ممنوعیت دستکاری در بازار مسکن

پیشنهاد انجام معاملات ملکی از طریق بانک‌ها

نماینده ترین لام سین (هیئتی از گیانگ ) پیشنهاد داد که پیش‌نویس قانون، مقرراتی را برای ممنوعیت دستکاری و اختلال در بازار املاک و مستغلات اضافه کند و نشانه‌های دستکاری و اختلال در بازار املاک و مستغلات را به وضوح تعریف کند. آقای سین اظهار داشت: «در دوران اخیر، اقدامات دستکاری، بازار املاک و مستغلات را بی‌ثبات کرده و بر توسعه اجتماعی-اقتصادی کشور تأثیر گذاشته است.»

بسیاری از نمایندگان نیز همین پیشنهاد را دارند. ترین شوان آن، عضو کمیته دفاع و امنیت ملی (نماینده دونگ نای )، پیشنهاد داد که عمل دستکاری در بازار املاک و مستغلات در فهرست اعمال ممنوعه قرار گیرد و عمل دستکاری و تثبیت قیمت املاک و مستغلات روشن شود. آقای آن پیشنهاد داد: «شخصاً فکر می‌کنم که عمل دستکاری در املاک و مستغلات به اندازه عمل دستکاری سهام که در قانون مجازات تصریح شده است، خطرناک نیست. در حال حاضر، عمل دستکاری در بازار املاک و مستغلات به شیوه‌ای پیچیده انجام می‌شود و منجر به ایجاد حباب می‌شود، قیمت املاک و مستغلات در مقایسه با واقعیت بسیار بالاست و باید در قانون ممنوع شود و مقررات خاصی برای از بین بردن آن وضع شود.»

به گفته آقای آن، دستکاری در بازار املاک و مستغلات نه تنها شامل تعیین قیمت‌های بالا در طول حراج‌ها و سپس ضبط سپرده‌ها برای افزایش مصنوعی قیمت‌ها و سود می‌شود، بلکه شامل استفاده از یک پروژه برای "افزایش" قیمت پروژه دیگر و ایجاد سطح قیمت بسیار بالا نیز می‌شود. آقای آن تأکید کرد: "من معتقدم که اگر به طور کامل به این موضوع رسیدگی نشود، حباب ایجاد می‌کند و منجر به مشکلات جدی می‌شود."

نایب رئیس کمیته قضایی مجلس ملی، نگوین مان کونگ (نماینده کوانگ بین )، با ابراز نگرانی از پیش‌نویس قانون تصریح کرد: دولت سیاستی برای ایجاد شرایطی برای سازمان‌ها و افراد دارد تا بتوانند در معاملات املاک و مستغلات، پرداخت‌های غیرنقدی انجام دهند. به گفته آقای کونگ، پرداخت‌های غیرنقدی یک راه حل بسیار مهم در پیشگیری و مبارزه با فساد و منفی‌گرایی است. بنابراین، او پیشنهاد کرد که برای معاملات بزرگ مانند معاملات املاک و مستغلات، دولت باید به جای ایجاد شرایط، به سمت اجباری کردن پرداخت‌های غیرنقدی حرکت کند.

نماینده ترین شوان آن (هیئت دونگ نای)

نماینده ترین شوان آن، موافقت خود را با مقررات مربوط به پرداخت در معاملات املاک و مستغلات، که طبق آن توسعه‌دهندگان پروژه و مشاغل املاک و مستغلات باید از طریق حساب‌های بانکی در ویتنام از مشتریان پول دریافت کنند، ابراز کرد. آقای آن پیشنهاد داد: «من فکر می‌کنم که تمام معاملات مربوط به املاک و مستغلات باید از طریق بانک‌ها تسویه شود، نه فقط توسط توسعه‌دهندگان و مشاغل. ما پیشرفت قابل توجهی در زمینه معاملات پرداخت بدون پول نقد داشته‌ایم و من پیشنهاد می‌کنم که باید این را بیشتر متحول کنیم.»

تمام معاملات املاک و مستغلات باید از طریق بانک‌ها انجام شود، نه فقط بین توسعه‌دهندگان و کسب‌وکارها. ما پیشرفت قابل توجهی در جهت معاملات بدون پول نقد داشته‌ایم و من پیشنهاد می‌کنم که باید این را بیشتر متحول کنیم.

نماینده ترین شوان آن، عضو تمام وقت کمیته دفاع و امنیت ملی (هیئت دونگ نای)

دلالان «می‌اندازند و می‌گیرند» بازار را مختل می‌کنند

در مورد مقررات مربوط به مبادلات املاک و مستغلات، در گزارش مربوط به اصلاحات پیش‌نویس قانون قبلی، وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، اظهار داشت که پس از دریافت بازخورد از بسیاری از نمایندگان مجلس ملی، پیش‌نویس قانون، پس از توضیحات و اصلاحات، الزام اجباری انجام معاملات املاک و مستغلات از طریق بورس را حذف کرد و در عوض فقط آن را تشویق کرد. آقای تان اظهار داشت: «الزام اجباری برای معاملات املاک و مستغلات منجر به خطر سوءاستفاده می‌شود و توسعه سالم، ایمن و پایدار بازار املاک و مستغلات را تضمین نمی‌کند.» علاوه بر این، پیش‌نویس قانون همچنین تصریح می‌کند که معاملات املاک و مستغلات مربوط به افراد باید محضری یا گواهی شده باشند. در مواردی که یک طرف، یک بنگاه املاک و مستغلات باشد، گواهی محضری یا گواهی لازم نیست.

معاون هوانگ ون کونگ (هیئت هانوی) در این باره اظهار داشت که قراردادهای معاملات املاک و مستغلات نباید الزاماً به ثبت رسمی برسند، بلکه می‌توانند از طریق تالارهای معاملاتی تأیید شوند. آقای کونگ تحلیل کرد که تالار معاملات یکی از سه عنصر تشکیل‌دهنده بازار املاک و مستغلات است، اما قانون فعلی تجارت املاک و مستغلات، عملکرد تالار معاملات را به درستی تنظیم نکرده است، زیرا به تالار معاملات اجازه می‌دهد هم در فروش و هم در خرید، و نه فقط در دلالی، مشارکت کند. آقای کونگ تأکید کرد: «تالار معاملات فقط باید واسطه باشد، اما اکنون هم خرید و هم فروش انجام می‌شود و مردم آن را پرتاب و گرفتن می‌نامند که این امر بازار را مختل می‌کند.»

از آنجا، معاون کوانگ پیشنهاد داد که قانون باید سختگیرانه‌تر تنظیم شود، تالار بورس فقط وظیفه واسطه‌گری را انجام می‌دهد و باید مسئول اطلاعات ارائه شده به مشتریان و دولت باشد. در عین حال، تالار بورس مجاز به شرکت در خرید و فروش نیست و فقط هزینه‌هایی از جمله هزینه‌های تأیید معامله معادل هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و هزینه‌های کارگزاری طبق توافق‌نامه را دریافت می‌کند. به گفته آقای کوانگ، این رویکرد به تالار بورس مسئولیت می‌دهد تا نقش کارگزار را به درستی انجام دهد، به مشتریان مشاوره دهد و اطلاعات بازار را به دولت ارائه دهد.

در مناظره با معاون کوانگ، معاون نگوین ون تان (هیئت تای بین) گفت که در حال حاضر، ثبت اسناد رسمی مشکلات زیادی دارد، اما اگر ثبت اسناد رسمی حذف شود یا به تالار معاملات قدرت بیشتری داده شود، «بسیار خطرناک است». آقای تان پیشنهاد کرد که معاملات فقط باید از طریق ثبت اسناد رسمی تأیید شوند و تالار معاملات نمی‌تواند نماینده قانون ایالت باشد.

او گفت که معاون هوانگ ون کونگ وقتی پیشنهاد ممنوعیت مشارکت در خرید و فروش در تالارهای معاملاتی را داد، «به صورت تئوری فکر می‌کرد». «در واقعیت، نمی‌توان آن را ممنوع کرد زیرا مردم راه‌های زیادی برای خرید و فروش از طریق قیمت‌های مشخص دارند. همه معاونان می‌دانند که در گذشته، ساختمان‌های بلندمرتبه، به ویژه ساختمان‌های شرکت‌های دولتی یا شرکت‌های خصوصی بزرگ، وقتی روز بعد از سرمایه‌گذار سوال می‌کردند، می‌گفتند که تمام شده است، اما وقتی به تالار معاملات املاک می‌رفتند، هنوز هم آنها را با قیمت‌های بالا، حتی یک و نیم یا دو برابر قیمت، داشتند. این بسیار خطرناک است.» آقای تان گفت و پیشنهاد داد که تالارهای معاملاتی رایگان باشند، «شراب خوب نیازی به شراب ندارد»، اگر معامله خوب باشد، مشتری می‌آید، اگر خوب نباشد، مشتری نمی‌آید.

وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، پس از دریافت نظرات نمایندگان، گفت که همه نمایندگان خواهان بهبود کیفیت و حرفه‌ای‌گری تالارهای معاملاتی هستند. بنابراین، کمیته تدوین پیش‌نویس بررسی خواهد کرد که چگونه تالارها می‌توانند نقش واسطه‌ها را ایفا کنند و مستقیماً در خرید و فروش که می‌تواند باعث اختلال در بازار شود، مشارکت نکنند.

آیا باید قبل از ساخت فونداسیون، ودیعه آپارتمان را بپذیریم؟

در مورد معامله مسکن آینده، پیش‌نویس قانون دو گزینه را پیشنهاد می‌دهد. اول، سرمایه‌گذار مجاز است زمانی که پروژه تمام شرایط لازم برای بهره‌برداری را داشته باشد (از جمله یکی از مدارک زیر: حقوق استفاده از زمین، مجوز ساخت، مدارک پذیرش ساخت فونداسیون برای آپارتمان‌ها یا ساختمان‌های مختلط با خانه‌ها و غیره) از مشتریان ودیعه دریافت کند. دوم، سرمایه‌گذار مجاز است زمانی که پروژه دارای طرح اولیه ارزیابی شده و یکی از مدارک: حقوق استفاده از زمین را داشته باشد، ودیعه دریافت کند. حداکثر مبلغ ودیعه نباید از 10٪ قیمت فروش یا قیمت اجاره-خرید تجاوز کند.

تران هونگ نگوین، معاون (هیئت بینه توآن)، با ارائه نظر خود، پیشنهاد داد که طبق گزینه ۱ تنظیم شود، زیرا برای مشتریان ریسک کمتری دارد. به گفته وی، اگر سپرده درست از زمانی که پروژه ارزیابی اولیه طرح خود را انجام می‌دهد، جمع‌آوری شود، از زمان دریافت سپرده تا اجرای واقعی پروژه، زمان بسیار طولانی خواهد بود. در همین حال، بازار املاک و مستغلات اخیراً تحولات پیچیده‌ای داشته است، هنوز مواردی از سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات وجود دارد که از شکل سپرده‌ها و قراردادهای مشارکت سرمایه برای بسیج خودسرانه سرمایه سوءاستفاده می‌کنند و باعث بی‌نظمی و ناامنی می‌شوند. بسیاری از پروژه‌ها، پس از دریافت سپرده‌ها، پس از ۵ سال، حتی ۱۰ سال، پروژه اجرا نشده است.

در مقابل، نماینده فام ون هوا (از استان دونگ تاپ) از گزینه ۲ حمایت کرد و استدلال کرد که «توسعه‌دهندگان این گزینه را ترجیح می‌دهند و مشتریان نیز آن را می‌پذیرند.» آقای هوا توضیح داد که توسعه‌دهندگان همیشه ۱۰۰٪ سرمایه را ندارند و اغلب برای تأمین مالی پروژه‌ها نیاز به وام گرفتن از بانک‌ها دارند. ۱۰٪ سپرده در مقایسه با ارزش خانه مبلغ زیادی نیست و بودجه لازم برای اجرای پروژه را در اختیار توسعه‌دهندگان قرار می‌دهد و در عین حال اعتماد بین دو طرف را ایجاد می‌کند. علاوه بر این، مشتریانی که سپرده می‌گذارند ممکن است تخفیف دریافت کنند. آقای هوا اظهار داشت: «وقتی یک توسعه‌دهنده یکی از اسناد اعطای حقوق استفاده از زمین، یعنی تصمیم اجاره زمین را در اختیار دارد و هزینه‌های استفاده از زمین را پرداخت کرده است، من معتقدم که توسعه‌دهنده صادق نیست.»

نماینده فام ون هوا (هیئت دونگ تاپ)

به همین ترتیب، معاون نگوین تی ویت نگا (هیئت های دونگ) نیز پیشنهاد انتخاب گزینه ۲ را داد، زیرا این گزینه شرایطی را برای توسعه مشاغل و سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند. خانم نگا اذعان کرد که اگرچه این گزینه ممکن است خطرات بیشتری را برای مشتریان به همراه داشته باشد، اما با تشدید مدیریت و افزایش مسئولیت سازمان‌های دولتی برطرف خواهد شد. برعکس، گزینه ۱ برای مشتریان امن‌تر خواهد بود، اما در عین حال، فرصت‌های مشاغل را محدود می‌کند و ظاهراً برخلاف تشویق و ایجاد سازوکارهایی برای توسعه مشاغل است.

نماینده هیون تی فوک (هیئت با ریا-وونگ تاو) پیشنهاد داد که مبلغ سپرده به جای 10٪ که در پیش‌نویس آمده بود، از 5٪ تجاوز نکند. این مبلغ باید به اندازه‌ای باشد که هم سپرده‌گذار و هم سپرده‌گیرنده بتوانند به یکدیگر اعتماد داشته باشند، از تعهد آگاه باشند و در عین حال اطمینان حاصل کنند که ماهیت سپرده برای اهداف بسیج سرمایه نیست.

وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، اظهار داشت که هر دو گزینه جنبه‌های مثبت و منفی دارند. گزینه ۱ مثبت است زیرا می‌تواند از حقوق طرف محروم، یعنی خریداران، محافظت کند، اما دسترسی به سرمایه‌گذاران بالقوه را برای مشاغل تضمین نمی‌کند. گزینه ۲ مثبت است زیرا مشاغل را تسهیل می‌کند، اما روند آن از طراحی اولیه تا صدور مجوز ساخت و ساز نیاز به مراحل زیادی دارد و می‌تواند به تأخیر بیفتد و بر حقوق مردم تأثیر بگذارد. آقای تان گفت: «اگر هنوز ابهام یا اختلاف نظر وجود دارد، پیشنهاد می‌کنیم که این موضوع به رأی گذاشته شود تا مجلس ملی بتواند نظر خود را اعلام کند.»

لینک منبع: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm