برای کاهش مالیات و هزینه‌ها در معاملات املاک، قیمت پایین‌تری اعلام کنید:

امروزه بسیاری از معاملات املاک و مستغلات شامل قراردادهایی هستند که برای کاهش مالیات و هزینه‌های انتقال، ارزشی کمتر از قیمت توافق‌شده ثبت می‌کنند. با این حال، این رویه هم خریداران و هم فروشندگان را در موقعیت نامساعدی قرار می‌دهد و آنها را در معرض خطرات قانونی قرار می‌دهد. بسیاری از افراد که به دنبال سودهای کوتاه‌مدت هستند، ممکن است خود را درگیر دعاوی غیرضروری کنند.

شهروندان هنگام عقد قرارداد برای معاملات املاک و مستغلات باید مقررات قانونی را رعایت کنند. عکس: کوانگ تای

توافقات «زیرزمینی»

اگرچه بازار املاک و مستغلات در روزهای اولیه سال ۲۰۲۶ تا حدودی کساد بود، اما معاملات همچنان انجام می‌شد. در روابط خرید و فروش، یک رویه دیرینه پس از قراردادهای انتقال پدید آمده است: فروشندگان و خریداران به طور فعال قیمتی را در قرارداد پایین‌تر از ارزش واقعی توافق شده توسط هر دو طرف ثبت می‌کنند تا تعهدات مالیاتی خود را کاهش دهند.

خبرنگاری که شاهد یک معامله در بخش تونگ تین بود، با کمال تعجب دید که آقای نگوین ون تر مالکیت خانه‌ای را به مشتری در بخش وین هونگ به ارزش کل ۸ میلیارد دانگ منتقل می‌کند، در حالی که در قرارداد فروش فقط ۵ میلیارد دانگ ذکر شده بود. مابه‌التفاوت به صورت نقدی پرداخت شد. به گفته آقای تر، این کار برای کاهش میزان مالیات و هزینه‌های ثبت نام قابل پرداخت به بودجه دولت انجام شده است.

در واقع، مورد فوق منحصر به فرد نیست. در حال حاضر، بسیاری از دلالان و فروشندگان املاک و مستغلات با مشتریان خود توافقات «مخفیانه» دارند. پس از توافق بر سر ارزش معامله، هر دو طرف قیمت ذکر شده در قرارداد را به مبلغ کمتری تنظیم می‌کنند. پرداخت نیز انعطاف‌پذیر است، به این صورت که فقط قیمت توافق شده از طریق حواله بانکی منتقل می‌شود و مابه‌التفاوت به صورت نقدی پرداخت می‌شود. بسیاری از این روش موفق شده‌اند و از آن بهره‌مند شده‌اند. با این حال، در بسیاری از موارد، فروشندگان توسط خریداران فریب می‌خورند تا فقط مبلغ ذکر شده در قرارداد را بپردازند که منجر به اختلافات طولانی و دشواری در اثبات ارزش واقعی می‌شود.

نه تنها اختلافات مدنی، بلکه بسیاری از پرونده‌های دارای پیامدهای کیفری توسط مقامات کشف و رسیدگی شده‌اند. در اوایل مارس 2026، آژانس تحقیقات جنایی پلیس استان تای نگوین ، اقدامات قانونی را آغاز کرد و منازل و محل کار دو نفر، لو کوانگ چی و دوآن ون کوانگ (از استان تای نگوین)، را برای بررسی فرار مالیاتی طبق بند 2، ماده 200 قانون مجازات، بازرسی کرد. به گفته مقامات، از سال 2024 تا به امروز، این دو نفر یک قطعه زمین خریداری کرده، سپس آن را به 10 قطعه تقسیم کرده‌اند، خانه ساخته‌اند و آنها را با قیمتی کمتر از قیمت واقعی خرید به مشتریان منتقل کرده‌اند تا از مالیات و هزینه‌ها فرار کنند، که بالغ بر نزدیک به 500 میلیون دونگ ویتنامی می‌شود.

پیش از این، در دسامبر ۲۰۲۵، زوجی در استان تان هوآ به دلیل ثبت قیمت خرید خانه‌ای به ارزش ۱۳ میلیارد دونگ به عنوان ۳.۷ میلیارد دونگ و فرار از پرداخت ۲۳۱ میلیون دونگ مالیات، محاکمه شدند. به طور مشابه، زنی در شهر دانانگ به دلیل فروش قطعه زمینی به قیمت ۹ میلیارد دونگ اما ثبت تنها ۴۴۰ میلیون دونگ در قرارداد، که ۲۰ برابر کمتر از ارزش واقعی آن است، به دلیل فرار مالیاتی تحت پیگرد قانونی قرار گرفت.

خطرات پیش‌بینی نشده

این «ترفندها» باعث ضررهای قابل توجه درآمدی برای بودجه می‌شوند و در حال حاضر تحت بررسی دقیق‌تری قرار دارند. با این حال، تعداد موارد شناسایی شده همچنان کم است. از اول آگوست 2024، قانون تجارت املاک و مستغلات 2024 مقرر می‌دارد که قراردادهای خرید زمین و خانه به طور دقیق قیمت واقعی را منعکس کنند و پرداخت‌ها از طریق بانک‌ها انجام شود، اما این آیین‌نامه فقط برای توسعه‌دهندگان و مشاغل اجباری است. بنابراین، معاملات «دو قیمتی» همچنان می‌تواند رخ دهد، به خصوص در معاملات کوچک بین افراد.

به گفته وکیل ترونگ تان دوک، مدیر شرکت حقوقی آنوی، روند دریافت و رسیدگی به اسناد انتقال املاک و مستغلات برای بسیاری از مشتریان نشان می‌دهد که ثبت عمدی قیمت در قرارداد توسط طرفین که بسیار کمتر از ارزش واقعی معامله است، بسیار رایج است. این نقض قانون است. در صورت کشف این موضوع، طرفین ممکن است به دلیل فرار مالیاتی با مجازات‌های اداری یا پیگرد قانونی روبرو شوند. نکته قابل توجه این است که بزرگترین ریسک معمولاً متوجه فروشنده است. در صورت بروز اختلافات، دادگاه فقط به قرارداد محضری برای حل و فصل پرونده استناد می‌کند، به این معنی که فقط مبلغ ثبت شده در قرارداد را به رسمیت می‌شناسد. ارزش واقعی معامله بدون شواهد مشروع توسط قانون محافظت نمی‌شود.

وکیل ترونگ تان دوک ارزیابی کرد که این یک پارادوکس است، زیرا ثبت داوطلبانه قیمت پایین، فروشندگان را در برابر قانون در موقعیت نامساعدی قرار می‌دهد زیرا حقوق واقعی آنها تضمین نمی‌شود.

در پاسخ به این وضعیت، مقامات چندین راه‌حل برای جلوگیری از آن پیشنهاد می‌دهند. نکته قابل توجه این است که وزارت دارایی اخیراً در مورد پیش‌نویس فرمانی که قانون مالیات بر درآمد شخصی را هدایت می‌کند، درخواست بازخورد کرده است. این فرمان بر کنترل دقیق قیمت‌های نقل و انتقال املاک و مستغلات تأکید دارد. بر این اساس، اگر قیمت ذکر شده در قرارداد کمتر از فهرست قیمت زمین باشد، مقامات مالیاتی قیمت مشمول مالیات را بر اساس فهرست قیمت و ضریب تعدیل مجدداً ارزیابی خواهند کرد. همزمان، اشکال «دور زدن» مانند معاملات مجاز کنترل خواهد شد؛ و شرایط معافیت مالیاتی برای یک ملک واحد با دقت بیشتری تنظیم خواهد شد.

در واقع، بسیاری از موارد شناسایی و با شدت با آنها برخورد شده است که به عنوان یک درس عبرت روشن عمل می‌کند. بنابراین، مردم باید آگاهی خود را در مورد رعایت قانون افزایش دهند. در آینده، برای کاهش این وضعیت، مقامات باید راه‌حل‌های جامعی مانند بهبود پایگاه داده قیمت زمین، ترویج پرداخت‌های بانکی و تقویت اتصال داده‌ها بین سازمان‌های مدیریتی را اجرا کنند. این امر بازار املاک و مستغلات را شفاف‌تر کرده و از حقوق و منافع مشروع مردم بهتر محافظت می‌کند.

منبع: https://hanoimoi.vn/khai-gia-thap-de-giam-thue-phi-trong-giao-dich-bat-dong-san-loi-ich-it-rui-ro-nhieu-744093.html