مقدار املاک و مستغلات دارد یا چند بار معامله انجام داده است، تلاش‌های مالیاتی یا ضد سفته‌بازی صرفاً جهت‌دار باقی می‌مانند.

موانع زیادی باید برطرف شوند.

اضافه کردن کدهای شناسایی منحصر به فرد به املاک و مستغلات به شفاف‌تر شدن بازار کمک خواهد کرد. (عکس: مین دوک)

از دیدگاه تجاری، آقای فام دوک توان، مدیرعامل شرکت EZ Property، معتقد است که دیجیتالی کردن و شناسایی هر ملک، مشابه نحوه مدیریت ترافیک، یک مسیر اجتناب‌ناپذیر است.

آقای فام دوک توان اظهار داشت : «شناسایی به ایجاد یک پروفایل کامل برای هر ملک، از موقعیت مکانی و منطقه گرفته تا تاریخچه معاملات و تاریخچه مالکیت، کمک می‌کند. این مبنای مهمی برای دولت است تا نوسانات بازار را در درازمدت رصد کند.»

مدیرعامل شرکت EZ Property معتقد است که در کوتاه‌مدت، این سیاست هنوز تأثیر قابل توجهی ایجاد نکرده است زیرا هنوز در مرحله جمع‌آوری داده‌ها و استانداردسازی است. با این حال، در درازمدت، زمانی که سیاست‌های مالیاتی و مقررات بازار بر اساس این سیستم داده‌ها اجرا شوند، تأثیر آن آشکارتر خواهد شد.

در حال حاضر، مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات برای اشخاص حقیقی همچنان ۲٪ از کل ارزش معامله اعلام شده محاسبه می‌شود.

با این حال، کارشناسان معتقدند که هنوز موانع زیادی برای اجرایی شدن واگذاری کدهای شناسایی املاک و مستغلات وجود دارد که باید برطرف شود.

آقای فام دوک توان با ذکر مثالی بیان کرد که همپوشانی مرزها بین قطعات زمین مجاور غیرمعمول نیست. بنابراین، اگر داده‌های اولیه نادرست باشند، خطر طولانی شدن اختلافات بسیار زیاد است. علاوه بر این، ظرفیت اجرایی در سطح محلی نیز مسئله‌ای قابل توجه است، به خصوص در مناطق روستایی و دورافتاده که فناوری هنوز پیشرفته نیست.

بنابراین، او استدلال کرد که شناسایی املاک و مستغلات یک فرآیند بلندمدت است، بنابراین باید ابتدا با اولویت‌بندی محصولات آسان‌تر اجرا شود و برنامه‌ریزی دقیقی از مرحله ورود داده‌ها برای اطمینان از صحت سیستم اطلاعات مورد نیاز است.

به همین ترتیب، آقای وو هوین توان کیئت - مدیر املاک مسکونی در CBRE ویتنام - معتقد است که با حجم زیاد اطلاعات، ارتباط بین بخش‌ها و بین سیستم‌های اطلاعاتی مختلف بسیار پیچیده خواهد بود. بنابراین، پیوند دادن همه این اطلاعات به زمان قابل توجهی نیاز دارد.

منبع: https://baolangson.vn/bat-dong-san-sap-het-thoi-thoi-gia-5079563.html