«کوهی» از دفاتر قرمز در بانک‌ها: دو نام که ۵ میلیون میلیارد دانگ ویتنام املاک رهنی را در اختیار دارند، فاش شدند

وثیقه برای وام‌های مشتریان بسیار متنوع است، که در میان آنها املاک و مستغلات هنوز محبوب‌ترین هستند. دو بانک وجود دارند که در مجموع نزدیک به ۵ میلیون میلیارد دانگ ویتنام وثیقه املاک و مستغلات دارند.

پروژه املاک و مستغلات در خیابان Vo Nguyen Giap، شهر هوشی مین - عکس: QUANG DINH

بانک‌هایی با املاک رهنی بزرگ

گزارش‌های مالی نیم‌سالانه بسیاری از بانک‌ها برای سال ۲۰۲۵، جزئیات مربوط به اوراق بهادار دریافتی به عنوان رهن و وثیقه را توضیح نمی‌دهند.

در میان باقی‌مانده‌ها، نام‌های بزرگ و قابل توجهی مانند Agribank ، Vietcombank و ... وجود دارند.

این توضیح نشان می‌دهد که ارزش کل دارایی‌های رهنی و وثیقه‌ای مشتریان در بانک کشاورزی در پایان ژوئن ۲۰۲۵ تقریباً به ۳.۵۳ میلیون میلیارد دانگ ویتنام رسیده است که پس از ۶ ماه بیش از ۱۰ درصد افزایش یافته است.

از این میان، املاک و مستغلات هنوز دارایی وثیقه اصلی این بانک است و به بیش از 3.17 تریلیون دانگ ویتنام رسیده است که نسبت به پایان سال گذشته بیش از 8 درصد افزایش یافته است. در همین حال، املاک و مستغلات و اوراق بهادار به ترتیب 200271 میلیارد دانگ ویتنام و 85559 میلیارد دانگ ویتنام را تشکیل می‌دهند.

از نظر ارزش کل دارایی‌های رهنی، بانک کشاورزی ممکن است از برخی بانک‌های گروه «چهار بانک بزرگ» پیشی نگیرد. با این حال، اگر فقط دارایی‌های رهنی املاک و مستغلات را در نظر بگیریم، بانک کشاورزی ممکن است هیچ «رقیبی» نداشته باشد.

در مورد ویتکام‌بانک ، کل دارایی‌های رهنی تا 30 ژوئن 2025 بیش از 2600 تریلیون دونگ بود که در مقایسه با پایان سال گذشته تقریباً 10 درصد افزایش یافته است. از این میزان، املاک و مستغلات بیش از 1738 تریلیون دونگ را به خود اختصاص داده است که در مقایسه با 1732 تریلیون دونگ 6 ماه پیش، افزایش اندکی داشته است.

کل مبلغ وثیقه املاک و مستغلات از مشتریان در Agribank و Vietcombank نزدیک به 5 میلیون میلیارد VND است. برخی از بانک‌های دولتی باقی مانده این مبلغ را به تفصیل توضیح نداده‌اند.

در گروه بانک‌های تجاری سهامی: ACB ، MBBank، Techcombank، Sacombank، HDBank... همگی سهم نسبتاً بالایی از دارایی‌های رهنی املاک و مستغلات را دارند. به عنوان مثال، Techcombank در پایان ژوئن 2025، 565,888 میلیارد دانگ ویتنامی را "در اختیار داشت" که نسبت به ابتدای سال تقریباً 6 درصد افزایش داشته است. در همین حال، Sacombank 889,289 میلیارد دانگ ویتنامی را در دارایی‌های رهنی املاک و مستغلات در اختیار داشت که 6.5 درصد افزایش داشته است.

برعکس، ACB پس از 6 ماه اول سال جاری، تمایل به کاهش از بیش از 1.05 تریلیون دونگ به 997،618 میلیارد دونگ دارد.

اعتبار نیز به شدت به سمت املاک و مستغلات جریان دارد.

طبق داده‌های بانک مرکزی تا ۳۱ جولای، کل بدهی معوقه بخش املاک و مستغلات موسسات اعتباری به ۴.۰۸ میلیون میلیارد دانگ ویتنام رسیده است. نرخ رشد چشمگیر ۱۶.۹۵ درصدی در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۴، بالاتر از نرخ رشد اعتبار عمومی اقتصاد است. اعتبار املاک و مستغلات در حال حاضر ۲۳.۶۸ درصد از کل بدهی‌های معوقه کل اقتصاد را تشکیل می‌دهد.

آقای نگوین مین هان - مدیر مرکز تحلیل اوراق بهادار SHS - تحقیقات SHS - گفت که در سیاست گذاری، همه امیدوارند که سرمایه بانکی به سمت تولید سرازیر شود که این امر باعث ایجاد شغل و ثروت مادی برای اقتصاد می شود.

با نگاهی به داده‌های گزارش‌های مالی بانک‌های تجاری سهامی، این روند حتی واضح‌تر نیز می‌شود: تنها در عرض ۶ ماه، وام‌های تجاری املاک و مستغلات تقریباً ۲۰ درصد افزایش یافته است، که بسیار بیشتر از وام‌های مربوط به صنایع فرآوری یا تجارت است.

به گفته کارشناسان SHS Research، ارزش‌گذاری و ارزیابی یک پروژه املاک و مستغلات اغلب بسیار آسان‌تر از یک پروژه کارخانه است. زمین و ساختمان‌ها را می‌توان با ارزش ثابتی رهن و نقد کرد، در حالی که ماشین‌آلات و تجهیزات به سرعت ارزش خود را از دست می‌دهند و خروجی آنها نامشخص است.

«به راحتی می‌توان دید که پول «به دنبال جایی برای نشان دادن ارزش خود است» و در این زمان، املاک و مستغلات به مکانی برای دریافت آن تبدیل شده است. اما چرخه اعتبار املاک و مستغلات بسیار کند است.»

کارشناسان SHS خاطرنشان کردند: «وام‌های مسکن و وام‌های پروژه معمولاً 10 تا 20 سال دوام می‌آورند؛ سرمایه در دارایی‌های ثابت باقی می‌ماند و چرخش آن دشوار است. در همین حال، وام‌های سرمایه‌ای برای تولید و تجارت به سرعت و هر ساله با طی چرخه‌های متعدد، چرخش می‌کنند و فشار مستقیمی بر تولید ناخالص داخلی ایجاد می‌کنند.»

داده‌های SHS همچنین نشان می‌دهد که از سال ۲۰۲۱ تاکنون، املاک و مستغلات یک «جذب‌کننده سرمایه» بزرگ بوده است: از ابتدای سال، به ازای هر ۱۰۰ دانگ اعتبار اضافی، حدود ۳۵ دانگ به این بخش اختصاص داده شده است.

اگر از پایان سال ۲۰۲۲، به طور متوسط ​​نزدیک به ۳۰ دونگ ویتنامی به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی به این حوزه اختصاص یابد (حدود ۲۰ دونگ ویتنامی برای شرکت‌های توسعه پروژه، ۱۰ دونگ ویتنامی برای وام‌های خرید - خودمصرفی). این نشان دهنده عرضه و تقاضا است: طرف عرضه از طریق تجدید ساختار و تسویه بدهی "تقویت" شده است، در حالی که طرف تقاضای مسکن به طور مساوی بهبود نیافته است، بنابراین اگر هیچ کشش درآمدی اضافی وجود نداشته باشد، ایجاد وضعیت "قیمت ثابت - نقدینگی کم" آسان است.

کارشناسان SHS معتقدند که مسئله اصلی این نیست که آیا بخش املاک و مستغلات بر بخش تولید و تجارت غلبه می‌کند یا خیر، بلکه این است که چگونه می‌توان کل اقتصاد را گسترش داد تا تولید جایی برای ادامه حیات داشته باشد و به اندازه کافی قوی باشد تا جریان‌های سرمایه را جذب کند.

اگر می‌خواهیم جریان نقدینگی به سمت تولید و خدمات گسترش یابد، به سیاست‌های بیشتری برای تحریک تقاضای واقعی (اشتغال، درآمد، مسکن اجتماعی با زیرساخت‌ها) نیاز داریم، نه صرفاً «عرضه و ساختار» در سمت عرضه.

بینه خان

منبع: https://tuoitre.vn/nui-so-do-o-ngan-hang-lo-dien-hai-cai-ten-om-5-trieu-ti-dong-bat-dong-san-the-chap-20251001194751384.htm