برداشتن موانع اداری بهتر از دادن پول است!

برای افزایش سریع عرضه مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه، اولین کاری که باید انجام شود ایجاد یک صندوق زمین پاک برای ساخت و ساز است.

پروژه رودخانه سبز یک مجتمع آپارتمانی است که به عنوان یک مدل یکپارچه ساخته شده است و شامل مسکن اجتماعی (بلوک B) و واحدهای تجاری (بلوک A) است که در خیابان فام د هین، بخش ۶، منطقه ۸، شهر هوشی مین واقع شده است - عکس: TTD

این رویه‌های طولانی هزینه‌های زیادی ایجاد می‌کنند، بنابراین علاوه بر زمین‌های پاک (هر جا زمین پاک باشد، خانه هم وجود خواهد داشت)، کسب‌وکارهایی که در ایجاد یک «بازیگر جدید» در بازار املاک و مستغلات مشارکت دارند، معتقدند که تسهیل رویه‌های دولتی مانند دادن پول است و هزینه‌های سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد. این شرط کاهش قیمت آپارتمان است.

با آزادسازی زمین، قیمت آپارتمان کاهش می‌یابد.

آقای نگوین هو دونگ، رئیس گروه هوآ بین ، در مورد این موضوع اظهار نظر کرد: برای توسعه مسکن اجتماعی، مهمترین چیز این است که شهرداری‌ها باید قانون مسکن را به درستی اجرا کنند.

این یعنی هر ساله، کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرها باید بودجه‌هایی را برای پاکسازی زمین و ایجاد زمین پاک برای پروژه‌های مسکن اجتماعی اختصاص دهند، سپس مناقصه‌ای را برای انتخاب سرمایه‌گذاران برای این پروژه‌ها ترتیب دهند. برای ساخت مسکن اجتماعی، ابتدا به زمین برای ساخت و ساز نیاز دارید و تنها پس از ساخت خانه‌ها می‌توانید آنها را بفروشید.

به گفته آقای دونگ، هانوی در سال‌های اخیر پنج پروژه مسکن اجتماعی متمرکز را اجرا کرده است. هزینه پاکسازی زمین به تنهایی برای ایجاد زمین برای این پنج پروژه مسکن اجتماعی متمرکز تقریباً ۱۲۳۵۰ میلیارد دانگ ویتنام است. با این حال، از سال ۲۰۲۱ تا به امروز، این شهر تنها ۴۷ میلیارد دانگ ویتنام برای پاکسازی زمین اختصاص داده است، که تأمین زمین پاک را بسیار دشوار می‌کند.

آقای دونگ پیشنهاد داد که اگر شهر بودجه کافی برای آزادسازی زمین برای پروژه‌های مسکن اجتماعی ندارد، باید سازوکاری وجود داشته باشد که به کسب‌وکارها اجازه دهد برای آزادسازی زمین، بودجه‌ای را پیش‌پرداخت کنند و این مبلغ از مالیات آنها کسر شود.

آقای دونگ تأکید کرد: «از آنجایی که زمین توسط مقامات محلی مدیریت می‌شود، باید سازوکاری برای تسهیل دسترسی کسب‌وکارها به زمین برای ساخت مسکن وجود داشته باشد.»

آقای لو هو نگیا، مدیر کل شرکت لو تان (یکی از سرمایه‌گذاران اولیه در ساخت مسکن اجاره‌ای در شهر هوشی مین)، با نگاهی از منظر وسیع‌تر، معتقد است که برای ایجاد یک صندوق مسکن ملی، به سازوکاری برای تخصیص بودجه نیاز است.

به گفته آقای نگیا، در مورد سرمایه برای توسعه مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه، ما مدت‌هاست که به وام‌های بانکی متکی بوده‌ایم. با این حال، اکنون که یک صندوق ملی مسکن در حال تأسیس است، باید سازوکاری وجود داشته باشد تا بخشی از سرمایه از بودجه دولت به صندوق ملی مسکن اختصاص یابد.

هر ساله، این کشور صدها هزار میلیارد دونگ صرف سرمایه‌گذاری عمومی می‌کند، بنابراین بخشی از این سرمایه باید به صندوق ملی مسکن اختصاص یابد تا به هدف تأمین مسکن و امنیت اجتماعی برای مردم دست یابد. در صورت وجود بودجه، می‌توان از صندوق ملی مسکن برای یارانه بخشی از سود وام‌های خرید مسکن اجتماعی برای خریداران خانه استفاده کرد.

ساکنان از مجتمع مسکونی اجتماعی تازه تکمیل شده Thu Thiem Green House بازدید می‌کنند - عکس: TU TRUNG

روند ۵ ساله به ۱ سال کاهش یافته است، این فوق‌العاده است!

آقای له هو نگیا معتقد است که برای داشتن مسکن مقرون به صرفه، لازم است هزینه های اصلی مربوط به ساخت خانه، مانند هزینه زمین، هزینه ساخت و ساز و هزینه بهره وام، تعیین شود.

به طور خاص، هزینه‌های اساسی ساخت و ساز بین مسکن اجتماعی و مسکن تجاری تفاوت قابل توجهی ندارد.

برای کاهش هزینه‌ها، می‌توان کیفیت مبلمان و تجهیزات داخلی را تنظیم کرد یا از فناوری‌های جدید استفاده کرد، اما کاهش قیمت قابل توجه نخواهد بود. در مورد هزینه‌های زمین، به گفته آقای نگیا، تنها زمانی که دولت زمین تمیز برای توسعه مشاغل در دسترس داشته باشد، قیمت مقرون به صرفه خواهد بود.

با این حال، با توجه به مقرراتی که غرامت را به ارزش بازار تعیین می‌کنند، حتی اگر دولت تملک زمین را به عهده بگیرد یا کسب‌وکارها مذاکره کنند، به دست آوردن زمین با قیمت پایین دشوار است.

بنابراین، بزرگترین حمایت برای کاهش هزینه‌های مسکن، رفع موانع قانونی و نهادی است. دولت باید سازوکارها، سیاست‌ها و رویه‌های اداری را اصلاح کند تا به کسب‌وکارها کمک کند تا پروژه‌های مسکن اجتماعی را در اسرع وقت تصویب کنند.

در حال حاضر، تکمیل یک پروژه ۴ تا ۵ سال طول می‌کشد که منجر به افزایش قابل توجه هزینه‌های بهره، هزینه‌های فرصت و سایر هزینه‌ها می‌شود. اگر رویه‌ها ساده و روان شوند، کسب‌وکارها می‌توانند پروژه‌ها را تنها در یک سال تکمیل کنند و به طور قابل توجهی هزینه‌ها را کاهش دهند و در نهایت قیمت مسکن را پایین بیاورند. رفع موانع قانونی همچنین منجر به عرضه فراوان پروژه‌ها، افزایش رقابت در بازار و در نهایت بهبود کیفیت مسکن و کاهش قیمت‌ها خواهد شد.

علاوه بر این، آقای نگیا استدلال کرد که اگر یک قطعه زمین امکان ساخت ۱۰ طبقه برای هر دو پروژه مسکن تجاری و اجتماعی را فراهم کند، مشاغل به دلیل سود بیشتر، توسعه تجاری را در اولویت قرار خواهند داد. بنابراین، دولت باید مشوق‌هایی برای افزایش نسبت استفاده از زمین ارائه دهد تا مشاغل را به مشارکت در پروژه‌های مسکن اجتماعی مقرون به صرفه تشویق کند.

«انتظار می‌رود جامعه تجاری با تأسیس صندوق ملی مسکن، منبعی برای وام‌های ترجیحی برای کسب‌وکارها و همچنین خریداران مسکن اجتماعی ایجاد کند.»

آقای نگیا پیشنهاد داد: «علاوه بر سازوکارهایی برای بسیج سرمایه، دولت باید تخصیص بودجه برای ایجاد بسته‌های وام ترجیحی برای سرمایه‌گذاران و خریداران خانه را نیز در نظر بگیرد.»

منبع: https://tuoitre.vn/go-vuong-thu-tuc-con-hon-cho-tien-20250309083110708.htm