ممنوعیت دستکاری در بازار املاک و مستغلات.

پیشنهاد الزام انجام معاملات املاک از طریق بانک‌ها.

نماینده ترین لام سین (هیئتی از آن گیانگ ) پیشنهاد داد که پیش‌نویس قانون شامل ماده‌ای باشد که اعمال دستکاری و اختلال در بازار املاک و مستغلات را ممنوع کند، ضمن اینکه نشانه‌های چنین دستکاری را نیز به روشنی تعریف کند. آقای سین اظهار داشت: «در دوران اخیر، رفتارهای دستکاری‌کننده بازار املاک و مستغلات را بی‌ثبات کرده و بر توسعه اجتماعی-اقتصادی کشور تأثیر منفی گذاشته است.»

بسیاری از نمایندگان این پیشنهاد را مطرح کردند. ترین شوان آن، نماینده کمیته دفاع و امنیت ملی، پیشنهاد داد که دستکاری در بازار املاک و مستغلات در فهرست اقدامات ممنوعه قرار گیرد و در عین حال ماهیت دستکاری در قیمت املاک و مستغلات را نیز روشن کند. آقای آن پیشنهاد داد: «شخصاً معتقدم که دستکاری در بازار املاک و مستغلات به همان اندازه دستکاری در بازار سهام که در قانون جزا تعریف شده است، خطرناک است. در حال حاضر ، دستکاری در بازار املاک و مستغلات به طور فزاینده‌ای پیچیده شده و منجر به حباب‌ها و قیمت‌های سر به فلک کشیده املاک و مستغلات می‌شود. این کار باید در قانون ممنوع شود و به طور خاص برای از بین بردن آن مقرراتی وضع شود.»

به گفته آقای آن، دستکاری در بازار املاک و مستغلات نه تنها شامل تعیین قیمت‌های بالا در طول حراج‌ها و سپس ضبط سپرده‌ها برای افزایش مصنوعی قیمت‌ها و سود می‌شود، بلکه شامل استفاده از یک پروژه برای "افزایش" قیمت پروژه دیگر و ایجاد سطح قیمت بسیار بالا نیز می‌شود. آقای آن تأکید کرد: "من معتقدم که اگر به طور کامل به این موضوع رسیدگی نشود، حباب ایجاد می‌کند و منجر به مشکلات جدی می‌شود."

نگوین مان کونگ، نایب رئیس کمیته قضایی مجلس ملی (هیئت کوانگ بین)، نگرانی خود را در مورد پیش‌نویس قانونی که تصریح می‌کند دولت باید سیاست‌هایی برای تسهیل پرداخت‌های بدون پول نقد برای معاملات املاک و مستغلات داشته باشد، ابراز کرد. به گفته آقای کونگ، پرداخت‌های بدون پول نقد یک راه حل اساسی در پیشگیری و مبارزه با فساد و رویه‌های منفی است. بنابراین، او پیشنهاد کرد که برای معاملات بزرگ مانند معاملات املاک و مستغلات، دولت باید به جای صرفاً تسهیل آنها، به سمت اجباری کردن پرداخت‌های بدون پول نقد حرکت کند.

نماینده ترین شوان آن (هیئت دونگ نای)

نماینده ترین شوان آن، موافقت خود را با مقررات مربوط به پرداخت در معاملات املاک و مستغلات، که طبق آن توسعه‌دهندگان پروژه و مشاغل املاک و مستغلات باید از طریق حساب‌های بانکی در ویتنام از مشتریان پول دریافت کنند، ابراز کرد. آقای آن پیشنهاد داد: «من فکر می‌کنم که تمام معاملات مربوط به املاک و مستغلات باید از طریق بانک‌ها تسویه شود، نه فقط توسط توسعه‌دهندگان و مشاغل. ما پیشرفت قابل توجهی در زمینه معاملات پرداخت بدون پول نقد داشته‌ایم و من پیشنهاد می‌کنم که باید این را بیشتر متحول کنیم.»

تمام معاملات املاک و مستغلات باید از طریق بانک‌ها انجام شود، نه فقط بین توسعه‌دهندگان و کسب‌وکارها. ما پیشرفت قابل توجهی در جهت معاملات بدون پول نقد داشته‌ایم و من پیشنهاد می‌کنم که باید این را بیشتر متحول کنیم.

نماینده ترین شوان آن، عضو تمام وقت کمیته دفاع و امنیت ملی (هیئت دونگ نای)

دلالانی که در فعالیت‌های «خرید و فروش» شرکت می‌کنند، بازار را مختل می‌کنند.

در مورد مقررات مربوط به مبادلات املاک و مستغلات، در گزارش مربوط به اصلاحات پیش‌نویس قانون قبلی، وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، اظهار داشت که پس از دریافت بازخورد از بسیاری از نمایندگان مجلس ملی، پیش‌نویس قانون، پس از توضیحات و اصلاحات، الزام اجباری انجام معاملات املاک و مستغلات از طریق بورس را حذف کرد و در عوض فقط آن را تشویق کرد. آقای تان اظهار داشت: «الزام اجباری برای معاملات املاک و مستغلات منجر به خطر سوءاستفاده می‌شود و توسعه سالم، ایمن و پایدار بازار املاک و مستغلات را تضمین نمی‌کند.» علاوه بر این، پیش‌نویس قانون همچنین تصریح می‌کند که معاملات املاک و مستغلات مربوط به افراد باید محضری یا گواهی شده باشند. در مواردی که یک طرف، یک بنگاه املاک و مستغلات باشد، گواهی محضری یا گواهی لازم نیست.

هوانگ ون کونگ، معاون مجلس ملی (هیئت هانوی)، در اظهارات خود پیشنهاد کرد که قراردادهای معاملات املاک و مستغلات نیازی به ثبت رسمی نداشته باشند، اما می‌توانند از طریق صرافی‌های املاک و مستغلات تأیید شوند. آقای کونگ توضیح داد که صرافی‌های املاک و مستغلات یکی از سه عنصر تشکیل‌دهنده بازار املاک و مستغلات هستند، اما قانون فعلی تجارت املاک و مستغلات با اجازه دادن به آنها برای شرکت در هر دو زمینه خرید و فروش، نه فقط دلالی، عملکرد آنها را به درستی تعریف نمی‌کند. آقای کونگ تأکید کرد: «در حالت ایده‌آل، صرافی‌ها فقط باید به عنوان واسطه عمل کنند، اما اکنون آنها هم خرید و هم فروش می‌کنند و چیزی را ایجاد می‌کنند که مردم آن را «بازی کردن» می‌نامند و بازار را مختل می‌کنند.»

بنابراین، نماینده کوانگ پیشنهاد داد که قانون باید مقررات سختگیرانه‌تری را وضع کند، به طوری که بورس فقط یک نقش واسطه‌ای داشته باشد و مسئول اطلاعات ارائه شده به مشتریان و دولت باشد. علاوه بر این، بورس نباید در خرید یا فروش شرکت کند و فقط باید هزینه‌هایی از جمله هزینه‌های تأیید تراکنش معادل هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و هزینه‌های کارگزاری طبق توافق را دریافت کند. به گفته آقای کوانگ، این رویکرد، بورس را مسئول انجام نقش خود به عنوان کارگزار، مشاوره به مشتریان و ارائه اطلاعات بازار به دولت می‌کند.

نماینده نگوین ون تان (از استان تای بین) در مناظره با نماینده کوانگ گفت که در حال حاضر، اسناد رسمی مشکلات زیادی دارند، اما اگر از اسناد رسمی صرف نظر شود یا به پلتفرم‌های معاملاتی قدرت بیشتری داده شود، «بسیار خطرناک خواهد بود.» آقای تان پیشنهاد داد که تراکنش‌ها فقط باید از طریق اسناد رسمی تأیید شوند و پلتفرم‌های معاملاتی نمی‌توانند نماینده قانون ایالتی باشند.

او استدلال کرد که نماینده مجلس، هوانگ ون کونگ، وقتی پیشنهاد ممنوعیت مشارکت صرافی‌های املاک در خرید و فروش را داد، «به صورت تئوری فکر می‌کرد». آقای تان با بیان اینکه صرافی‌های املاک باید آزادانه فعالیت کنند و به آنها اجازه دهد به صورت خودکفا فعالیت کنند، گفت: «در واقعیت، ممنوع کردن آن غیرممکن است زیرا مردم راه‌های زیادی برای خرید و فروش از طریق قیمت‌هایی که می‌دانند، دارند. نمایندگان مجلس همگی می‌دانند که در گذشته، قیمت ساختمان‌های بلندمرتبه، به ویژه آنهایی که متعلق به شرکت‌های دولتی یا شرکت‌های خصوصی بزرگ هستند، توسط سازنده تعیین می‌شد و روز بعد، وقتی از آنها پرسیده می‌شد، سازنده می‌گفت که آنها فروخته شده‌اند. اما در صرافی‌های املاک، آنها هنوز با قیمت‌های بالا، حتی یک و نیم یا دو برابر قیمت اصلی، در دسترس بودند. این بسیار خطرناک است.» او پیشنهاد داد که صرافی‌های املاک باید اجازه فعالیت آزادانه داشته باشند و به آنها اجازه داده شود که به صورت خودکفا فعالیت کنند. اگر معاملات خوب باشد، مشتری می‌آید؛ در غیر این صورت، نمی‌آید.

وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، در پاسخ به نظرات نمایندگان گفت که همه نمایندگان خواهان بهبود کیفیت و حرفه‌ای‌گری صرافی‌ها هستند. بنابراین، کمیته تدوین پیش‌نویس این پیشنهادات را لحاظ خواهد کرد تا اطمینان حاصل شود که صرافی‌ها به عنوان واسطه عمل می‌کنند و نه مستقیماً در خرید و فروش مشارکت دارند، که می‌تواند بازار را مختل کند.

آیا باید سپرده‌های ساختمان آپارتمان قبل از پی‌ریزی پذیرفته شوند؟

در مورد معاملات مربوط به پروژه‌های مسکن آینده، پیش‌نویس قانون دو گزینه را پیشنهاد می‌دهد. اولاً، توسعه‌دهندگان مجاز به جمع‌آوری سپرده از مشتریان هستند، زمانی که پروژه تمام شرایط بهره‌برداری تجاری را داشته باشد (از جمله یکی از مدارک زیر: گواهی حقوق کاربری زمین، مجوز ساخت یا گواهی پذیرش ساخت فونداسیون برای ساختمان‌های آپارتمانی یا ساختمان‌های مختلط با واحدهای مسکونی...). ثانیاً، توسعه‌دهندگان مجاز به جمع‌آوری سپرده هستند، زمانی که طرح اولیه پروژه تأیید شده باشد و یکی از گواهی‌های حقوق کاربری زمین موجود باشد. حداکثر مبلغ سپرده نباید از 10٪ قیمت فروش یا اجاره-خرید تجاوز کند.

تران هونگ نگوین، معاون مجلس ملی (هیئت بینه توآن)، در اظهارات خود پیشنهاد داد که گزینه ۱ اتخاذ شود، زیرا خطرات کمتری برای مشتریان دارد. او استدلال کرد که جمع‌آوری سپرده از لحظه تأیید طرح اولیه پروژه، منجر به فاصله زمانی بسیار طولانی بین دریافت سپرده و اجرای واقعی پروژه می‌شود. در همین حال، بازار املاک و مستغلات اخیراً پیچیده‌تر شده است، به طوری که توسعه‌دهندگان هنوز از توافق‌نامه‌های سپرده و مشارکت سرمایه برای افزایش خودسرانه سرمایه سوءاستفاده می‌کنند و باعث اختلال در نظم و امنیت عمومی می‌شوند. بسیاری از پروژه‌ها، پس از دریافت سپرده، به مدت ۵ یا حتی ۱۰ سال توسعه نیافته باقی می‌مانند.

در مقابل، نماینده فام ون هوا (از استان دونگ تاپ) از گزینه ۲ حمایت کرد و استدلال کرد که «توسعه‌دهندگان این گزینه را ترجیح می‌دهند و مشتریان نیز آن را می‌پذیرند.» آقای هوا توضیح داد که توسعه‌دهندگان همیشه ۱۰۰٪ سرمایه را ندارند و اغلب برای تأمین مالی پروژه‌ها نیاز به وام گرفتن از بانک‌ها دارند. ۱۰٪ سپرده در مقایسه با ارزش خانه مبلغ زیادی نیست و بودجه لازم برای اجرای پروژه را در اختیار توسعه‌دهندگان قرار می‌دهد و در عین حال اعتماد بین دو طرف را ایجاد می‌کند. علاوه بر این، مشتریانی که سپرده می‌گذارند ممکن است تخفیف دریافت کنند. آقای هوا اظهار داشت: «وقتی یک توسعه‌دهنده یکی از اسناد اعطای حقوق استفاده از زمین، یعنی تصمیم اجاره زمین را در اختیار دارد و هزینه‌های استفاده از زمین را پرداخت کرده است، من معتقدم که توسعه‌دهنده صادق نیست.»

نماینده فام ون هوا (هیئت دونگ تاپ)

به همین ترتیب، نگوین تی ویت نگا، معاون مجلس ملی (از استان های دونگ) نیز پیشنهاد انتخاب گزینه ۲ را داد، زیرا این گزینه شرایط مساعدی را برای توسعه کسب و کارها و سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند. خانم نگا اذعان کرد که این گزینه، اگرچه به طور بالقوه خطرات بیشتری را برای مشتریان ایجاد می‌کند، اما با تشدید مدیریت و افزایش پاسخگویی سازمان‌های دولتی کاهش می‌یابد. برعکس، گزینه ۱ برای مشتریان ایمن‌تر خواهد بود، اما همزمان فرصت‌ها را برای کسب و کارها محدود می‌کند، که ظاهراً با هدف تشویق و ایجاد سازوکارهایی برای توسعه کسب و کار در تضاد است.

نماینده هوین تی فوک (از استان با ریا-وونگ تاو) پیشنهاد داد که مبلغ سپرده به جای ۱۰٪ که در پیش‌نویس آمده بود، نباید از ۵٪ تجاوز کند. این مبلغ برای حفظ اعتماد بین سپرده‌گذار و گیرنده، تضمین تعهد متقابل و جلوگیری از استفاده از سپرده برای اهداف جمع‌آوری کمک‌های مالی کافی خواهد بود.

وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، اظهار داشت که هر دو گزینه جنبه‌های مثبت و منفی دارند. گزینه ۱ مثبت است زیرا می‌تواند از حقوق طرف محروم، یعنی خریداران، محافظت کند، اما دسترسی به سرمایه‌گذاران بالقوه را برای مشاغل تضمین نمی‌کند. گزینه ۲ مثبت است زیرا مشاغل را تسهیل می‌کند، اما روند آن از طراحی اولیه تا صدور مجوز ساخت و ساز نیاز به مراحل زیادی دارد و می‌تواند به تأخیر بیفتد و بر حقوق مردم تأثیر بگذارد. آقای تان گفت: «اگر هنوز ابهام یا اختلاف نظر وجود دارد، پیشنهاد می‌کنیم که این موضوع به رأی گذاشته شود تا مجلس ملی بتواند نظر خود را اعلام کند.»

لینک منبع: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm