«به شدت دنبال» خانه‌ای با قیمت زیر ۲ میلیارد دونگ می‌گردم.

انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) به تازگی به نخست وزیر و بانک مرکزی ویتنام پیشنهاد داده است که به خریداران مسکن تجاری با قیمت کمتر از ۱.۸ یا ۲ میلیارد دونگ ویتنامی در هر واحد، از هم اکنون تا پایان سال ۲۰۲۳، یارانه نرخ بهره سالانه ۲٪ برای وام‌های بانکی دریافت کنند تا از بازار املاک و مستغلات و مصرف‌کنندگانی که به مسکن نیاز دارند، حمایت شود.

من خانه‌ای به ارزش ۲ میلیارد دونگ دارم، اما نمی‌توانم وام بگیرم.

پیشنهاد HoREA از این واقعیت ناشی می‌شود که بازار فعلی عملاً هیچ واحد مسکن اجتماعی ندارد. در حالی که بسیاری از توسعه‌دهندگان پروژه‌های مسکن تجاری در حال اجرای سیاست‌هایی برای کاهش قیمت فروش هستند و تخفیف‌های زیادی حدود ۵۰ درصد ارائه می‌دهند که منجر به رسیدن قیمت آپارتمان در برخی پروژه‌ها به تقریباً ۲ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر واحد می‌شود، خریداران مسکن تجاری هنوز قادر به دریافت وام با نرخ بهره معقول نیستند.

در دستورالعمل شماره 1164/CĐ-TTg نخست وزیر مورخ 14 دسامبر 2022، که تأمین به موقع سرمایه اعتباری برای اقتصاد و وام‌دهی و پرداخت سریع، متمرکز و هدفمند به مشاغل و پروژه‌های املاک و مستغلات واجد شرایط را هدایت می‌کرد... هنوز هیچ سیاستی برای حمایت از کاهش سالانه 2 درصدی نرخ بهره اعتباری یا ارائه وام با نرخ بهره تجاری معقول برای خریداران مسکن تجاری با قیمت کمتر از 1.8 یا 2 میلیارد دانگ ویتنام در هر واحد وجود نداشت.

بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین در حال حاضر آپارتمان‌های بسیار کمی با قیمت زیر 2 میلیارد دونگ دارد. (عکس: تان تان)

علاوه بر این، از آنجا که بسته اعتباری ۴۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام که هدف آن کاهش نرخ بهره وام به میزان ۲ درصد در سال طبق فرمان ۳۱/۲۰۲۲/ND-CP است، تا پایان اکتبر ۲۰۲۲ تنها حدود ۲۱ هزار میلیارد دانگ ویتنام پرداخت شده و به ۵۲.۵ درصد رسیده است، عدم استفاده کامل از این حمایت منجر به اتلاف منابع بودجه دولت خواهد شد.

با این حال، طبق نظرسنجی خبرنگار روزنامه نگوئی لائو دونگ، تعداد بسیار کمی خانه با قیمت زیر ۲ میلیارد دونگ در شهر هوشی مین وجود دارد. آقای هوآ، یک مشاور املاک در شهر تو دوک، گفت که در حال حاضر به چندین مشتری در فروش آپارتمان‌های کوچک با قیمت زیر ۲ میلیارد دونگ در منطقه وین هومز گرند پارک (شهر تو دوک) کمک می‌کند. هر آپارتمان تقریباً ۳۰ تا ۴۰ متر مربع مساحت دارد و فقط یک اتاق خواب و بدون اتاق نشیمن است و قیمت هر واحد از ۱.۶ تا ۱.۸ میلیارد دونگ متغیر است.

با این حال، این آپارتمان‌ها بسیار نادر هستند و اگرچه توسط سازنده تحویل داده می‌شوند، اغلب مبله نیستند و فاقد امکانات رفاهی زیادی هستند و خریداران را ملزم می‌کنند که قبل از نقل مکان، خودشان آنها را مبله کنند. آقای هوآ توضیح داد: «من ۵-۶ آپارتمان آگهی کردم و ۴ تای آنها قبلاً فروخته شده‌اند. این آپارتمان‌ها هنوز تحت قراردادهای قدیمی وام بانکی دارند، به همین دلیل خریداران موافقت کردند که آنها را خریداری کنند. آپارتمان‌های باقیمانده کوچکتر هستند و وام ندارند و فروش آنها دشوار است.»

به گفته آقای هوآ، تنها چند آپارتمان با چنین قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه‌ای در این منطقه وجود دارد؛ بسیاری دیگر مساحتی بیش از ۶۰ متر مربع، ۲ خوابه دارند و کمترین قیمت فروش برای هر واحد ۲.۵ تا ۲.۸ میلیارد دانگ ویتنام است.

در همین حال، آپارتمان‌هایی که قیمت آنها کمتر از ۲ میلیارد دونگ ویتنام است، در حال حاضر عمدتاً واحدهای مسکن اجتماعی هستند که دور از مرکز شهر واقع شده‌اند، مساحت کمی دارند و توسط توسعه‌دهندگان فروخته شده‌اند. خریداران در حال فروش مجدد آنها هستند و هیچ واحد جدیدی در دسترس نیست. علاوه بر این، آپارتمان‌های تجاری وجود دارند که بیش از ۱۰ سال پیش تحویل داده شده‌اند و آنها نیز دور از مرکز شهر (بیش از ۱۲ کیلومتر) واقع شده‌اند. با این حال، این نوع آپارتمان‌ها واجد شرایط دریافت وام بانکی نیستند، یا اگر واجد شرایط باشند، نسبت وام به ارزش آنها بسیار پایین است.

مدیر کل یک شرکت املاک و مستغلات در شهر هوشی مین تأیید کرد که در حال حاضر، تمام پروژه‌های جدید وارد شده به بازار در بخش گران‌قیمت قرار دارند و تعداد بسیار کمی از واحدها با قیمت کمتر از 2 میلیارد دونگ ویتنامی فروخته شده‌اند. اکثر واحدهای با قیمت کمتر از 2 میلیارد دونگ ویتنامی در سال‌های 2018-2019 فروخته شده‌اند و باید در سال‌های 2021-2022 تحویل داده می‌شدند، اما به دلیل مسائل حقوقی یا مشکلات مالی از سوی توسعه‌دهنده، به تعویق افتاده‌اند. در حالی که خریداران قبلی می‌توانستند قراردادهای خود را منتقل کنند، مشتریان جدید مردد هستند زیرا پروژه‌ها هنوز تکمیل نشده‌اند و ممکن است شرایط جدید وام بانکی برآورده نشود...

وام گرفتن خیلی سخته.

آقای هوانگ لای دو د نگوین، فردی با سال‌ها تجربه در بازاریابی املاک و مستغلات، معتقد است که اگر پیشنهاد کاهش ۲ درصدی نرخ بهره برای وام‌های مسکن زیر ۲ میلیارد دانگ/واحد تصویب شود، تنها تأثیر روانی مثبتی خواهد داشت و اندکی شور و شوق بازار را افزایش می‌دهد. با این حال، با توجه به تعداد املاک واجد شرایط و خریداران واجد شرایط وام، تحقق این امر بسیار دشوار است زیرا خانه‌های زیر ۲ میلیارد دانگ تقریباً از بازار "ناپدید" شده‌اند.

یک مسئول اعتباری در یک بانک تجاری در شهر هوشی مین گفت که در این دوره، بانک‌ها سرمایه لازم برای ارائه وام‌های بلندمدت به مشتریان انفرادی، به ویژه برای خرید خانه، را ندارند. حتی مشتریان وفادار نیز فقط واجد شرایط دریافت وام‌های کوتاه‌مدت، معمولاً برای یک سال، هستند و پس از آن بسته به بودجه موجود بانک، ممکن است بتوانند آن را تمدید کنند.

با این حال، معیارهای واجد شرایط بودن برای وام بسیار سختگیرانه است، به طوری که برخی از بانک‌ها از وام گیرندگان می‌خواهند که بیمه عمر خریداری کنند... علاوه بر این، وام گیرندگان باید درآمد خالص ۱۴ تا ۱۵ میلیون دانگ ویتنام در ماه از طریق حساب بانکی خود دریافت کنند؛ کسانی که خوداشتغال هستند یا درآمد ناپایداری دارند، واجد شرایط دریافت وام نیستند...

«علاوه بر این، وثیقه باید یک آپارتمان کاملاً قانونی باشد. سپس بانک آن را تقریباً ۷۰٪ از قیمت بازار ارزش‌گذاری می‌کند و حداکثر ۶۰٪ تا ۷۰٪ از آن قیمت را وام می‌دهد. در مورد خانه‌های ویلایی، کوچه باید عریض باشد و منطقه باید مقرراتی مانند عرض خانه بیش از ۳ متر، مساحت کل بیش از ۲۵ متر مربع و کوچه‌ای در جلوی خانه با عرض بیش از ۳ متر را رعایت کند... با این حال، چنین خانه‌هایی با قیمت کمتر از ۲ میلیارد دانگ وجود ندارند و اگر هم وجود داشته باشند، در فاصله بسیار دوری قرار دارند...» - این متخصص توضیح داد.

بر اساس شرایط فوق، آقای لی هوانگ چائو، رئیس HoREA، معتقد است که در شرایط غیرمعمول، دولت باید راه‌حل‌های غیرمعمولی را برای رسیدگی سریع و مؤثر به مشکلات بازار املاک و مستغلات ارائه دهد. بند 5، ماده 7 قانون تجارت املاک و مستغلات مصوب 2014 نیز تصریح می‌کند: «دولت باید سازوکارها و سیاست‌هایی را برای تثبیت بازار املاک و مستغلات در هنگام نوسانات داشته باشد و مزایایی را برای سرمایه‌گذاران و مشتریان تضمین کند.» بنابراین، آقای چائو پیشنهاد کرد که بانک دولتی ویتنام باید در شرایط غیرمعمول فعلی، استانداردهای اعتباری فعلی را حفظ نکند، بلکه آنها را «کمی» برای حمایت از مشاغل و خریداران خانه تسهیل کند.

منبع: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm