پس از آپارتمان‌ها، چه نوع املاک و مستغلاتی در دوره آینده سرمایه‌گذاری را هدایت خواهد کرد؟

ساختمان‌های آپارتمانی هنوز هم در صدر بازار هستند.

در کنار رشد پایدار اقتصاد ، بازار املاک و مستغلات در سه ماهه دوم سال 2024 همچنان به ثبت نشانه‌های مثبت ادامه داد و افزایش شدید عرضه جدید و حجم معاملات، به ترتیب 3 برابر و 2.4 برابر بیشتر از سه ماهه قبل، را تجربه کرد.

به طور خاص، داده‌های تحقیقاتی انجمن دلالان املاک ویتنام (VARS) نشان می‌دهد که در سه ماهه گذشته، عرضه اولیه مسکن تقریباً به 27335 واحد رسیده است که حدود 19747 واحد جدید برای فروش ارائه شده است. در مجموع، بازار 14400 معامله موفق را ثبت کرده است. افزایش شدید معاملات به دلیل بهبود کیفیت عرضه و تقاضا، عمدتاً متمرکز بر پروژه‌های آپارتمانی، بوده است. تقاضای بازار، از جمله تقاضای سرمایه‌گذاری، در مقایسه با سه ماهه قبل حدود 30 درصد افزایش یافته است و تقاضای واقعی نیز با بهبود تدریجی اعتماد به بازار، بهبود یافته است.

VARS همچنین خاطرنشان کرد که تا به امروز، واحدهای آپارتمانی همچنان بخش غالب محرک نقدینگی بازار هستند. بیش از 70 درصد از عرضه و 75 درصد از معاملات در بازار اولیه املاک و مستغلات در سه ماهه دوم 2024 توسط بخش آپارتمان انجام شده است. پروژه‌های آپارتمانی تازه راه‌اندازی شده، به ویژه آنهایی که قیمت آنها بالای 50 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع است و در هانوی متمرکز شده‌اند، نرخ جذب بسیار خوبی را ثبت کرده‌اند و اندکی پس از راه‌اندازی رسمی خود، با وجود افزایش مداوم قیمت‌های بازار اولیه، به 90 درصد رسیده‌اند.

قیمت آپارتمان‌ها همچنان روند صعودی خود را حفظ کرده و بالاترین نرخ رشد در هانوی است. از اواسط تا اواخر سال 2023، رشد قیمت بازار آپارتمان هانوی شروع به افزایش کرد و از بازار شهر هوشی مین پیشی گرفت. در سه ماهه دوم/2024، میانگین قیمت آپارتمان‌های اولیه در هانوی تقریباً به 60 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید. در مقایسه با سال 2019، قیمت آپارتمان‌های اولیه هانوی بیش از 58 درصد افزایش داشته است که بیش از دو برابر نرخ افزایش (27 درصد) بازار شهر هوشی مین است.

علاوه بر این، قیمت آپارتمان در دانانگ نیز دوباره شروع به افزایش کرده است و نرخ افزایش آن در سه ماهه دوم/2024 از شهر هوشی مین پیشی گرفته است. با این حال، میانگین قیمت فروش آپارتمان در اینجا هنوز کمتر از دو منطقه ویژه شهری است.

VARS معتقد است که کاهش قیمت آپارتمان‌های بازار اولیه، به ویژه با توجه به عرضه بیش از حد آپارتمان‌های لوکس، همچنان دشوار خواهد بود. این امر با افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و کیفیت فزاینده فضاهای زندگی و امکانات رفاهی همراه است. زمین برای توسعه مسکن تجاری در مرکز شهر و مناطق اطراف آن همچنان توسط سرمایه‌گذاران در بخش آپارتمان توسعه خواهد یافت و هم به نیازهای سرمایه‌گذاری و هم به نیازهای واقعی مسکن افراد ثروتمند پاسخ خواهد داد. در همین حال، افراد با درآمد متوسط ​​و کم همچنان برای داشتن خانه به مسکن اجتماعی متکی خواهند بود. با این حال، این بخش در شعاع 30 کیلومتری مرکز شهر محدود خواهد شد.

با این حال، طبق گفته این واحد، در شرایطی که بازار املاک و مستغلات به طور کامل بهبود نیافته و عرضه همچنان کمیاب است، بخش آپارتمان همچنان گزینه‌ای جذاب و کم‌ریسک برای سرمایه‌گذاران خواهد بود. نوسانات راه‌حل‌های قبلی درس ارزشمندی برای سرمایه‌گذاران جدید و همچنین سرمایه‌گذاران باتجربه است و آنها را به تعیین الزامات سختگیرانه‌تر هنگام خرید ملک برای سرمایه‌گذاری، به ویژه هنگام استفاده از اهرم مالی، سوق می‌دهد.

احتمالاً جهت جریان پول تغییر خواهد کرد.

طبق VARS، پس از بررسی دقیق عوامل اقتصاد خرد، جریان‌های سرمایه به تدریج به سمت انواع دیگری از سرمایه‌گذاری‌ها که دارای مزایایی مانند موقعیت مکانی، پتانسیل توسعه و جایگاه قانونی مناسب هستند، تغییر جهت خواهند داد.

موقعیت مکانی مهم‌ترین عامل در سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است که ارزش و پتانسیل افزایش قیمت ملک را تعیین می‌کند. این شامل املاکی می‌شود که در مناطق مرکزی، در محل‌هایی با رشد اقتصادی قوی، ارتباط نزدیک با بخش‌های صنعتی، تجاری و خدماتی، سیستم‌های حمل و نقل مناسب و نزدیک به امکانات رفاهی مانند مدارس، بیمارستان‌ها، مراکز خرید و مناطق تفریحی واقع شده‌اند.

علاوه بر این، املاک در مناطقی با توسعه و برنامه‌ریزی مؤثر، سیاست‌های سرمایه‌گذاری جذاب و زیرساخت‌های حمل و نقل یکپارچه، پتانسیل مشخصی برای افزایش قیمت خواهند داشت. با این حال، لازم است برنامه‌های توسعه آینده آن منطقه به طور کامل بررسی شود.

در نهایت، داشتن گواهی استفاده از زمین یا سایر اسناد قانونی مالکیت زمین نیز عامل مهمی است. از طرف دیگر، ملک باید توسط سرمایه‌گذاران معتبر توسعه یافته باشد، دارای زیرساخت‌ها و سیستم امکانات رفاهی جامع و مدرن باشد، یا خدمات سطح بالا ارائه دهد و بر یک مجتمع مسکونی ممتاز تمرکز داشته باشد.

پیش‌بینی می‌شود که جریان‌های سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات به طور بالقوه جهت خود را تغییر دهند.

VARS معتقد است که بازار املاک و مستغلات مطمئناً برای جذب کامل محتوای قوانین جدید به زمان نیاز دارد. در کنار آن، پروژه‌های املاک و مستغلات برای حل موانع ناشی از اجرایی شدن قانون ۵ ماه زودتر از تصمیم قبلی و تکمیل مراحل، شروع مجدد و از سرگیری اجرا قبل از معرفی عرضه جدید به بازار، به زمان نیاز دارند. بنابراین، علاوه بر بخش آپارتمان، در کوتاه مدت، سرمایه به تدریج به سمت محصولاتی که "آماده" برای معامله هستند و ویژگی‌های برجسته‌ای دارند، تغییر جهت خواهد داد.

اولاً، املاک کم‌ارتفاع از توسعه‌دهندگان معتبر وجود دارند که آماده واگذاری هستند یا قبلاً واگذار شده‌اند و حضور پررنگی در بازار ثانویه دارند. ثانیاً، نمی‌توانیم زمین‌های کشاورزی - "پادشاه کانال‌های سرمایه‌گذاری" با بازده جذاب - را نادیده بگیریم. زمین‌های کشاورزی تفکیک‌شده در مناطق در حال توسعه مرتبط با صنعت، تجارت و خدمات، با زیرساخت‌های کامل و قیمت‌های نسبتاً پایین، همچنان مورد توجه سرمایه‌گذاران خواهند بود.

جذاب‌ترین گزینه، زمین‌های حراج‌شده در مناطق شهری و مسکونی است، زیرا یک سرمایه‌گذاری پاک، عاری از اختلافات و دعاوی حقوقی، بدون تجاوز به حریم و در حال حاضر اجاره داده نشده است. نکته مهم این است که این زمین‌ها دارای سند مالکیت و زیرساخت‌های موجود هستند. سرمایه‌گذاران می‌توانند به راحتی در این قطعات زمین خانه‌هایی برای اجاره بسازند و جریان ثابتی از درآمد ماهانه ایجاد کنند.

در واقع، اخیراً، مقامات محلی در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، حراج‌های زمین بیشتری را در مناطق جدید شهری و مسکونی ترتیب داده‌اند. فعالیت‌های حراج زمین از برخی جهات پر جنب و جوش بوده است، به طوری که تعداد درخواست‌ها و پیشنهادهای موفق از 20٪ تا 10 برابر بیشتر از قیمت اولیه افزایش یافته است.

در آینده، مطمئناً با سازماندهی جلسات حراج بیشتر برای ایجاد درآمد بودجه، پول همچنان به سمت حراج‌های زمین سرازیر خواهد شد.

VARS اظهار داشت: «سرمایه‌گذاری مناسب نه تنها به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا دارایی‌ها را حفظ کنند، سود کسب کنند و برای جامعه ارزش افزوده ایجاد کنند، بلکه به بازار املاک و مستغلات نیز کمک می‌کند تا در درازمدت به جای اینکه فقط محصولات زمینی با محدوده‌های قیمتی مختلف باشند، سالم‌تر و کارآمدتر توسعه یابند.»

منبع: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html