برخی نکات جدید در پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده)

پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) توسط وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در حال تدوین و بررسی است، با هدف تضمین تبلیغات، شفافیت و رفع موانع قانونی که مانع توسعه اجتماعی-اقتصادی می‌شوند.

یکی از مفاد برجسته پیشنهادی در این پیش‌نویس، لغو آیین‌نامه مربوط به اخذ عوارض اضافی برای زمانی است که هنوز برای عوارض استفاده از زمین و اجاره زمین محاسبه نشده است - ماده‌ای که عامل مشکلات بلندمدت برای بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات بوده است.

به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، این یک تغییر اساسی است که می‌تواند یکی از بزرگترین موانع توسعه بازار املاک و مستغلات را از بین ببرد. پیش از این، تأخیر در تعیین تعهدات مالی، که گاهی تا 10، 20 یا حتی 30 سال می‌رسید، باعث می‌شد بسیاری از مشاغل با پرداخت‌های اضافی بسیار بیشتر از هزینه اولیه استفاده از زمین مواجه شوند - حتی اگر تقصیر از سرمایه‌گذار نبود.

این مالیات نه تنها باعث فشار مالی می‌شود، بلکه قیمت محصولات را نیز افزایش می‌دهد، بر بازار تأثیر منفی می‌گذارد و بار سنگینی را بر دوش خریداران مسکن می‌گذارد. لغو مقررات فوق که در بند ۲، ماده ۲۵۷ پیش‌نویس، بند د، پیشنهاد شده است، مورد استقبال شدید جامعه تجاری قرار گرفته و نشانه‌ای از این است که دولت به واقعیت گوش می‌دهد و با مشاغل برای غلبه بر مشکلات همراهی می‌کند.

علاوه بر این، پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین، اصلاحات گسترده‌ای را در سازوکار تعیین قیمت زمین پیشنهاد می‌دهد و بر حذف «اصول بازار» تأکید دارد تا دولت بتواند نقش اصلی را در قیمت‌گذاری زمین در بازار اولیه ایفا کند.

طبق اعلام وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، سازوکار قیمت‌گذاری فعلی به شدت به واحدهای مشاوره‌ای و قیمت‌های بازار ثانویه وابسته است که منجر به افزایش قیمت زمین یا عدم انعکاس ارزش واقعی آن می‌شود. این امر عواقب زیادی در بازیابی زمین، جبران خسارت، قیمت اولیه برای مزایده‌های حقوق استفاده از زمین و همچنین تعیین تعهدات مالی ایجاد می‌کند.

برای غلبه بر این مشکل، قیمت زمین در پیش‌نویس بر اساس هدف استفاده، مدت زمان استفاده و داده‌های مرتبط، از جمله پایگاه داده ملی و اطلاعات بازار در ۲۴ ماه گذشته تعیین می‌شود. روش‌های ارزیابی توسط دولت تنظیم شده و فقط برای مرجع هستند، در حالی که تصمیم نهایی در مورد قیمت توسط ایالت گرفته خواهد شد.

پیش‌نویس اصلاحیه ماده ۱۵۹، دو گزینه برای تعیین جداول قیمت زمین، متناسب با ویژگی‌های هر محل، پیشنهاد می‌دهد. بر این اساس، گزینه اول، جداول قیمت زمین را بر اساس مساحت، موقعیت مکانی و حتی در صورت وجود داده‌های کافی، بر اساس قطعه زمین، به تفصیل بیان می‌کند. جداول قیمت زمین در مواردی مانند محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین، تغییر اهداف استفاده از زمین با جمع‌آوری هزینه‌ها، تعیین قیمت‌های اولیه حراج و غیره استفاده می‌شوند. جداول قیمت هر ۵ سال یکبار توسط کمیته مردمی استان تعیین می‌شوند و در صورت لزوم می‌توانند در طول دوره تنظیم شوند.

گزینه دوم، استفاده از ضریب تعدیل قیمت زمین (ضریب K) به جای یک فهرست قیمت خاص را پیشنهاد می‌دهد، به طوری که این ضریب سالانه توسط کمیته مردمی استان از سال دوم چرخه ۵ ساله جدول قیمت زمین منتشر می‌شود. این ضریب، نرخ نوسانات قیمت زمین بین مناطق را منعکس می‌کند و به مناطق اجازه می‌دهد بدون نیاز به بازسازی جدول دقیق قیمت زمین، در تعدیل قیمت انعطاف‌پذیر باشند.

برای تضمین کیفیت و بی‌طرفی در فرآیند تهیه فهرست‌های قیمت زمین، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست پیشنهاد ایجاد شورایی برای ارزیابی فهرست‌های قیمت و ضرایب تعدیل در سطح استان را می‌دهد. این شورا شامل نمایندگان کمیته مردمی استان، بخش‌های تخصصی، سازمان‌های مشاوره‌ای مستقل و کارشناسان است.

طبق مفاد پیش‌نویس قانون، شهرداری‌ها مسئول صدور فهرست‌های جدید قیمت زمین حداکثر تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ هستند که از اول ژانویه ۲۰۲۶ اعمال می‌شوند. با این حال، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست هشدار داد که تغییرات در فهرست‌های قیمت و سازوکارهای ارزیابی زمین می‌تواند به دلیل تفاوت‌های بین شهرداری‌ها، نوسانات زیادی ایجاد کند و بر بازار املاک و مستغلات و فعالیت‌های جذب سرمایه‌گذاری تأثیر بگذارد.

در مواجهه با این واقعیت، وزارتخانه سندی را به استان‌ها و شهرهای تحت مدیریت مرکزی ارسال کرده و درخواست ارزیابی کامل تأثیر و بررسی شرایط اجتماعی-اقتصادی قبل از تصمیم‌گیری در مورد قیمت‌های خاص را داده است تا از ثبات و سازگاری با جهت‌گیری‌های توسعه محلی اطمینان حاصل شود.

اصلاح قانون زمین نه تنها برای حل مسائل فنی حقوقی یا ساده‌سازی رویه‌های اداری است، بلکه فرصتی مهم برای برقراری مجدد نظم بازار و بهبود کارایی استفاده از زمین - منبع استراتژیک کشور - نیز می‌باشد.

منبع: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html