چگونه از افتادن در دام «گله‌داری» و «تورم» قیمت املاک و مستغلات جلوگیری کنیم؟

DNVN - مدیرعامل CBRE ویتنام، دونگ توی دانگ، تأیید کرد که وضعیت «گله کردن مرغ‌ها» و «افزایش قیمت املاک و مستغلات» وجود دارد و به خریداران توصیه کرد که در بررسی اینکه آیا سرمایه‌گذاری مؤثر است یا خیر، بسیار عاقلانه و هوشیار باشند تا از افتادن در دام جلوگیری کنند.

همزمان با اعلام نکات برجسته بازار املاک و مستغلات دا نانگ برای سه ماهه دوم سال 2025 توسط CBRE ویتنام (متعلق به گروه خدمات املاک و مستغلات CBRE، ایالات متحده آمریکا)، خبرنگار Vietnam Business با خانم دونگ توی دانگ، مدیرعامل این شرکت، در مورد برخی علائم غیرمعمول که در این منطقه در حال وقوع است، گفتگو کرد.

دونگ توی دونگ، مدیرعامل CBRE ویتنام، گزارشی از تمرکز بازار املاک و مستغلات دا نانگ در سه ماهه دوم سال 2025 ارائه کرد.

CBRE ویتنام چگونه تحولات قیمت آپارتمان‌ها و قطعات زمین در دا نانگ را در نیمه اول سال 2025 ثبت می‌کند؟

خانم دونگ توی دونگ: طبق گزارش CBRE ویتنام، میانگین قیمت فروش خانه‌ها و آپارتمان‌های بلندمرتبه در بازار دا نانگ در 6 ماه اول سال 2025 حدود 85 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است که بالاترین قیمت در کشور است و بالاتر از میانگین قیمت فروش در شهر هوشی مین (82 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع) و هانوی (79 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع) است. این رقم نسبت به مدت مشابه سال گذشته 27 درصد افزایش داشته است (هانوی حدود 30 تا 35 درصد و هوشی مین بیش از 20 درصد افزایش قیمت داشته است).

قیمت زمین در دانانگ در نیمه اول سال 2025 نیز در بیشتر مناطق اصلی شهری و مکان‌های کلیدی شهر 15 تا 20 درصد افزایش خواهد یافت؛ حتی در مناطق درجه یک در امتداد ساحل و رودخانه‌ها، افزایش قیمت می‌تواند تا 20 تا 25 درصد باشد. این خبر خوبی برای بازار دانانگ است، اما از برخی جنبه‌ها، هزینه‌ای که خریداران در اینجا باید بپردازند بیشتر است.

در حال حاضر در دانانگ، به نظر می‌رسد نشانه‌هایی از «تب زمین» وجود دارد که وضعیت سال‌های ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۰ را تکرار می‌کند. به نظر شما، آیا این یک تب زمین واقعی است یا یک تب زمین مجازی؟

خانم دونگ توی لین: وقتی در مورد تب زمین صحبت می‌کنیم، باید مشخص کنیم که کدام منطقه قیمت زمین را افزایش داده است تا ارزیابی کنیم که آیا این یک تب زمین است یا خیر؟ تعریف تب زمین شامل افزایش قیمت واقعی و مجازی می‌شود. در برخی مناطق، مشاهده می‌کنیم که عوامل زیادی مانند بهبود زیرساخت‌ها، برنامه‌ریزی کلی همزمان و مشارکت سرمایه‌گذاران معتبر وجود دارد که به افزایش قیمت زمین در آنجا کمک می‌کند.

این یک افزایش قیمت واقعی است. خریداران خودشان اکنون بسیار آگاه هستند، آنها به آن نگاه می‌کنند و می‌دانند که قیمت زمین در آنجا واقعاً بالاتر از قبل است. با این حال، آنها هنوز هم مایل به صرف پول برای خرید هستند، زیرا این یک افزایش قیمت واقعی است. با این حال، مناطقی نیز وجود دارند که افزایش قیمت مجازی دارند، یعنی افزایش قیمت "دنباله رو".

یعنی مناطقی وجود دارند که هنوز هیچ چیزی ندارند، اما "جایی شنیده شده" که مربوط به زیرساخت‌ها، ادغام یا اجرای آن پروژه است... بنابراین افزایش قیمت‌ها "به همین ترتیب" اتفاق می‌افتد. این "به همین ترتیب" در واقع در دانانگ اتفاق می‌افتد، اما به نظر ما، تب قیمت مجازی در این منطقه در حال حاضر به اندازه سال‌های ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۰ جدی نیست.

در طول دوره ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۰، دانانگ تب طولانی مدت زمین را تجربه کرد اما محصولات زیادی به بازار معرفی نشد. در سال‌های بعد، تقریباً هیچ پروژه‌ای در این منطقه اجرا نشد، اما در ۲ سال گذشته، پروژه‌های زیادی توسط سرمایه‌گذاران معتبر به بازار معرفی شده‌اند و ظرفیت مصرف این پروژه‌ها بسیار خوب است.

خانم دونگ توی دونگ در مصاحبه‌ای با خبرنگار مجله‌ی «ویتنام بیزینس» پاسخ داد.

وقتی به جذب بازار نگاه می‌کنیم، می‌بینیم که این دوره با سال‌های ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۰ متفاوت است. بنابراین، ما خیلی نگران تب زمین مجازی در دا نانگ نیستیم. با این حال، از دیدگاه سرمایه‌گذاران یا خریداران انفرادی، به ویژه خریداران از جاهای دیگر، باید در مورد نحوه سرمایه‌گذاری مراقب باشیم.

برخی معتقدند که اخیراً، وقتی عرضه آپارتمان زیاد است، سرمایه‌گذاران قیمت زمین را آنقدر بالا می‌برند که نمی‌توانند به جای زمین، آپارتمان بخرند. وقتی پروژه‌های زمین محصولات خود را به بازار عرضه می‌کنند، از ترفندهای مشابهی برای «جمع کردن» آنها استفاده می‌کنند. به نظر شما، آیا چنین وضعیتی از «جمع کردن مرغ‌ها» وجود دارد و راه حل برای محافظت از حقوق مشروع خریداران چیست؟

خانم دونگ توی دونگ: در واقع، وضعیت «گله کردن مرغ‌ها» نه تنها در دانانگ، بلکه در بازارهای بزرگی مانند هانوی، هوشی مین سیتی نیز رخ می‌دهد... اگر قیمت زمین فقط یک روز بیش از 30 درصد افزایش یابد، روز بعد، قطعاً یک تب مجازی است، هرگز موردی از افزایش سریع قیمت زمین در واقعیت وجود ندارد. می‌توانم تأیید کنم که خریداران باهوش هرگز این افزایش قیمت را نمی‌پذیرند.

شاید تب زمین مجازی در گذشته به این دلیل اتفاق می‌افتاد که خریداران می‌ترسیدند اگر آنها نخرند، شخص دیگری همه آن را خواهد خرید. با این حال، خریداران عاقل‌تر شده‌اند و هرگز در مناطقی با چنین تب مجازی آشکاری سرمایه‌گذاری نخواهند کرد.

اینکه آیا وضعیت «مرغ‌های گله‌دار» وجود دارد یا خیر، به هر مورد و هر پروژه‌ای که باید در نظر گرفته شود بستگی دارد. من فکر می‌کنم این می‌تواند یک «ترفند» برای فروش خانه‌ها و زمین‌ها باشد. نه تنها در دانانگ، بلکه در بازارهای دیگر، مانند هانوی، وضعیت مشابهی وجود دارد. پروژه‌هایی وجود دارد که افرادی را برای صف خرید استخدام می‌کنند، اما در واقعیت این یک صف مجازی است...

موثرترین راه حل برای این مشکل باید از خود خریداران برای سرمایه گذاری شخصی یا برای زندگی باشد. اثبات اینکه صاحبان پروژه یا دلالان عمداً قیمت ها را افزایش می دهند بسیار دشوار است و همچنین مداخله دولت در این زمینه بسیار دشوار است. بنابراین، بهترین راه این است که خریداران هوشیار باشند تا از افتادن در دام سود جلوگیری کنند.

اگر در گذشته، خریداران از ترفندهای افزایش قیمت و «طعمه‌گذاری» بسیار بی‌اطلاع بودند، اکنون به آنها هشدارهای زیادی داده شده است. آنها به اندازه کافی عاقل هستند که به جای گوش دادن به تبلیغات یا تعهدات صاحب پروژه، بررسی کنند که آیا سرمایه‌گذاری مؤثر است یا خیر، زیرا حتی قرارداد تعهد نیز بسیار سست است. بیش از هر کس دیگری، این خریداران هستند که خود را از چنین دام‌هایی نجات خواهند داد.

متشکرم!

های چائو

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212