پس از آپارتمان‌ها، کدام نوع املاک و مستغلات در دوره آینده جریان نقدی را هدایت خواهد کرد؟

آپارتمان‌ها همچنان پیشتاز بازار هستند

در کنار رشد پایدار اقتصاد ، بازار املاک و مستغلات در سه ماهه دوم سال 2024 همچنان به ثبت سیگنال‌های مثبت ادامه داد و عرضه جدید و حجم معاملات به ترتیب 3 برابر و 2.4 برابر نسبت به سه ماهه قبل به شدت افزایش یافت.

به طور خاص، داده‌های تحقیقاتی انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) نشان می‌دهد که در سه ماهه آخر، عرضه اولیه مسکن به حدود ۲۷۳۳۵ محصول رسید که حدود ۱۹۷۴۷ محصول جدید ارائه شده است. در کل بازار، ۱۴۴۰۰ معامله موفق ثبت شده است. حجم معاملات به دلیل کیفیت عرضه و بهبود تقاضا، که عمدتاً بر پروژه‌های آپارتمانی متمرکز است، به شدت افزایش یافته است. تقاضای بازار، از جمله تقاضای سرمایه‌گذاری، در مقایسه با سه ماهه قبل حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است و تقاضای واقعی، هر دو با بهبود تدریجی اعتماد به بازار، بهبود یافته‌اند.

VARS همچنین اظهار داشت که تاکنون، آپارتمان‌ها هنوز بخش اصلی نقدینگی بازار هستند. از این تعداد، بیش از 70 درصد از عرضه و 75 درصد از حجم معاملات بازار اولیه املاک و مستغلات در سه ماهه دوم سال 2024 توسط بخش آپارتمان تأمین می‌شود. پروژه‌های آپارتمانی تازه افتتاح شده، که این بخش شامل پروژه‌هایی با قیمت‌های بالای 50 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع است و در هانوی متمرکز شده‌اند، همگی نرخ جذب بسیار خوبی را ثبت کرده‌اند، تا 90 درصد پس از مدت کوتاهی از افتتاح رسمی، اگرچه قیمت‌های اولیه همچنان در حال افزایش است.

شاخص قیمت آپارتمان همچنان روند صعودی خود را با بالاترین نرخ رشد در هانوی حفظ کرده است. از اواسط تا اواخر سال 2023، نرخ رشد قیمت فروش بازار آپارتمان هانوی شروع به افزایش کرده و از افزایش قیمت بازار شهر هوشی مین پیشی گرفته است. در سه ماهه دوم سال 2024، میانگین قیمت فروش آپارتمان‌های اصلی در هانوی تقریباً به 60 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید. در مقایسه با سال 2019، قیمت فروش آپارتمان‌های اصلی در هانوی افزایشی بیش از 58 درصد را ثبت کرده است که بیش از دو برابر نرخ افزایش (27 درصد) بازار شهر هوشی مین است.

علاوه بر این، شاخص قیمت آپارتمان در دانانگ نیز دوباره شروع به افزایش کرده است و نرخ افزایش قیمت در سه ماهه دوم سال 2024 از شهر هوشی مین پیشی گرفته است. با این حال، میانگین قیمت فروش آپارتمان در اینجا هنوز کمتر از دو منطقه شهری ویژه است.

VARS معتقد است که کاهش قیمت اولیه آپارتمان‌ها، به ویژه هنگامی که عرضه آپارتمان‌های لوکس بسیار زیاد است، همچنان دشوار خواهد بود. در کنار آن، هزینه‌های ساخت و ساز در حال افزایش است و فضا و خدمات رفاهی به طور فزاینده‌ای در کیفیت سرمایه‌گذاری می‌شوند. صندوق‌های زمین برای توسعه مسکن تجاری در مرکز و حومه شهر همچنان توسط سرمایه‌گذاران در بخش آپارتمان توسعه خواهند یافت و نیازهای سرمایه‌گذاری و نیازهای واقعی مسکن "ثروتمندان" را برآورده می‌کنند. در مورد مالکیت خانه، افراد کم‌درآمد و متوسط ​​​​به مسکن اجتماعی متکی خواهند بود. اما این بخش در شعاع کمتر از 30 کیلومتری منطقه مرکزی در دسترس نخواهد بود.

با این حال، طبق گفته این واحد، در شرایطی که بازار املاک و مستغلات به طور کامل بهبود نیافته است و عرضه همچنان کمیاب است، بخش آپارتمان همچنان انتخابی جذاب و کم‌ریسک برای سرمایه‌گذاران خواهد بود. از آنجا که نوسانات راه‌حل قبلی، درس گرانی برای سرمایه‌گذاران جدید و همچنین سرمایه‌گذاران «باسابقه» است که الزامات سختگیرانه‌تری را در خرید خانه برای سرمایه‌گذاری، به ویژه هنگام استفاده از اهرم مالی، تعیین می‌کنند.

جریان نقدی پتانسیل تغییر جهت را دارد.

طبق VARS، بر اساس بررسی دقیق عوامل خرد، جریان نقدی به تدریج به انواع دیگر، با عواملی مانند موقعیت مکانی، پتانسیل توسعه و وضعیت حقوقی پاک، "روی" خواهد آورد.

موقعیت مکانی مهم‌ترین عامل در سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است که ارزش و افزایش بالقوه قیمت محصول را تعیین می‌کند. این محصولات در مرکز شهر، در مناطقی با رشد اقتصادی خوب، توسعه مرتبط با صنعت، تجارت و خدمات، سیستم حمل و نقل مناسب و نزدیک به امکانات رفاهی مانند مدارس، بیمارستان‌ها، مراکز خرید و مناطق تفریحی واقع شده‌اند.

علاوه بر این، املاک و مستغلات در مناطقی با توسعه و برنامه‌ریزی مؤثر، سیاست‌های جذاب جذب سرمایه‌گذاری و ارائه جسورانه ترافیک همزمان، پتانسیل مشخصی برای افزایش قیمت خواهند داشت. اما لازم است که طرح توسعه آن منطقه در آینده به دقت مطالعه شود.

در نهایت، محصولات املاک و مستغلات با دفاتر قرمز/صورتی یا گواهی‌های قانونی حق استفاده از زمین نیز عامل مهمی هستند. یا محصول توسط سرمایه‌گذاران معتبر توسعه داده شده باشد، دارای زیرساخت و سیستم آب و برق مدرن و هماهنگ باشد، یا محصولاتی با اکوسیستم خدماتی سطح بالا که جوامع مسکونی ممتاز را هدف قرار داده باشد.

پیش‌بینی می‌شود جریان نقدی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به طور بالقوه جهت خود را تغییر دهد.

VARS معتقد است که بازار املاک و مستغلات مطمئناً برای "جذب" کامل محتوای قوانین جدید به زمان نیاز دارد. در کنار آن، پروژه‌های املاک و مستغلات برای حل موانع به زمان نیاز دارند زیرا این قانون ۵ ماه زودتر از تصمیم قبلی لازم‌الاجرا شده است و برای تکمیل مراحل، شروع و اجرای مجدد قبل از عرضه جدید به بازار، به زمان نیاز دارند. بنابراین، علاوه بر بخش آپارتمان، در کوتاه‌مدت، جریان نقدی به تدریج به سمت محصولاتی که "آماده" معامله هستند و دارای فاکتورهای برجسته‌ای هستند، تغییر خواهد کرد.

اول، می‌توانیم به محصولات کم‌ارتفاع سرمایه‌گذاران معتبر، با شرایط واگذاری یا واگذار شده، با قدرت در بازار ثانویه اشاره کنیم. در مرحله بعد، نمی‌توانیم از نوع زمین - "پادشاه کانال‌های سرمایه‌گذاری" با سود جذاب - چشم‌پوشی کنیم. قطعات زمین که به قطعات تقسیم شده‌اند، در مناطق توسعه‌یافته مرتبط با صنعت، تجارت و خدمات، با زیرساخت‌های کامل و قیمت‌هایی که خیلی بالا نیستند، همچنان مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار خواهند گرفت.

جذاب‌ترین نوع زمین در مناطق شهری و مسکونی به حراج گذاشته می‌شود، زیرا این نوع زمین‌ها تمیز هستند، درگیر اختلافات و دعاوی حقوقی نیستند، مورد تجاوز قرار نگرفته‌اند و برای اجاره نیستند، به خصوص با وجود دفاتر قانونی و زیرساخت‌های موجود. سرمایه‌گذاران می‌توانند به راحتی در این قطعات زمین برای اجاره خانه بسازند و ماهانه درآمد نقدی کسب کنند.

در واقع، اخیراً، سازماندهی حراج زمین در مناطق شهری و مناطق مسکونی جدید توسط شهرداری‌ها بیش از مدت مشابه اجرا شده است. فعالیت‌های حراج زمین در برخی جنبه‌ها با افزایش سرسام‌آور تعداد رکوردها، با قیمت‌های موفق از 20٪ تا 10 برابر بیشتر از قیمت اولیه، بسیار شلوغ بوده است.

در آینده، مطمئناً پول همچنان به "ریختن" زمین‌های حراج‌شده ادامه خواهد داد، زمانی که روش‌های سازماندهی حراج‌های متعدد برای کسب درآمد بودجه‌ای به کار گرفته شود.

VARS اظهار داشت: «سرمایه‌گذاری مناسب نه تنها به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا دارایی‌های خود را حفظ کنند، سود ایجاد کنند و ارزش جامعه را افزایش دهند، بلکه به بازار املاک و مستغلات نیز کمک می‌کند تا در درازمدت به جای محصولات زمینی با انواع قیمت‌ها، به طور سالم‌تر و مؤثرتری توسعه یابد.»

منبع: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html