ممنوعیت دستکاری در بازار مسکن

پیشنهاد انجام معاملات ملکی از طریق بانک‌ها

نماینده ترین لام سین (هیئتی از گیانگ ) پیشنهاد داد که پیش‌نویس قانون، مقرراتی را برای ممنوعیت دستکاری و اختلال در بازار املاک و مستغلات اضافه کند و نشانه‌های دستکاری و اختلال در بازار املاک و مستغلات را به وضوح تعریف کند. آقای سین اظهار داشت: «در دوران اخیر، اقدامات دستکاری، بازار املاک و مستغلات را بی‌ثبات کرده و بر توسعه اجتماعی-اقتصادی کشور تأثیر گذاشته است.»

بسیاری از نمایندگان نیز همین پیشنهاد را دارند. ترین شوان آن، عضو کمیته دفاع و امنیت ملی (نماینده دونگ نای )، پیشنهاد داد که عمل دستکاری در بازار املاک و مستغلات در فهرست اعمال ممنوعه قرار گیرد و عمل دستکاری و تثبیت قیمت املاک و مستغلات روشن شود. آقای آن پیشنهاد داد: «شخصاً فکر می‌کنم که عمل دستکاری در املاک و مستغلات به اندازه عمل دستکاری سهام که در قانون مجازات تصریح شده است، خطرناک نیست. در حال حاضر، عمل دستکاری در بازار املاک و مستغلات به شیوه‌ای پیچیده انجام می‌شود و منجر به ایجاد حباب می‌شود، قیمت املاک و مستغلات در مقایسه با واقعیت بسیار بالاست و باید در قانون ممنوع شود و مقررات خاصی برای از بین بردن آن وضع شود.»

به گفته آقای آن، دستکاری بازار املاک و مستغلات نه تنها شامل تعیین قیمت‌های بالا در طول حراج‌ها و سپس لغو سپرده‌ها با هدف افزایش قیمت‌ها و کسب سود می‌شود، بلکه استفاده از یک پروژه برای "تحریک" قیمت پروژه‌های دیگر و ایجاد سطح قیمت بسیار بالا را نیز شامل می‌شود. آقای آن تأکید کرد: "من فکر می‌کنم اگر به طور کامل مدیریت نشود، حباب ایجاد می‌کند و منجر به حوادث جدی می‌شود."

نایب رئیس کمیته قضایی مجلس ملی، نگوین مان کونگ (نماینده کوانگ بین )، با ابراز نگرانی از پیش‌نویس قانون تصریح کرد: دولت سیاستی برای ایجاد شرایطی برای سازمان‌ها و افراد دارد تا بتوانند در معاملات املاک و مستغلات، پرداخت‌های غیرنقدی انجام دهند. به گفته آقای کونگ، پرداخت‌های غیرنقدی یک راه حل بسیار مهم در پیشگیری و مبارزه با فساد و منفی‌گرایی است. بنابراین، او پیشنهاد کرد که برای معاملات بزرگ مانند معاملات املاک و مستغلات، دولت باید به جای ایجاد شرایط، به سمت اجباری کردن پرداخت‌های غیرنقدی حرکت کند.

نماینده ترین شوان آن (هیئت دونگ نای)

نماینده ترین شوان آن، موافقت خود را با مقررات مربوط به پرداخت در معاملات املاک و مستغلات، که طبق آن سرمایه‌گذاران پروژه و مشاغل املاک و مستغلات باید از طریق حساب‌های بانکی در ویتنام از مشتریان پول دریافت کنند، ابراز کرد. آقای آن پیشنهاد داد: «من فکر می‌کنم که تمام معاملات مربوط به املاک و مستغلات باید از طریق بانک‌ها پرداخت شود، نه فقط سرمایه‌گذاران و مشاغل. ما گام مهمی در اجرای معاملات پرداخت بدون پول نقد برداشته‌ایم، پیشنهاد می‌کنم که باید بیشتر متحول شویم.»

تمام تراکنش‌های مربوط به املاک و مستغلات باید از طریق بانک‌ها پرداخت شوند، نه فقط سرمایه‌گذاران و کسب‌وکارها. ما گام مهمی در جهت پرداخت‌های بدون پول نقد برداشته‌ایم، پیشنهاد می‌کنم که انقلابی دیگر در این زمینه ایجاد کنیم.

نماینده ترین شوان آن، عضو تمام وقت کمیته دفاع و امنیت ملی (هیئت دونگ نای)

دلالان «می‌اندازند و می‌گیرند» بازار را مختل می‌کنند

در مورد مقررات مربوط به تالارهای معاملات املاک و مستغلات، گزارش دریافت و اصلاح پیش‌نویس قانون قبلی، وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، گفت که پس از دریافت نظرات بسیاری از نمایندگان مجلس ملی، پیش‌نویس قانون پس از توضیح و پذیرش، مقرراتی را که الزام می‌کرد معاملات املاک و مستغلات از طریق تالار انجام شود، حذف کرد و فقط آنها را تشویق کرد. آقای تان اظهار داشت: «الزام به معاملات املاک و مستغلات منجر به خطر سوءاستفاده خواهد شد و توسعه یک بازار املاک و مستغلات سالم، ایمن و پایدار را تضمین نمی‌کند.» علاوه بر این، پیش‌نویس قانون همچنین تصریح می‌کند که معاملات املاک و مستغلات که طرف شرکت‌کننده در آن یک شخص حقیقی است، باید محضری و گواهی شوند. در صورتی که یکی از طرف‌های شرکت‌کننده یک شرکت تجاری املاک و مستغلات باشد، گواهی محضری و گواهی لازم نیست.

معاون هوانگ ون کونگ (هیئت هانوی) در این باره اظهار داشت که قراردادهای معاملات املاک و مستغلات نباید الزاماً به ثبت رسمی برسند، بلکه می‌توانند از طریق تالارهای معاملاتی تأیید شوند. آقای کونگ تحلیل کرد که تالار معاملات یکی از سه عنصر تشکیل‌دهنده بازار املاک و مستغلات است، اما قانون فعلی تجارت املاک و مستغلات، عملکرد تالار معاملات را به درستی تنظیم نکرده است، زیرا به تالار معاملات اجازه می‌دهد هم در فروش و هم در خرید، و نه فقط در دلالی، مشارکت کند. آقای کونگ تأکید کرد: «تالار معاملات فقط باید واسطه باشد، اما اکنون هم خرید و هم فروش انجام می‌شود و مردم آن را پرتاب و گرفتن می‌نامند که این امر بازار را مختل می‌کند.»

از آنجا، معاون کوانگ پیشنهاد داد که قانون باید سختگیرانه‌تر تنظیم شود، تالار بورس فقط وظیفه واسطه‌گری را انجام می‌دهد و باید مسئول اطلاعات ارائه شده به مشتریان و دولت باشد. در عین حال، تالار بورس مجاز به شرکت در خرید و فروش نیست و فقط هزینه‌هایی از جمله هزینه‌های تأیید تراکنش معادل هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و هزینه‌های کارگزاری طبق توافق‌نامه را دریافت می‌کند. به گفته آقای کوانگ، این رویکرد به تالار بورس مسئولیت می‌دهد تا نقش کارگزار را به درستی انجام دهد، به مشتریان مشاوره دهد و اطلاعات بازار را به دولت ارائه دهد.

در مناظره با معاون کوانگ، معاون نگوین ون تان (هیئت تای بین) گفت که در حال حاضر ثبت اسناد رسمی مشکلات زیادی دارد، اما اگر ثبت اسناد رسمی حذف شود یا به تالار معاملات قدرت بیشتری داده شود، "بسیار خطرناک است". آقای تان پیشنهاد کرد که معاملات فقط باید از طریق ثبت اسناد رسمی تأیید شوند و تالار معاملات نمی‌تواند نماینده قانون ایالت باشد.

او گفت که معاون هوانگ ون کونگ وقتی پیشنهاد ممنوعیت مشارکت در خرید و فروش در تالارهای معاملاتی را داد، «به صورت تئوری فکر می‌کرد». «در واقعیت، نمی‌توان آن را ممنوع کرد زیرا مردم راه‌های زیادی برای خرید و فروش از طریق قیمت‌های مشخص دارند. همه معاونان می‌دانند که در گذشته، ساختمان‌های بلندمرتبه، به ویژه ساختمان‌های شرکت‌های دولتی یا شرکت‌های خصوصی بزرگ، وقتی روز بعد از سرمایه‌گذار سوال می‌کردند، می‌گفتند که تمام شده است، اما وقتی به تالار معاملات املاک می‌رفتند، هنوز هم آنها را با قیمت‌های بالا، حتی یک و نیم یا دو برابر قیمت، داشتند. این بسیار خطرناک است.» آقای تان گفت و پیشنهاد داد که تالارهای معاملاتی رایگان باشند، «شراب خوب نیازی به شراب ندارد»، اگر معامله خوب باشد، مشتری می‌آید، اگر خوب نباشد، مشتری نمی‌آید.

وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، پس از دریافت نظرات نمایندگان، گفت که همه نمایندگان خواهان بهبود کیفیت و حرفه‌ای‌گری تالارهای معاملاتی هستند. بنابراین، کمیته تدوین پیش‌نویس بررسی خواهد کرد که چگونه تالارها می‌توانند نقش واسطه‌ها را ایفا کنند و مستقیماً در خرید و فروش که می‌تواند باعث اختلال در بازار شود، مشارکت نکنند.

آیا باید قبل از ساخت فونداسیون، ودیعه آپارتمان را بپذیریم؟

در مورد معامله مسکن آینده، پیش‌نویس قانون دو گزینه را پیشنهاد می‌دهد. اول، سرمایه‌گذار مجاز است زمانی که پروژه تمام شرایط لازم برای بهره‌برداری را داشته باشد (از جمله یکی از مدارک زیر: حقوق استفاده از زمین، مجوز ساخت، مدارک پذیرش ساخت فونداسیون برای آپارتمان‌ها یا ساختمان‌های مختلط با خانه‌ها و غیره) از مشتریان ودیعه دریافت کند. دوم، سرمایه‌گذار مجاز است زمانی که پروژه دارای طرح اولیه ارزیابی شده و یکی از مدارک: حقوق استفاده از زمین را داشته باشد، ودیعه دریافت کند. حداکثر مبلغ ودیعه نباید از 10٪ قیمت فروش یا قیمت اجاره-خرید تجاوز کند.

تران هونگ نگوین، معاون (هیئت بینه توآن)، با ارائه نظر خود، پیشنهاد داد که طبق گزینه ۱ تنظیم شود، زیرا برای مشتریان ریسک کمتری دارد. به گفته وی، اگر سپرده درست از زمانی که پروژه ارزیابی اولیه طرح خود را انجام می‌دهد، جمع‌آوری شود، از زمان دریافت سپرده تا اجرای واقعی پروژه، زمان بسیار طولانی خواهد بود. در همین حال، بازار املاک و مستغلات اخیراً تحولات پیچیده‌ای داشته است، هنوز مواردی از سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات وجود دارد که از شکل سپرده‌ها و قراردادهای مشارکت سرمایه برای بسیج خودسرانه سرمایه سوءاستفاده می‌کنند و باعث بی‌نظمی و ناامنی می‌شوند. بسیاری از پروژه‌ها، پس از دریافت سپرده‌ها، پس از ۵ سال، حتی ۱۰ سال، پروژه اجرا نشده است.

برعکس، معاون فام ون هوا (هیئت دونگ تاپ) از انتخاب گزینه ۲ حمایت کرد، زیرا «سرمایه‌گذاران واقعاً آن را دوست دارند و مشتریان نیز آن را می‌پذیرند». آقای هوا تحلیل کرد که سرمایه‌گذاران همیشه ۱۰۰٪ سرمایه را ندارند و همچنین باید برای تشکیل پروژه از بانک‌ها وام بگیرند. سپرده ۱۰٪ در مقایسه با ارزش خانه زیاد نیست و شرایطی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند تا پول برای اجرای پروژه داشته باشند و اعتماد بین دو طرف را ایجاد کند، ناگفته نماند که مشتریانی که سپرده‌گذاری می‌کنند می‌توانند تخفیف نیز بگیرند. آقای هوا گفت: «وقتی سرمایه‌گذار یکی از اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین، تصمیمی برای اجاره زمین و پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین را دارد، فکر می‌کنم سرمایه‌گذار صادق نیست».

نماینده فام ون هوا (هیئت دونگ تاپ)

به همین ترتیب، معاون نگوین تی ویت نگا (هیئت های دونگ) نیز پیشنهاد انتخاب گزینه ۲ را داد، زیرا این گزینه شرایطی را برای توسعه مشاغل و سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند. خانم نگا اذعان کرد که اگرچه این گزینه ممکن است خطرات بیشتری را برای مشتریان به همراه داشته باشد، اما با تشدید مدیریت و افزایش مسئولیت سازمان‌های دولتی برطرف خواهد شد. برعکس، گزینه ۱ برای مشتریان امن‌تر خواهد بود، اما در عین حال، فرصت‌های مشاغل را محدود می‌کند و ظاهراً برخلاف تشویق و ایجاد سازوکارهایی برای توسعه مشاغل است.

نماینده هیون تی فوک (هیئت با ریا-وونگ تاو) پیشنهاد داد که مبلغ سپرده به جای 10٪ که در پیش‌نویس آمده بود، از 5٪ تجاوز نکند. این مبلغ باید به اندازه‌ای باشد که هم سپرده‌گذار و هم سپرده‌گیرنده بتوانند به یکدیگر اعتماد داشته باشند، از تعهد آگاه باشند و در عین حال اطمینان حاصل کنند که ماهیت سپرده برای اهداف بسیج سرمایه نیست.

وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، گفت که هر دو گزینه جنبه‌های مثبت و منفی دارند. جنبه مثبت گزینه ۱ این است که می‌تواند از منافع طرف ضعیف، یعنی خریدار، محافظت کند، اما در مورد کسب‌وکارها، دسترسی به سرمایه‌گذاران بالقوه امکان‌پذیر نیست. جنبه مثبت گزینه ۲ این است که شرایطی را برای کسب‌وکارها ایجاد می‌کند، اما از طراحی اولیه تا اعطای مجوز ساخت، به مراحل زیادی نیاز دارد و می‌تواند به تأخیر بیفتد و بر منافع مردم تأثیر بگذارد. آقای تان گفت: «اگر مشخص نیست یا مورد توافق قرار نگرفته است، پیشنهاد می‌کنیم که این محتوا به رأی گذاشته شود تا مجلس ملی بتواند نظر خود را اعلام کند.»

لینک منبع: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm