زیرساخت - یک نیروی محرکه قدرتمند برای بازار املاک و مستغلات.

در دوره آینده، زیرساخت‌ها همچنان نیروی محرکه اساسی در تغییر شکل فضای توسعه بازار املاک و مستغلات خواهند بود. به طور خاص، با مجموع سرمایه‌گذاری عمومی میان‌مدت تقریباً ۸.۲۲ میلیون میلیارد دانگ ویتنام در پنج سال آینده، که ۲.۷ برابر بیشتر از دوره ۲۰۲۱-۲۰۲۵ است، زیرساخت‌ها به یک انگیزه بسیار قوی برای اقتصاد و بازار املاک و مستغلات تبدیل خواهند شد.

جریان نقدی به شدت در حال تغییر به سمت دارایی‌های با ارزش واقعی است.

داده‌های موسسه تحقیقات بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE) نشان می‌دهد که از پایان سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۵، افزایش نرخ بهره منجر به جریان‌های سرمایه‌گذاری محتاطانه‌تر شده است، در حالی که قیمت‌های بازار اولیه به دلیل افزایش هزینه‌های ورودی همچنان بالا باقی مانده است. نکته قابل توجه این است که لیست جدید قیمت زمین که از سال ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است، نزدیک به قیمت‌های بازار است و هزینه‌های توسعه پروژه را به طور قابل توجهی افزایش می‌دهد، زیرا هزینه‌های زمین تقریباً ۳۰٪ از قیمت خانه را تشکیل می‌دهد. این امر با فشار ناشی از افزایش هزینه‌های مصالح، مالی و نیروی کار همراه است. از حدود مارس ۲۰۲۶، انتظار می‌رود بسیاری از پروژه‌ها شاهد افزایش قیمت حدود ۲ تا ۵ درصد باشند، زیرا این هزینه‌ها به تدریج به قیمت نهایی منتقل می‌شوند.

با این وجود، بازار هنوز نشانه‌هایی از کاهش نقدینگی نشان نداده است. نرخ جذب کلی بازار همچنان مثبت و حدود ۵۸ درصد است؛ که نشان می‌دهد سرمایه از بخش املاک و مستغلات خارج نمی‌شود، بلکه در جهت گزینشی‌تری تغییر می‌کند و بر مناطقی با تقاضای واقعی مسکن و زیرساخت‌های شفاف تمرکز دارد. در شهرهای بزرگی مانند هانوی ، هوشی مین سیتی و دانانگ، بازار هنوز قدرت خرید را حفظ کرده است، اگرچه تمایز آشکاری بین بخش‌ها وجود دارد.

بازار املاک و مستغلات در حال ورود به چرخه جدیدی است: اولویت دادن به ارزش واقعی و استراتژی‌های بلندمدت. عکس: VARS

نکته قابل توجه، تغییر در ساختار جریان‌های سرمایه است. به جای گسترش گسترده مانند دوره قبل، سرمایه اکنون در مناطقی با اتصال زیرساختی خوب و پتانسیل توسعه بلندمدت متمرکز شده است. پروژه‌های واقع در مناطقی که از جاده‌های کمربندی، خطوط مترو یا بزرگراه‌ها بهره‌مند هستند، در مقایسه با بازار عمومی، نقدینگی پایدارتری را تجربه می‌کنند.

به طور کلی، طبق گفته VARS IRE، بازار دیگر بیش از حد داغ نیست، اما بر اساس تقاضای واقعی پایدار مانده است و روند آن از رشد گسترده به رشد فشرده، و از سوداگری به ارزش استفاده واقعی تغییر می‌کند.

زیرساخت‌ها و استانداردهای ESG چرخه بلندمدت را شکل می‌دهند.

VARS IRE معتقد است که در میان‌مدت و بلندمدت، بازار املاک و مستغلات به رشد خود ادامه خواهد داد، اما به شیوه‌ای گزینشی‌تر و سختگیرانه‌تر به جای گسترش گسترده.

اولین نیروی محرکه حیاتی از فرآیند تکمیل و هماهنگ‌سازی سیستم حقوقی مربوط به زمین، مسکن و تجارت املاک و مستغلات ناشی می‌شود. این امر نه تنها مبنایی برای حل موانع موجود فراهم می‌کند، بلکه چارچوبی شفاف برای پروژه‌های جدید ایجاد می‌کند، در حالی که همزمان به عنوان یک مکانیسم انتخاب طبیعی برای بازار عمل می‌کند. سرمایه‌گذاران ضعیف، کسانی که فاقد ظرفیت مالی هستند یا کسانی که الزامات شفافیت را رعایت نمی‌کنند، به تدریج حذف می‌شوند، در حالی که مشاغل جاافتاده فرصت‌های بیشتری خواهند داشت.

علاوه بر این، زیرساخت‌ها همچنان نیروی محرکه اساسی در تغییر شکل فضای توسعه بازار املاک و مستغلات خواهند بود. تسریع سرمایه‌گذاری در بزرگراه‌های شمال-جنوب، جاده‌های کمربندی، مترو، راه‌آهن پرسرعت، فرودگاه‌ها و سیستم‌های لجستیک، قطب‌های رشد جدیدی ایجاد خواهد کرد و همزمان ارزش املاک و مستغلات را در مناطقی که مستقیماً از آن بهره‌مند می‌شوند، تغییر خواهد داد.

به طور خاص، با توجه به اینکه انتظار می‌رود کل سرمایه‌گذاری عمومی میان‌مدت برنامه‌ریزی‌شده برای دوره 2026-2030 به 8.22 میلیون میلیارد دانگ ویتنام برسد؛ 2.7 برابر بیشتر از دوره 2021-2025، زیرساخت‌ها به یک نیروی محرکه بسیار قوی برای اقتصاد به طور کلی و بازار املاک و مستغلات به طور خاص تبدیل خواهند شد.

علاوه بر این، عوامل کلان اقتصادی، به ویژه نرخ بهره، همچنان به شدت بر بازار تأثیر می‌گذارند. نرخ بهره مستقیماً بر هزینه سرمایه، ریسک‌پذیری و انتظارات بازده سرمایه‌گذاران تأثیر می‌گذارد. در یک سناریوی نرخ بهره پایدار، اعتماد بازار ممکن است بهبود یابد و در نتیجه از بازگشت پایدارتر سرمایه به سمت املاک و مستغلات حمایت شود. برعکس، اگر فشار نرخ بهره ادامه یابد، جریان سرمایه محتاطانه باقی می‌ماند و دارایی‌های با نقدینگی بالا را در اولویت قرار می‌دهد.

یک روند قابل توجه، تغییر از مناطق شهری تک‌قطبی به مناطق شهری چندمرکزی است؛ این فرآیند به جای اینکه مانند قبل خودجوش باشد، بیشتر جهت‌دار و مرتبط با برنامه‌ریزی و زیرساخت می‌شود. شهرهای اقماری، کلان‌شهرها و مناطق توسعه جدید با ارتباطات مناسب، به مقاصدی برای ساکنان و جریان‌های سرمایه تبدیل خواهند شد و به توزیع مجدد منابع و کاهش فشار بر منطقه مرکزی کمک می‌کنند.

همزمان، استانداردهای جدید توسعه به تدریج بازار را شکل می‌دهند. معیارهای مربوط به محیط زیست، اجتماع و حاکمیت (ESG) به طور فزاینده‌ای مورد تأکید قرار می‌گیرند، که نه تنها ارزش پروژه را افزایش می‌دهد، بلکه جذابیت آنها را برای سرمایه‌گذاری نیز افزایش می‌دهد. روند به سمت ساختمان‌های سبز، فضاهای زندگی با کیفیت و توسعه پایدار در حال تبدیل شدن به استاندارد جدید است.

با نگاهی به هر بخش، محصولاتی که نیازهای واقعی مسکن، به ویژه آپارتمان‌ها در مناطق شهری بزرگ را برآورده می‌کنند، به دلیل ارتباط نزدیکشان با تقاضای واقعی مسکن، همچنان در دوره 2026-2030 به افزایش نقدینگی ادامه خواهند داد؛ به ویژه در منطقه پایتخت و شهر هوشی مین . برعکس، املاک سوداگرانه، به ویژه در مناطقی که فاقد زیرساخت و جمعیت هستند، همچنان با چالش‌هایی روبرو خواهند بود. بنابراین، بازار بین پروژه‌ها و مناطق تمایز بیشتری خواهد یافت.

در این زمینه، VARS IRE به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کند که استراتژی‌های خود را با رویکردی محتاطانه‌تر و بلندمدت‌تر تنظیم کنند. کنترل اهرم مالی کلیدی است؛ اولویت باید به پروژه‌هایی با وضعیت حقوقی روشن، پیشرفت تضمین‌شده و پتانسیل بهره‌برداری عملی داده شود، نه اینکه به دنبال انتظارات افزایش قیمت کوتاه‌مدت باشند.

منبع: https://daibieunhandan.vn/ha-tang-luc-day-cuc-manh-cho-thi-truong-bat-dong-san-10415124.html