چگونه می‌توانید از افتادن در دام کلاهبرداری‌های املاک و مستغلات و دستکاری قیمت‌ها جلوگیری کنید؟

دونگ توی دونگ، مدیرعامل CBRE ویتنام، وجود «کلاهبرداری» و «دستکاری قیمت» در بازار املاک و مستغلات را تأیید کرد و به خریداران توصیه کرد که در بررسی سودآوری سرمایه‌گذاری بسیار عاقلانه و محتاط باشند تا از افتادن در دام‌ها جلوگیری کنند.

در کنفرانس مطبوعاتی که توسط CBRE ویتنام (بخشی از گروه خدمات املاک و مستغلات ایالات متحده CBRE) برگزار شد و نکات برجسته بازار املاک و مستغلات دا نانگ را برای سه ماهه دوم/2025 اعلام کرد، خبرنگاری از Vietnam Business News با خانم دونگ توی دانگ - مدیرعامل این شرکت - در مورد برخی علائم غیرمعمول که در منطقه رخ می‌دهد، مصاحبه کرد.

دونگ توی دونگ، مدیرعامل CBRE ویتنام، گزارشی از نکات برجسته بازار املاک و مستغلات دا نانگ در سه ماهه دوم/2025 ارائه کرد.

CBRE ویتنام روند قیمت آپارتمان‌ها و قطعات زمین در دا نانگ را در نیمه اول سال 2025 چگونه می‌بیند؟

خانم دونگ توی دونگ: طبق سوابق CBRE ویتنام، میانگین قیمت فروش ساختمان‌های مسکونی و آپارتمان‌های بلندمرتبه در بازار دا نانگ در شش ماه اول سال ۲۰۲۵ تقریباً ۸۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بوده است که بالاترین قیمت در کشور است و حتی از میانگین قیمت فروش در شهر هوشی مین (۸۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع) و هانوی (۷۹ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع) نیز فراتر رفته است؛ افزایشی ۲۷ درصدی در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته (هانوی حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد و هوشی مین بیش از ۲۰ درصد افزایش قیمت داشته است).

انتظار می‌رود قیمت زمین در دانانگ در بیشتر مناطق اصلی شهری و مکان‌های کلیدی شهر در نیمه اول سال ۲۰۲۵، ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش یابد؛ در برخی مناطق درجه یک در امتداد ساحل و کناره‌های رودخانه، افزایش قیمت می‌تواند به ۲۰ تا ۲۵ درصد برسد. این خبر خوبی برای بازار دانانگ است، با این حال، از برخی جنبه‌ها، هزینه برای خریداران در اینجا بیشتر است.

در حال حاضر، به نظر می‌رسد دانانگ دچار «تب زمین» شده است، تکرار وضعیت سال‌های ۲۰۱۸-۲۰۲۰. به نظر شما، آیا این یک تب واقعی زمین است یا یک حباب سفته‌بازانه؟

خانم دونگ توی لین: وقتی در مورد افزایش قیمت زمین صحبت می‌کنیم، لازم است به‌طور خاص بررسی کنیم که کدام مناطق افزایش قیمت را تجربه می‌کنند تا ارزیابی کنیم که آیا این افزایش قیمت زمین است یا خیر. تعریف افزایش قیمت زمین شامل افزایش قیمت واقعی و مصنوعی است. در برخی مناطق، عوامل زیادی مانند بهبود زیرساخت‌ها، برنامه‌ریزی جامع جامع و مشارکت سرمایه‌گذاران معتبر در افزایش قیمت زمین نقش دارند.

این یک افزایش قیمت واقعی است. خریداران اکنون بسیار آگاه هستند؛ آنها می‌توانند ببینند که قیمت زمین در آنجا در مقایسه با قبل واقعاً افزایش یافته است. با این حال، آنها هنوز هم مایل به صرف پول برای خرید هستند زیرا این یک افزایش قیمت واقعی است. با این وجود، مناطقی نیز وجود دارند که افزایش قیمت مصنوعی دارند، به این معنی که قیمت‌ها "به دنبال روند" در حال افزایش هستند.

این یعنی مناطقی وجود دارند که هنوز هیچ توسعه‌ای در آنها صورت نگرفته است، اما «شنیده‌ها» حاکی از آن است که صحبت‌هایی در مورد توسعه زیرساخت‌ها، ادغام‌ها یا پروژه‌های آینده وجود دارد... که منجر به افزایش قیمت‌ها می‌شود. این پدیده «دنباله‌روی از روند» در دانانگ رخ می‌دهد، اما از نظر ما، افزایش مصنوعی قیمت در این منطقه در حال حاضر به اندازه سال‌های ۲۰۱۸-۲۰۲۰ جدی نیست.

در طول دوره ۲۰۱۸-۲۰۲۰، دا نانگ شاهد افزایش طولانی‌مدت قیمت زمین بود، اما محصولات زیادی به بازار عرضه نشد. برای چندین سال پس از آن، پروژه‌های بسیار کمی نیز در این منطقه اجرا شد. با این حال، در دو سال گذشته، پروژه‌های زیادی توسط سرمایه‌گذاران معتبر راه‌اندازی شده است و این پروژه‌ها فروش بسیار خوبی داشته‌اند.

خانم دونگ توی دونگ به سوالات خبرنگار مجله ویتنام بیزینس پاسخ می‌دهد.

با نگاهی به جذب بازار، می‌بینیم که این دوره با سال‌های ۲۰۱۸-۲۰۲۰ متفاوت است. بنابراین، ما بیش از حد نگران حباب سفته‌بازی زمین در دانانگ نیستیم. با این حال، از دیدگاه سرمایه‌گذاران یا خریداران انفرادی، به ویژه آنهایی که از مناطق دیگر هستند، احتیاط در مورد استراتژی‌های سرمایه‌گذاری ضروری است.

برخی معتقدند که اخیراً، وقتی عرضه آپارتمان بیش از حد است، توسعه‌دهندگان به طور مصنوعی قیمت زمین را افزایش می‌دهند تا خریداران بی‌اطلاع را به خرید آپارتمان به جای زمین ترغیب کنند. سپس، وقتی پروژه‌های زمین به بازار عرضه می‌شوند، از تاکتیک‌های مشابهی برای فریب خریداران به خرید آپارتمان به جای زمین استفاده می‌کنند. آیا شما معتقدید که چنین رویه‌ای برای «تطمیع خریداران بی‌اطلاع» وجود دارد و چه راه‌حل‌هایی برای محافظت از حقوق مشروع خریداران وجود دارد؟

خانم دونگ توی دونگ: پدیده «احتکار زمین» فقط در دانانگ اتفاق نمی‌افتد؛ در بازارهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین سیتی نیز رخ می‌دهد... قیمت زمین‌هایی که فقط در یک روز بیش از 30 درصد افزایش می‌یابند، قطعاً یک حباب هستند؛ غیرممکن است که قیمت زمین به این سرعت و به طور واقعی افزایش یابد. می‌توانم با اطمینان بگویم که خریداران باهوش هرگز چنین افزایش قیمتی را نمی‌پذیرند.

شاید افزایش قیمت زمین‌های سفته‌بازی قبلی به دلیل ترس خریداران از این بود که اگر آنها این کار را نکنند، شخص دیگری همه آنها را خواهد خرید، اما خریداران به طور فزاینده‌ای باهوش‌تر می‌شوند و هرگز در مناطقی با چنین حباب‌های سفته‌بازی آشکاری سرمایه‌گذاری نخواهند کرد.

اینکه آیا یک تاکتیک «کلاهبرداری» وجود دارد یا خیر، باید بسته به پروژه خاص، مورد به مورد بررسی شود. من فکر می‌کنم می‌تواند یک «ترفند» برای فروش خانه و زمین باشد. این مختص دانانگ نیست؛ موقعیت‌های مشابهی در بازارهای دیگر، مانند هانوی، وجود دارد. برخی از پروژه‌ها حتی افرادی را برای صف خرید استخدام می‌کنند، اما در واقعیت، این یک صف جعلی است...

مؤثرترین راه حل برای این مشکل باید از خود خریداران باشد، چه برای سرمایه‌گذاری و چه برای استفاده شخصی. اثبات اینکه صاحبان پروژه یا دلالان عمداً قیمت‌ها را افزایش می‌دهند بسیار دشوار است و همچنین مداخله مقامات در این زمینه بسیار دشوار است. بنابراین، بهترین رویکرد این است که خریداران هوشیار باشند و از افتادن در دام قیمت‌های افزایش یافته خودداری کنند.

پیش از این، خریداران اطلاعات کافی در مورد دستکاری قیمت و کلاهبرداری‌ها نداشتند، اما اکنون آنها به خوبی آگاه هستند. آنها اکنون به اندازه کافی عاقل هستند که امکان سنجی سرمایه‌گذاری خود را ارزیابی کنند، نه اینکه کورکورانه از تبلیغات یا وعده‌های صاحبان پروژه پیروی کنند، زیرا حتی توافقات قراردادی نیز اغلب سست هستند. بیش از هر کس دیگری، خود خریداران قادر به فرار از چنین دام‌هایی خواهند بود.

ممنون خانم!

های چائو

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212