پیشنویس قانون زمین (اصلاحشده) در حال حاضر در دست تدوین است و توسط وزارت منابع طبیعی و محیط زیست برای اظهار نظر عمومی در دسترس است، با هدف تضمین شفافیت و حذف موانع قانونی که مانع توسعه اجتماعی-اقتصادی میشوند.
یکی از پیشنهادهای برجسته در این پیشنویس، لغو مقررات مربوط به وصول هزینههای اضافی مربوط به دورههایی است که هنوز هزینههای استفاده از زمین یا اجاره زمین پرداخت نشده است - مادهای که مدتهاست برای بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات مشکلساز بوده است.
به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، این یک تغییر پیشگامانه است که میتواند یکی از بزرگترین موانع توسعه بازار املاک و مستغلات را از بین ببرد. پیش از این، تأخیر در تعیین تعهدات مالی، که گاهی تا 10، 20 یا حتی 30 سال میرسید، باعث میشد بسیاری از مشاغل با پرداختهای اضافی بسیار بیشتر از هزینه اولیه استفاده از زمین مواجه شوند - حتی اگر تقصیر از سرمایهگذار نبود.
این هزینه نه تنها فشار مالی ایجاد میکند، بلکه قیمت محصولات را نیز افزایش میدهد، بر بازار تأثیر منفی میگذارد و بار را بر دوش خریداران خانه میاندازد. لغو پیشنهادی مقررات فوقالذکر، همانطور که در بند ۲، ماده ۲۵۷ پیشنویس آمده است، مورد استقبال شدید جامعه تجاری قرار گرفته و به عنوان نشانهای از این است که دولت به واقعیت گوش میدهد و در کنار مشاغل برای غلبه بر مشکلات تلاش میکند.
علاوه بر این، پیشنویس اصلاحشده قانون زمین، اصلاحات گستردهای را در سازوکار تعیین قیمت زمین پیشنهاد میدهد و بر حذف «اصل بازار» تأکید دارد تا دولت نقش اصلی را در ارزشگذاری زمین در بازار اولیه حفظ کند.
طبق اعلام وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، سازوکار فعلی ارزشگذاری به شدت به شرکتهای مشاورهای و قیمتهای بازار ثانویه متکی است که منجر به قیمتهای متورم زمین یا قیمتهایی میشود که به طور دقیق ارزش واقعی آنها را منعکس نمیکنند. این امر باعث ایجاد مشکلات متعددی در خرید زمین، جبران خسارت، تعیین قیمتهای اولیه برای مزایدههای حقوق استفاده از زمین و تعیین تعهدات مالی میشود.
برای رسیدگی به این موضوع، قیمت زمین در پیشنویس بر اساس کاربری مورد نظر، مدت زمان استفاده و دادههای مرتبط، از جمله پایگاههای داده ملی و اطلاعات بازار از ۲۴ ماه گذشته تعیین میشود. روشهای ارزیابی توسط دولت تجویز شده و فقط برای مرجع هستند؛ تصمیم نهایی در مورد قیمت توسط ایالت گرفته خواهد شد.
پیشنویس اصلاحیه ماده ۱۵۹، دو گزینه برای تعیین جداول قیمت زمین، متناسب با ویژگیهای خاص هر محل، پیشنهاد میدهد. بر این اساس، گزینه اول، جدول قیمت دقیق زمین را بر اساس منطقه، مکان و حتی در صورت وجود دادههای کافی، تا قطعات زمین مجزا، تعیین میکند. جدول قیمت زمین در مواردی مانند محاسبه هزینههای استفاده از زمین، هزینههای اجاره زمین، تبدیل کاربری زمین با هزینهها و تعیین قیمت اولیه برای مزایدهها استفاده میشود... جدول قیمت هر پنج سال یکبار توسط کمیته مردمی استان تعیین میشود و در صورت لزوم میتواند در طول دوره تنظیم شود.
گزینه دوم، استفاده از ضریب تعدیل قیمت زمین (ضریب K) به جای یک فهرست قیمت خاص را پیشنهاد میدهد، به طوری که این ضریب سالانه توسط کمیته مردمی استان از سال دوم چرخه 5 ساله فهرست قیمت زمین صادر میشود. این ضریب، نرخ نوسان قیمت زمین بین مناطق را منعکس میکند و به مناطق اجازه میدهد بدون نیاز به بازسازی فهرست قیمت دقیق زمین، در تعدیلها انعطافپذیر باشند.
برای تضمین کیفیت و بیطرفی در فرآیند تدوین جداول قیمت زمین، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست پیشنهاد ایجاد شورایی برای ارزیابی جداول قیمت زمین و ضرایب تعدیل در سطح استان را میدهد. این شورا شامل نمایندگانی از کمیته مردمی استان، بخشهای تخصصی، سازمانهای مشاورهای مستقل و کارشناسان خواهد بود.
طبق پیشنویس قانون، شهرداریها مسئول صدور فهرستهای جدید قیمت زمین حداکثر تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ هستند که از اول ژانویه ۲۰۲۶ اعمال میشوند. با این حال، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست هشدار میدهد که تغییرات در فهرستهای قیمت زمین و مکانیسمهای ارزیابی میتواند به دلیل اختلاف بین شهرداریها، نوسانات قابل توجهی ایجاد کند و بر بازار املاک و مستغلات و فعالیتهای جذب سرمایهگذاری تأثیر بگذارد.
با توجه به این وضعیت، وزارتخانه سندی را به استانها و شهرهای تحت کنترل دولت مرکزی ارسال کرده و درخواست ارزیابی کامل تأثیر و بررسی شرایط اجتماعی-اقتصادی قبل از تصمیمگیری در مورد قیمتهای خاص را داده است تا از ثبات و هماهنگی با جهتگیریهای توسعه محلی اطمینان حاصل شود.
اصلاح قانون زمین نه تنها با هدف رسیدگی به مسائل فنی و حقوقی یا سادهسازی رویههای اداری انجام میشود، بلکه فرصتی حیاتی برای برقراری مجدد نظم بازار و بهبود کارایی استفاده از زمین - یک منبع ملی استراتژیک - فراهم میکند.
منبع: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html
نظر (0)