افزایش نرخ بهره و تغییر استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات.

با توجه به اینکه بسیاری از بانک‌ها نرخ بهره وام مسکن را بسته به مدت زمان، سالانه حدود ۱۰ تا ۱۴ درصد تنظیم می‌کنند و همزمان شرایط پرداخت را سخت‌تر می‌کنند، بازار در حال ورود به مرحله واضح‌تری از تثبیت است. سرمایه‌گذارانی که از اهرم مالی بزرگ استفاده می‌کنند، با فشار مواجه می‌شوند، در حالی که سرمایه‌ها تمایل دارند به سمت محصولاتی با ارزش سرمایه‌گذاری واقعی و پتانسیل ایجاد بازده پایدار حرکت کنند.

فشار نرخ بهره

پس از یک دوره حفظ سیاست پولی برای حمایت از بهبود اقتصادی ، نرخ‌های بهره از ابتدای سال ۲۰۲۶، همراه با فشار برای کنترل تورم و تنظیم اعتبار، دوباره رو به افزایش بوده‌اند. به طور خاص، از آوریل ۲۰۲۶، نرخ‌های بهره وام‌های املاک و مستغلات در بسیاری از بانک‌های تجاری همچنان بالا باقی ماند، به ویژه برای وام‌های مسکن میان‌مدت و بلندمدت، و بسیاری از وام‌ها نرخ‌های بهره شناور از ۱۱ تا ۱۴ درصد در سال را اعمال می‌کردند که فشار قابل توجهی را بر وام‌گیرندگانی که از اهرم مالی استفاده می‌کردند، ایجاد می‌کرد.

بر این اساس، برخی از بانک‌ها نرخ بهره زیر را برای وام‌های املاک و مستغلات ثبت کرده‌اند: VietcomBank نرخ بهره تقریباً 9.6٪ در سال را برای نرخ ثابت برای 6 ماه اول و تقریباً 10.5٪ در سال را برای نرخ ثابت برای 12 ماه اول اعمال می‌کند. پس از دوره ترجیحی، نرخ بهره شناور به عنوان نرخ بهره پس‌انداز 24 ماهه به علاوه حاشیه سود تقریباً 3.3٪، اما نه کمتر از 11.1٪ در سال محاسبه می‌شود. BIDV وام‌های خرید املاک و مستغلات را با نرخ بهره تقریباً 9.7٪ در سال برای 6 ماه اول؛ تقریباً 10٪ در سال برای 12 ماه اول و تقریباً 13.5٪ در سال برای بسته‌های با نرخ ثابت طولانی‌تر ارائه می‌دهد.

نرخ بهره وام‌های املاک و مستغلات در بسیاری از بانک‌ها همچنان رو به افزایش است. عکس: نگوین کوانگ

بانک VietinBank نرخ بهره ثابت خود را برای وام‌های املاک و مستغلات برای ۲۴ ماه اول به بیش از ۱۲٪ در سال تنظیم کرده است، پس از آن نرخ شناور اعمال خواهد شد، اما نه کمتر از حدود ۱۴٪ در سال. به طور مشابه، VPBank بسته‌های وام مسکن و سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات زیادی را با نرخ‌های ترجیحی حدود ۸ تا ۱۰٪ در سال در دوره اولیه ارائه می‌دهد و سپس بسته به مشخصات اعتباری و مدت وام، سالانه حدود ۱۲ تا ۱۴٪ در نوسان است.

در این زمینه، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات دیگر صرفاً به معنای «خرید و انتظار برای افزایش قیمت» نیست. افزایش هزینه‌های سرمایه، حاشیه سود فعالیت‌های سوداگرانه را به میزان قابل توجهی کاهش داده است. در حالی که پیش از این بسیاری از سرمایه‌گذاران می‌توانستند تا 60 تا 70 درصد از ارزش ملک خود را برای معاملات کوتاه‌مدت از بانک‌ها وام بگیرند، این استراتژی اکنون بسیار پرخطرتر شده است. حتی چند ماه رکود نقدینگی بازار می‌تواند منجر به پرداخت بهره قابل توجه شود و باعث فرسایش سرمایه شود. بسیاری از سرمایه‌گذارانی که به بازده قوی از رونق زمین‌های حومه شهر امیدوار بودند، اکنون با کاهش معاملات، با رکود طولانی مدت سرمایه مواجه هستند.

یک تغییر قابل توجه این است که تمایل به سرمایه‌گذاری از رشد سریع به اولویت دادن به ایمنی جریان نقدی در حال تغییر است. بسیاری از سرمایه‌گذاران به جای جستجوی زمین در مناطقی که فاقد زیرساخت‌های شفاف هستند، بیشتر به محصولاتی علاقه‌مند می‌شوند که می‌توانند بلافاصله مورد بهره‌برداری قرار گیرند، مانند آپارتمان‌های اجاره‌ای، خانه‌های شهری تجاری در مناطق شهری پرجمعیت یا املاک صنعتی مرتبط با نیازهای واقعی تولید.

در همین حال، مشاغل املاک و مستغلات نیز در حال تغییر استراتژی‌های خود هستند. پیش از این، بسیاری از مشاغل به سرعت زمین‌های خود را گسترش می‌دادند، پروژه‌های بزرگ مقیاس توسعه می‌دادند و به شدت به سرمایه قرض گرفته شده متکی بودند. با این حال، با افزایش نرخ بهره و کنترل‌های سختگیرانه اعتباری، فشار مالی در حال ظهور است. بسیاری از توسعه‌دهندگان به جای گسترش توسعه به صورت محدود، اکنون بر بخش‌هایی با نقدینگی خوب، تقاضای واقعی و ظرفیت جذب پایدار تمرکز می‌کنند.

این روند به ویژه در گروه کسب‌وکارهایی که مسکن مقرون‌به‌صرفه، مسکن اجتماعی یا پروژه‌هایی با پتانسیل عملیاتی بلندمدت را توسعه می‌دهند، مشهود است. دلیل این امر آن است که دولت در حال حاضر برنامه‌های اعتباری ترجیحی برای مسکن اجتماعی با نرخ بهره بسیار پایین‌تر از میانگین عمومی بازار را حفظ می‌کند، و برخی از برنامه‌ها نرخ‌هایی حدود ۴.۶ تا ۵.۴ درصد در سال را اعمال می‌کنند.

کارشناسان معتقدند که بازار فعلی در حال ورود به مرحله «تصفیه» است و آنهایی که از توانایی‌های مالی قوی، مدیریت ریسک مناسب و توسعه پروژه بر اساس نیازهای واقعی برخوردارند، از مزیت بیشتری برخوردار خواهند بود. برعکس، کسب‌وکارهایی که بیش از حد به سرمایه قرضی متکی هستند یا پروژه‌های ناکارآمد را اجرا می‌کنند، ممکن است با فشار قابل توجهی برای تجدید ساختار مواجه شوند.

فرصت‌هایی برای سرمایه‌گذاران بلندمدت

به گفته دکتر تران شوان لونگ (معاون مدیر موسسه تحقیقات بازار املاک و مستغلات ویتنام)، وقتی نرخ بهره افزایش می‌یابد، سرمایه‌گذاران نیز شروع به تغییر درک خود از ارزش املاک و مستغلات می‌کنند. پیش از این، بیشترین عاملی که ذکر می‌شد، حاشیه افزایش قیمت بود، اما اکنون، راندمان بهره‌برداری واقعی، ظرفیت تولید درآمد و پتانسیل عملیاتی بلندمدت به معیارهای مهم‌تری تبدیل می‌شوند. با این حال، اگرچه افزایش نرخ بهره فشار کوتاه‌مدت ایجاد می‌کند، اما به توسعه سالم‌تر بازار نیز کمک می‌کند. وقتی جریان‌های سرمایه سوداگرانه کاهش یابد، بازار فرصت بازگشت به ارزش و تقاضای واقعی را خواهد داشت.

دکتر تران شوان لونگ تحلیل کرد: «علیرغم مواجهه با چالش‌های متعدد در بازار، املاک و مستغلات همچنان یک طبقه دارایی بلندمدت مهم است، به خصوص در شهرهای بزرگ با نرخ بالای شهرنشینی. مسئله در این واقعیت نهفته است که سرمایه‌گذاران باید طرز فکر خود را تغییر دهند. به جای جستجوی سود سریع در عرض چند ماه، اکنون یک استراتژی مناسب‌تر انتخاب دارایی‌هایی است که در برابر نوسانات اقتصادی مقاوم باشند، جریان نقدی پایدار ایجاد کنند و پتانسیل افزایش ارزش بر اساس زیرساخت‌ها، جمعیت و نیازهای واقعی مصرف را داشته باشند.»

کارشناسان معتقدند که علیرغم افزایش نرخ بهره، هنوز فرصت‌های زیادی برای سرمایه‌گذاران بلندمدت املاک و مستغلات با توانایی‌های مالی قوی وجود دارد. عکس: دوآن تان

علاوه بر این، دکتر تران شوان لونگ همچنین معتقد است که در شرایط نرخ بهره بالا و ورود بازار به مرحله تثبیت قوی، سرمایه‌گذاران باید طرز فکر خود را از «گمانه‌زنی بر اساس روندها» به سرمایه‌گذاری بر اساس ارزش واقعی و توانایی ایجاد جریان نقدی پایدار تغییر دهند، در عین حال که مجبورند فشارهای مالی بلندمدت را نیز به دقت در نظر بگیرند.

سرمایه‌گذاران همچنین باید املاکی را در اولویت قرار دهند که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کنند، اسناد قانونی کامل، زیرساخت‌های شفاف و پتانسیل توسعه فوری دارند، زیرا این املاک در یک بازار بسیار متمایز، دارایی‌های مقاوم‌تری محسوب می‌شوند. به طور خاص، اکنون زمان مناسبی برای بازسازی پرتفوی‌ها و اولویت دادن به استراتژی‌های بلندمدت بر گمانه‌زنی‌های کوتاه‌مدت است. املاکی که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کنند، در مناطقی با زیرساخت‌های یکپارچه واقع شده‌اند یا پتانسیل تجاری پایداری دارند، احتمالاً ارزش خود را در چرخه جدید بازار بهتر حفظ خواهند کرد.

دکتر تران شوان لونگ اظهار داشت: «دوره ۲۰۲۶-۲۰۲۷ زمانی خواهد بود که بازار از رشد سریع به توسعه گزینشی‌تر تغییر می‌کند، که در آن سرمایه به جای دنبال کردن انتظارات افزایش قیمت کوتاه‌مدت، تمایل دارد روی محصولاتی با ارزش استفاده عملی تمرکز کند.»

منبع: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html