انتقال پروژه‌های مسکونی تجاری مسدود شده است

به دلیل تنگناهای موجود در ارزیابی زمین، بسیاری از پروژه‌های مسکونی تجاری هنوز هزینه‌های استفاده از زمین را برای انجام تعهدات مالی خود به دولت تعیین نکرده‌اند، بنابراین معاملات انتقال زمین قابل انجام نیست.

به دلیل تنگناهای موجود در ارزیابی زمین، بسیاری از پروژه‌های مسکونی تجاری هنوز هزینه‌های استفاده از زمین را برای انجام تعهدات مالی خود به دولت تعیین نکرده‌اند، بنابراین معاملات انتقال زمین قابل انجام نیست.

بسیاری از پروژه‌های مسکونی تجاری در شهر هوشی مین به دلیل مشکلات مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین قابل واگذاری نیستند.

به دلیل مشکلات مربوط به هزینه استفاده از زمین، گیر افتاده است

مدیر کل یک شرکت املاک و مستغلات در شهر هوشی مین در گفتگو با خبرنگاران روزنامه دائو تو گفت که شرکت او مالک تعدادی پروژه بالقوه است، اما به دلیل مشکلات جریان نقدی، مجبور است برای انتقال یک پروژه در منطقه 7 (شهر هوشی مین) به دنبال شریکی باشد تا امور مالی خود را بازسازی کند. شریک آماده است، اما معامله انتقال پروژه به دلیل موانع قانونی، که یکی از برجسته‌ترین آنها هزینه‌های استفاده از زمین است، تاکنون انجام نشده است.

طبق مقررات، برای انتقال یک پروژه، سرمایه‌گذار باید تعهدات مالی خود را به دولت، از جمله هزینه‌های استفاده از زمین، انجام دهد. ناگفته نماند که این شرکت با مشکلات مالی روبرو است و نمی‌تواند تعهدات مالی خود را در مورد زمین انجام دهد، حتی اگر شریک موافقت کند مبلغی را برای حل این مشکل پیش پرداخت کند، شرکت هنوز به دلیل تنگناهای موجود در ارزیابی زمین، نمی‌تواند هزینه‌های استفاده از زمین پروژه را پرداخت کند.

صدها پروژه املاک و مستغلات که در حال حاضر متوقف شده‌اند، هنوز به تعهدات مالی خود به دولت عمل نکرده‌اند.

شرکت ذکر شده در بالا تنها مورد نیست. در سال ۲۰۲۴، بسیاری از شرکت‌ها در شهر هوشی مین در مورد جستجوی شرکا برای انتقال پروژه "علامت" داده‌اند، اما تاکنون هیچ معامله‌ای موفقیت‌آمیز نبوده است.

اطلاعات وزارت ساخت و ساز شهر هوشی مین همچنین نشان می‌دهد که در سال ۲۰۲۴، هیچ پروژه مسکونی تجاری در این شهر واگذار نخواهد شد، اگرچه بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی مشتاق انجام معاملات ادغام و تملک (M&A) هستند، اما همه آنها با مشکلاتی در رویه‌های قانونی مواجه می‌شوند.

اصلاحیه پیشنهادی آیین‌نامه

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، اذعان کرد که این واقعیت که هیچ پروژه مسکن تجاری برای یک سال کامل واگذار نشده است، نشان می‌دهد که فعالیت‌های ادغام و تملک راکد مانده است، در حالی که این نیاز واقعی بسیاری از مشاغل برای بازسازی سرمایه‌گذاری‌ها جهت غلبه بر مشکلات و ایجاد جریان نقدی است.

به گفته آقای چائو، ماده ۳۹ قانون تجارت املاک و مستغلات (۲۰۲۳) یک اصل بسیار سختگیرانه را تصریح می‌کند: پس از تکمیل انتقال تمام یا بخشی از پروژه املاک و مستغلات، انتقال گیرنده حقوق و تعهدات سرمایه‌گذار انتقال دهنده را به ارث می‌برد. با این حال، این قانون همچنین تصریح می‌کند: شرط انتقال پروژه، تکمیل تعهدات مالی مربوط به زمین پروژه، از جمله هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین و مالیات، هزینه‌ها و عوارض مربوط به زمین (در صورت وجود) است...

آقای چائو گفت که چنین مقرراتی واقعاً سازگار و نزدیک به واقعیت نیستند. زیرا سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات و پروژه‌های مسکونی تجاری فقط یک بار تعهدات مالی خود را انجام می‌دهند و هزینه‌های استفاده از زمین را به دولت پرداخت می‌کنند، مگر در مواردی که تعدیلات پروژه منجر به تعهدات مالی اضافی شود.

بنابراین، HoREA پیشنهاد داد که وزارت ساخت و ساز، ارائه پیشنهادی به نخست وزیر و مقامات ذیصلاح برای بررسی مقررات تکمیلی را بررسی کند که در صورتی که یک سرمایه‌گذار تمام یا بخشی از یک پروژه املاک و مستغلات را بدون انجام تعهدات مالی در مورد زمین منتقل کند، شرکت انتقال گیرنده مسئول انجام این تعهد از طرف سرمایه‌گذار قبلی باشد.

طبق HoREA، این اصلاحیه با هدف رفع موانع ادغام و تملک، هم برای رفع مشکلات کسب‌وکارها و هم برای رفع موانع فعالیت‌های انتقال پروژه، و در نتیجه، ارتقای بازار املاک و مستغلات برای بهبود و توسعه ایمن، سالم و پایدار، و در عین حال کمک به افزایش درآمد بودجه ایالت، تدوین شده است.

علاوه بر این، صدها پروژه املاک و مستغلات که در حال حاضر متوقف شده‌اند، هنوز تعهدات مالی خود را به دولت انجام نداده‌اند. اگر این پروژه‌ها واگذار شوند، شرکت واگذار شونده معمولاً یک نهاد توانمند از نظر مالی و اداری است که می‌تواند پروژه را مجدداً راه‌اندازی کند یا پروژه را متناسب با تقاضای بازار بازسازی و تنظیم کند و در نتیجه تعهدات مالی بیشتری ایجاد کند و درآمد بودجه دولت را افزایش دهد.

آقای چاو افزود: «اگر آیین‌نامه فوق اصلاح نشود، کسب‌وکارها همچنان می‌توانند با واگذاری سهام یا فروش کسب‌وکار، که اساساً به معنای واگذاری پروژه‌های املاک و مستغلات است، از آن «طفره» بروند.»

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html