قیمت زمین بالا رفته، رویای خانه‌دار شدن در حال محو شدن است

قیمت زمین به طور غیرمنطقی افزایش یافته است.

قیمت زمین همیشه برای بسیاری از مردم، چه سرمایه‌گذاران و چه کسانی که می‌خواهند زمین برای زندگی یا ساخت خانه بخرند، نگران‌کننده است. با این حال، در طول سال‌ها، قیمت زمین به طور غیرمنطقی افزایش یافته و بر جامعه تأثیر منفی گذاشته، تخصیص منابع را مختل کرده و خطر بی‌ثباتی اقتصاد کلان را ایجاد کرده است... این یکی از چهار پیامد قیمت‌گذاری زمین بر اساس بازار است.

تنها در ۵ سال گذشته، هانوی با ۱۱۲ درصد افزایش قیمت املاک و مستغلات، در صدر کشور قرار داشته است؛ های فونگ ۷۱ درصد افزایش قیمت داشته، دانانگ و هوشی مین سیتی تقریباً یک و نیم برابر افزایش قیمت داشته‌اند. افزایش غیرطبیعی قیمت به دلیل تقاضای واقعی نیست، بلکه به دلیل سفته‌بازي، احتکار و به ویژه نحوه قیمت‌گذاری زمین بر اساس مقایسه با مزایده‌ها یا پروژه‌های «داغ» اطراف است که باعث می‌شود قیمت‌های بعدی همیشه از قیمت‌های قبلی پیروی کنند و یک مارپیچ کنترل‌نشده از افزایش قیمت‌ها ایجاد شود.

در کمون دونگ آن، هانوی، یک دلال گفت که این منطقه در حال حاضر بیشترین ارزش سرمایه‌گذاری را در پایتخت دارد... زیرا اگر دو سال پیش، قیمت هر متر مربع در اینجا کمتر از 50 میلیون دونگ بود، اکنون به دلیل اجرای مجموعه‌ای از پروژه‌های مسکونی لوکس در نزدیکی، قیمت زمین 4 برابر افزایش یافته است. بیش از 3 کیلومتر دورتر، اگرچه از پروژه‌های مسکونی لوکس دور است، اما قیمت زمین نیز مطابق با منطقه مرکزی در حال افزایش است.

در طول سال‌های گذشته، در بسیاری از مناطق، به ویژه هانوی، قیمت زمین منعکس کننده ارزش واقعی استفاده نبوده، بلکه تحت تأثیر تورم قیمت سازمان‌یافته قرار گرفته است. معمولاً از حراج‌های اوج به عنوان معیاری برای مقایسه استفاده می‌شود و سپس همزمان لیست قیمت‌های اطراف را افزایش می‌دهد. هنوز هیچ نقشه راهی وجود ندارد، اما قیمت زمین در اینجا در حال حاضر از حدود ۱۴۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در نوسان است. شایان ذکر است که حدود دو سال پیش، قیمت زمین در اینجا تنها حدود ۳۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود. بالا یا پایین رفتن قیمت زمین نه تنها تحت تأثیر بازار است، بلکه توسط جامعه تجاری املاک و مستغلات محلی نیز تعیین می‌شود.

یکی از دلایل مهم افزایش غیرمنطقی قیمت زمین، نحوه تعیین فهرست قیمت زمین و ضرایب تعدیل توسط شهرداری‌ها است. فهرست قیمت‌های فعلی زمین که توسط شهرداری‌ها صادر می‌شود، اغلب بسیار پایین‌تر از قیمت معاملات در بازار است. با این حال، هنگام محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، تعهدات مالی و غرامت آزادسازی زمین، ضریب تعدیل اعمال می‌شود. و این ضریب اغلب بر اساس معاملات مرجعی ساخته می‌شود که قبلاً قیمت آنها افزایش یافته است.

آقای نگوین چی تان - نایب رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام - گفت: «در کشورهای توسعه‌یافته پیشرو مانند ایالات متحده، استرالیا...، کتاب قرمز شامل اطلاعاتی در مورد قیمت فروش، قیمت تعیین مالیات برای آنها است که گاهی اوقات افزایش می‌یابد، گاهی اوقات کاهش می‌یابد. ویتنام می‌خواهد به عنوان یک اقتصاد بازار شناخته شود، ما نمی‌توانیم یک قانون نانوشته داشته باشیم که فقط بالا می‌رود و پایین نمی‌آید.»

آقای نگوین کواک هیپ - رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام - اظهار داشت: «در روش ارزش‌گذاری زمین در قانون زمین ۲۰۲۴، ما از یک واحد مشاوره استفاده می‌کنیم. واحد مشاوره سازمانی است که تمام قیمت‌های زمین را تعیین می‌کند. من فکر می‌کنم این روش نادرستی برای انجام کارها است.»

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 1. — در حال حاضر، در پایتخت هانوی، قیمت آپارتمان ۱۰۰ میلیون در هر متر مربع عادی تلقی می‌شود.

رویای خانه‌دار شدن در حال رنگ باختن است

در حال حاضر، در پایتخت هانوی، قیمت آپارتمان ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع طبیعی تلقی می‌شود. در برخی مناطق، این قیمت تا ۳۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع نیز می‌رسد. این قیمت به نظر سرسام‌آور می‌رسد اما واقعی است. در مقایسه با ۱۰ سال پیش، ۵ تا ۱۰ برابر بیشتر است. در آن زمان، میانگین قیمت آپارتمان در هانوی حدود ۲۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بود. تا امسال، سطح قیمت‌ها به نزدیک به ۸۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است، و پروژه‌های لوکس را هم که جای خود دارد. دلالان اغلب از قانون زمین با روش قیمت‌گذاری زمین بر اساس بازار سوءاستفاده می‌کنند و در نتیجه قیمت زمین را افزایش می‌دهند، قیمت مسکن را بالا می‌برند، تب مجازی ایجاد می‌کنند و رویای سکونت را برای بسیاری از خانواده‌ها به طور فزاینده‌ای دور از دسترس می‌کنند.

به گفته کارشناسان، قیمت زمین اغلب تا ۴۰ درصد از هزینه یک محصول ملکی را تشکیل می‌دهد. در حالی که سایر عوامل مانند هزینه‌های استفاده از زمین (که طبق قانون قدیمی زمین پرداخت می‌شود)، مصالح ساختمانی، نیروی کار و غیره افزایش چندانی ندارند. اما برای توجیه، دلالان اغلب به قانون زمین و روش قیمت‌گذاری زمین طبق بازار استناد می‌کنند و در نتیجه قیمت زمین را افزایش می‌دهند، قیمت مسکن را بالا می‌برند، باعث تب مجازی می‌شوند و غیره.

آقای نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام - اظهار داشت: «در هانوی و هوشی مین سیتی، قیمت خانه و املاک به شدت افزایش یافته است. دلیل اصلی آن عرضه و تقاضا است. تقاضا بسیار زیاد است، به همه اشکال: تقاضای مسکن، تقاضای سرمایه‌گذاری، مسکن برای بسیاری از زمینه‌ها، به ویژه مسکن برای کارگران، کارمندان دولت و کارگران تولیدی، کمبود زیادی وجود دارد. همین کمبود است که منجر به هرج و مرج در بازار می‌شود.»

امسال، از بیش از ۴۰،۰۰۰ آپارتمان جدید که برای فروش در دو بازار بزرگ، هانوی و هوشی مین سیتی، افتتاح شده‌اند، بیش از ۹۵٪ آپارتمان‌ها در بخش گران‌قیمت قرار دارند و قیمت آنها بین ۷۶ تا ۸۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است. دیگر مانند چند سال پیش، آپارتمان‌های میان‌رده با قیمت ۳۵ تا ۴۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع وجود ندارد. قیمت بالای زمین، هزینه خرید، اجاره یا استفاده از زمین را افزایش می‌دهد و منجر به افزایش هزینه‌های کل سرمایه‌گذاری برای هر پروژه و کاهش سود بالقوه می‌شود... این عاملی است که هنگام مشارکت در بازار املاک و مستغلات ویتنام، سرمایه‌گذاران خارجی را به شدت تحت تأثیر قرار می‌دهد.

آقای مایکل پیرو - مدیر کل هندوچین کپیتال - اظهار داشت: «وقتی بازار نشانه‌هایی از سفته‌بازی قوی نشان می‌دهد، قیمت زمین بسیار بیشتر از ارزش اقتصادی واقعی می‌شود، ما اغلب کمی سرعت خود را کم می‌کنیم، عقب می‌ایستیم و به جای دنبال کردن «تب» نظاره‌گر هستیم.»

آقای کوئن سوننس - مدیر پارک صنعتی دیپ سی های فونگ اظهار داشت: «در واقع، در همان پروژه، فاز ۱ قیمت متفاوتی دارد، در حالی که فاز ۲ پروژه با توجه به قیمت بازار، قیمت زمین بالاتری دارد.»

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 2. — ۴.۱ میلیون میلیارد دانگ ویتنام، سرمایه‌ای است که موسسات اعتباری به بخش املاک و مستغلات وام داده‌اند.

قیمت بالای زمین باعث ایجاد مشکلاتی در تخصیص منابع می‌شود

۴.۱ تریلیون دانگ ویتنام، جریان سرمایه‌ای است که موسسات اعتباری به بخش املاک و مستغلات وام داده‌اند. این رقم ۴ برابر بیشتر از سرمایه سرمایه‌گذاری عمومی کشور در سال جاری است و در مقایسه با پایان سال گذشته به نرخ رشد اعتباری نزدیک به ۱۷ درصد دست یافته است. با این حال، این جریان سرمایه چقدر برای اقتصاد مؤثر است و آیا رشد بالای اعتبار در املاک و مستغلات باعث تکرار خطرات حباب املاک و مستغلات و بدهی‌های معوق برای سیستم بانکی، همانطور که سال‌ها پیش اتفاق افتاد، خواهد شد؟

هر روز، آقای و خانم لیو برای مراقبت از باغ سبزیجات خانواده‌شان به آنجا می‌آیند. طنز ماجرا اینجاست که زمینی که سبزیجات در آن کشت می‌شود، در واقع زمین ویلاهایی به ارزش ده‌ها میلیارد دونگ است که خالی مانده‌اند. مقدار زیادی از منابع اجتماعی در پروژه‌های متروکه‌ای که هیچ‌کس در آنها زندگی نمی‌کند، دفن می‌شوند.

طبق برآوردها، بخش املاک و مستغلات در حال حاضر تنها حدود ۳.۵ درصد از تولید ناخالص داخلی را به طور مستقیم تشکیل می‌دهد، اما تقریباً یک چهارم کل سرمایه کل اقتصاد را جذب می‌کند. این نشان می‌دهد که بهره‌وری سرمایه در بخش املاک و مستغلات بسیار پایین است.

صدها ویلا وجود دارد، اما اکنون فقط تعداد کمی خانوار در آنجا زندگی می‌کنند. صدها میلیارد دونگ با این املاک و مستغلات بلااستفاده مانده است. هرچه به مرکز، شهرهای بزرگ و مکان‌هایی با ارزش زمین گران‌تر نزدیک‌تر باشید، خانه‌های خالی بیشتری وجود دارد. رویای ثروتمند شدن از طریق سفته‌بازی املاک و مستغلات اکنون به باری بر دوش بسیاری از سرمایه‌گذاران و بانک‌ها تبدیل شده و منبع سرمایه رشد برای کشور را مختل می‌کند.

واقعیت نشان می‌دهد که سرمایه سرمایه‌گذاری شده در املاک و مستغلات در یک چرخه در گردش است: بانک‌ها به سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات وام می‌دهند تا خانه بسازند - بانک‌ها همچنین به سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات وام می‌دهند تا خانه بخرند - سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات از پول جمع‌آوری‌شده از سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید و ساخت خانه‌های بیشتر استفاده می‌کنند. به گفته کارشناسان اقتصادی، از یک منظر خاص، این خلاف قانون عادی اقتصادی است که اعتبار باید به بخش‌های تولیدی در اقتصاد تزریق شود.

آقای مک کواک آن - نایب رئیس انجمن شرکت‌های کوچک و متوسط هانوی - اظهار داشت: «اعتبار بیش از حد در بخش املاک و مستغلات مستقیماً بر بخش‌های تولید، تجارت و خدمات تأثیر خواهد گذاشت. زیرا اینها بخش‌هایی هستند که مشاغل زیادی ایجاد می‌کنند.»

طبق برآوردها، در 10 سال گذشته، قیمت زمین 3.12 برابر افزایش یافته است. به همین دلیل است که املاک و مستغلات سرمایه زیادی را از سرمایه‌گذاران انفرادی، شرکت‌های داخلی، شرکت‌های سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی و موسسات اعتباری جذب می‌کند...

آقای تران دوک آن - مدیر استراتژی کلان و بازار، شرکت KB Securities Vietnam گفت: «نرخ بهره وام اغلب بالاتر از نرخ بهره معمول برای فعالیت‌های تولیدی و تجاری است. مهمتر از آن، وام به املاک و مستغلات وثیقه دارد.»

دکتر فام تی هوانگ آن - معاون مدیر آکادمی بانکداری - اظهار داشت: «دارایی‌های رهنی عمدتاً از بازار املاک و مستغلات می‌آیند. بنابراین، اگر بازار املاک و مستغلات از مرحله حباب عبور کرده و وارد مرحله رکود شود، خطرات بالقوه‌ای را ایجاد می‌کند که می‌توان آنها را برای سیستم بانکی و مالی، به ویژه در رابطه با مشکل بدهی‌های معوق، ریسک دانست.»

در این دوره از مجلس ملی، دولت مجموعه‌ای از پیشنهادها را در مورد سازوکارها و سیاست‌هایی برای رفع مشکلات و موانع در سازماندهی و اجرای قوانین زمین تدوین و ارائه کرده است... این یک سیگنال مثبت برای رفع و کمک به سالم‌سازی بازار برای مردم و مشاغل تلقی می‌شود. تنها زمانی که قیمت زمین به طور دقیق توسط دولت، به صورت عمومی و شفاف مدیریت شود، سفته‌بازان، دستکاری‌ها و تورم قیمت از بین می‌روند و منافع مردم و مشاغل به طور هماهنگ تضمین می‌شود.

منبع: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm