معامله یا فقط یک ترفند؟

حقیقت در مورد ترفند فروش آپارتمان با ضرر

در پروژه‌ای که در منطقه های با ترونگ «لوکس» محسوب می‌شود، برخی از «صاحبان خانه» آپارتمان‌ها را با ضرر ۳۰۰ تا ۸۰۰ میلیون دانگ می‌فروشند. به عنوان مثال، یک آپارتمان کاملاً مبله با مساحت ۱۰۰ متر مربع و ۳ اتاق خواب در این پروژه، در ابتدای سال ۲۰۲۲، بیش از ۵ میلیارد دانگ هزینه داشت، اما اکنون «صاحب خانه» موافقت کرده است که ضرر را ۵۰۰ میلیون دانگ کاهش دهد و به ۴.۵ میلیارد دانگ برساند، یعنی قیمتی حدود ۴۵ میلیون دانگ در هر متر مربع.

همچنین در این پروژه، یک آپارتمان یک خوابه با مساحت ۴۸ متر مربع قبلاً ۳ میلیارد دانگ ویتنام قیمت داشت، اما اکنون "صاحب خانه" موافقت کرده است که قیمت را به ۲.۵ تا ۲.۷ میلیارد دانگ ویتنام کاهش دهد.

این آپارتمان تا ۸۰۰ میلیون دونگ می‌ارزد، آیا فقط یک نمایش است؟ — بسیاری از «صاحب‌خانه‌ها» ضررهای تا ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون دانگ ویتنامی برای هر واحد را می‌پذیرند، برخی حتی «بزرگ بازی می‌کنند» و ضررهای تا ۸۰۰ میلیون دانگ ویتنامی را کاهش می‌دهند. (عکس: BDS)

آقای دو کین هونگ، مدیر یک تالار معاملات املاک در منطقه تان شوان، در گفتگو با خبرنگاران روزنامه روزنامه‌نگاران و افکار عمومی، اظهار داشت: از سال ۲۰۲۰، وضعیت «کاهش ضرر» در آپارتمان‌ها به طور مداوم ظاهر شده است. همچنین مواردی از «کاهش ضرر» واقعی وجود دارد، اما بیشتر آنها فقط ترفندهای دلالان املاک است.

آقای هانگ اظهار داشت که در شرایطی که عرضه آپارتمان به تدریج در طول سال‌ها کاهش می‌یابد، به ویژه محصولات آپارتمانی مقرون به صرفه که قیمت آنها کمتر از 25 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع است و تقریباً در هانوی ناپدید می‌شوند، چیزی به نام کاهش ضرر و زیان در آپارتمان‌ها وجود ندارد.

آقای هانگ گفت: «قیمت بیشتر آپارتمان‌های هانوی که زیر ۳۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع قیمت دارند، هم در بازارهای اولیه و هم در بازارهای ثانویه در حال افزایش است.»

برای مثال، در بازار اولیه، یک پروژه شهری در منطقه نام تو لیم، در ژوئن سال گذشته، قیمت فروش آپارتمان‌ها در این پروژه بین ۴۱ تا ۴۲ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در نوسان بود، اما اکنون بسته به موقعیت مکانی، به ۴۵ تا ۴۷ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافته است.

یا، یک پروژه شهری دیگر در گیا لام، در ژوئن 2022، قیمت فروش بین 30 تا 32 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع داشت، اما اکنون سرمایه‌گذار قیمت جدیدی بالغ بر 35 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع را نیز ذکر کرده است.

در همین حال، در بازار ثانویه، یک پروژه جدید که در سال ۲۰۲۰ تحویل داده شد و درست در خیابان کوانگ ترونگ (منطقه ها دونگ) واقع شده است، هنگام افتتاح برای فروش، بسته به موقعیت مکانی، قیمتی حدود ۲۶ تا ۲۹ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع داشت، اما اکنون مالکان آن را با قیمتی بیش از ۴۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع می‌فروشند. بنابراین، تنها در عرض ۳ سال، ارزش این پروژه تقریباً ۴۰ درصد افزایش یافته است.

آقای هانگ گفت: «بنابراین، در شرایط فعلی کمبود شدید عرضه، قیمت آپارتمان به راحتی افزایش می‌یابد، اما کاهش آن دشوار است.»

گزارش سه ماهه اول امسال Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که ۴۳ درصد از افرادی که به دنبال خرید ملک هستند، همچنان منتظر کاهش قیمت املاک و مستغلات هستند.

با این حال، آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، گفت که قیمت آپارتمان در آینده نزدیک به سختی کاهش خواهد یافت زیرا انواع املاک و مستغلات که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کنند، هنوز نقطه روشن بازار املاک و مستغلات هستند.

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، گفت که قیمت مسکن در هانوی روند نزولی دارد، اما در واقعیت، اینطور نیست. علاوه بر این، قیمت فعلی مسکن بسیار بالاتر از زمانی است که سرمایه‌گذار شروع به اجرای پروژه کرد، بنابراین تخفیف‌های بالا به عنوان استراتژی تجاری سرمایه‌گذار در نظر گرفته می‌شود.

آقای دین گفت: «امسال، بخش آپارتمان در بازار هانوی توجه بیشتری نسبت به محصولات کم ارتفاع دریافت خواهد کرد، زیرا قیمت محصولات کم ارتفاع در سطح بالایی قرار دارد.»

علاوه بر این، به گفته آقای دین و بسیاری از کارشناسان، نظر یکسانی وجود دارد که بحران عرضه در بازار در کوتاه مدت قابل حل نیست و طبق قوانین بازار، وقتی تقاضا زیاد باشد اما محصولات کمیاب‌تر شوند، طبیعتاً قیمت‌ها افزایش می‌یابند و نمی‌توانند کاهش یابند.

موارد واقعی از کاهش ضرر وجود دارد.

همانطور که آقای هونگ به اشتراک گذاشت، مواردی از کاهش واقعی ضرر نیز وجود دارد، اما این موارد نادر هستند. به عنوان مثال، صاحب خانه در یک کسب و کار ضررده است و فوراً به پول نیاز دارد، بنابراین می‌پذیرد که برای بازیابی سرمایه، خانه را با «ضرر» بفروشد.

آقای هانگ گفت: «با توجه به مشکلات اقتصادی ، موارد زیادی وجود دارد که تاجران مجبورند خانه‌ها و ماشین‌های خود را بفروشند تا برای حفظ شرکت‌های خود پول به دست آورند. این اتفاق می‌افتد، اما تعدادشان زیاد نیست. اکثر صاحبان خانه، خانه‌های خود را با قیمت خوبی به آشنایان می‌فروشند.»

ارزش این آپارتمان تا ۸۰۰ میلیون دونگ است، آیا فقط یک نمایش است؟ تصویر ۲ — موارد واقعی «کاهش ضرر» وجود دارد، اما بیشتر آنها فقط ترفندهای دلالان املاک هستند. (عکس: MD)

دوم، پروژه‌هایی با «رسوایی»، مانند آپارتمان‌هایی با کیفیتی که متناسب با قیمت نیستند، یا پروژه‌هایی با تخلفات فراوان در ساخت و طراحی که منجر به عدم رعایت استانداردهای لازم برای اعطای «کتاب قرمز» یا «کتاب صورتی» به ساکنان می‌شود، باعث می‌شود بسیاری از مردم «کاهش ضرر» را برای یافتن پروژه‌های دیگر بپذیرند.

آقای هونگ گفت: «در هانوی، پروژه‌های آپارتمانی با تخلفات ساختمانی و طراحی کم نیست. بسیاری از خریداران خانه دهه‌هاست که دفترچه‌های قرمز خود را دریافت نکرده‌اند. در این صورت، بسیاری از مردم ضرر خود را کاهش می‌دهند و به دنبال پروژه‌های دیگری می‌روند.»

سوم، مواردی وجود دارد که صاحبان خانه آپارتمان‌هایی را با قرارداد مالکیت ۵۰ ساله خریداری می‌کنند و پس از حدود ۱۰ تا ۱۵ سال می‌پذیرند که برای «کاهش ضرر» به دنبال پروژه دیگری باشند.

آقای هانگ گفت: «این مورد رایج نیست، اما اتفاق می‌افتد. زیرا پروژه‌های آپارتمانی با مالکیت بلندمدت یا دائمی، قیمت‌های بالاتری نسبت به آپارتمان‌هایی با مالکیت ۵۰ ساله خواهند داشت. در طول دوره استفاده، استهلاک از قیمت فروش کسر می‌شود، بنابراین وضعیت کاهش ضرر و زیان وجود دارد.»

در نهایت، بارزترین مورد، پروژه‌های آپارتمانی لوکس با قیمت‌های نجومی هستند که فروش نرفته‌اند و برای فروش سریع باید ضررها را کاهش دهند.

آقای هونگ گفت: «ساختار بخش آپارتمان در ویتنام با کمبود جدی محصولات مقرون‌به‌صرفه، اما مازاد آپارتمان‌های لوکس مواجه است. به دلیل عرضه بیش از تقاضا، هنگام واگذاری، صاحبان خانه باید ضرر را بپذیرند.»

منبع