آیا این یک معامله‌ی سودآور است یا صرفاً یک ترفند بازاریابی؟

حقیقت پشت تاکتیک فروش آپارتمان با ضرر.

در پروژه‌ای که در منطقه های با ترونگ «لوکس» محسوب می‌شود، برخی از مالکان آپارتمان‌های خود را با ضرر ۳۰۰ تا ۸۰۰ میلیون دانگ می‌فروشند. به عنوان مثال، یک آپارتمان ۱۰۰ متری سه خوابه کاملاً مبله در این پروژه که در ابتدای سال ۲۰۲۲ بیش از ۵ میلیارد دانگ قیمت داشت، اکنون با ضرر ۵۰۰ میلیون دانگ ارائه می‌شود و قیمت آن به ۴.۵ میلیارد دانگ کاهش یافته است، یعنی تقریباً بیش از ۴۵ میلیون دانگ برای هر متر مربع.

همچنین در این پروژه، یک آپارتمان یک خوابه با مساحت ۴۸ متر مربع که قبلاً ۳ میلیارد دونگ قیمت داشت، اکنون توسط مالک با قیمت کاهش یافته ۲.۵ تا ۲.۷ میلیارد دونگ ارائه می‌شود.

آیا قیمت درخواستی برای یک آپارتمان به مبلغ ۸۰۰ میلیون دونگ ویتنام، یک پیشنهاد واقعی است یا فقط یک ترفند بازاریابی؟ (تصویر ۱) — بسیاری از صاحبان خانه ضررهایی تا سقف ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون دانگ ویتنام را برای هر ملک می‌پذیرند و برخی حتی با کاهش ضرر تا سقف ۸۰۰ میلیون دانگ ویتنام، ریسک بزرگی را می‌پذیرند. (عکس: املاک و مستغلات)

آقای دو کین هونگ، مدیر یک بنگاه معاملات ملکی در منطقه تان شوان، در گفتگو با خبرنگار روزنامه روزنامه‌نگاران و افکار عمومی، گفت: از سال ۲۰۲۰، پدیده «فروش با ضرر» در آپارتمان‌ها به طور مداوم ظاهر شده است. موارد واقعی «فروش با ضرر» وجود دارد، اما بیشتر آنها فقط ترفندهایی هستند که توسط دلالان املاک استفاده می‌شوند.

آقای هانگ اظهار داشت که با توجه به کاهش مداوم عرضه آپارتمان در طول سال‌ها، به ویژه آپارتمان‌های مقرون به صرفه با قیمت کمتر از 25 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع که تقریباً در هانوی ناپدید شده‌اند، شکی در فروش آپارتمان‌ها با ضرر وجود ندارد.

آقای هانگ گفت: «بیشتر آپارتمان‌های هانوی که قیمت آنها کمتر از 35 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع است، هم در بازارهای اولیه و هم در بازارهای ثانویه افزایش قیمت را تجربه می‌کنند.»

برای مثال، در بازار اولیه، یک پروژه توسعه شهری در منطقه نام تو لیم، که قیمت آپارتمان‌هایش در ژوئن گذشته بین ۴۱ تا ۴۲ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود، اکنون بسته به موقعیت مکانی، به ۴۵ تا ۴۷ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافته است.

یا، یک پروژه توسعه شهری دیگر در گیا لام، که قیمت فروش آن در ژوئن 2022 بین 30 تا 32 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود، اکنون قیمت جدیدی دارد که توسط توسعه‌دهنده بیش از 35 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع ذکر شده است.

در همین حال، در بازار ثانویه، پروژه‌ای که در سال ۲۰۲۰ تکمیل شد و درست در خیابان کوانگ ترونگ (منطقه ها دونگ) واقع شده است و در ابتدا بسته به موقعیت مکانی حدود ۲۶ تا ۲۹ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع فروخته می‌شد، اکنون توسط مالکان خانه با قیمتی بیش از ۴۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع برای فروش ارائه می‌شود. بنابراین، تنها در عرض ۳ سال، ارزش این پروژه تقریباً ۴۰ درصد افزایش یافته است.

آقای هانگ گفت: «بنابراین، در شرایط کمبود شدید عرضه فعلی، قیمت آپارتمان احتمالاً به راحتی افزایش می‌یابد، اما کاهش آن دشوار است.»

طبق گزارش سه ماهه اول امسال Batdongsan.com.vn، ۴۳ درصد از افرادی که واقعاً نیاز به خرید خانه دارند، هنوز منتظر کاهش قیمت املاک و مستغلات هستند.

با این حال، آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، معتقد است که بعید است قیمت آپارتمان در آینده نزدیک به طور قابل توجهی کاهش یابد، زیرا انواع مسکنی که نیازهای واقعی زندگی را برآورده می‌کنند، همچنان نقطه روشنی در بازار املاک و مستغلات هستند.

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، معتقد است که قیمت مسکن در هانوی به شدت رو به کاهش است، اما در واقع اینطور نیست. علاوه بر این، قیمت‌های فعلی مسکن در حال حاضر بسیار بالاتر از زمانی است که توسعه‌دهندگان برای اولین بار پروژه‌های خود را شروع کردند، بنابراین تخفیف‌های بالا توسط توسعه‌دهندگان به عنوان یک استراتژی تجاری تلقی می‌شود.

آقای دین اظهار داشت: «امسال، به دلیل قیمت بالای املاک کم ارتفاع، بخش آپارتمان در بازار هانوی توجه بیشتری نسبت به املاک کم ارتفاع دریافت خواهد کرد.»

علاوه بر این، به گفته آقای دینح و بسیاری دیگر از کارشناسان، بحران عرضه در بازار در کوتاه مدت قابل حل نیست و طبق اصول بازار، وقتی تقاضا زیاد باشد اما محصولات کمیاب شوند، طبیعتاً قیمت ها افزایش می یابند، نه کاهش.

مواردی وجود دارد که ضررهای واقعی کاهش می‌یابند.

همانطور که آقای هانگ به اشتراک گذاشت، مواردی از فروش با ضرر واقعی وجود دارد، اما این موارد نادر هستند. به عنوان مثال، صاحبان خانه که متحمل ضررهای تجاری شده‌اند و فوراً به پول نیاز دارند، ممکن است برای بازیابی سرمایه خود، فروش با ضرر را بپذیرند.

آقای هانگ گفت: «به دلیل شرایط دشوار اقتصادی ، موارد زیادی وجود دارد که کارآفرینان مجبورند خانه‌ها و ماشین‌های خود را بفروشند تا شرکت‌هایشان را سرپا نگه دارند. چنین مواردی اتفاق می‌افتد، اما رایج نیست. اکثر صاحبان خانه، خانه‌های خود را با قیمت خوبی به آشنایان می‌فروشند.»

آیا قیمت درخواستی برای یک آپارتمان به مبلغ ۸۰۰ میلیون دونگ ویتنام، یک پیشنهاد واقعی است یا فقط یک ترفند بازاریابی؟ (تصویر ۲) — مواردی واقعی از «جلوگیری از ضرر» وجود دارد، اما بیشتر آنها فقط ترفندی از سوی دلالان املاک است. (عکس: MD)

ثانیاً، پروژه‌هایی که با رسوایی‌هایی مواجه شده‌اند، مانند آپارتمان‌هایی که کیفیت آنها با قیمت مطابقت ندارد، یا پروژه‌هایی با تخلفات متعدد ساخت و ساز و طراحی که مانع از رعایت استانداردهای صدور گواهی مالکیت زمین می‌شود، نیز بسیاری از مردم را به پذیرش ضرر و جستجوی پروژه‌های دیگر سوق می‌دهد.

آقای هونگ گفت: «در هانوی، پروژه‌های آپارتمانی با تخلفات ساختمانی و طراحی کم نیستند و بسیاری از خریداران خانه بیش از یک دهه است که گواهی مالکیت زمین خود را دریافت نکرده‌اند. در چنین مواردی، بسیاری از مردم ضرر خود را کاهش می‌دهند تا پروژه دیگری پیدا کنند.»

سوم، مواردی وجود دارد که صاحبان خانه آپارتمان‌هایی را با حق مالکیت ۵۰ ساله خریداری می‌کنند و پس از حدود ۱۰ تا ۱۵ سال، «ضرر» را می‌پذیرند تا به دنبال پروژه دیگری باشند.

آقای هانگ گفت: «این یک مورد رایج نیست، اما اتفاق می‌افتد. زیرا پروژه‌های آپارتمانی با مالکیت بلندمدت یا دائمی، قیمت‌های بالاتری نسبت به آپارتمان‌هایی با مالکیت ۵۰ ساله خواهند داشت. در طول استفاده، استهلاک از قیمت فروش کسر می‌شود، از این رو وضعیت فروش با ضرر پیش می‌آید.»

در نهایت، بارزترین نمونه، پروژه‌های آپارتمانی لوکس و گران‌قیمت هستند که برای فروش با مشکل مواجه شده‌اند و مجبورند برای کاهش ضرر و زیان، موجودی خود را به سرعت به فروش برسانند.

آقای هونگ گفت: «بازار آپارتمان در ویتنام از کمبود شدید آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه، اما عرضه بیش از حد آپارتمان‌های لوکس رنج می‌برد. به دلیل این عرضه بیش از حد، صاحبان خانه باید هنگام فروش مجدد ضرر و زیان را بپذیرند.»

منبع