توقف در واگذاری پروژه‌های مسکونی تجاری.

به دلیل تنگناهای موجود در ارزیابی زمین، بسیاری از پروژه‌های مسکونی تجاری نتوانسته‌اند هزینه استفاده از زمین را برای انجام تعهدات مالی خود به دولت تعیین کنند و بنابراین نمی‌توانند معاملات انتقال را انجام دهند.

به دلیل تنگناهای موجود در ارزیابی زمین، بسیاری از پروژه‌های مسکونی تجاری نتوانسته‌اند هزینه استفاده از زمین را برای انجام تعهدات مالی خود به دولت تعیین کنند و بنابراین نمی‌توانند معاملات انتقال را انجام دهند.

بسیاری از پروژه‌های مسکونی تجاری در شهر هوشی مین به دلیل مشکلات مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین قابل واگذاری نیستند.

این مشکل ناشی از مسائل مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین است.

مدیر کل یک شرکت املاک و مستغلات در شهر هوشی مین در گفتگو با خبرنگار روزنامه Investment Newspaper اظهار داشت که شرکت او چندین پروژه امیدوارکننده دارد، اما به دلیل مشکلات جریان نقدی، آنها مجبورند برای انتقال یک پروژه در منطقه 7 (شهر هوشی مین) به منظور بازسازی مالی خود، به دنبال شریکی باشند. شریک آماده است، اما انتقال پروژه هنوز به دلیل موانع قانونی، که یکی از برجسته‌ترین آنها هزینه‌های استفاده از زمین است، تکمیل نشده است.

طبق مقررات، برای انتقال یک پروژه، سرمایه‌گذار باید تعهدات مالی خود را به دولت، از جمله هزینه‌های استفاده از زمین، انجام دهد. حتی اگر سرمایه‌گذار با مشکلات مالی مواجه باشد و نتواند تعهدات مالی مربوط به زمین خود را انجام دهد، و حتی اگر شریک موافقت کند که مبلغی را برای حل این مشکل پیش پرداخت کند، سرمایه‌گذار ممکن است به دلیل تنگناهای موجود در فرآیند ارزیابی زمین، همچنان قادر به پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه نباشد.

صدها پروژه متوقف شده املاک و مستغلات در حال حاضر به دلیل تعهدات مالی به دولت، تکمیل نشده باقی مانده‌اند.

شرکت مذکور تنها مورد نیست. در سال ۲۰۲۴، بسیاری از کسب‌وکارها در شهر هوشی مین علاقه خود را برای یافتن شرکایی برای انتقال پروژه‌ها ابراز کردند، اما تاکنون هیچ معامله‌ای با موفقیت انجام نشده است.

اطلاعات وزارت ساخت و ساز شهر هوشی مین همچنین نشان می‌دهد که در سال ۲۰۲۴، هیچ پروژه مسکونی تجاری در این شهر واگذار نشده است، اگرچه بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی مشتاق انجام ادغام و تملک (M&A) بودند، اما همه آنها با موانعی در رابطه با رویه‌های قانونی مواجه شدند.

اصلاحات پیشنهادی در آیین‌نامه.

به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، این واقعیت که هیچ پروژه مسکن تجاری در طول یک سال کامل واگذار نشده است، نشان می‌دهد که فعالیت ادغام و تملک (M&A) متوقف شده است، در حالی که این یک نیاز واقعی برای بسیاری از مشاغل است تا سرمایه‌گذاری‌ها را برای غلبه بر مشکلات و ایجاد جریان نقدی، بازسازی کنند.

به گفته آقای چائو، ماده ۳۹ قانون تجارت املاک و مستغلات (۲۰۲۳) یک اصل بسیار سختگیرانه را تصریح می‌کند: پس از اتمام انتقال تمام یا بخشی از یک پروژه املاک و مستغلات، انتقال گیرنده حقوق و تعهدات سرمایه‌گذار انتقال دهنده را به ارث می‌برد. با این حال، این قانون همچنین تصریح می‌کند که شرط انتقال یک پروژه این است که تعهدات مالی مربوط به زمین برای پروژه، از جمله هزینه‌های استفاده از زمین، هزینه‌های اجاره زمین و سایر مالیات‌ها، هزینه‌ها و عوارض مربوط به زمین (در صورت وجود) انجام شده باشد...

آقای چاو استدلال کرد که چنین مقرراتی واقعاً سازگار و منطبق با واقعیت نیستند. دلیل این امر این است که سرمایه‌گذار یک پروژه املاک و مستغلات یا مسکن تجاری فقط تعهدات مالی خود را انجام می‌دهد و یک بار عوارض استفاده از زمین را به دولت پرداخت می‌کند، مگر در مواردی که تعدیلات پروژه منجر به تعهدات مالی اضافی شود.

بنابراین، HoREA پیشنهاد می‌کند که وزارت ساخت و ساز، ارائه الحاقیه آیین‌نامه‌ای را به نخست‌وزیر و مقامات ذیصلاح برای بررسی در نظر بگیرد که بیان می‌کند در مواردی که سرمایه‌گذار تمام یا بخشی از یک پروژه املاک و مستغلات را بدون انجام تعهدات مالی خود در مورد زمین منتقل می‌کند، شرکت انتقال گیرنده مسئول انجام این تعهدات از طرف سرمایه‌گذار سابق است.

طبق HoREA، این اصلاحیه با هدف رفع موانع ادغام و تملک، هم مشکلات کسب‌وکارها را کاهش می‌دهد و هم موانع انتقال پروژه‌ها را از بین می‌برد و در نتیجه، بهبود و توسعه ایمن، سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات را ارتقا می‌دهد و در عین حال به افزایش درآمد بودجه ایالت کمک می‌کند.

علاوه بر این، صدها پروژه املاک و مستغلات که در حال حاضر متوقف شده‌اند، هنوز به تعهدات مالی خود به دولت عمل نکرده‌اند. اگر این پروژه‌ها واگذار شوند، شرکت خریدار معمولاً یک نهاد توانمند از نظر مالی و مدیریتی است که می‌تواند پروژه را مجدداً راه‌اندازی کند یا آن را مطابق با نیازهای بازار بازسازی و تنظیم کند و از این طریق به طور بالقوه تعهدات مالی اضافی ایجاد کرده و درآمد را برای بودجه دولت افزایش دهد.

آقای چاو افزود: «اگر آیین‌نامه فوق اصلاح نشود، کسب‌وکارها همچنان می‌توانند با واگذاری سهام یا فروش کسب‌وکار، که اساساً به معنای واگذاری پروژه املاک و مستغلات است، آن را «دور بزنند».

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html