قیمت زمین به شدت افزایش یافته و رویای خانه‌دار شدن را به طور فزاینده‌ای دور از دسترس کرده است.

قیمت زمین به طور غیرمنطقی افزایش یافته است.

قیمت زمین همیشه نگرانی اصلی بسیاری از مردم، از جمله سرمایه‌گذاران و کسانی است که به دنبال خرید زمین برای مسکن یا ساخت خانه هستند. با این حال، سال‌هاست که قیمت زمین به طور غیرمنطقی افزایش یافته و بر جامعه تأثیر منفی گذاشته، تخصیص منابع را مختل کرده و خطر بی‌ثباتی اقتصاد کلان را به همراه داشته است... این یکی از چهار پیامد قیمت‌گذاری زمین بر اساس نیروهای بازار است.

تنها در پنج سال گذشته، هانوی با ۱۱۲ درصد افزایش قیمت املاک و مستغلات، در صدر کشور قرار داشته است؛ های فونگ ۷۱ درصد افزایش قیمت داشته، در حالی که دانانگ و هوشی مین سیتی تقریباً قیمت‌های خود را دو برابر کرده‌اند. این افزایش غیرطبیعی قیمت ناشی از تقاضای واقعی نیست، بلکه ناشی از سفته‌بازي، احتکار و به ویژه ارزش‌گذاری زمین بر اساس مقایسه با معاملات حراج یا پروژه‌های "داغ" در مناطق اطراف است. این امر چرخه معیوبی از افزایش قیمت‌های کنترل نشده ایجاد می‌کند و قیمت‌های بعدی همیشه پس از قیمت‌های قبلی می‌آیند.

در کمون دونگ آن، هانوی، مشاوران املاک می‌گویند که این منطقه در حال حاضر جذاب‌ترین مکان برای سرمایه‌گذاری در پایتخت است... زیرا دو سال پیش، قیمت هر متر مربع در اینجا کمتر از ۵۰ میلیون دونگ بود، اما اکنون، به دلیل مجموعه‌ای از پروژه‌های مسکونی لوکس که در همان نزدیکی در حال توسعه هستند، قیمت زمین چهار برابر شده است. با وجود اینکه بیش از ۳ کیلومتر دورتر از پروژه‌های مسکونی لوکس قرار دارد، قیمت زمین نیز مطابق با منطقه مرکزی در حال افزایش است.

سال‌هاست که در بسیاری از مناطق، به ویژه هانوی، قیمت زمین منعکس کننده ارزش واقعی آن نبوده و توسط طرح‌های دستکاری قیمت سازمان‌یافته هدایت شده است. یک نمونه بارز، استفاده از قیمت‌های حراج در اوج به عنوان معیار و سپس افزایش همزمان قیمت‌های اطراف است. در حالی که مسیر پیش رو مشخص نیست، قیمت زمین در اینجا در حال حاضر حدود ۱۴۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در نوسان است. نکته قابل توجه این است که حدود دو سال پیش، قیمت زمین در اینجا تنها حدود ۳۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود. قیمت زمین نه تنها به دلیل نیروهای بازار، بلکه توسط یک جامعه تجاری محلی املاک و مستغلات نیز تعیین می‌شود.

یکی از دلایل اصلی تورم غیرمنطقی قیمت زمین، نحوه تعیین جداول قیمت زمین و ضرایب تعدیل توسط مقامات محلی است. جداول قیمت فعلی زمین که توسط مقامات محلی صادر می‌شود، اغلب به طور قابل توجهی پایین‌تر از قیمت معاملات بازار است. با این حال، هنگام محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، تعهدات مالی و غرامت برای آزادسازی زمین، ضرایب تعدیل اعمال می‌شود. این ضرایب اغلب بر اساس معاملات مرجع متورم قبلی هستند.

آقای نگوین چی تان، نایب رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، اظهار داشت: «در کشورهای توسعه‌یافته پیشرو مانند ایالات متحده و استرالیا، گواهی مالکیت زمین شامل اطلاعاتی در مورد قیمت فروش است که از آن برای تعیین مالیات استفاده می‌کنند و این قیمت نوسان دارد. اگر ویتنام می‌خواهد به عنوان یک اقتصاد بازار شناخته شود، نمی‌توانیم قانون نانوشته‌ای داشته باشیم که در آن قیمت‌ها فقط بالا بروند و هرگز پایین نیایند.»

آقای نگوین کواک هیپ، رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام، اظهار داشت: «روش ارزیابی زمین در قانون زمین ۲۰۲۴ از یک واحد مشاوره استفاده می‌کند. این واحد مشاوره سازمانی است که تمام قیمت‌های زمین را تعیین می‌کند. من معتقدم که این یک رویکرد نادرست است.»

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 1. — در حال حاضر، در هانوی، قیمت آپارتمان ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع عادی تلقی می‌شود.

رویای خانه‌دار شدن کم‌کم رنگ می‌بازد.

در حال حاضر، در هانوی، قیمت آپارتمان ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع طبیعی تلقی می‌شود. در برخی مناطق، حتی به ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع نیز می‌رسد. این قیمت به ظاهر گزاف، در واقع واقعی است. در مقایسه با ۱۰ سال پیش، ۵ تا ۱۰ برابر بیشتر است. در آن زمان، میانگین قیمت آپارتمان در هانوی حدود ۲۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود. امسال، این قیمت به نزدیک به ۸۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است، که شامل پروژه‌های لوکس نمی‌شود. دلالان اغلب از سیستم ارزیابی زمین مبتنی بر بازار قانون زمین برای افزایش قیمت زمین سوءاستفاده می‌کنند و با ایجاد حباب مصنوعی، رویای صاحب خانه شدن را برای بسیاری از خانواده‌ها به طور فزاینده‌ای دور از دسترس می‌کنند.

به گفته کارشناسان، هزینه‌های زمین اغلب تا ۴۰٪ از قیمت یک محصول ملکی را تشکیل می‌دهد. این در حالی است که عوامل دیگری مانند هزینه‌های استفاده از زمین (که قبلاً تحت قانون قدیمی زمین پرداخت می‌شد)، مصالح ساختمانی و هزینه‌های نیروی کار به طور قابل توجهی افزایش نیافته‌اند. با این حال، دلالان اغلب از روش ارزیابی زمین مبتنی بر بازار در قانون زمین به عنوان توجیهی برای افزایش قیمت زمین، افزایش قیمت مسکن و ایجاد افزایش مصنوعی قیمت‌ها استفاده می‌کنند.

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، اظهار داشت: «در هانوی و هوشی مین سیتی، قیمت خانه و املاک به شدت افزایش یافته است. دلیل اساسی در اینجا عرضه و تقاضا است. تقاضا به اشکال مختلف بسیار زیاد است: تقاضا برای مسکن، تقاضای سرمایه‌گذاری، مسکن برای بسیاری از بخش‌ها، به ویژه مسکن برای کارگران، کارمندان دولت و کارگران تولیدی که کمبود آن احساس می‌شود. این کمبود منجر به هرج و مرج در بازار می‌شود.»

امسال، از بیش از ۴۰،۰۰۰ آپارتمان جدید که در دو بازار بزرگ، هانوی و هوشی مین سیتی، راه‌اندازی شده‌اند، بیش از ۹۵٪ در بخش گران‌قیمت با قیمت ۷۶ تا ۸۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع قرار دارند. دیگر آپارتمان‌های میان‌رده با قیمت ۳۵ تا ۴۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، مانند چند سال پیش، وجود ندارند. قیمت بالای زمین، هزینه خرید، اجاره یا استفاده از زمین را افزایش می‌دهد و منجر به افزایش هزینه‌های کل سرمایه‌گذاری برای هر پروژه می‌شود و در نتیجه سود بالقوه را کاهش می‌دهد... این یک عامل اصلی است که بر سرمایه‌گذاران خارجی شرکت‌کننده در بازار املاک و مستغلات ویتنام تأثیر می‌گذارد.

مایکل پیرو، مدیرعامل شرکت هندوچینا کپیتال، اظهار داشت: «وقتی بازار نشانه‌هایی از سفته‌بازی شدید نشان می‌دهد، و قیمت زمین بسیار فراتر از ارزش اقتصادی واقعی آن می‌رود، ما معمولاً کمی سرعت خود را کم می‌کنیم و به جای اینکه «تب» را دنبال کنیم، عقب می‌ایستیم و نظاره‌گر هستیم.»

آقای کوئن سوننز، مدیر پارک صنعتی دیپ سی در های فونگ، اظهار داشت: «واقعیت این است که در یک پروژه مشابه، فاز ۱ قیمت متفاوتی دارد، در حالی که فاز ۲ پروژه بر اساس ارزش بازار، قیمت زمین بالاتری دارد.»

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 2. — ۴.۱ میلیون میلیارد دانگ ویتنام، میزان سرمایه‌ای است که موسسات اعتباری به بخش املاک و مستغلات وام داده‌اند.

قیمت بالای زمین باعث ایجاد نارسایی در تخصیص منابع می‌شود.

۴.۱ میلیون میلیارد دانگ ویتنام، میزان سرمایه‌ای است که موسسات اعتباری به بخش املاک و مستغلات وام داده‌اند. این رقم چهار برابر بیشتر از کل سرمایه سرمایه‌گذاری عمومی کل کشور در سال جاری است و نشان دهنده رشد اعتباری نزدیک به ۱۷ درصد در مقایسه با پایان سال گذشته است. با این حال، این جریان سرمایه چقدر برای اقتصاد مؤثر است و آیا رشد بالای اعتبار در املاک و مستغلات باعث تکرار خطرات حباب املاک و مستغلات و بدهی‌های معوق برای سیستم بانکی که سال‌ها پیش رخ داده بود، خواهد شد؟

هر روز، آقای و خانم لیو برای رسیدگی به باغ سبزیجات خانوادگی‌شان به آنجا می‌آیند. از قضا، زمینی که آنها در آن سبزیجات پرورش می‌دهند، در واقع زمین ویلاهای چند میلیارد دلاری است که در حال حاضر بلااستفاده مانده‌اند. مقدار زیادی از منابع اجتماعی در پروژه‌های متروکه و خالی از سکنه هدر می‌رود.

طبق برآوردها، بخش املاک و مستغلات در حال حاضر تنها حدود ۳.۵ درصد از تولید ناخالص داخلی را به طور مستقیم تشکیل می‌دهد، اما تقریباً یک چهارم از کل سرمایه کل اقتصاد را جذب می‌کند. این نشان می‌دهد که بهره‌وری سرمایه از بخش املاک و مستغلات بسیار پایین است.

صدها ویلا زمانی خالی بودند و تنها تعداد انگشت‌شماری خانواده در آنها زندگی می‌کردند. صدها میلیارد دونگ در این املاک بلااستفاده مانده است. هرچه مکان مرکزی‌تر، شهر بزرگتر و زمین گران‌تر باشد، املاک خالی‌تر می‌شوند. رویای ثروتمند شدن از طریق سفته‌بازی املاک و مستغلات اکنون به باری بر دوش بسیاری از سرمایه‌گذاران و بانک‌ها تبدیل شده و پتانسیل رشد کشور را مختل کرده است.

در واقع، سرمایه‌ای که به سمت املاک و مستغلات سرازیر می‌شود، به صورت چرخه‌ای در گردش است: بانک‌ها به توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات وام می‌دهند تا خانه بسازند - بانک‌ها همچنین به سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات وام می‌دهند تا خانه بخرند - توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات از پولی که از سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات دریافت می‌کنند برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید و ساخت خانه‌های بیشتر استفاده می‌کنند. به گفته کارشناسان اقتصادی، این امر تا حدودی با اصل عادی اقتصاد که اعتبار باید به بخش‌های مولد اقتصاد جریان یابد، در تضاد است.

آقای مک کواک آن، نایب رئیس انجمن شرکت‌های کوچک و متوسط هانوی، اظهار داشت: «تزریق بیش از حد اعتبار به بخش املاک و مستغلات مستقیماً بر صنایع تولیدی، تجاری و خدماتی تأثیر خواهد گذاشت. زیرا این بخش‌ها هستند که مشاغل زیادی ایجاد می‌کنند.»

طبق برآوردها، قیمت زمین در طول 10 سال گذشته 3.12 برابر افزایش یافته است. به همین دلیل است که املاک و مستغلات سرمایه زیادی را از سرمایه‌گذاران انفرادی، مشاغل داخلی، شرکت‌های سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی و حتی موسسات اعتباری جذب می‌کند...

آقای تران دوک آن - مدیر اقتصاد کلان و استراتژی بازار در KB Securities Vietnam، اظهار داشت: «نرخ بهره وام معمولاً بالاتر از نرخ بهره معمولی برای فعالیت‌های تولیدی و تجاری است. مهمتر از آن، وام‌های مربوط به املاک و مستغلات وثیقه دارند.»

دکتر فام تی هوانگ آن - معاون مدیر آکادمی بانکداری، اظهار داشت: «دارایی‌های وثیقه‌ای عمدتاً از بازار املاک و مستغلات می‌آیند. بنابراین، اگر بازار املاک و مستغلات از مرحله حباب عبور کند و وارد رکود شود، خطرات بالقوه‌ای ایجاد خواهد کرد که می‌توان آنها را خطراتی برای سیستم بانکی و مالی، به ویژه در رابطه با موضوع بدهی‌های معوق، دانست.»

در طول این دوره مجلس ملی، دولت مجموعه‌ای از پیشنهادات در مورد سازوکارها و سیاست‌هایی برای رفع مشکلات و موانع در اجرای قوانین زمین تدوین و ارائه کرده است... این به عنوان یک نشانه مثبت برای حل مسائل و کمک به ایجاد بازاری سالم برای شهروندان و مشاغل تلقی می‌شود. تنها زمانی که قیمت زمین به طور دقیق توسط دولت، به صورت عمومی و شفاف مدیریت شود، سفته‌بازان، دستکاری‌ها و تورم قیمت ریشه‌کن می‌شوند و منافع شهروندان و مشاغل به طور هماهنگ تضمین می‌شود.

منبع: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm