پاکسازی منطقه اسکان مجدد
منطقه شهری تو تیم، با موقعیت مکانی عالی و مساحت ۹۳۰ هکتار (شامل ۷۷۰ هکتار برای منطقه شهری جدید و ۱۶۰ هکتار برای اسکان مجدد)، مدتهاست که به عنوان "معدن طلای" شهر هوشی مین در نظر گرفته میشود. با این حال، سالهاست که مقدار زیادی از داراییهای عمومی در اینجا بلااستفاده ماندهاند؛ این شامل منطقه اسکان مجدد با هزاران آپارتمان خالی و قطعات زمینی است که قبلاً به حراج گذاشته شده اما هرگز با موفقیت توسعه نیافتهاند.
طبق این طرح، شهر هوشی مین پنجمین حراج ۳۷۹۰ آپارتمان اسکان مجدد خود را در ماه مه امسال برگزار خواهد کرد. یکی از ویژگیهای جدید این حراج، تقسیم داراییها به دو گروه برای افزایش جذابیت و گسترش تعداد شرکتکنندگان است.
به طور خاص، گروه ۱ شامل قطعات R1، R2 و R3 با تقریباً ۲۲۲۰ آپارتمان است؛ گروه ۲ شامل قطعات R4 و R5 با تقریباً ۱۵۷۰ آپارتمان است. انتظار میرود این مقیاس کوچکتر، فشار مالی اولیه بر سرمایهگذاران را کاهش دهد و در نتیجه، کسبوکارهای بیشتری را برای مشارکت جذب کند.
به گفته کارشناسان، ماهیت این حراج فقط فروش آپارتمانهای از پیش ساخته شده نیست، بلکه اساساً انتقال حق توسعه مجدد یک قطعه زمین نادر در قلب تو تیم است. این امر فرصتهای قابل توجهی را برای سرمایهگذاران فراهم میکند تا سازههای موجود را برای ساخت پروژههای جدید بازسازی یا حتی تخریب کنند.
آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، اظهار داشت: «برنامهریزی در این منطقه دستخوش تغییرات قابل توجهی شده است، از جمله افزایش ۹۰ برابری ضریب کاربری زمین و تعدیل ارتفاع ساختمانها که میتواند تقریباً به ۴۰ تا ۴۵ طبقه برسد. انتظار میرود این تغییرات شرایط مطلوبتری را برای سرمایهگذاران شرکتکننده در حراج ایجاد کند. بر این اساس، برندگان مناقصه میتوانند تخریب تمام سازههای مسکن موقت موجود را برای اجرای پروژههای جدید طبق طرح مصوب در نظر بگیرند.»
برخی از کارشناسان پیشنهاد میکنند که حداکثر نسبت کاربری زمین حدود ۱۵ برابر در نظر گرفته شود، معادل بسیاری از پروژههای بلندمرتبه موجود در منطقه. افزایش نسبت کاربری زمین، کل مساحت زیربنای ساخته شده را افزایش میدهد و در نتیجه ارزش و جذابیت پروژه را افزایش میدهد.
در حال حاضر، قیمت املاک و مستغلات در تو تیم بالا است و از 200 تا 300 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع متغیر است و در برخی مناطق حتی بالاتر نیز میرود. گسترش شاخصهای برنامهریزی، عامل کلیدی برای اطمینان از امکانسنجی مالی محسوب میشود.
شرایط حراج را سختتر کنید تا از تکرار سناریوهای گذشته جلوگیری شود.
علاوه بر منطقه اسکان مجدد در بخش آن خان، طرح حراج ۷ قطعه زمین «عالی» در تو تیم نیز از سر گرفته شده است. بر این اساس، در سال ۲۰۲۶، شهر هوشی مین قصد دارد حقوق استفاده از زمین را برای ۷ قطعه زمین در منطقه شهری جدید تو تیم به حراج بگذارد.
این فهرست شامل قطعات ۳-۸، ۳-۹، ۳-۱۲ (منطقه کاربردی ۳)؛ قطعات ۷-۱، ۷-۱۷ (منطقه کاربردی ۷)؛ قطعه ۱-۱۲ (منطقه کاربردی ۱) و قطعه ۴-۲۱ (منطقه کاربردی ۴) است. همه اینها قطعات زمینی با زیرساختهای فنی تکمیلشده و اساساً کارهای مربوط به پرداخت غرامت و پاکسازی زمین به پایان رسیده و آماده عرضه به بازار هستند.
حراج پیش رو نه تنها برای بودجه درآمد ایجاد میکند، بلکه ممکن است یک قیمت پایه جدید برای کل منطقه نیز تعیین کند. در بازاری که برای بهبود به یک نقطه عطف بزرگ نیاز دارد، انتظار میرود که به حراج گذاشتن قطعات زمین بزرگ به آزادسازی منابع کمک کند.
با این حال، درسهای آموختهشده از حراجهای سال ۲۰۲۱، که در آن لغو سپردهها بازار را مختل کرد، همچنان مرتبط هستند. بنابراین، انتظار میرود این حراج رویکردی دقیقتر و اساسیتر داشته باشد و بر ارزش پایدار تمرکز کند.
به گفته کارشناسان، عامل کلیدی، تضمین شفافیت در فرآیند حراج و ایجاد یک مکانیسم قیمتگذاری است که شرایط بازار را به دقت منعکس کند. تشکیل گروههای کاری متشکل از کارشناسان مستقل ارزیابی، یک راه حل ضروری برای تعیین قیمتهای معقول تلقی میشود.
معیارهای ارزشگذاری باید بر اساس عوامل متعددی مانند مقیاس پروژه، نوع توسعه، موقعیت مکانی و نرخ جذب بازار باشد. علاوه بر این، ارزش برندی که سرمایهگذاران از مالکیت املاک درجه یک دریافت میکنند نیز یک عامل حیاتی است. یکی از نکات برجسته این حراج، سختتر کردن شرایط مشارکت برای محدود کردن سفتهبازی و از دست دادن سپرده است.
کارشناسان پیشنهاد میکنند که کل «چرخه عمر» پروژه پس از مزایده باید با تمرکز بر ظرفیت مالی و قابلیتهای اجرایی سرمایهگذار، مورد نظارت قرار گیرد. این ارزیابی باید شامل ساختار مالی، نسبت بدهی و تجربه در اجرای پروژههای مشابه در گذشته باشد.
علاوه بر این، هماهنگی نزدیک بین سازمانهای نظارتی مانند مالیات، دارایی و بانکی برای نظارت بر روند اجرای پروژه ضروری است. این امر به عنوان یک «مانع فنی» مهم برای تضمین جدیت و اثربخشی روند حراج تلقی میشود.
کارشناسان املاک و مستغلات معتقدند که اگر حراج زمین به درستی انجام شود، رونق زیادی برای بازار ایجاد خواهد کرد؛ برعکس، اگر مدیریت سهلانگارانه باشد، میتواند منجر به خطر ایجاد «حبابهای سوداگرانه» شود.
در سه ماه اول سال 2026، درآمد حاصل از عوارض استفاده از زمین در شهر هوشی مین به نزدیک به 8900 میلیارد دونگ ویتنام رسید که نشان دهنده نقش فزاینده منابع زمین در ساختار بودجه است.
طبق گزارش موسسه اقتصاد منابع و محیط زیست شهر هوشی مین، بهرهبرداری کارآمد از زمینهای عمومی، به ویژه در منطقه شهری تو تیم، باید با هدف مبارزه با اتلاف و بهینهسازی منابع در اولویت قرار گیرد. برخی دیگر از قطعات زمین برای تبدیل کاربری به حراج گذاشته میشوند یا توسط سرمایهگذاران تحت مدل ساخت-انتقال (BT) پرداخت میشوند. اینها راهحلهای مهمی برای تخصیص مجدد منابع زمین محسوب میشوند.
با این حال، کارشناسان اقتصادی همچنین خاطرنشان میکنند که عامل کلیدی تعیینکننده جذابیت زمینهای حراجشده، نسبت کاربری زمین و ارتفاع ساختمان پس از برنده شدن در حراج است. پیش از این، پروژههای اسکان مجدد اغلب به دلیل تقاضای محدود بازار، در جذب سرمایهگذاران با مشکل مواجه بودند. اکنون که این پروژهها به مسکن تجاری تبدیل شدهاند، پتانسیل آنها واضحتر شده است، اما شاخصهای خاص برنامهریزی مانند نسبت کاربری زمین و ارتفاع ساختمان هنوز نیاز به شفافسازی دارند. یک کارشناس اقتصادی تأکید کرد: «کسب و کارها همیشه به دنبال سود هستند، بنابراین اگر عملکرد طبق برنامه به حداکثر برسد، سرمایهگذاران با اطمینان بیشتری در این پروژهها مشارکت خواهند کرد.»
اگر این مزایده موفقیتآمیز باشد و شامل مکانیزمی باشد که امکان استفاده حداکثری از فضا و زمان را فراهم کند، ارزش املاک و مستغلات در تو تیم به شدت افزایش خواهد یافت؛ در عین حال، دهها تریلیون دونگ ویتنامی درآمد برای بودجه شهر به ارمغان خواهد آورد.
نماینده انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین اظهار داشت: «وقتی سیستم زیرساخت فنی، شبکه حمل و نقل، به ویژه خطوط مترو، به طور همزمان سرمایهگذاری شوند، این منطقه پتانسیل بالایی برای تبدیل شدن به یک منطقه پیشرو در زمینه املاک و مستغلات در منطقه خواهد داشت.»
منبع: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm
نظر (0)